RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/01736 -

N° Portalis DBVH-V-B7I-JGNH

MPF

TJ DE [Localité 8]

19 mars 2024

RG : 22/00329

[D]

C/

[F]

Copie exécutoire délivrée

le 02 octobre 2025

à :

M^e Laure Reinhard

M^e Sophie Meissonnier-Cayez

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 19 mars 2024, N°22/00329

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 et prorogé au 02 octobre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [E] [D]

née le 13 avril 1987 à [Localité 6] (69)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Laure Reinhard de la Scp RD avocats & associés, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Etienne Sacoun de la Selarl E.S. avocats, plaidant, avocat au barreau de Marseille

INTIMÉ :

M. [N] [F]

né le 03 décembre 1968 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Sophie Meissonnier-Cayez de la Selas PVB avocats, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représenté par M^e Frank Rugraff, plaidant, avocat au barreau de Strasbourg

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 02 octobre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour.

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon promesse unilatérale de vente par acte authentique du 28 janvier 2021, M. [N] [F] s’est engagé à vendre un bien immobilier [Adresse 2] (30) à Mme [E] [D] qui a versé la somme de 10 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation entre les mains du notaire.

Cette promesse était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire d’un montant de 200 000 euros remboursable d’une durée maximale de 20 ans et au taux maximal de 1,2%.

Les deux banques sollicitées par la bénéficiaire de la promesse ont refusé de lui accorder le prêt sollicité.

M. [N] [F] s’opposant à la restitution de l’indemnité d’immobilisation, Mme [E] [D] l’a assigné par acte du 13 janvier 2022 à cette fin devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement du 19 mars 2024 :

— a rejeté sa demande tendant à voir ordonner la libération à son profit de la somme de 10 000 euros détenue par le notaire à titre d’indemnité d’immobilisation,

— l’a condamnée à payer à M. [N] [F] la somme de 10 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— a rejeté la demande de condamnation sous astreinte,

— a ordonné la libération au profit de M. [N] [B] de la somme de 10 000 euros détenue par le notaire à titre d’indemnité d’immobilisation,

— l’a condamnée aux dépens et à payer à M. [N] [F] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [E] [D] a interjeté appel du jugement par déclaration au greffe du 22 mai 2024.

Par ordonnance du 7 février 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 23 juin 2025 et la procédure clôturée avec effet différé au 10 juin 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES':

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 3 février 2025, Mme [E] [D], appelante, demande à la cour

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

et, statuant à nouveau

— de condamner M. [N] [F] à lui payer les sommes de :

—  10 000 euros outre intérêts au taux légal majoré à compter de l’assignation,

—  1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens.

Elle allègue que celui-ci ne l’a pas mise en demeure de lui justifier de la défaillance de la condition d’obtention d’un prêt par LRAR ainsi que l’exigeait la promesse de sorte qu’il n’est pas fondé à conserver l’indemnité d’immobilisation et soutient par ailleurs qu’aux termes de la promesse, elle était seulement tenue de justifier des refus mais non des demandes de prêt, et s’être ainsi conformée à ses stipulations.

Elle allègue qu’en tout état de cause sa situation professionnelle et familiale ne lui permettaient pas d’obtenir un quelconque financement.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 02 juin 2025, M. [N] [F] demande à la cour :

— de confirmer le jugement sauf en ce qu’il a fixé à la date de son prononcé le point de départ des intérêts au taux légal,

et, statuant à nouveau sur ce point

— de fixer le point de départ des intérêts au 30 août 2021, date de la mise en demeure.

Subsidiairement

— de condamner l’appelante à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour dol,

— d’ordonner la compensation judiciaire (entre les parties) (sic),

— de la condamner à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il réplique qu’il n’avait pas à mettre en demeure la bénéficiaire de la promesse de justifier de l’accomplissement ou de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt dès lors qu’elle lui a elle-même notifié via le notaire qu’elle n’avait pas pu obtenir les prêts demandés.

Il soutient qu’elle ne justifie pas avoir déposé deux demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles de sorte que la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée accomplie : que comme la vente n’a pas été passée, il est en droit de réclamer l’indemnité d’immobilisation versée.

Il ajoute qu’elle ne rapporte pas la preuve qu’en toute hypothèse elle n’aurait pas pu obtenir le prêt compte-tenu de sa situation professionnelle et familiale.

Subsidiairement, il considère que si tel était le cas, elle s’est montrée déloyale en s’engageant à acheter le bien immobilier et a commis un dol en lui dissimulant sa situation financière précaire.

Il est expressément fait référence aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Le promettant demande à la cour de considérer que la bénéficiaire lui a notifié via le notaire par courriel du 26 avril 2021 la non-obtention du prêt destiné à financer l’acquisition.

Cette notification ayant été effectuée, il n’y a pas lieu de faire application de la clause décrivant les démarches qui lui auraient incombé à défaut de notification par celle-ci de l’obtention ou de la non-obtention des prêts.

*conformité des demandes de prêt aux prévisions contractuelles

A la promesse unilatérale de vente a été insérée une clause intitulée : «condition suspensive d’obtention du prêt»

aux termes de laquelle

«Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes :

— montant maximal de la somme empruntée : 240 000 euros,

— durée maximale de remboursement : 20 ans,

— taux nominal d’intérêt maximal : 1,20% l’an ( hors assurance)(')

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard au 31 mai 2021(…)

Le bénéficiaire s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.

En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt…».

Mme [E] [D] produit :

— un refus de prêt émanant de la société Lyonnaise de banque – CIC rédigé en ces termes : « vous nous avez sollicité le 16 janvier 2021 pour obtenir un crédit immobilier de 200 000 euros au taux d’intérêt fixe de 1, 13% sur une durée de 240 mois. Après l’étude de votre dossier, nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons pas donner une suite favorable à votre demande ».

— un refus de prêt émanant de la Société Générale rédigé en ces termes : « caractéristiques du crédit sollicité : prêt immobilier taux fixe, montant 200 000 euros, durée totale : 20 ans. Après examen de votre dossier et au vu des éléments que vous nous avez communiqués, nous sommes au regret de vous informer que nous ne pouvons pas donner une suite favorable à votre demande de crédit ».

Le tribunal a jugé qu’alors qu’il lui incombait de prouver que les demandes de prêt étaient conformes aux prévisions contractuelles elle n’avait pas produit ces demandes mais seulement les réponses en l’occurence défavorables de la banque.

L’appelante soutient rapporter la preuve des diligences effectuées par la production des deux refus de prêt reprenant les conditions prévues à l’acte.

L’intimé relève à l’instar du premier juge qu’en ne produisant pas les deux demandes de prêt, elle échoue à démontrer qu’elle a présenté aux banques des demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles.

C’est en effet à l’acquéreur, bénéficiaire de la promesse, qu’il incombe de démontrer que la demande de prêt est conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse.

Les caractéristiques des prêts sollicités étant reproduites dans les attestations de refus de prêt délivrées par la banque CIC Lyonnaise de Banque et par la Société Générale, il convient de vérifier si elles étaient conformes à celles prévues par la promesse de vente.

Tel n’est pas le cas : il apparaît que les deux demandes ont porté sur le prêt d’un montant de 200 000 euros au lieu de 240 000 euros que la bénéficiaire s’était engagée à demander.

De même, le taux d’intérêt figurant dans les demandes produites – 1,13% dans la demande déposée à la Lyonnaise de Banque et taux fixe indéterminé dans celle déposée à la Société Générale ne correspond pas au taux de 1,20% prévu à la promesse.

En conséquence, en sollicitant auprès de deux banques un prêt dont les caractéristiques ' montant et taux d’intérêt – n’étaient pas conformes à celles prévues dans la promesse, Mme [E] [D] n’a pas accompli les diligences qui lui incombaient.

* capacités financières de l’acquéreur

En application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Le promettant soutient que doit être rejetée la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation de la bénéficiaire de la promesse qui n’a pas justifié avoir présenté des demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles.

Il excipe de la clause intitulée « indemnité d’immobilisation» insérée dans la promesse aux termes de laquelle

« 3.Sort de ce versement : en cas de non réalisation de la vente, la somme… restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation… de l’immeuble… Toutefois, la somme sera intégralement restituée au bénéficiaire si l’une des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir…».

Considérant que la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt a été empêchée par la bénéficiaire de la promesse, qui ne justifie pas avoir présenté aux banques des demandes de prêt conformes aux stipulations de la promesse, il soutient que la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée avoir été réalisée en application de la clause suivante de la promesse : « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’engagement entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l’article 1304-3 du code civil».

L’appelante soutient que l’acquéreur peut échapper à l’application de l’article 1304-3 s’il démontre que la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt ne lui est pas imputable dès lors qu’en tout état de cause, même s’il avait présenté une demande conforme, celle-ci aurait été rejetée, compte tenu de l’insuffisance de ses possibilités financières.

Elle expose qu’à la période à laquelle les prêts ont été sollicités, elle était employée par l’Unicef depuis le 16 novembre 2019, son contrat prenant fin le 13 novembre 2021, sur un poste de travailleuse humanitaire spécialiste des situations d’urgence à [Localité 5], en Centrafrique. Elle indique que son contrat n’a pas été reconduit à son terme car elle a transmis une déclaration de grossesse le 19 mars 2021 à son employeur qui a attesté le 16 avril 2021 qu’en vertu de l’International Civil Service Commission appliquée par les Nations Unies, la Centrafrique était classée en catégorie D, ce qui signifie que les conditions sécuritaires et les infrastructures locales empêchaient les personnels internationaux à amener leurs familles dans ce pays. Elle soutient que seul ce changement de situation professionnelle et familiale est à l’origine des refus de prêt.

L’intimé réplique que l’appelante ne justifie pas que l’Unicef n’a pas renouvelé son contrat le 13 novembre 2021 et qu’elle ne fait plus partie de son personnel ; qu’elle ne produit ni contrat de travail ni fiches de paie justifiant de sa situation professionnelle actuelle. Il relève qu’elle ne justifie pas davantage du salaire qu’elle percevait de l’Unicef en janvier 2021 lorsqu’elle a signé la promesse non plus qu’elle ne précise si elle détenait un patrimoine personnel qui lui aurait permis d’obtenir le prêt.

Il lui impute le manque de loyauté à son égard ayant consisté à signer une promesse de vente alors qu’elle savait que sa situation professionnelle était précaire, dol lui ayant causé un préjudice puisqu’il a dû immobiliser son bien durant le délai de la promesse.

L’appelante démontre toutefois que, même en présentant une demande de prêt en tous points conforme à la promesse, elle n’aurait pas obtenu l’accord des banques. En effet, alors qu’elle a demandé aux deux banques un prêt d’un montant de 200 000 euros inférieur au montant contractuellement défini, les prêts lui ont été refusés au motif qu’en avril 2021, à la période d’examen de ses demandes, son contrat de travail à durée déterminée expirait le 13 novembre 2021 et qu’elle n’était pas en mesure de justifier de perspectives sérieuses de renouvellement de celui-ci. Au contraire, son état de grossesse a compromis définitivement toute chance d’obtenir ce renouvellement, la réglementation appliquée par les Nations Unies interdisant au personnel international d’amener leurs familles dans des pays classifiés D dont faisait partie la Centrafrique.

D’ailleurs, la Société Générale, a expliqué précisément les motifs du refus de prêt par courriel du 8 avril 2021 : « Le manque de visibilité sur la pérennité des contrats de travail motive cette décision ».

Le grief fondé sur l’absence de justification de sa situation professionnelle actuelle est inopérant dès lors qu’il convient de se placer à la date de la demande de prêt en avril 2021 pour apprécier si elle aurait pu l’obtenir en présentant une demande conforme aux stipulations contractuelles.

Il n’est pas utile par ailleurs de connaître le salaire qui lui était versé par son employeur à la date de la demande de prêt dès lors que le refus n’a pas été motivé par l’insuffisance de ses revenus mais par l’incertitude pesant sur la stabilité de son emploi.

L’intimé n’établit cependant pas que son consentement à la promesse de vente a été vicié par des man’uvres dolosives de Mme [D] qui disposait de revenus fixes à la date de sa signature lui permettant d’envisager l’acquisition d’un bien au prix de 275 000 euros qu’elle pouvait espérer financer en majeure partie par un prêt remboursable en vingt ans.

Il n’est pas établi que sans la naissance de son enfant le 11 octobre 2021, elle n’aurait pas obtenu de son employeur le renouvellement de son contrat de travail.

Le seul fait qu’elle ait envisagé d’acquérir un bien immobilier alors qu’elle ne bénéficiait pas d’un contrat de travail à durée indéterminée lors de la signature de la promesse le 28 janvier 2021 ne suffit pas à caractériser le dol allégué.

Le jugement est donc infirmé sur ce point et est ordonnée la restitution de la somme de 10 000 euros dont la promesse indique qu’elle a été versée à M. [M] [Z] comptable de l’office notarial qui en a constitué séquestre, et ne pourra opérer le versement prévu qu’avec l’accord des parties en vertu d’une décision judiciaire devenue exécutoire et en page 7 qu’elle ne produira pas d’intérêts.

L’appelante ne justifie pas que l’intimé a commis une faute en s’opposant à la restitution de l’indemnité d’immobilisation dès lors que les refus de prêts qu’elle lui a transmis révélent qu’elle n’a pas respecté son engagement de solliciter des prêts conformes par leur montant et leur taux d’intérêt aux stipulations de la promesse.

Elle est donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

L’intimé qui succombe doit supporter les dépens de l’instance.

Il n’est pas inéquitable pour les mêmes raisons de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Ordonne la restitution à Mme [E] [D] de la somme de 10 000 euros détenue par M. [M] [Z], comptable de l’office notarial SCP Lapeyre, Ducros, Ademard, constitué séquestre aux termes de l’acte notarié du 28 janvier 2021,

Y ajoutant,

Déboute Mme [E] [D] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Déboute M. [N] [F] de sa demande de dommages-intérêts pour dol,

Condamne M. [N] [F] aux dépens,

Déboute les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE