RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03259 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I7CN

SD

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8]

18 août 2023

RG:22/01638

S.C.I. L’OLIVIER

C/

S.A.S. ALYANSE PARTENAIRES

Copie exécutoire délivrée

le

à : Selarl LX [Localité 7]

SCP Fontaine Floutier

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 18 Août 2023, N°22/01638

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

M^me L. MALLET, Conseillère,

M^me S. IZOU, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.C.I. L’OLIVIER Société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 529 433 799 Ayant son siège social [Adresse 2] (France) Poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

S.A.S. ALYANSE PARTENAIRES (nom commercial VISIANCE PARTENAIRES), société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Romans sous le numéro 482 556 123, ayant son siège social [Adresse 5], représentée par son représentant légal ès qualité audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Romain FLOUTIER de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Anne-florence RADUCAULT de l’AARPI BIRD & BIRD AARPI, Plaidant, avocat au barreau de LYON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Janvier 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 13 Novembre 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2015, la SCI L’Olivier a donné à bail à la SARL Alyanse Partenaires un local professionnel à Alixan comprenant six bureaux et 10% du parking ainsi que la mise à disposition d’une place réservée aux personnes à mobilité réduite.

Par courrier délivré le 30 juillet 2020, le preneur a donné congé au bailleur, à effet au 31 janvier 2021.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2022, la SCI L’Olivier a fait assigner la SARL Alyanse Partenaires devant le tribunal judiciaire de Privas aux fins d’indemnisation à hauteur de 24 962,25 € à titre de dommages et intérêts en ce qu’elle est responsable des préjudices subis par la SCI L’Olivier causés directement par les négligences et les fautes de la société Alyanse Partenaires tenant au non-respect de l’obligation de restitution des locaux en bon état d’entretien, outre les intérêts au taux légal avec capitalisation à compter de la mise en demeure du 1er février 2021.

Par jugement contradictoire du 18 août 2023, le tribunal judiciaire de Privas a :

— condamné la société Alyanse Partenaires à verser à la SCI L’Olivier la somme totale de 3.082,80 euros au titre des travaux de remise en état des locaux donnés à bail, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouté la SCI L’Olivier de sa demande au titre du préjudice locatif allégué ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties ;

— condamné la société Alyanse Partenaires aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société Alyanse Partenaires de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Par déclaration du 18 octobre 2023, la SCI L’Olivier a interjeté appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 mai 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI L’Olivier, appelante, demande à la cour de :

Statuant sur l’appel formé par la SCI L’Olivier, à l’encontre du jugement rendu le 18 août 2023 par le tribunal judiciaire de Privas,

— le déclarant recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

« -Condamné la société Alyanse Partenaires à verser à la SCI L’Olivier la somme totale de 3 082,80 € au titre des travaux de remise en état des locaux donnés à bail, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— Dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— Débouté la SCI L’Olivier de sa demande au titre du préjudice locatif allégué ;

— Rejeté toute demande plus ample ou contraire de la SCI L’Olivier;

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. »

Statuant à nouveau,

— juger recevables et bien-fondés les demandes d’indemnisation de la SCI L’Olivier ;

— condamner la société Alyanse Partenaires à payer à la SCI L’Olivier la somme totale de 24 962,25 € (12 674,25 + 12 288 €) à titre de dommages et intérêts, en ce qu’elle est responsable des préjudices subis par la SCI L’Olivier causés directement par les négligences et les fautes de la société Alyanse Partenaires tenant au non-respect de l’obligation de restitution des locaux en bon état d’entretien, outre les intérêts au taux légal avec capitalisation à compter de la mise en demeure du 1er février 2021 ;

— juger mal fondé l’appel incident de la SAS Alyanse Partenaires visant à solliciter l’infirmation du jugement et le rejet des demandes indemnitaires ;

— rejeter l’intégralité des demandes de la société Alyanse Partenaires ;

— condamner la société Alyanse Partenaires à payer à la SCI L’Olivier la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel,

— débouter la SAS Alyanse Partenaires, de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de plus fort de son appel incident.

Au soutien de son appel, la société appelante fait valoir que la locataire a manqué à son obligation de restitution en bon état d’entretien et de réparations locatives, et qu’en l’absence d’état des lieux, seul l’article 1731 du code civil est applicable en l’espèce.

Elle indique que la restitution tardive des locaux, leur état de dégradation avancé ainsi que les désordres constatés caractérisent les fautes, y compris de négligence, commises par la société Alyanse Partenaires, lesquelles ont entrainé des préjudices financiers au bailleur.

Le lien de causalité entre l’absence de relocation immédiate et le mauvais état étant parfaitement établi, elle soutient également avoir subi un préjudice financier tenant à la perte de chance de relouer les locaux immédiatement.

Elle soutient également que l’enrichissement sans cause est inapplicable, car il y a une cause juridique à sa demande, et que par conséquent, la société Alyanse Partenaires ne peut pas être exonérée, ni totalement, ni partiellement en application d’un coefficient de vétusté, de son obligation d’effectuer toutes les réparations locatives et donc de rendre les locaux en bon état, comme elle est présumée les avoir reçus.

La SAS Alyanse Partenaires, en sa qualité d’intimée, par conclusions en date du 7 mars 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa de l’article 1731 du code civil, de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Privas du 18 août 2023 en ce qu’il a :

« – jugé que la société Alyanse Partenaires a manqué à ses obligations de restitution en bon état d’entretien et de réparations locatives,

— condamné la société Alyanse Partenaires à verser à la SCI L’Olivier la somme de totale de 3.082,80 euros au titre des travaux de remise en état des locaux donnés à bail, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté la société Alyanse Partenaires de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

— condamné la société Alyanse Partenaires aux dépens. »

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Privas du 18 août 2023 en ce qu’il a :

— débouté la SCI L’Olivier de sa demande au titre du préjudice locatif allégué

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance »

Statuant à nouveau :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI L’Olivier à l’encontre de la société Alyanse Partenaires,

— condamner la SCI L’Olivier à verser la somme de 6 000 € à la société Alyanse Partenaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI L’Olivier aux entiers dépens.

A l’appui de ses écritures, la SAS Alyanse Partenaires soutient avoir respecté son obligation de restituer les locaux en bon état de réparation locative conformément à l’article 1731 du code civil, étant précisé qu’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée et qu’ainsi la SCI L’Olivier ne démontre pas le « parfait » état dans lequel elle a loué les locaux, et qu’aucune faute ne lui est imputable pour avoir occupé les locaux pendant 5 ans, l’usure normale du temps ne lui étant pas imputable. Elle expose avoir d’ailleurs fait réaliser des travaux de peinture par un professionnel à hauteur de 3 200 €, ce que la SCI L’Olivier reconnait dans ses écritures. Elle soulève également le caractère prématuré de l’état de lieux de sortie, celui-ci ayant été réalisé alors que les travaux de peinture étaient en cours.

Elle fait en outre grief à la SCI L’Olivier de ne pas démontrer ni le principe ni le quantum du préjudice lié à des travaux de remise en état et du préjudice lié à la location tardive des locaux, ces deux demandes étant au demeurant contradictoires.

La clôture de la procédure est intervenue le 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Sur la demande au titre des travaux de remise en état des lieux,

Selon l’article 1728 du code civil « le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. »

Le contrat de bail stipule en outre que « le locataire devra entretenir les locaux pendant toute la durée de la location et les rendre en fin de bail en bon état de réparations locatives et d’entretien lui incombant, notamment du fait des dégradations survenues de son fait ou du fait de personnes à son service. »

Selon l’article 1755 du code civil « aucunes réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles sont occasionnées que par vétusté ou force majeur. »

Selon l’article 1731 du code civil « s’il n’a pas été fait un état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire »

En l’espèce, il n’est produit aucun état des lieux d’entrée.

La présomption de l’article 1731 du code civil doit donc trouver application à défaut de preuve contraire rapportée par l’intimée.

La restitution des locaux mis à bail a eu lieu selon deux procès-verbaux établis par un commissaire de justice le 29 janvier 2021 et le 5 février 2021.

En effet, les parties ont convenu à la suite de la visite des lieux le 29 janvier 2021 que ces derniers n’étant pas en l’état d’être restitués, elles repoussaient la remise des clés à une date ultérieure, une fois les travaux de remise en état achevés.

Il est justifié par la production de deux factures que la SAS Alyanse Partenaires a effectué des travaux de remise en état : facture BGM du 3 mars 2021 relative à la fourniture et la pose de 25 m2 de dalles plastiques collées avec plinthes PVC comprises et application de peinture avec époussetage, impression, couche de finition sur 352 m2 pour un montant total TTC de 3 205,40 €.

Même si cette facture est datée du 3 mars 2021, il est constant que ces travaux étaient réalisés pour le 5 février, le commissaire de justice ayant constaté leur réalisation, la réalisation des travaux en cours ayant d’ailleurs motivé le report de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Cependant, et comme l’a pertinemment relevé le premier juge, il ressort du procès-verbal du 5 février 2021 qu’une partie des finitions des travaux de reprise demeuraient inachevés, laissant persister certains murs mal repeints, des coulures, des traces de peinture sur les portes et les plinthes, des dalles au plafond défectueuses et le sol des bureaux affectés de traces de pieds de meubles.

Ainsi, l’analyse des constations effectuées révèle :

— que les portes des 5 bureaux sont peintes avec des traces en partie basse, avec pour le bureau Sud-Ouest un accroc autour de la poignée et le joint déchiré, et pour le bureau Sud des traces de peinture sur l’encadrement bois,

— que l’ensemble des plinthes des bureaux et du couloir comportent des traces outre des traces de peintures avec coulures,

— que la plaque du plafond du bureau Sud est impactée et celle du bureau Nord Est abîmée,

— que les peintures des murs des bureaux Sud et Sud Est mais également du couloir comportent des traces, des différences de nuances et des bandes apparentes,

— que le sol des bureaux laisse apparaitre des traces de pieds de meubles, le bureau Nord Est ayant été refait à neuf par la locataire.

La SCI Olivier sollicite la somme de 10 573 € HT selon facture de l’entreprise Tedeschi du 26 mai 2021 pour la reprise des murs, des plinthes, des portes et des dalles de faux plafond, celle de 1 935 € HT correspondant aux travaux de sol selon facture de l’entreprise Tedeschi du 26 mai 2021 et celle de 166,25 € HT de l’entreprises Chabannel du 17 septembre 2021 pour des réfections sur menuiseries, soit la somme totale au titre des travaux de reprise de 12 674,25 € HT.

Cependant, le premier juge a justement écarté les travaux de reprise des sols, la présence de traces de meubles sur le revêtement en lino du sol des bureaux correspondant, non à une dégradation, mais à une usure normale des lieux après 5 ans d’occupation.

En conséquence, la facture concernant les travaux de sol pour 1 935 € HT sera écartée.

Il en sera de même pour la facture de 166,25 € HT de l’entreprises Chabannel du 17 septembre 2021, les travaux mentionnés (fourniture et pose d’un renvoi d’angle) ne se rattachant pas à une dégradation locative constatée.

En revanche, l’intimée devra supporter les travaux de reprise des peintures des bureaux Sud et Sud-Ouest, des plinthes et des portes ainsi que ceux du couloir commun coté Est comme elle s’y était engagée pour ce dernier à l’issue de la visite des lieux du 29 janvier 2021 et mentionné dans le procès-verbal de constat in fine, outre la reprise des plaques des plafonds des bureaux Sud et Nord Est.

Dès lors les postes suivants de la facture de l’entreprise Tedeschi du 26 mai 2021 seront retenus au titre des travaux de reprise :

— couloir :1 568 +504+115

— bureau Sud-Ouest :800+171+35

— bureau Nord-Ouest :171+35

— bureau Nord :171+35,

— bureau Sud :800+171+75,

— bureau Sud-Est :171+35,

— bureau Nord-Est :171+75+35,

, soit une somme totale de 5138 € HT.

Sur cette somme il convient d’appliquer un coefficient de vétusté, les travaux étant en quasi-totalité des travaux de peinture.

La durée de vie des peintures est en moyenne de 7 ans avec une franchise d’un an, un taux d’abattement annuel de 15 % et une valeur résiduelle de 10 %.

Il est justifié que l’immeuble a été construit en 2012 sans qu’il soit établi par ailleurs que les peintures aient été refaites à neuf avant la prise en location de la SAS Alyanse Partenaires en 2016.

La vétusté s’établit donc à 15% x 6 ans = 90 %.

Dès lors, la somme due au titre des travaux de reprise, vétusté déduite, est de 5138 € HT x 10%= 513,38 €, étant noté qu’aux termes de son dispositif la SCI L’olivier sollicite une somme HT et non TTC.

Infirmant le jugement déféré, la SAS Alyanse Partenaires sera condamnée à payer à la SCI L’olivier la somme de 513,38 € au titre de la remise en état des lieux avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt qui fixe la créance indemnitaire et capitalisation des intérêts des sommes dues par périodes annuelles conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre de la perte de chance de relouer les locaux,

La SCI L’olivier sollicite la somme de 12 288 € au titre de la perte de chance de relouer les locaux et percevoir les loyers pendant une période de 9 mois.

Cependant, et comme l’a pertinemment relevé le premier juge, la bailleresse ne justifie pas de la durée des travaux jusqu’au mois de septembre 2021 alors que sa locataire a quitté les lieux le 5 février 2021 et que cette dernière avait fait réaliser des travaux de reprise et de nettoyage et que les travaux restant à exécuter en lien avec les manquements de la SAS Alyanse Partenaires après son départ étaient limités.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté l’appelante de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront infirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI L’Olivier, succombant principalement, supportera les dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à l’intimée ses frais irrépétibles de première instance et d’appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné la société Alyanse Partenaires à verser à la SCI L’Olivier la somme totale de 3.082,80 € au titre des travaux de remise en état des locaux donnés à bail, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision et condamné la société Alyanse Partenaires aux dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la SAS Alyanse Partenaires à payer à la SCI L’Olivier la somme de 513,38 € au titre de la remise en état des lieux avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation des intérêts des sommes dues par périodes annuelles conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne la SCI L’Olivier aux dépens de première instance et d’appel,

Déboute la SAS Alyanse Partenaires de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,