ARRÊT N°

R.G. : N° 19/00565 -

N° Portalis DBVH-V-B7D-HH2H

IR

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PRIVAS

22 novembre 2018

RG:18/00530

Y

W

C/

N

Z

Z

B

K

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 30 AVRIL 2020

APPELANTS :

Monsieur L Q Y

né le […] à […]

[…] poste

[…]

Représenté par M^e Philippe HILAIRE-LAFON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame X-T U V W épouse Y

née le […] à […]

[…] poste

[…]

Représentée par M^e Philippe HILAIRE-LAFON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Madame M AA AB N veuve Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier MARTEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

Monsieur O R Z

né le […] à […]

Les Côtes

[…]

Représenté par M^e Olivier MARTEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

Madame P AD AE Z épouse A

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier MARTEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

Monsieur L-AF B

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Olivier MARTEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

Madame J X K épouse B

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier MARTEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

Ordonnance de clôture rendue le 20 février 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me X-Agnès Michel, présidente de chambre,

M^me Catherine Ginoux, conseillère,

M^me Isabelle Robin, conseillère,

GREFFIER :

M^me Anne-X Sagué, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

M^me Andréa Lhote, greffière stagiaire, présente lors des débats,

DÉBATS :

à l’audience publique du 10 mars 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2020

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M^me X-Agnès Michel, présidente de chambre, publiquement, le 30 avril 2020, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 19 juillet 1979 Monsieur L-AF B et Madame J K épouse B ont acquis une maison d’habitation cadastrée section A n°348 sur la […] (07).

Par acte de donation partage en date du 12 décembre 1981 feu L Z s’est vu attribuer un bien immobilier intitulé 'remise', cadastré section A n°349 sur la même commune, qu’il occupera avec sa famille après rénovation.

En 1982 un document d’arpentage a été établi à la demande de Monsieur et Madame B, aux termes duquel la parcelle A348 a été divisée en trois parcelles A1027, A1028 et D, en vue de la vente de la deuxième à un tiers.

Par acte notarié en date du 14 octobre 1986 Monsieur et Madame B ont vendu à Monsieur L-Q Y leur maison implantée sur la nouvelle parcelle cadastrée A1027, l’acte de vente désignant toutefois les parcelles A1027 et D.

Monsieur L Z est décédé le […], laissant pour lui succéder sa veuve Madame M N usufruitière en viager, et leurs deux enfants O Z et P Z, nus propriétaires.

Les consorts Z ont consulté un géomètre expert, Monsieur F, qui a émis le 08 novembre 2013 un avis expliquant par une erreur de cadastre la discordance entre les marques de possession et les titres antérieurs d’une part, et la matrice cadastrale rénovée d’autre part.

En réalité leur batiment faisait partie de la parcelle A348, et la parcelle A349 se limitait à une cour attenante.

Une démarche amiable engagée par le notaire des consorts Z auprès de Monsieur Y le 26 mars 2014, en vue d’une régularisation du cadastre, n’a pas abouti.

Par exploit délivré le 24 avril 2015 les consorts Z ont alors engagé une action en revendication de propriété de la parcelle D devant le tribunal de grande instance de Privas qui a, avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur H, expert géomètre.

L’expert a déposé son rapport le 31 octobre 2017.

Par jugement en date du 22 novembre 2018 le tribunal de grande instance de Privas a :

— dit que Madame M N veuve Z, Monsieur O Z et Madame P Z sont propriétaires indivis, en usufruit pour la première et en nue propriété pour les deux derniers, de la parcelle cadastrée section A n°1029 sur la […],

— condamné Monsieur L-Q Y à régler à Madame M N veuve Z, Monsieur O Z et Madame P Z la somme de 1800 euros chacun à titre de dommages et intérêts,

— condamné Monsieur L-Q Y à régler à Madame M N veuve Z, Monsieur O Z et Madame P Z la somme de 700 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur L-Q Y à payer à Monsieur L-AF B et Madame J K la somme de 900 euros sur le fondement de ce même article,

— débouté les parties de toutes autres demandes,

— condamné Monsieur L-Q Y aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 08 février 2019 Monsieur et Madame Y ont relevé appel de ce jugement.

Par leurs dernières conclusions remises et notifiées le 18 juin 2019 Monsieur et Madame

Y demandent à la cour de les recevoir en leur appel et de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a mis hors de cause Madame Y, non propriétaire du bien,

— le réformer pour le surplus et,

*condamner les consorts Z à payer à Madame Y la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre celle de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*rejeter l’exception de prescription,

*condamner Monsieur et Madame B à payer par provision à Monsieur Y la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice d’éviction,

*nommer tel homme de l’art avec mission de chiffrer la valeur de la parcelle D en l’état où elle se trouve aujourd’hui et apporter tout élément de nature à chiffrer son préjudice,

*condamner in solidum les consorts Z et les époux B à payer à Monsieur Y la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamner in solidum les consorts Z et les époux B aux dépens.

Monsieur Y observe à titre liminaire qu’il ne conteste plus que la parcelle D est la propriété des consorts Z, chef non déféré à la cour.

Les appelants critiquent le jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté la demande indemnitaire de Madame Y, attraite à tort à la procédure, alors qu’il appartenait aux consorts Z de vérifier l’identité du véritable propriétaire de la parcelle revendiquée,

— condamné Monsieur Y à indemniser les consorts Z au motif qu’il s’est opposé à la régularisation du cadastre malgré un faisceau d’indices et concordants faisant qu’il n’était pas propriétaire de la parcelle litigieuse, prétendant qu’il disposait d’un titre lui laissant légitimement penser le contraire, qu’il a fallu recourir à une expertise pour vérifier les prétentions des conssorts Z,et que les conclusions des consorts Z valent aveu judiciaire sur leur connaissance d’une désignation cadastrale fausse dans l’acte notarié,

— rejeté l’appel en garantie de Monsieur Y contre ses vendeurs, au motif qu’il s’est engagé à prendre l’immeuble en l’état, alors que cette interprétation de l’acte de vente est particulièrement critiquable, car les vendeurs ont failli à leur obligation en ne délivrant pas ce qu’ils ont vendu.

Monsieur Y soutient enfin que sa demande de réparation formée contre les vendeurs pour manquement à l’obligation de garantie n’est pas prescrite, car le dommage consécutif à la possession n’est pas acquis puisque la procédure n’a pas épuisé toutes les voies de recours.

Par leurs dernières conclusions remises et notifiées le 27 septermbre 2019 les consorts Z et les consorts B demandent à la cour de:

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à recevoir l’appel incident des consorts Z sur le montant des dommages et intérêts et leur allouer à ce titre la somme

de 5000 euros chacun,

— condamner Monsieur Y à leur payer à chacun la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur Y aux dépens d’appel.

Ils répliquent en premier lieu que Madame Y abuse de l’instance en sollicitant une indemnité disproportionnée pour avoir été injustement assignée, alors que cette erreur a été rectifiée dès leurs premières conclusions en première instance.

Ils font en deuxième lieu valoir que le titre de Monsieur Y ne constitue qu’une présomption de propriété, combattue par des éléments de possession indiscutables tenant à la configuration des lieux, parfaitement décrite par l’expert.

Ils écartent toute idée d’aveu judiciaire avancée par Monsieur Y.

Ils soutiennent enfin que la demande de garantie d’éviction formée par leur acquéreur est prescrite, en ce que celui-ci leur a adressé dès le 21 décembre 2009 un courrier ne laissant aucun doute sur sa connaissance du litige.

Ils observent subsidiairement, si la cour ne retenait pas la prescription, que lors de la transaction en 1986 tous les éléments de possession et la configuration des lieux démontraient clairement le caractère distinct des propriétés Z /B, séparées par un haut mur aveugle, et qu’ils n’ont jamais entendus vendre ce qui ne leur appartenait pas. Ils estiment en conséquence qu’en présence d’une erreur flagrante de cadastre la prétendue violation de l’obligation de délivrance n’est pas fondée.

S’agissant de leur appel incident, ils indiquent subir un préjudice tenant à l’immobilisation de leur bien durant six années entre le mandat de vente donné en 2012 et le jugement intervenu en 2018.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée au 20 février 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point .

1/ Sur la demande indemnitaire de Madame Y

L’erreur d’assignation, reconnue et rectifiée par les demandeurs dès leur premier jeu de conclusions en première instance, a rétabli dans ses droits Madame Y, qui ne justifie d’aucun préjudice résultant d’une telle situation et maintient inversement une position procédurière en appel.

C’est à bon escient que sa demande indemnitaire a été rejetée par le tribunal, tant à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2/ Sur la demande indemnitaire des consorts Z

Les consorts Z se prévalent, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, d’un préjudice résultant de l’immobilisation de leur bien lié à la procédure en cours pour rectifier l’erreur du cadastre.

Il est manifeste que le mandat de vente donné le 18 avril 2012 caractérise la volonté des consorts Z de vendre leur bien.

Monsieur I a en outre attesté de son intérêt pour acquérir ce bien, et des démarches de financement qu’il a entreprises, projet auquel Madame Z a mis fin dans l’attente de l’issue de la procédure en cours et de la régularisation du cadastre.

Monsieur Y soutient que son opposition à une telle démarche de régularisation était légitime et ne ne présente aucun caractère fautif au vu de son titre de propriété.

Or la propriété se prouve par tous moyens sans prédominance du titre, et en l’espèce ce titre est combattu par des éléments de possession qu’il ne pouvait ignorer:

— il ne contredit pas les époux B qui affirment ne pas lui avoir fait visiter la maison Z lors des démarches préalables à la vente,

— la configuration des lieux, telle que résultant des pièces du débat, révèle une nette séparation des bâtiments respectivement implantés sur les parcelles D et A1027,

— il n’est pas contesté que la famille Z occupe la parcelle D depuis la rénovation du bâtiment en 1984, pour laquelle un permis de construire a été déposé,

— plusieurs voisins attestent qu’ils ont toujours considéré que la parcelle D était la propriété Z, et Monsieur Y lui-même n’a émis aucune revendication quelconque entre les années 1986 et 2009, date à laquelle il a adressé aux consorts Z un courrier non suivi d’action judiciaire à son initiative,

— l’avis donné le 08 novembre 2013 par Monsieur F géomètre conforte ces éléments de possession et met indiscutablement en lumière une erreur de cadastre.

Les conclusions des consorts B ne contiennent enfin aucun aveu judiciaire quant à une désignation cadastrale erronée dans l’acte de vente du bien, au sens de l’article 1356 du code civil.

Il en résulte que la résistance de Monsieur Y à régulariser cette erreur, conformément à la proposition qui lui a été adressée en ce sens le 26 mars 2014 présente un caractère fautif, ayant entraîné pour les consorts Z une perte de chance de voir leur bien vendu dès l’année 2013.

Les consorts Z sont donc bien fondés dans leur demande indemnitaire et se verront allouer la somme globale de 5000 euros en réparation de leur préjudice.

3/ Sur la demande en garantie d’éviction

Monsieur Y recherche la garantie des époux B, desquels il a acquis son bien par acte du 14 octobre 1986.

Au visa de l’article 2224 du code civil 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent

par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connapitre les faits lui permmettant de l’exercer.'

L’article 2248 du même code dispose que 'Sauf renonciation, la prescription peut être opposée en tout état de cause, même en appel.'

Par courrier en date du 21 septembre 2009 adressé à feu L Z, le conseil de Monsieur Y a évoqué la difficulté tenant à la discordance des titres et du cadastre, et a proposé de lui céder la parcelle D contre paiement d’une indemnité, précisant qu’à défaut de réponse avant le 15 janvier 2010 il engagera une action judiciaire en revendication de propriété, ce qu’il n’a jamais fait.

Monsieur Y soutient, qu’il ne s’est aperçu que tardivement de l’occupation de la parcelle D par la famille Z, laquelle s’y est installée en 1984 après des travaux de rénovation.

Ce courrier manifeste indiscutablement sa connaissance de la problématique, à laquelle il a fait choix de ne pas donner suite.

En l’état de la procédure initiée par acte du 24 avril 2015 la prescription est acquise et l’action en garantie de Monsieur Y sera déclarée irrecevable.

4/ Sur les autres demandes

Les consots B et les consorts Z, contraints d’engager de nouveaux frais irrépétibles en appel, en seront indemnisés à hauteur de 1500euros chacun par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur Y, qui succombe, supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré, dans la limite de sa saisine, sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués aux consorts Z,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne Monsieur L-Q Y à payer à Madame M N veuve Z, Monsieur O Z et Madame P Z, la somme globale de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable l’action en garantie d’éviction formée par Monsieur L-Q Y à l’encontre de Monsieur L-AF B et Madame J K épouse B,

Condamne Monsieur L-Q Y à payer à Monsieur L-AF B et Madame J K épouse B la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur L-Q Y à payer à Madame M N veuve Z,

Monsieur O Z et Madame P Z la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur L-Q Y aux dépens d’appel.

Arrêt signé par M^me Michel, présidente de chambre et par M^me Sagué, greffière.

La greffière, La présidente,