ARRÊT N°

N° RG 19/01228 – N° Portalis DBVH-V-B7D-HJM7

ET / MB

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARPENTRAS

21 février 2019 RG :18/00107

X

C/

S.A.S. OPTIMHOME

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re chambre

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2021

APPELANTE :

Madame A X

née le […] à CARPENTRAS

183 chemin de Pied-Gros

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Alexandre COQUE, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

La SAS OPTIMHOME

immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 491 698 643, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

[…]

14

[…]

Représentée par M^e Sophie MEISSONNIER-CAYEZ de la SELAS PVB AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Hervé POQUILLON de la SELARL PVB CONSULTANTS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Elisabeth TOULOUSE, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Jean-Christophe BRUYERE, Président

M^me Elisabeth TOULOUSE, Conseillère

M^me Séverine LEGER, Conseillère

GREFFIER :

M^me Maléka BOUDJELLOULI, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 07 Décembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Février 2021

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M. Jean-Christophe BRUYERE, Président, le 11 Février 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de mandat semi -exclusif du 4 novembre 2015, M. et M^me X ont confié à la Sas Optimhome Immobilier, agent immobilier, la vente de leur maison située à Le Barroux (84) pour une durée de 15 mois.

Les époux X étant en instance de divorce, l’agent immobilier les a informés chacun par mail d’une proposition d’achat à laquelle M^me X n’a pas répondu, soutenant avoir résilié le mandat par LRAR avant d’avoir eu connaissance de l’existence d’acquéreurs potentiels et n’avoir aucune intention de vendre.

Par acte du 17 janvier 2018, la Sas Optimhome Immobilier a saisi le tribunal de grande instance de Carpentras afin de voir condamner M^me X à lui payer la somme de 25 000

euros représentant la clause pénale prévu au contrat.

Par jugement contradictoire du 21 février 2019, le tribunal de grande instance de Carpentras a:

— condamné M^me A X à payer à la Sas Optimhome Immobilier la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la clause pénale prévue par le contrat de mandat signé le 4 novembre 2016,

— rejeté toutes les demandes autres ou plus amples formées par les parties,

— autorisé les avocats de la cause à les recouvrer selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné M^me A X à payer à la Sas Optimhome Immobilier la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 22 mars 2019, M^me X a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2020, elle demande à la cour de :

• infirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamnée à payer à la Sas Optimhome Immobilier la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la clause pénale prévue par le contrat de mandat signé le 4 novembre 2016, en ce qu’elle a rejeté toutes autres demandes formées par les parties et en ce qu’elle l’a condamnée également à payer à la Sas Optimhome Immobilier la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, elle lui demande de :

*à titre principal,

• constater la nullité du prétendu mandat la liant à la Sas Optimhom Immobilier,

En conséquence,

• débouter la Sas Optimhome Immobilier de ses demandes sollicitant le paiement de la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale de ce mandat,

• débouter la Sas Optimhome Immobilier de ses demandes à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à hauteur de 5 000 euros,

• débouter la Sas Optimhome Immobilier de ses demandes à hauteur de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

*à titre subsidiaire,

• constater la résiliation du mandat en l’état de la lettre reçue par la Sas Optimhome Immobilier le 4 mars 2017, et ce avant l’intervention de l’offre d’achat datée du 10 mars 2017.

En conséquence,

— débouter la Sas Optimhome Immobilier de ses demandes en paiement de la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale de ce mandat, de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*à titre infiniment subsidiaire,

• constater l’absence d’attitude fautive de sa part,

En conséquence,

• – débouter la Sas Optimhome Immobilier de ses demandes en paiement de la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale de ce mandat, de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à hauteur de 5 000 euros et de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile En tout état de cause,

*à titre reconventionnel,

• condamner la Sas Optimhome Immobilier à lui payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts eu égard au véritable harcèlement qu’elle a subi et à la mauvaise foi de la Sas Optimhome Immobilier et de M. Y.

• condamner la Sas Optimhome Immobilier au paiement de la somme de 5 000 euros du fait du caractère purement abusif de la procédure.

• condamner la Sas Optimhome Immobilier à payer la somme de

5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

• condamner la Sas Optimhome Immobilier aux entiers dépens de l’instance, tant de première instance que d’appel,

• débouter la Sas Optimhome Immobilier de toutes ses demandes, outre appel incident.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2019, la Sas Optimhome Immobilier demande à la cour de :

• confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu’il a ramené le montant de l’indemnité due au titre de la clause pénale à la somme de 12.000 euros et l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Et statuant à nouveau de ces deux chefs seulement :

• condamner M^me X à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la clause pénale prévue par le contrat de mandat, la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• débouter M^me X de l’intégralité de ses demandes ;

• condamner M^me X aux entiers dépens.

Par ordonnance du 10 août 2020, la procédure a été clôturée le 23 novembre 2020 et l’affaire a été fixée à l’audience du 07 décembre 2020.

Il est fait renvoi aux écritures pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de

procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du mandat

S’agissant du mandat confié à la société Optihome Immobilier, M^me X oppose divers motifs de nullité:

1-Le premier fondé sur le défaut de mention du numéro de mandat.

En application de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972, tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie et le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant.

Seule l’agence immobilière produit le mandat litigieux signé des deux parties. Celui-ci comporte un numéro de mandat, ce que ne conteste d’ailleurs pas l’appelante.

Il est de jurisprudence constante que la méconnaissance des articles 7, alinéa 1, de la loi du 2 janvier 1970 et 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972 est sanctionnée par une nullité relative. Dès lors seule les parties contractantes sont fondées à invoquer la nullité du contrat les liant à l’exception des tiers.

M^me X ayant la qualité de cocontractante, celle-ci est recevable à invoquer la nullité du mandat.

La nullité relative sanctionne le contrat conclu en méconnaissance d’une règle destinée à protéger un intérêt particulier et il n’est pas discuté que ces dispositions sont d’ordre public.

L’exigence de la mention du numéro d’enregistrement sur le mandat permet de conférer à celui-ci une date certaine et donc à protéger les intérêts du ou des mandants, notamment lorsqu’il s’agit d’apprécier la durée du mandat ou de déterminer son antériorité à une négociation engagée avec un tiers par le professionnel.

Il ressort de l’exemplaire du mandat conservé par l’agence immobilière qu’il comporte un numéro et que ce numéro correspond à celui qui a été reporté sur le registre des mandats à la date à laquelle il a été signé et ce registre a été produit aux débats en pièce 20 par l’intimée contrairement ce qu’il est soutenu.

Par voie de conséquence ce moyen de nullité n’est pas fondé.

2- Le deuxième est fondé sur l’absence de qualité d’agent commercial de M. Y.

Selon l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970, les activités visées à l’article 1^er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle, délivrée par le préfet, précisant celles des opérations qu’elles peuvent accomplir.

L’article 4 dans sa version issue de la loi du 13 juillet 2006 prévoit que toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier justifie de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, et, en vertu de l’article 9 du décret du 20 juillet 1972, toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, justifie de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation conforme à un modèle déterminé par

arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l’intérieur et du ministre de l’économie et des finances, délivrée par le titulaire de la carte professionnelle.

Il résulte de ces textes que le négociateur immobilier :

— ne peut négocier et, éventuellement, conclure des contrats de vente, qu’au nom et pour le compte de l’agent immobilier qui l’habilite ;

— doit justifier de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation d’habilitation, émanant d’une personne titulaire de la carte professionnelle.

En l’espèce, le mandat de vente renseigne expressément sur la qualité d’agent immobilier du cocontractant à savoir la Sas Optimhome titulaire d’une carte professionnelle sur immeuble et fonds de commerce et sur le fait que M. Y qui a signé le contrat de mandat, la représente.

Enfin l’attestation de collaboration pour l’agent immobilier, la Sas Optimhomme titulaire d’une carte professionnelle, produite en pièce 17 et le contrat d’agent commercial en immobilier versé aux débats, confirment que M. Y avait bien la qualité d’agent commercial inscrit et habilité par un agent immobilier à signer pour son compte les mandats de vente.

Ce moyen de nullité est dés lors également inopérant.

3-L’absence de mentions au mandat des informations prévues par la loi Hoguet.

Selon l’article 6, I, alinéa 1^er, de la loi du 2 janvier 1970 les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1^er et relatives aux

opérations qu’il mentionne, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

— Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ;

— Les modalités de la reddition de compte ;

— Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge.

M^me X soutient que le mandat contient d’insuffisantes informations sur le bien vendu et ne mentionne pas les modalités de reddition des comptes.

Or comme justement retenu par les premiers juges, le mandat litigieux comporte l’ensemble des informations visées à l’article précité.

De même la mention de la communication des informations précontractuelles que M^me X a reconnu par sa signature avoir reçues, mais aussi les informations sur les parties et enfin, la mention de la réddition des comptes, figurent sur l’exemplaire produit aux débats par la société Optimhome. Par ailleurs, les mentions relatives au bien immobilier vendu sont précises et sans ambiguïté, la surface totale n’étant mentionnée qu’approximativement à 9000 m2 : 'environ 9000 m2", ce qui ne peut constituer une information erronée à défaut de démontrer qu’elle serait considérablement plus grande, ce qu’elle ne fait pas.

Ce moyen sera également écarté.

4-L’absence des informations du code de la consommation au titre du démarchage à domicile.

C’est à tort que M^me X fait valoir que l’intimée n’apporte pas la preuve qu’elle a reçu les informations précontractuelles résultant de l’article L 121-17 ancien du code de la consommation, applicable en la cause. En effet, le mandat litigieux contient une clause intitulé 'communication des informations précontractuelles au consommateur qui outre qu’elle rappelle les textes du code de la consommation, précise l’ensemble des informations visées par l’article L.111-1 du code de la consommation.

Le mandat rappelle que préalablement à sa conclusion le mandataire a fourni au mandant 'qui le reconnaît expressément’ toutes les informations précontractuelles, de sorte que le contrat de mandat a été valablement conclu au regard du code de la consommation.

Enfin s’agissant du droit de rétractation proprement dit, le mandat de vente contient un formulaire détachable mentionnant au recto l’adresse du mandataire à laquelle il doit être envoyée, et au verso les textes applicables du code de la consommation ainsi que l’annulation de la commande sans amputer une partie du contrat.

Il se déduit de l’ensemble de ces développements que le contrat de mandat du 4 novembre 2016 n’encourt pas la nullité et la décision de première instance mérite confirmation à ce titre.

Sur la résiliation du mandat et la clause pénale

Il ressort de la clause intitulée 'durée du mandat’ que ce dernier était conclu pour une période 'irrévocable’ de trois mois à compter de sa signature et que au bout de ces trois mois, il était possible, pour chaque partie d’ y mettre fin moyennant un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec avis de réception, soit au terme de la période de 3 mois soit à tout moment jusqu’à son terme de 15 mois.

Le mandat de vente ayant été signé le 4 novembre 2016, il arrivait à échéance irrévocable le 4 février 2017 et au delà de cette date, il courait jusqu’au 4 février 2018.

En conséquence, sauf à démontrer l’existence d’une manoeuvre frauduleuse qui lui soit imputable, M^me X avait le droit d’utiliser les possibilités de résiliation prévues par le mandat de vente.

Il ne peut cependant être contesté que ce mandat a été résilié à l’initiative de M^me X le 4 mars 2017 par lettre recommandée avec avis de réception (pièce n°2 de M^me X), de sorte que la résiliation ne devenait effective que le 19 mars 2017 conformément à la clause contractuelle et qu’auparavant elle n’était pas déliée de ses engagements ni la société Optimhome au demeurant qui pouvait donc poursuivre la recherche d’acquéreurs.

Il n’est pas contesté non plus par M^me X qu’elle a été informée par lettre recommandée le 10 mars 2017 de la proposition d’offre des époux D’Uchell et qu’elle n’y a pas répondu.

Le mandat de vente stipule parmi les 'obligations du mandant’ expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission :

— s’engager à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout

compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire;

— s’interdire de vendre sans le concours du mandataire à un acquéreur présenté par lui;

(…)

En cas de non-respect des obligations énoncées 'nous nous engageons à verser au mandataire à titre de dommages et intérêts, une indemnité forfaitaire du montant égal à la rémunération stipulé ci-dessus'.

Mais l’article 6, I, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, applicable au litige, dispose qu’ aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1^er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Il ressort de ces dispositions que la rémunération de l’agent immobilier n’est due que s’il a accompli sa mission et à partir du moment où la vente est parfaite. Le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut être assimilé à l’acte écrit contenant l’engagement des parties.

Ainsi, il est constant que l’absence de réalisation de la transaction prive l’agent immobilier du droit à rémunération.

En revanche, l’agent immobilier peut prétendre à l’attribution de dommages-intérêts lorsque la transaction ne s’est pas réalisée du fait du comportement fautif de l’une des parties à l’opération.

Néanmoins, le mandant reste libre de rompre les pourparlers et il incombe alors à l’agent immobilier de démontrer de sa part une faute et cette faute ne peut être constituée par le simple refus du mandant, de signer la promesse de vente.

En effet, le mandat, même exclusif confère à l’agent immobilier une mission d’intermédiaire et n’a pas pour effet de le substituer à son mandant pour la réalisation de l’opération envisagée, à moins qu’une clause spéciale ne l’y autorise expressément.

A défaut d’une telle clause le mandant n’est pas tenu de réaliser la vente

avec la personne que le mandataire lui a présentée et il ne peut donc commettre une faute en refusant de contracter même si c’est aux conditions de prix fixé.

M^me X en sa qualité de mandant disposait donc du droit de renoncer à l’opération en vue de laquelle le mandat avait été confié à la société Optimhome.

Enfin, l’exigence d’une faute du mandant ne saurait être écartée par une stipulation du mandat prévoyant une indemnité au profit de l’agent immobilier en cas de non réalisation de la vente et en l’absence de faute imputable au mandant.

Au cas d’espèce, il n’est pas contesté que la vente du bien n’a pas eu lieu. Le refus de M^me X de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut donc lui être imputée à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il était établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la

rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

M^me X a reçu le 10 mars 2017 , après avoir notifié le 4 mars 2017 la résiliation du mandat mais avant la prise d’effet de celle -ci, une offre d’achat des époux D’Uchel que son mari a accepté mais qu’elle a souhaité refuser en n’y répondant pas.

Le tribunal pour faire droit à la demande de la société Optimhome qui invoquait une violation de son engagement exprès de ratifier la vente aux prix et conditions convenus, éventuellement assortie d’une demande de prêt immobilier […] avec tout acquéreur présenté par le mandataire, retient que la mandante, qui a décliné l’offre d’achat transmise par l’agent immobilier, a ainsi manqué à l’engagement de vendre au prix du mandat stipulé à la clause obligations du mandant prévoyant une clause pénale et avant révocation du mandat, a commis une faute contractuelle justifiant sa condamnation à la pénalité qu’il a cependant réduit à 12 000 euros.

Or il résulte des constatations rappelées ci-dessus que la vente n’a pas été effectivement conclue, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse et de la perte de rémunération ou de son travail en pure perte en l’absence de faute de M^me X qui pouvait renoncer à son projet de vendre.

C’est donc à tort que M^me X a été condamnée à payer à la société Optimhome la somme de 12 000 euros et le jugement déféré sera infirmé.

Sur les autres demandes

Il n’est pas démontré que la société intimée ait procédé à un véritable harcèlement de M^me X dans la cadre de la présente procédure et qu’elle a subi un préjudice distinct de celui réparer par l’octroi d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

La société Optimhome a par ailleurs présenté une argumentation qui a été retenue par les premiers juges et développé des moyens de défense en appel qui ne rendent pas son action puis sa défense abusive.

M^me Z sera par voie de conséquence déboutée de ses demandes en dommages et intérêts.

La société Optimhome partie perdante supportera la charge des dépens de première instance et d’appel et sera débouter de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche l’équité commande d’allouer à M^me X la somme de 3000 euros sur ce fondement et la Sas Optimhome sera condamnée à lui payer cette somme.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement par arrêt rendu par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la Sas Optimhome Immobilier de ses demandes de condamnations ;

Déboute M^me X de ses demandes en dommages et intérêts ;

Condamne la Sas Optimhome Immobilier à payer à M^me A X la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne aux dépens de première instance et d’appel;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Arrêt signé par M. BRUYERE, Président et par M^me BOUDJELLOULI, Greffière.

LA GREFFIÈRE, LE PRESIDENT,