RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 25/00015 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JN7U

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6]

07 novembre 2024 RG :23/00145

[H]

C/

[S]

[O]

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Moussavou

Selarl Avouepericchi

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 07 Novembre 2024, N°23/00145

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Septembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [I] [H]

né le 08 Avril 1954 à [Localité 5]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représenté par M^e Aurélien OLIVIER de la SELARL MOLINA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représenté par M^e Charlene MOUSSAVOU, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Mme [D] [S] épouse [O]

née le 13 Avril 1956 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [L] [O]

né le 17 Septembre 1956 à [Localité 11] (91)

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Juin 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 11 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé, Mme [D] [O] et M. [L] [O] ont donné à bail à M. [I] [H] une maison sise [Adresse 9], à compter du 1er novembre 2021. Ce bail était conclu pour une durée de 3 ans.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 mai 2023, Mme [D] [O] et M. [L] [O] ont donné congé pour vendre à M. [I] [H] pour le 31 octobre 2024 avec offre de vente au prix de 411 800 € net vendeur, frais de notaire en sus, paiement comptant.

Par acte en date du 15 novembre 2023, M. [I] [H] a fait assigner Mme [D] [O] et M. [L] [O] par-devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du tribunal judiciaire de Carpentras, en vue, notamment, d’obtenir la condamnation des bailleurs à réaliser des travaux de remplacement ou de réparation de la chaudière sous astreinte de 1 000 € par jour de retard et la consignation des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux.

Par ordonnance contradictoire en date du 7 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du tribunal judiciaire de Carpentras a :

— débouté M. [I] [H] de l’intégralité de ses demandes ;

— débouté M. [L] [O] et Mme [D] [O] de leurs demandes de provision ;

— condamné M. [I] [H] à payer à M. [L] [O] et Mme [D] [O] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [I] [H] aux dépens.

M. [I] [H] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 3 janvier 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 juin 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [I] [H], appelant, demande à la cour, de :

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras en date du 7 novembre 2024 et signifiée à l’appelant le 20 décembre 2024 ;

Et, statuant à nouveau :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées, en constatant la tacite reconduction du contrat de bail en l’état de la jouissance locative et de l’exécution poursuivies ;

— condamner M. et Mme [O] à procéder aux travaux qui leur incombent en tant que bailleurs, soit la réparation et/ou le remplacement de la chaudière, dans un délai de 10 jours à compter de la décision à intervenir, et sous astreinte de 1 000 € par jour de retard ;

— condamner M. et Mme [O] à procéder aux travaux qui leur incombent en tant que bailleurs, soit la réparation du mur extérieur et du pilier en béton, dans un délai de 10 jours à compter de la décision à intervenir, et sous astreinte de 1 000 € par jour de retard;

A titre subsidiaire,

— condamner M. et Mme [O] à verser à Monsieur [H] la somme de 23 840,87 € conformément au devis d’installation de la pompe à chaleur ;

En tout état de cause,

— débouter la partie adverse de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner M. et Mme [O] à verser à M. [H] la somme de 20 000 € au titre du préjudice moral subi ;

— condamner M. et Mme [O] à verser à M. [H] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les intimés aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, il fait valoir la reconduction tacite du bail en l’état de la jouissance effective toujours d’actualité du bien, de sorte que sa demande n’est pas, comme le premier juge l’a retenu, sans objet. A ce titre, il soutient qu’en raison du caractère actuel et continuel de la situation dommageable, il a subi le préjudice y afférent pendant plusieurs mois. S’agissant du congé de vente en date du 23 mai 2023, valant également offre de vente au profit de l’appelant, il soutient que le processus d’acquisition n’a pu être formalisé au regard de la surestimation du prix de vente par les intimés.

L’appelant expose que la chaudière qui équipe la maison qu’il loue est vétuste et hors de fonctionnement. Il soutient qu’en l’état de l’inaction de M. [R], le professionnel chargé de la réparation de la chaudière en vertu d’un contrat conclu avec Monsieur [O], il a fait appel à une autre entreprise pour effectuer la maintenance de la chaudière, de sorte que contrairement à ce qu’allèguent les intimés, il a souscrit à l’entretien de la chaudière. Il indique qu’à l’occasion d’une intervention, l’incompétence de M. [R] pour réparer cet appareil était constatée, ce qui justifiait les pannes récurrentes.

Il soutient que le caractère indécent du logement a été de nouveau confirmé récemment par le rapport de visite de la commune de [Localité 10].

Il rappelle que le bon fonctionnement du système de chauffage et l’entretien du gros-oeuvre du bâtiment font partie des obligations mises à la charge du bailleur de sorte que M. [O] contrevient délibérément à ses obligations, étant rappelé que les agissements de ce dernier empêchent M. [H] d’exercer son droit de préemption à un prix acceptable.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 avril 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [L] [O] et Mme [D] [O], intimés, demandent à la cour, de :

— juger qu’au regard de la fin du bail de M. [H] le 31 octobre 2024, dès lors qu’un congé vente à cette date lui a été adressé régulièrement dès le 23 mai 2023, ses conclusions à fins de remplacement pur et simple de la chaudière existante par une installation totalement neuve ou par une pompe à chaleur également totalement neuve sont dépourvues en tout état de cause de tout objet utile, le bail dont l’appelant se prévaut ayant pris fin le 31 octobre 2024 sans être aucunement reconduit et ledit appelant étant dès lors occupant sans aucun titre de la maison de M. et Mme [O] ;

— juger que, s’agissant particulièrement de la chaudière, une insuffisance d’entretien est en tout état de cause susceptible d’exister de la seule faute de M. [I] [H], ce dernier ayant fait obstacle à l’intervention du technicien qui suivait l’appareil depuis plusieurs années, sans en proposer un autre, ni justifier de la contraction d’un contrat d’entretien, en méconnaissance dès lors de l’article 2-3-2 (page 7) du bail ;

— rejeter en tout état de cause la totalité des demandes présentées par M. [I] [H], parce que privées de tout objet depuis le 30 mai 2023 s’agissant des travaux sur toiture et depuis le 23 novembre 2023 pour la mise en marche de la chaudière et subsidiairement parce qu’infondées ou privées d’objet à raison de l’expiration le 31 octobre 2024 du bail de M. [H] ;

— confirmer dès lors l’ordonnance du 7 novembre 2024 en ce qu’elle a rejeté les demandes de M. [H] ;

— rejeter la totalité des demandes de M. [H] devant la cour d’appel de céans ;

Faisant droit au seul appel incident des époux [O],

— réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté les époux [O] de leurs demandes de dommages-intérêts,

— condamner M. [I] [H] à indemniser à hauteur de 3 000 € le préjudice moral des défendeurs,

— condamner ' si le la cour l’estime opportun ' M. [I] [H] à payer une amende civile de 5000 € pour abus du droit d’agir en justice. Les derniers éléments produits attestent désormais du bien-fondé d’une telle amende,

— condamner M. [I] [H] à payer à M. et Mme [O] une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions ils indiquent que M. [H] ne peut en aucun cas se prévaloir d’une prétendue reconduction tacite de son bail dans la mesure où il refuse de se considérer comme locataire et qu’il ne règle aucune indemnité d’occupation. A ce titre, ils soutiennent que l’appelant n’a formalisé aucune acceptation de l’offre ni dans le délai de deux mois après notification du délai du congé de vente du 23 mai 2023, ni dans les 2 mois décomptés à partir de 6 mois.

Ils soutiennent également la régularité du congé de vente en ce qu’ils ont accepté de vendre leur maison à un prix minoré de 375 000 € alors qu’elle était estimée à 411 000 € net vendeur par l’agence immobilière [W], leur volonté étant de vendre rapidement mais qu’ils ne cessent de se heurter à l’inertie de leur locataire, de sorte que ses allégations selon lesquels un prix sciemment dissuasif avait été fixé sont mal fondées.

Ils concluent que M. [H] est occupant sans droit ni titre, de sorte que ses réclamations sont privées de tout fondement.

S’agissant de l’entretien de la chaudière, ils précisent que M. [H] ne s’est jamais plaint qu’elle ne fonctionnait pas avant le 11 avril 2023 et qu’il n’a jamais produit de contrat d’entretien de substitution, en dépit de son obligation à cet égard après avoir refusé de traiter avec M. [R]. Ils prétendent qu’après son intervention le 23 novembre 2023, l’appareil a été remis en état de fonctionnement et que l’appelant n’est donc pas en situation de se prévaloir des prétendus dysfonctionnements de la chaudière.

Ils soutiennent en ce sens qu’ils ont fait en sorte de procurer à leur locataire une chaudière en bon état de marche, mais qu’ils ont dû le mettre en demeure de laisser un technicien compétent intervenir, ou de justifier de l’intervention d’un autre technicien si nécessaire. S’agissant des fuites en toiture et de la buanderie, ils rappellent que les travaux ont été effectués plusieurs mois avant l’assignation.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’exécution de travaux,

Selon l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

En l’espèce, l’appelant reproche au premier juge de l’avoir débouté de ses demandes en exécution de travaux au motif qu’elles étaient devenues sans objet, le bail liant les parties ayant pris fin le 31 octobre 2024 du fait du congé délivré le 23 mai 2024 alors que selon M .[H] le bail a été reconduit tacitement du fait de son occupation des lieux en raison du processus de vente entamé depuis des mois et qui n’a pu aboutir en raison d’une surestimation du prix l’empêchant d’exercer son droit de préemption.

Il ressort des pièces produites aux débats que par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 mai 2023, Mme [D] [O] et M. [L] [O] ont donné congé pour vendre à M. [I] [H] pour le 31 octobre 2024 avec offre de vente au prix de 411 800 € net vendeur, frais de notaire en sus, paiement comptant.

M. [H] qui n’a pas accepté l’offre dans les deux mois est dès lors devenu occupant sans droit ni titre en application de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, il n’est pas contesté qu’il ne règle plus aucune somme à M. et Mme [O] et n’a pas entrepris de contester le congé délivré.

L’appelant n’a pas plus accepté dans le délai de deux mois l’offre de vente formulée des intimés le 12 juin 2024 à hauteur de 390 000 €.

Un processus de vente a bien été entamé parallèlement entre les parties, un compromis ayant été signé le 5 novembre 2024 pour un prix de 360 000 € devant un commissaire de justice qui s’était déplacé sur les lieux pour dresser l’état des lieux de sortie à la demande des intimés.

Néanmoins, et encore à ce jour, aucun acte de vente n’a été signé entre les parties.

Par ailleurs, le compromis a été dénoncé le 10 mars 2025 et l’appelant a assigné les intimés par acte du 26 mars 2025 en exécution forcée de la vente.

Il résulte de ce qui précède que le congé a donc produit tous ses effets et que le bail a pris fin le 31 octobre 2024 sans que l’appelant ne justifie de la poursuite du contrat de bail et de sa qualité de preneur.

En conséquence, M. [H] ne dispose d’aucun titre lui permettant de solliciter des travaux sur le bien qu’il occupe.

Pour ces motifs, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté l’appelant de sa demande au titre des travaux.

Sur la demande de condamnation à la somme de 23 840, 80 € conformément au devis d’installation de la pompe à chaleur et celle de 20 000 € au titre du préjudice moral subi,

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

M. [H] demande au terme de son dispositif la condamnation des intimés à titre subsidiaire à lui payer la somme de 23 840, 87 € conformément au devis d’installation de la pompe à chaleur et en tout état de cause celle de 20 000 € au titre du préjudice moral subi.

Or, si le juge des référés peut, en application de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile allouer une provision à une partie faisant état d’une obligation non sérieusement contestable, il ne peut en revanche allouer de dommages – intérêts autres que ceux sanctionnant l’abus du droit d’ester en justice, sauf à excéder ses pouvoirs.

En l’espèce, M. [H] ne sollicite pas de provision.

En conséquence, sa demande de ce chef sera rejetée, confirmant ainsi l’ordonnance déférée.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [O],

Pour les mêmes motifs exposés ci-avant, la demande de dommages et intérêts sera rejetée, confirmant l’ordonnance déférée.

Sur l’amende civile,

L’article 32-1 du code de procédure civile ne saurait être mis en 'uvre que de la propre initiative du tribunal saisi, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de l’adversaire.

Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelant supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter aux intimés leurs frais irrépétibles d’appel. Il leur sera alloué la somme de 2 000 € au titre de l’articl

e 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant en référé après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance déférée en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [I] [H] aux dépens d’appel,

Condamne M. [I] [H] à payer à Mme [D] [O] et M. [L] [O] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,