ARRÊT N°

N° RG 19/00815 – N° Portalis DBVH-V-B7D-HIMF

MAM

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARPENTRAS

01 février 2019

RG:

E

X

C/

Z

S.A.S. PASY 1

S.A.R.L. PRESERVIMMO

S.A.R.L. NOVA-IMMO

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 14 JANVIER 2021

APPELANTS :

Madame D G H E épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS, Plaidant, avocat au barreau de TARASCON

Représentée par M^e Carmelo VIALETTE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur A X

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS, Plaidant, avocat au barreau de TARASCON

Représenté par M^e Carmelo VIALETTE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Monsieur B Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Anne-Laure KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

SAS PASY 1, immatriculée au RCS de Saint Quentin sous le n° 508 715 448 prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Didier ADJEDJ de la SELASU AD CONSEIL AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

Représentée par M^e Pascal GUILLAUME, Plaidant, avocat au barreau de REIMS

S.A.R.L. PRESERVIMMO Société à responsabilité limitée au capital de 10.000 €, immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le n° 790 890 321, représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

S.A.R.L. NOVA-IMMO

[…]

[…]

Représentée par M^e Salima MOUTROUS-ZOUARAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Octobre 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre,

M^me Catherine Ginoux, conseillère,

M^me Isabelle Robin, conseillère,

GREFFIER :

M^me Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 13 Octobre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2020 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, le 14 janvier 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

M. A X et M^me D E épouse X sont propriétaires d’une maison d’habitation sise à […], cadastrée section BS 82 et 83.

Rencontrant des difficultés financières, le couple s’est rapproché en juillet 2015 de la société Preservimmo, spécialisée dans la vente à réméré, ont signé un mandat de vente avec exclusivité le 25 août 2015, laquelle leur a transmis plusieurs offres, dont celle de la société Pasy 1 le 15 mars 2016, d’un montant de 252 000 € avec une faculté de rachat dans un délai de douze mois au prix de 282 240 € et une indemnité d’occupation de 2520 €. Ils ont accepté cette offre le 26 mars 2016.

Le 6 avril 2016, ils ont donné mandat de vente avec exclusivité à la société Nova Immo et procuration au notaire, M^e F Z, et le 28 avril 2016, a été conclu en l’étude de ce dernier un acte de vente avec faculté de rachat entre les époux X et la société Pasy 1 aux conditions suivantes :

— prix de vente: 245 400 €,

— faculté de rachat 12 mois à compter de l’acte au prix de 282 240 €

— convention d’occupation précaire pendant 12 mois de 2520 €.

Par acte notarié du 28 avril 2017, les parties ont prorogé le délai de rachat de six mois avec paiement d’une indemnité d’occupation de 2520 €.

Les époux X n’ont pu racheter l’immeuble qui n’a pu être vendu sur le marché immobilier. Ils ont été autorisés par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Carpentras à assigner à jour fixe les sociétés Pasy 1, Presevimo, nova immo et M^e Z aux fins principalement de voir requalifier l’acte de vente à réméré en pacte commissoire portant sur une résidence principale et voir prononcer la nullité de cet acte.

Par jugement du 1^er février 2019, le tribunal de grande instance de Carpentras a statué comme suit :

— déclare recevable mais mal fondée l’action engagée par M. A X et M^me D E épouse X,

— les déboute de toutes leurs demandes, y compris celles au titre des frais irrépétibles,

— déboute les sociétés Preservimmo, Nova Immo, Pasy 2, ainsi que M^e Z de leurs demandes reconventionnelles à titre de dommages et intérêts,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à leur profit,

— condamne les époux X aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 21 février 2019, M. et M^me X ont relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 1^er février 2019, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de provision formée par la société Pasy 1 en paiement de la somme de 60 000 € à titre d’indemnité d’occupation.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 22 septembre 2020, auxquelles il est expressément référé, les appelants demandent à la cour de :

— réformer le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

— dire leurs demandes recevables et bien fondées,

— requalifier l’acte de vente en pacte commissoire sur une résidence principale,

En conséquence,

— débouter les sociétés intimées de l’ensemble de leurs demandes,

— déclarer nul l’acte de vente du 28 avril 2016,

— dire que le ste Preservimmo a manqué à son obligation de conseil et d’information ainsi que la société Nova immo,

— retenir la responsabilité contractuelle de la société PASY 1 ainsi que celle du notaire au titre de son devoir de conseil et d’information,

— fixer leur préjudice matériel à la somme de 211 400 € et le préjudice moral à 20 000 €,

— condamner solidairement les sociétés Preservimmo, Nova IMMO, Pasy 1 et M^e Z à leur payer ces sommes et 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 septembre 2019, la SAS Pasy 1 demande à la cour de :

— dire recevable mais mal fondé l’appel des époux X,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— les condamner au paiement de la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, les époux X ayant rejeté la proposition amiable,

— les condamner au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 5 juillet 2019, M^e F Z demande à la cour de :

— déclarer irrecevable la demande de nullité de l’acte en application de l’article 30-5 du décret du 4 janvier 1955,

— confirmer le jugement dire n’y avoir lieu à requalifier en un pacte commissoire sur une résidence principale et que l’acte n’encourt aucune nullité,

— dire et juger qu’il n’a commis aucune faute,

— dire que les appelants ne caractérisent pas le lien de causalité, ni le dommage allégué dans son principe et son quantum,

— les débouter de toutes leurs demandes,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes reconventionnelles et accessoires et condamner les époux X au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts et de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 10 juillet 2019, la SARL Preservimmo demande la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et forme un appel incident sollicitant le paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure vexatoire, et celle de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 juillet 2019, la SARL Nova Immo conclut à la confirmation du jugement et forme un appel incident sollicitant le paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure vexatoire, et celle de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure, initialement fixée au 24 septembre 2020 a été révoquée et fixée au 9 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité,

In limine la cour observe que les époux X justifient par la production de la pièce 27 de leur bordereau de la publication de l’assignation introductive d’instance du 29 novembre 2017 au service de la publicité foncière d’Avignon 1 Volume 2018 1 n°1627. L’irrecevabilité de la demande en nullité de la vente soulevée par le notaire sera rejetée.

Sur la demande de requalification de l’acte de vente avec faculté de rachat en pacte commissoire portant sur la résidence principale et la demande subséquente de nullité,

La faculté de rachat est définie par l’article 1659 du code civil comme le pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais et coûts de la vente.

Son exercice constitue l’accomplissement d’une condition résolutoire replaçant les parties dans le même état où elles se trouvaient avant la vente sans opérer de nouvelle mutation.

La vente avec faculté de rachat constitue en général un instrument de crédit car elle permet au propriétaire d’un immeuble de se procurer les fonds par la vente de son immeuble, tout en conservant l’espoir d’en recouvrer la propriété le jour où il sera revenu à meilleure fortune en restituant à l’acheteur le prix et ses accessoires, elle ne doit pas dissimuler un prêt usuraire, notamment lorsque le prix de rachat est très supérieur au prix de vente.

La vente avec faculté de rachat ne doit pas contourner l’interdiction des pactes commissoires sur la résidence principale. Les indices retenus par la jurisprudence pour caractériser l’utilisation frauduleuse de la faculté de rachat sont: la vileté du prix stipulé par rapport à la valeur de l’immeuble, la relocation immédiate au vendeur, et la fréquence des achats à réméré effectués par la même personne.

Les appelants critiquent le jugement déféré en ce qu’il a considéré que ces critères n’étaient pas remplis et a rejeté la demande de requalification du contrat liant les parties.

Il n’y a pas lieu de revenir sur les deux premiers critères, examinés par le tribunal et écartés par des motifs que la cour adopte, concluant qu’ils ne suffisent pas à eux seuls à justifier de la requalification de l’opération.

En effet, le critère essentiel de la fraude est celui de la vileté du prix, qui s’entend d’un prix non sérieux ou insuffisant, la disproportion entre le prix payé et la valeur réelle du bien indiquant que le prix n’est pas la contrepartie du bien vendu, dont la propriété n’a été transférée que pour la valeur du prêt qu’il garantit.

Les époux X, sur lesquels pèsent la charge de la preuve, soutiennent que le prix de vente est très inférieur à la valeur du marché, qui s’établit à hauteur de la somme de 390 000 € à 400 000 € et produisent un avis de valeur de la société optihome immobilier en date du 14 janvier 2016 et un rapport d’expertise immobilière de la société immo consulting du 22 août 2015. Ils ajoutent en appel un rapport d’expertise établi par M^e Flandrin, notaire à Pierrelatte, daté du 29 novembre 2019, concluant à une valeur vénale de 320 000 €.

C’est à juste titre que le tribunal a écarté l’avis de valeur du 14 janvier 2016 comme ne contenant aucune référence à des ventes comparables et il est indifférent que l’agent immobilier ait visité les lieux. Ensuite, l’expertise de la société immo consulting, qui parvient à une valeur de 400 000 € ne constitue pas davantage un élément permettant d’asseoir la position des époux X, dès lors que manifestement cette valeur, qui était celle à laquelle le bien était proposé à la vente, n’a pas été acceptée par le marché, ainsi que le confirme le courriel de M. X du 4 mai 2017, informant la société Pasy 1 de son intention de baisser le prix de vente à 360 0000 €, prix où le bien n’a pas davantage trouvé d’acquéreur.

L’évaluation M^e Flandrin, dont il n’est nullement démontré qu’elle est basée sur une superficie erronée, dès lors qu’elle est la seule qui contient un relevé détaillé des superficies de la maison, parvient, au vu de trois termes de comparaison à un prix de 320 000 €, terrain intégré.

En cet état, étant rappelé que la vente à réméré de la même maison, par les époux X est intervenue le 19 octobre 2009, au prix de 190 000 €, le prix de vente de 245 400 €, sept ans plus tard, est cohérent, et n’est pas exagérément éloigné de l’évaluation la plus fiable ci-dessus, d’autant que la vente à réméré est un élément de minoration de la transaction de l’ordre de 15 %, dès lors que le bien est occupé, parvenant ainsi à un prix, faible au regard des valeurs du marché, mais compatible avec l’équilibre de la transaction, excluant ainsi la fraude alléguée.

Sur le caractère usuraire de l’opération, la cour ayant écarté le critère du vil prix, l’opération ne s’analyse pas en un prêt et il importe peu que le prix de rachat soit plus élevé, au demeurant en l’espèce, de façon raisonnable. Il n’y a pas lieu de répondre plus avant sur ce point.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande de requalification de l’acte de vente à réméré en pacte commissoire et partant d’annulation en ce qu’il porte que la résidence principale des appelants.

Sur les responsabilités et les demandes indemnitaires,

Soutenant que chaque intervenant à l’opération a commis une faute ayant contribué à leur préjudice, M. et M^me X sollicitent la condamnation solidaire des sociétés Preservimmo, Nova Immo, Pasy 1 et de M^e Z, notaire, au paiement de la somme de 211 040 € en réparation du préjudice matériel et 20 000 € au titre du préjudice moral.

Ils exposent que la nullité du contrat qu’ils sollicitent entraînera le remboursement des sommes perçues, soit 240 400 € représentant le prix de vente et 45 360 € représentant les indemnités d’occupation qu’ils ont versées et ajoutent que le remboursement de la somme de 195 040 € les mettrait une nouvelle fois en difficulté, qu’ils auraient du percevoir un prix de vente de 390 000 € suivant une expertise du 22 août 2015, qu’ils ont versé 16 000 € au titre des honoraires du mandataire, de sorte que leur préjudice matériel s’élève à 211 040 €.

Ils fixent ainsi leur préjudice au regard des conséquences de la nullité du contrat de vente, dont la cour rappelle qu’elle a rejeté cette demande.

Les sociétés Preservimmo et Nova Immo ne sont pas parties à l’acte de vente. Les époux X recherchent leur responsabilité au titre des mandats exclusifs de vente qu’ils ont signés avec elles. C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a considéré, s’agissant de la première, qu’il n’est pas établi que ladite société a eu un comportement fautif, les poussant à accepter une offre, et de la deuxième, qu’aucun manquement à son obligation de conseil et d’information, au demeurant non qualifiée, n’est démontrée. Il est ajouté que la clause séquestre qui est incluse au mandat de vente a vocation à régir les fonds versés en exécution de ce mandat et est étrangère au contrat de vente.

En ce qui concerne la société Pasy 1, dont la responsabilité est recherchée sur le fondement contractuel, pour avoir conclu un pacte commissoire prohibé et avoir manqué à son obligation d’information et de conseil. La cour rappelle qu’elle a écarté la demande de requalification. Ensuite, il reproche à la société Pasy 1 de les avoir incité à vendre leur bien, alors que seule cette dernière en avait le pouvoir. Pour autant, la reconnaissance d’information n’est pas erronée et dans un mail du 4 mai 2017, la société PASY rappelle

l’obligation de signer le mandat de vente. En tout état de cause, la faute alléguée est postérieure à la signature du contrat de vente.

Les époux X recherchent également la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte en ce qu’il a manqué à son devoir d’information et de conseil, en ne les alertant pas sur le risque de perte de leur logement, en les incitant à conclure un pacte commissoire prohibé et en ne constituant pas un séquestre les mettant ainsi en danger.

Les premiers juges ont par des motifs pertinents que la cour adopte répondu à chacun de ces moyens, réitérés dans les mêmes termes devant la cour. Il sera ajouté que la parfaite information des époux X est confimé par les termes de la procuration du 25 avril 2016 et qu’il ne peut être reproché au notaire ou à la société Pasy «'au regard du montant des dettes des époux X de les mettre en garde quant au risque de l’opération et de proposer une somme plus importante couvrant le désintéressement des créanciers et un séquestre'», alors que le but recherché par les vendeurs était de se désendetter et que l’opération n’aurait pu être conclue à un prix plus élevé.

En conséquence, aucune faute ne peut être reprochée au notaire.

Dans ces conditions, les époux X seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires à l’encontre des intimés.

Sur les autres demandes,

Il n’est pas démontré que les appelants aient fait dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire, la possibilité d’agir en justice et de relever appel, les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive des sociétés intimées et du notaire seront rejetées.

Les appelants qui succombent supporteront les dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des intimés, l’intégralité des frais irrépétibles qu’ils ont engagés au cours de l’instance, ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute les sociétés Préservimmo, Nova Immo, Pasy 1 et M^e Z de leurs demandes de dommages et intérêts et de celles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus des demandes du surplus des demandes, fins et conclusions,

Condamne M. A X et M^me D E épouse X aux dépens d’appel avec distraction au profit de M^e Adjej, la SCP Coulomb-Divisia-Chiarini et M^e Zaourat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Michel, présidente de chambre et par M^me Laurent-Vical, greffière.

La grefiière La présidente,