RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°121

N° RG 24/02222 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JH4Z

CC

PRESIDENT DU TJ DE TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

03 mai 2024 RG : 24/00052

[E]

[P]

C/

S.C.I. IB

Copie exécutoire délivrée

le 11 avril 2025

à :

Maître Camille MONESTIER

Maître Pierre-Yves RACAUD

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 11 AVRIL 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ de TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS en date du 03 mai 2024, N° 24/00052.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du Code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision.

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Monsieur [N] [E]

né le 20 mai 1992 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représenté par Maître Camille MONESTIER de la SELARL MONESTIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’ALÈS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-30189-2024-04729 du 25/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

Madame [L] [P] épouse [E]

née le 22 janvier 1993 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par Maître Camille MONESTIER de la SELARL MONESTIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’ALÈS.

INTIMÉE :

S.C.I. IB, inscrite au registre du commerce et des sociétés de NÎMES sous le numéro 851 501 460, agissant poursuites et diligences de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège social,

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par Maître Pierre-Yves RACAUD de la SELARL PORCARA, RACAUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’ALÈS

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 mars 2025.

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe de la cour.

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 28 juin 2024 par Monsieur [N] [E] et Madame [L] [P] épouse [E] à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 3 mai 2024 par la présidente du tribunal judiciaire d’Alès dans l’instance n° RG 24/00052 ;

Vu l’avis de fixation de l’affaire à bref délai du 8 juillet 2024 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 18 juillet 2024 par Monsieur [N] [E] et Madame [L] [P] épouse [E], appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 1er août 2024 par la SCI IB, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 8 juillet 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 20 mars 2025.

***

Par acte notarié du 2 décembre 2019, la société IB a donné à bail à la société Angels, représentée par Monsieur [Z] [O], un local commercial cadastré section CB n°[Cadastre 5]-[Adresse 1], [Localité 7], pour une durée de neuf ans, soit jusqu’au 2 décembre 2028. Le bail a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 5.400 euros, en douze mensualités de 450 euros.

Par acte authentique sous seing privé du 1er avril 2022, la société Angels a cédé son droit au bail à Madame [H] [B] [F], et par correspondance du 23 mars 2022, la société IB a déclaré ne pas s’y opposer.

Madame [H] [B] [F] aurait, à son tour, cédé son bail à Madame [L] [P] épouse [E] et à Monsieur [N] [E], ci-après les époux [E].

Le 4 février 2023, la société IB a signé avec les époux [E] un état des lieux d’entrée dans le local susmentionné.

Le local n’étant pas exploité, la société IB a fait délivrer le 27 juillet 2023 aux époux [E] une sommation de respecter la destination du bail commercial.

***

Par exploit du 18 janvier 2024, la société IB a fait assigner les époux [E] en référé aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion sous astreinte, ainsi que de condamnation des locataires au paiement de diverses sommes provisionnelles, devant la présidente du tribunal de judiciaire d’Alès.

Par ordonnance de référé du 3 mai 2024, la présidente du tribunal judiciaire d’Alès :

« Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial conclu le 2 décembre 2019 entre la SCI IB a donné à bail à la SAS Angels représentée par Monsieur [Z] [O] concernant le local commercial cadastré section CB n°[Cadastre 5]-[Adresse 1] [Localité 7], cédé Madame [H] [B] [F] par acte en date du 1er avril 2022, cédé aux défendeurs, sont réunies à la date du 27 août 2023 ;

Ordonne en conséquence, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [L] et Monsieur [N] [E], ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux visés au bail commercial, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne solidairement Madame [L] et Monsieur [N] [E] à payer à la SCI IB à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation effective du contrat de bail, soit le 1er septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixe cette indemnité mensuelle d’occupation au montant de 45 euros, calculée tel que si le contrat s’était poursuivi ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte d’avoir à quitter les lieux ;

Condamne in solidum Madame [L] et Monsieur [N] [E] aux dépens ;

Condamne in solidum solidum Madame [L] et Monsieur [N] [E] à payer à la SCI IB la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. ».

***

Monsieur et Madame [E] ont relevé appel le 28 juin 2024 de cette ordonnance de référé pour la voir infirmer, annuler, ou réformer en toutes ses dispositions.

***

Dans leurs dernières conclusions, les époux [E], appelants, demandent à la cour, au visa de l’article 1216 du code civil, de :

« Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel de la décision rendue le 28 juin 2024 par Madame la présidente du tribunal judiciaire d’Alès, sous le numéro RG 24/00052.

Y faisant droit,

Infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a décidé :

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial conclu le 02 décembre 2019 entre la SCI IB et la SAS Angels représentée par Monsieur [Z] [O] concernant le local commercial cadastré section CB n°[Cadastre 5] ' [Adresse 1] [Localité 7], cédé à Madame [H] [B] [F] par acte en date du 01er avril 2022, cédé aux défendeurs, sont réunies à la date du 27 août 2023 ;

Ordonne en conséquence, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [L] et Monsieur [N] [E], ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux visés au bail commercial, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne solidairement Madame [L] et Monsieur [N] [E] à payer à la SCI IB à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation au montant de 450 euros, calculée tel que si le contrat s’était poursuivi ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte d’avoir à quitter les lieux ;

Condamne in solidum Madame [L] [E] et Monsieur [N] [E] aux dépens ;

Condamne in solidum Madame [L] [E] et Monsieur [N] [E] à payer à la SCI IB la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Et, statuant à nouveau :

Constater la nullité de la cession du droit au bail prétendument intervenue entre Madame [L] [E] et son époux d’une part, et Madame [B] [F], d’autre part.

En conséquence, condamner la SCI IB à rembourser le paiement des loyers d’avril, mai, juin, juillet et août 2023 indument perçus par elle soit 5x510 euros, soit la somme de 3570 euros.

Condamner la SCI IB à rembourser à Madame [L] [E] et Monsieur [N] [E] les travaux d’amélioration du fonds s’élevant à la somme de 3000 euros.

Condamner la SCI IB à payer à Madame [L] [E] et son époux Monsieur [N] [E] la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI IB aux entiers dépens. ».

Au soutien de leurs prétentions, les époux [E], appelants, exposent qu’aucune cession de droit au bail ni de fonds de commerce comprenant le droit au bail n’est intervenue entre Mme [B] [F] titulaire du bail depuis le 1er avril 2022 et eux-mêmes. Ils ne reconnaissent qu’une cession d’actions de la SAS Les Délices d’Elya entre M. [K] et Mme [F] d’une part et Madame [E] d’autre part et indiquent qu’un état des lieux a été établi et signé par Madame [E] uniquement pour l’exercice de l’activité commerciale de la société dont elle est la présidente.

Madame [E] ajoute qu’elle a remis les clés du local dès la signification de l’ordonnance déférée et qu’elle a continué à s’acquitter du loyer mis à la charge de Mme [F]. Aussi, en conséquence de la nullité de la cession du droit au bail, la SCI IB devra rembourser les sommes indûment perçues tant au titre de ces loyer que des travaux d’embellissement et de mise aux normes que Madame [E] a engagés pour le compte de la société Les Délices d’Elya.

***

Dans ses dernières conclusions, la société IB, intimée, demande à la cour, au visa de l’article L 145-1 du code du commerce, et de l’article 1353 du code civil, de :

« Déclarer Monsieur et Madame [E] irrecevables et mal fondés en leur appel ;

Déclarer Monsieur et Madame [E] irrecevables et mal fondés en l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter purement et simplement ;

Confirmer l’ordonnance du 3 mai 2024 en ce qu’elle a :

« Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial conclu le 02 décembre 2019 entre la SCI IB et la SAS Angels représentée par Monsieur [Z] [O] concernant le local commercial cadastré section CB n°[Cadastre 5] ' [Adresse 1] [Localité 7] cédé à Madame [H] [B] [F] par acte en date du 01er avril 2022, cédé aux défendeurs, sont réunies à la date du 27 août 2023 ;

Ordonne en conséquence, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [L] et Monsieur [N] [E], ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux visés au bail commercial, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne solidairement Madame [L] et Monsieur [N] [E] à payer à la SCI IB à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation au montant de 450 euros, calculée tel que si le contrat s’était poursuivi ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte d’avoir à quitter les lieux ;

Condamne in solidum Madame [L] [E] et Monsieur [N] [E] aux dépens ;

Condamne in solidum Madame [L] [E] et Monsieur [N] [E] à payer à la SCI IB la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. »

Y ajoutant,

Condamner Monsieur et Madame [E] à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens. ».

Au soutien de ses prétentions, la société IB, intimée, expose que l’existence d’un contrat de bail est démontrée par les éléments produits et la chronologie du dossier. Elle fait valoir qu’un état des lieux d’entrée a été établi le 4 février 2023, lequel mentionne comme locataire « Madame et Monsieur [E] » et est signé par Madame [E] sans qu’elle ne fasse référence à sa qualité de présidente de la société Les Délices d’Elya, ni tampon de ladite société.

La société IB conteste devoir une quelconque somme aux preneurs qui ne démontrent pas avoir payé le loyer et ne produisent aucun élément probant relatif à leurs travaux d’embellissement. Elle ajoute que le constat de reprise des lieux atteste de l’absence de travaux réalisés par les preneurs.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur la cession du droit au bail :

Il n’est produit aucune cession de droit au bail ni de fonds de commerce comprenant le droit au bail entre Mme [B] [F] titulaire du bail depuis le 1er avril 2022 et les époux [E]. Seule est versée aux débats une cession d’actions de la SAS Les Délices d’Elya entre M. [K] et Mme [F] d’une part et Madame [E] d’autre part.

Aux termes de l’article 1216 du code civil, «un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé.

Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l’égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu’il en prend acte.

La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité. »

Si la cour venant à la suite du juge des référés ne peut constater la nullité de la cession du droit au bail, il y a une contestation sérieuse sur la possibilité pour le bailleur de se prévaloir d’une clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, alors que la cession du droit au bail n’a pas été formalisée par un écrit, qui est une condition de sa validité.

Madame et Monsieur [E] ne justifient d’aucun paiement de somme ou de travaux d’embellissement ou de mise aux normes des locaux, de sorte que leurs demandes en paiement de sommes doit être également rejetée.

La demande de provision, fondée sur le même contrat est tout aussi contestable

Dès lors, l’ordonnance doit être infirmée en toutes ses dispositions, la cour disant n’y avoir lieu à référé.

Sur les frais de l’instance :

La société IB, qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance.

L’équité n’impose pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Vu l’article 1216 du code civil,

Dit qu’il y a une contestation sérieuse sur la validité de la cession de bail non formalisée par un écrit,

Dit que la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire avec tous effets de droit, et celle de provision excèdent les pouvoirs juridictionnels du juge des référés,

Renvoie les parties à mieux se pourvoir,

Rejette les demandes en paiement de Monsieur [N] [E] et Madame [L] [P] épouse [E],

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société IB aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dit qu’il sera fait application de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,