RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/03181 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JLBW

ET

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’AVIGNON

03 septembre 2024 RG :22/00671

[I]

[R]

C/

S.C.I. LA MAISON DE WILLIAM

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Graf

Selarl Pericchi

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’AVIGNON en date du 03 Septembre 2024, N°22/00671

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [O] [I]

né le 16 Décembre 1993 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Olivier GRAF, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-7955 du 28/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

Mme [S] [R]

née le 03 Janvier 1995 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Olivier GRAF, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-07958 du 28/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

LA MAISON DE WILLIAM société civile immobilière au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS d’AVIGNON sous le n° 530633759, représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Octobre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 18 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

Faits, procédure et prétentions des parties :

La SCI La maison de William a donné en location à monsieur [I], le 29 septembre 2021, un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 2]. La surface du logement était mentionnée comme étant de 50 m² et le loyer fixé à 650 € plus 30 € de charges mensuelles. Elle a saisi le tribunal judiciaire d’Avignon, après délivrance d’un commandement de payer infructueux, par acte du 10 octobre 2022, afin d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire ainsi que sa condamnation à lui payer les sommes dues au titre de loyers et charges.

Le tribunal judiciaire d’Avignon par un jugement du 4 juillet 2023,

— déclaré recevable la demande de résiliation de la SCI La maison de William,

— reçu l’intervention volontaire de madame [S] [R], concubine de monsieur [I] et signataire du bail,

— validé le commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, délivré le 26 juillet 2022,

— ordonné une mesure d’instruction confiée à monsieur [F], architecte, afin de vérifier l’existence de désordres en particulier au regard des exigences du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, et de fournir tous éléments techniques sur les dommages et responsabilités encourues, outre la vérification de la surface du logement par rapport au montant du loyer.

Après dépot du rapport d’expertise, par une nouvelle décision du 3 septembre 2024, la juridiction saisie a :

— Condamné la SCI la maison de William à régler à monsieur [I] [O] et à Madame [R] [S], au titre de leur préjudice de jouissance sur la base de l’erreur de superficie du logement, et des désordres entrant dans la liste du décret du 30 décembre 2002, pour la période allant d’octobre 2021 à mai 2022 et après déduction des sommes versées au titre des loyers et charges, la somme de 1 595,12 euros ;

— Condamne solidairement monsieur [I] [O] et madame [R] [S] à payer à la SCI la maison de WIlliam la somme de 3 829 euros au titre de la dette locative pour la période allant de juin 2022 à septembre 2023, et après réduction du loyer à hauteur de 25% du fait de l’erreur de superficie du logement et des désordres entrant dans la liste du décret du 30 décembre 2002 ;

— Debouté monsieur [I] [O] et madame [R] [S] de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance causé par les agissements de monsieur [V] et du préjudice moral ;

— Ordonné la compensation entre les sommes dues par les parties ;

— Autorisé monsieur [I] [O] et madame [R] [S] à se libérer de leur dette après compensation, dans un délai de paiement de 24 mois par versements mensuels de 90 euros les vingt-trois premiers mois, le solde le vingt-quatrième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du jugement, puis le 15 de chaque mois;

— Rappelé qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse la totalité des sommes restant dures serait immédiatement exigible ;

— Debouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

— Dit que le dépens seront partagés et supportés à part égale entre les parties ;

— Rejette les autres demandes pour le surplus ;

— Rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal retient un préjudice de jouissance en raison d’une erreur de surface du logement pris à bail et des désordres entrant dans la liste du décret du 30 janvier 2002 précité justifiant une réduction du loyer et une indemnistation. Concernant des troubles du voisinage subis par monsieur [I] et sa compagne, il retient que le bailleur en assignant le 1er aout 2022 leur voisin colérique et violent, en expulsion a respecté ses obligations contractuelles par la mise en oeuvre des voies de droit qui étaient à sa disposition.

Dans leurs dernières conclusions du 7 octobre 2025, monsieur [I] et madame [R] demandent à la cour de :

— Réformer partiellement le jugement du 3 septembre 2024,

Statuant à nouveau sur les chefs critiqués,

— Condamner la SCI la maison de William à payer à

* M. [O] [I] la somme de 8 000 euros au titre du préjudice moral ;

* Mme [S] [R] le somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

— Ordonner en tant que de besoin la compensation avec les sommes issues des éventuelles condamnations au profit de la SCI la maison de William ;

Subsidiairement :

— Leur accorder des délais de paiement de leur dette éventuelle dans la limite de trois ans ;

En tout état de cause :

— Rejeter l’intégralité des éventuelles demandes de la SCI la maison de William ;

— Condamner la SCI la maison de William au paiement de 1 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent que le logement se situe dans une villa qui comporte 4 logements, tous loués par la SCI La maison de William et indiquent avoir régulièrement payé le loyer jusqu’en mai 2022. Dès leur arrivée ils auraient subi le harcèlement et la violence d’un voisin du rez de chaussée, monsieur [V] et été contraints de partir des lieux pour se mettre en sécurité. Devant l’inaction du bailleur ils ont cessé de payer le loyer en juin 2022. Ils dénoncent avoir été victimes d’une agression nocturne à leur domicile car le défaut d’entretien et de réparation des lieux a permis à deux individus d’entrer et de leur infliger des violences avant de les voler. Le jugement se contredit et leur refuse à tort une réparation intégrale de leur préjudice, car reconnue responsable du trouble de jouissance, la bailleresse devait également réparer ses conséquences qui sont également liées à leur agression par monsieur [D] [L]. La SCI, professionnel de l’immobilier devait leur assurer une jouissance paisible et n’a pas été diligente pour obtenir rapidement l’expulsion de monsieur [V] après un congé délivré le 13 août 2021. Elle n’a pas fait les réparations indispensables sur place en particulier sur les ouvrants. Ils décrivent l’impossibilité dans laquelle ils étaient de profiter des lieux car toujours soumis à l’agressivité de leur voisin et les répercussions psychologiques ayant conduit monsieur [I] à consulter en raison de son stress post traumatique. Ils n’ont pas davantage été informés de la procédure entreprise par le bailleur à l’encontre du voisin qui leur aurait donné l’espoir que le calvaire prenne fin et les aurait soutenus. Ils soulignent l’impact sur le déroulement de la grossesse de madame [R] qui a donné naissance à leur enfant [G], hospitalisée à la naissance du fait d’un poids insuffisant. Ils sont bénéficiaires du RSA et sollicitent le bénéfice de délais de paiement plus larges, donc sur trois années, en cas de condamnation financière ce après compensation des dettes et créances réciproques.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 18 mars 2025, la SCI La maison de William demande à la cour de:

— Confirmer la décision dont appel,

Et dire et juger que les locataires n’établissent pas une faute du bailleur leur ayant causé un préjudice moral ;

En conséquence,

— Debouter monsieur [I] et madame [R] de leurs demandes au titre d’un préjudice moral ;

— Debouter monsieur [I] et madame [R] de leur demande d’octroi de délais de paiement de leur dette dans la limite de trois ans, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dont les conditions légales ne sont pas remplies, n’est pas applicable ;

— Reformer la décision dont appel en ce qu’elle a accordé des délais de paiement,

— Juger que la dette est intégralement exigible, monsieur [I] et madame [R] étant défaillants dans leur obligation de paiement des mensualités des délais de paiement octroyés ;

Y ajoutant ;

— Condamner monsieur [I] et madame [R] au paiement d’une somme de 4 000 € sur la base des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise, ce par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SCI analyse les demandes des appelants comme une manoeuvre pour neutraliser une importante dette locative. Il n’est pas justifié d’un préjudice moral qui soit imputable au bailleur, les agissements dommageables sont ceux de monsieur [V], à la santé mentale instable, la SCI n’en est pas responsable. Afin d’assurer une jouissance paisible aux preneurs, elle a été diligente avec de nombreuses démarches amiables puis une assignation aux fins d’expulsion en aout 2022. Monsieur [I] a eu connaissance de ces diligences. Des délais de paiement sur 3 ans, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne sont pas envisageables comme déjà jugé en première instance, les conditions du texte n’étant pas remplies car le paiement du loyer par le locataire, avant la date d’audience n’existe pas. Aucun réglement n’a été fait jusqu’à la libération des lieux le 29 septembre 2023. Après la signification du jugement par acte du 24 septembre 2024, l’échéancier accordé n’a pas été respecté par les appelants, toute la somme de 2 233.88 € est donc exigible et aucun délai ne peut plus être accordé. La décision doit être réformée de ce chef.

Les parties ont été avisées le 21juillet 2025, par message RPVA de la date de l’ordonnance de cloture, laquelle a été rendue le 9 octobre 2025.

Motivation de la décision :

* sur la résiliation du bail d’habitation et la dette de loyer :

Les parties ne discutent pas la résiliation du bail qui les liait. Il a été rappelé que le jugement du 4 juillet 2024 du tribunal judiciaire d’Avignon avait validé le commandement de payer visant la clause résolutoire, écartant ainsi la nullité invoquée de cet acte et que monsieur [I] et madame [R] ont de plus, quitté le logement à la fin du mois de septembre 2023, selon état des lieux établi le 29 de ce mois (pièce n°10).

Pas davantage les parties ne reviennent-elles sur le montant de la dette de loyers lors de la libération du logement, arrêtée par le premier juge à 3 829 € dont il a ordonné la compensation avec une somme de 1 595,12 € pour erreur de superficie du logement et désordres divers.

La décision déférée sera confirmée sur ces points.

* sur l’allocation de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Monsieur [O] [I] justifie avoir déposé plainte à l’encontre de son voisin monsieur [Z] [V] en avril 2022. Il dénoncait aux services de police, l’intrusion de ce voisin chez lui, ses menaces, son comportement agressif. D’autres plaintes ont été déposées en particulier après des violences sur sa personne, le 7 mai 2022, la dégradation d’un volet en bois, le 21 juin 2022 et le vol d’un vélo, le 25 juillet 2022 par le même individu. Madame [R], elle aussi a subi ces comportements injurieux, ces menaces et a elle déposé plainte devant les services de police le 7 mai 2022. Lors de l’une de ses auditions, monsieur [I] déclarait connaitre les difficultés psychiatriques de monsieur [V].

Le dossier démontre que la SCI La maison de William connaissait ces importantes difficultés, ce qu’elle ne nie pas et qu’établissent les messages et vidéos échangées sur Whatsapp, entre les appelants et leur bailleur.

Par la suite, en décembre 2022 aux environs de 4 heures du matin, d’autres personnes ont pénétré au domicile de monsieur [I] et madame [R], et commis des violences sur ce dernier qui leur devait de l’argent. Madame [R] explique (PV 2020-14505) qu’entendant des griffures sur la porte d’entrée, (accessible depuis le jardin par un escalier hélicoïdal) elle est allée ouvrir porte et volets pour faire entrer son chat mais que monsieur [D] [L], qui était sur place, a pu entrer en empêchant par la force la fermeture du volet et a commis des violences aidé d’un autre comparse.

Il ne ressort pas de ces éléments que la SCI La maison de William puisse voir sa responsabilité engagée pour des agissements qui ne sont pas les siens, ni ceux de personnes ayant agi pour son compte. Par lettre recommandée du 25 juillet 2022, elle a mis en demeure monsieur [V] de cesser ses agissements (cf jugement du 14 mars 2023 TJ Avignon) et l’a assigné en résiliation judiciaire du bail, le 10 août 2022 en sollicitant son expulsion, usant ainsi des moyens de droit dont elle disposait.

On ne saurait davantage mettre à sa charge, la responsabilité des faits délinquants de violence commis en décembre 2022, dont le lien de causalité avec le bailleur n’est pas démontré, madame [R] indiquant dans sa déposition avoir ouvert elle même le volet qui sert d’accès à son logement.

En conséquence de quoi, il ne sera pas fait droit à la demande d’indemnité pour préjudice moral, étant rappelé que les manquements contractuels du bailleur ont été pris en compte par la réduction du loyer dans la décision de première instance, non remise en cause.

La décision est confirmée de ces chefs.

* sur les délais de paiement :

Selon l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989,le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce cependant et du fait de la résiliation du bail, l’article précité ne peut plus être mis en oeuvre et c’est au regarde de l’article 1343-5 du code civil que doivent être envisagés les délais de paiement, d’une durée maximale de deux ans.

Le jugement du 3 septembre 2024 avait fait droit à la demande de délais de monsieur [I] et madame [R]. Il a été signifié le 24 septembre 2024, à personnes. Les délais de paiement accordés par le premier juge commençaient donc le 5 octobre 2024. Cependant il n’est pas contesté qu’aucune somme n’a été versée depuis, malgré une exécution provisoire de droit qui n’a donc pas été respectée. Il ne sera pas fait droit à cette nouvelle demande de délais.

* sur les autres demandes :

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI la maison de William les frais irrépétibles engagés dans l’instance, une somme de 800 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante supporte les dépens, ils seront en appel à la charge de monsieur [I] et madame [R] qui succombent en leurs prétentions. Le premier jugement sera confirmé en ce qu’il a partagé entre les parties les dépens de première instance.

Par ces motifs :

La cour, après en avoir délibéré, statuant contradictoirement, par décision mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf au titre des délais de paiement,

Statuant à nouveau de ce chef,

DEBOUTE monsieur [I] et madame [R] de leur demande de délais de paiement,

Y ajoutant,

DEBOUTE monsieur [I] et madame [R] de leur demande au titre d’un préjudice moral,

CONDAMNE monsieur [I] et madame [R] à payer à la SCI La maison de William la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE monsieur [I] et madame [R] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux textes régissant l’aide juridictionnelle.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,