Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3 2, 6 mars 2025, n° 20/09662

CA Aix-en-Provence
Confirmation 6 mars 2025

Arguments

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Accepté
Absence de nécessité de résiliation du bail pour la liquidation
La cour a estimé que la résiliation était nécessaire pour permettre la liquidation et désintéresser les créanciers, étant donné l'absence d'occupation des lieux et le non-paiement des loyers.
Rejeté
Atteinte excessive aux droits de la société Amorina
La cour a jugé que la résiliation ne portait pas une atteinte excessive, car la société Amorina n'exploitait plus le bien depuis plusieurs années et n'avait pas démontré de préjudice significatif.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 3 2, 6 mars 2025, n° 20/09662
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	20/09662
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Romain CHERFILSStéphane MÖLLER
Cabinet(s) :	LX AIX-EN-PROVENCE
Parties :	S.A.R.L. AMORINA c/ Société Civile Professionnelle de Mandataires Judiciaires, P, S.C.I. GAZETAIN 3

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-2

ARRÊT AU FOND

DU 06 MARS 2025

Rôle N° RG 20/09662 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGLXB

S.A.R.L. AMORINA

[M] [D]

[W] [C] épouse [S]

S.C.P. JP. LOUIS & [K] [P]

S.C.I. GAZETAIN 3

Copie exécutoire délivrée

le :6 mars 2025

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Stéphane MÖLLER

Décision déférée à la Cour :

Jugement rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DIGNE-LES-BAINS en date du 16 Juillet 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00322.

APPELANTE

S.A.R.L. AMORINA

Ayant son siège social [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Monsieur [M] [D]

demeurant [Adresse 7]

défaillant

Madame [W] [C] épouse [S]

demeurant [Adresse 1]

défaillante

S.C.P. JP. LOUIS & [K] [P]

Société Civile Professionnelle de Mandataires Judiciaires, ayant son siège social [Adresse 2],

Maître [K] [P] ayant mandat de conduire la mission, désignée par jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS en date du 9 janvier 2013 en remplacement de Maître [K] [P], es qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de SCI GAZETAIN, SCI GAZETAIN 1, SCI GAZETAIN 2, SCI GAZETAIN 3, SCI GAZETAIN 4, SCI GAZETAIN 5, SCICV LE JARDIN DES ECOLES, SCI CHAZET, SCI LOCATER, Monsieur [M] [D], Madame [W] [C], désignée à cette fonction selon jugement du Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS en date du 13 juin 2012, et par jugement désignant la SCP JP LOUIS & [K][P] aux lieu et place de Maître [K] [P] rendu par le tribunal de grande instance de DIGNE LES BAINS en date du 9 janvier 2013,

représentée par M^e Stéphane MÖLLER de la SELARL SELARL D’AVOCATS STEPHANE MÖLLER, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

S.C.I. GAZETAIN 3

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Isabelle MIQUEL, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre

Madame Muriel VASSAIL, Conseillère

M^me Isabelle MIQUEL, Conseillère

Greffière lors des débats : Madame Chantal DESSI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025

Signé par Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre et Madame Chantal DESSI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Gazetain 3 a donné à bail à la société Amorina des locaux situés à [Adresse 6], composés d’une cuisine, d’une plonge, de deux WC séparés et de deux salles de restaurant, à effet du 1er décembre 2006.

Par arrêté en date du 9 mars 2012, le maire de la ville d'[Localité 5] a constaté le péril de l’immeuble objet partiel du bail et dit que le loyer en principal ou toute autre somme versé en contrepartie de l’occupation du logement cessait d’être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage, jusqu’au 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou de l’affichage de l’arrêté de main levée.

Selon ordonnance en date du 8 janvier 2014, le juge commissaire du tribunal de grande instance de Digne-les-Bains a autorisé la vente de gré à gré du bien immobilier à M. [R] [A], gérant de la société Amorina.

La vente n’a pas été finalisée et le bail s’est prolongé par tacite reconduction à compter du 1er décembre 2015.

Par ordonnance de référé en date du 28 mars 2012, le président du tribunal de grande instance d’Avignon a, à la requête de la société Amorina, désigné en qualité d’expert Monsieur [E] [V]. L’expert a rendu son rapport le 28 décembre 2013 et a, notamment, conclu que la fuite de canalisation provenait de la vétusté de l’immeuble et que l’humidité des locaux provenait d’un défaut de grosses réparations incombant au bailleur.

Le 29 avril 2016, la société Amorina a conclu avec la SARL Sulky un contrat de location-gérance d’un fonds de commerce de restauration, d’une durée de deux ans devant se terminer le 21 avril 2018, sauf tacite reconduction d’année en année. Par correspondance du 13 décembre 2018, le bailleur a indiqué à la société Amorina qu’il n’entendait pas reconduire au-delà du 21 avril 2019, la location-gérance.

Par courrier en date du 12 novembre 2018, la commune d'[Localité 5] a mis en demeure M. [D] de réaliser les travaux nécessaires afin de mettre fin à l’arrêté de péril.

*****

Par jugement en date du 11 avril 2012, le tribunal de grande instance de Digne-les-Bains a étendu le redressement judiciaire de la SCI Gazetain 5 à plusieurs sociétés, dont la SCI Gazetain 3 ainsi qu’à M. [M] [D] et Mme [W] [C].

Par jugement du 13 juin 2012, le tribunal de grande instance de Digne-Les -Bains a prononcé la liquidation judiciaire de ces sociétés et de M. [M] [D] et Mme [W] [C], la mission de liquidateur étant confiée à Me [K] [P] puis, selon jugement du même tribunal en date du 9 janvier 2013, à la SCP JP Louis et [K] [P], prise en la personne de Me [P].

Les 20 et 23 novembre 2017, un commandement de payer la somme provisionnelle de 66 034,36 euros visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du liquidateur à la société Amorina, à M. [R] [A] et à Mme [H] [G].

Selon ordonnance de référé en date du 2 juillet 2018, le président du tribunal de commerce d’Avignon a débouté le liquidateur de ses demandes, et la société Amorina, de sa demande reconventionnelle d’exécution des travaux utiles à lever l’arrêté de péril.

La SCP JP Louis et [K] [P], prise en la personne de Me [P], a fait réaliser les travaux nécessaires à la mainlevée de l’arrêté de péril.

L’arrêté de péril a été levé le 9 octobre 2019.

Par ordonnance du 12 mars 2020, le juge commissaire, saisi par le liquidateur par requête en date du 12 décembre 2019, a fait droit à sa demande de prononcé de la résiliation du bail liant la SCI Gazetain 3 et la société Amorina.

Par jugement en du 16 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains a :

— déclaré recevable le recours formé par la SARL Amorina à l’encontre de l’ordonnance rendue par le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Digne les Bains en date du 12 mars 2020 ;

— confirmé les termes de cette ordonnance en toutes ses dispositions ;

— constaté la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI Gazetain 3 et la SARL Amorina à compter de la date de l’ordonnance rendue par le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains le 12 mars 2020 ;

— débouté la SARL Amorina de l’ensemble de ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL Amorina aux dépens de l’instance.

Pour prendre sa décision, le tribunal judiciaire a considéré que la résiliation du bail pouvait s’analyser en une opération nécessaire à la mission du liquidateur dans la mesure où le mandataire devait procéder aux opérations de liquidation en application des articles L.641-5 et suivants du code de commerce, ce qui implique notamment la réalisation des actifs de l’entité, où la SCP Louis & [P] avait une première fois tenté de vendre le bien de gré à gré puis avait engagé une action aux fins de résolution judiciaire du bail et enfin, où le local n’était pas exploité.

Le tribunal a également considéré que le preneur ne justifiait pas en quoi la résiliation du bail aurait des conséquences excessives, qu’ il ne renseignait pas le tribunal par des documents comptables et financiers sur les effets de la résiliation sur son activité ni sur la réalité de son activité alors que le contrat de location-gérance avait pris fin, qu’il résultait d’un constat d’huissier établi le 5 février 2020 qu’elle a fermé son établissement, et, enfin, que le preneur ne s’était pas manifesté après la mainlevée de l’arrêté de péril.

Parallèlement, par ordonnance en date du 14 mai 2020, le juge commissaire du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains a ordonné la vente par adjudication judiciaire des biens immobiliers appartenant à la SCI Gazetain 3 sis à [Adresse 6] constitué d’une maison comprenant notamment les locaux objet du bail conclu entre la SCI Gazetain 3 et la SARL Amorina.

Par jugement d’adjudication en date du 19 novembre 2020, le bien appartenant à la SCI Gazetain 3 a été vendu au prix de 61 000 euros.

Selon déclaration en date du 8 octobre 2020, la SARL Amorina a interjeté appel de la décision du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains en date du 16 juillet 2020.

Selon conclusions notifiées le 22 avril 2021, la société Amorina demande à la cour de :

— déclarer l’appel de la société Amorina recevable et bien fondé ;

En conséquence,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains du 16 juillet 2020 en tant qu’il a :

— déclaré recevable le recours formé par la SARL Amorina à l’encontre de l’ordonnance rendue par le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Digne les Bains en date du 12 mars 2020 ;

— confirmé les termes de cette ordonnance en toutes ses dispositions ;

— débouté la SARL Amorina de l’ensemble de ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL Amorina aux dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau,

— infirmer le jugement dont appel ;

— annuler l’ordonnance du juge-commissaire du 12 mars 2020 rendue sous le n°RG 11/0017 ;

— déclarer la société civile professionnelle JP. Louis et [K] [P] mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter ;

— condamner la société civile professionnelle JP. Louis et [K] [P] à payer à la SARL Amorina la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société civile professionnelle JP. Louis et [K] [P] aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés aux offres de droit.

A l’appui de ses demandes et au visa de l’article L.641-11-1-IV du code de commerce, la société Amorina indique qu’elle n’a plus pu exercer son activité dans les locaux depuis l’arrêté de péril, ce qui l’a contrainte, pour poursuivre son activité, à conclure un contrat de location-gérance.

Elle fait valoir qu’il n’est nullement démontré que la résiliation du bail est nécessaire à la mission du liquidateur et que le prononcé de la résiliation lui sera profitable ; que le fait qu’un immeuble soit occupé n’empêchait pas sa vente aux enchères ; que le bailleur ne peut arguer du loyer impayé alors que pèsent sur lui les obligations de délivrance, d’entretien et de réparation des lieux loués.

La société Amorina soutient qu’il ne peut lui être reproché d’avoir cessé son activité alors que les locaux n’étaient plus à même de recevoir du public et que malgré la main levée de l’arrêté de péril, l’immeuble restait vétuste et inexploitable, ce dont elle justifie par la production d’un procès-verbal de constat d’huissier en date du 4 février 2020. Elle affirme que la résiliation lui portera une atteinte excessive dans la mesure où la location-gérance qu’elle a prise pour exercer son activité est arrivée à son terme et qu’elle est depuis sans activité alors qu’elle a la capacité financière de redémarrer une activité comme elle souhaite le faire, ce qui rend vital le maintien du bail.

Selon conclusions notifiées le 2 février 2021, la SCP JP Louis et [K] [P], prise en la personne de Me [P], ès qualités de liquidateur, demande à la cour de :

— débouter la société Amorina de toutes ses demandes ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains ayant confirmé l’ordonnance du juge commissaire en date du 12 mars 2020 en ce qu’il a prononcé la résiliation à effet de la date de l’ordonnance du bail commercial conclu entre la société Amorina et la société Gazetain 3 ;

— débouter la société Amorina de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— condamner la société Amorina aux dépens d’instance et d’appel distraits au profit de M^e Stéphane Möller, sous son affirmation de droit.

A l’appui de ses demandes, le liquidateur soutient que la résiliation du bail lui a permis de vendre le bien immobilier appartenant à la SCI Gazetain 3 vide de tout occupant et que la résiliation du bail a donc été profitable à la liquidation et que la poursuite du bail était incompatible avec les intérêts de la liquidation en l’absence de paiement de loyers et d’exploitation des locaux.

Il soutient que la SARL Amorina ne démontre pas que la résiliation lui a porté une atteinte excessive et fait valoir qu’elle a pris en location-gérance un fonds de commerce de restauration, qu’elle ne justifie pas de son lieu d’exploitation actuelle, du dépôt de ses comptes annuels, de sa volonté de poursuivre l’exploitation du bail, ni de ses capacités économiques à reprendre le paiement du loyer alors qu’elle ne l’a pas payé pendant de nombreuses années, d’autant qu’elle a cessé son activité. Il fait également valoir que le bien dépérissait rendant difficile toute nouvelle exploitation.

Mme [C], assignée à personne, M. [M] [D], assigné à domicile, et la SCI Gazetain 3 assignée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

Les parties ont été avisées le 13 juin 2024 de la fixation de l’affaire à l’audience de conseiller rapporteur du 9 janvier 2025 et de la date prévisible de la clôture.

La clôture a été prononcée le 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’appel

La cour n’étant saisie d’aucun moyen de contestation de la recevabilité de l’appel, il est sans objet de statuer sur la demande de l’appelante tendant à la recevoir en son appel.

Sur les mérites de l’appel

L’article L.641-11-1 IV du code de commerce dispose que :

« IV. – A la demande du liquidateur, lorsque la prestation du débiteur ne porte pas sur le paiement d’une somme d’argent, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire aux opérations de liquidation et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant. »

La requête du liquidateur aux fins de résiliation du bail est, en premier lieu, fondée sur l’absence d’occupation et d’exploitation des lieux par la société Amorina et sur l’incompatibilité de la poursuite du contrat avec le déroulement des opérations de liquidation judiciaire en l’absence de paiement des loyers. Elle est fondée en second lieu sur l’absence d’atteinte excessive aux droits du contractant de la SCI Gazetain dans la mesure où celle-ci a cessé son activité et qu’aucun préjudice ne saurait dès lors résulter de la résiliation.

L’article L. 640-1 du code de commerce fait de la réalisation des actifs du débiteur l’objectif majeur de la liquidation, ce afin de lui permettre de désintéresser les créanciers.

Il n’est pas contesté que la société Amorina n’exploitait plus depuis plusieurs années le bien objet du bail litigieux lorsque le liquidateur a requis le juge commissaire de prononcer la résiliation du bail.

En présence d’un immeuble inoccupé depuis un arrêté de péril imminent datant du 9 avril 2012 levé le 9 octobre 2019 après la réalisation des travaux indispensables à la main levée mais restant inoccupé, dans un état particulièrement vétuste, comme cela résulte du procès-verbal de constat produit par l’appelante, et en tout cas impropre à une exploitation d’un fonds de commerce avant de nouveaux travaux à la charge de la SCI Gazetain 3 et en l’absence de perception de loyers par la SCI, la résiliation est incontestablement nécessaire à la liquidation pour désintéresser au mieux les créanciers.

Quant à la société Amorina, alors qu’elle avait, par courriers adressés au liquidateur en du 3 et du 29 octobre 2019, indiqué qu’elle avait appris que les travaux de nature à lever l’arrêté de péril étaient envisagés et avait avisé ce dernier qu’elle s’apprêtait à engager une procédure à son encontre aux fins de réalisation des travaux, celle-ci ne s’est ensuite pas enquise de la main levée de l’arrêté et n’a plus manifesté auprès du liquidateur sa volonté d’exploiter les lieux.

Surtout, alors que le contrat de location gérance qu’elle avait conclu avec un autre bailleur a cessé à compter du 19 avril 2019, la société Amorina ne conteste pas n’avoir pas pris à bail un autre local. Le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire en date du 28 juin 2019 versé aux débats par la société Amorina, confirme que suite à la fin de la location gérance et « dans l’attente d’une éventuelle remise en état des locaux », la société Amorina s’est mise en sommeil.

Compte tenu de l’absence d’activité de la société Amorina depuis 21 avril 2019, il est établi que la résiliation du bail liant les parties requise le 12 décembre 2019, soit plus de 7 mois plus tard, ne porte pas une atteinte excessive à la société Amorina, sa capacité financière de reprendre une exploitation étant au demeurant indifférente.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé dans toutes ses dispositions y compris celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL Amorina succombant sera condamnée aux dépens d’appel avec distraction au profit de M^e Stéphane Möller, sous ses offres de droit.

En équité, il ne sera pas fait droit à la demande du liquidateur relative aux frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déclare sans objet la demande de la société Amorina tendant à ce que l’appel soit déclaré recevable ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL Amorina succombant, aux dépens d’appel avec distraction au profit de M^e Stéphane Möller, sous ses offres de droit ;

Déboute la SCP JP Louis et [K] [P], prise en la personne de Me [P] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE