Cour d'appel de Nîmes, 2e chambre section c, 9 octobre 2025, n° 23/03209

CA Nîmes
Infirmation partielle 9 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que la société Odalys a occupé les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui justifie le versement d'une indemnité d'occupation.
Rejeté
Absence de préjudice de jouissance
La cour a rejeté cet argument, soulignant que l'occupation sans droit cause un préjudice au bailleur, indépendamment de la gestion du bien par celui-ci.
Rejeté
Erreur commune sur la restitution des lieux
La cour a estimé que l'erreur invoquée n'était pas caractérisée et que la société Odalys était responsable de son occupation sans droit.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 2e ch. sect. c, 9 oct. 2025, n° 23/03209
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	23/03209
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ludovic TARTANSONJulien TRENSZ
Cabinet(s) :	AARPI SQUILLACI & ASSOCIES
Parties :	S.A.S. ODALYS RESIDENCES, ODALYS RESIDENCES société c/ S.A.S., par

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03209 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I66R

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 12]

26 septembre 2023

RG:22/00545

S.A.S. ODALYS RESIDENCES

[U]

Copie exécutoire délivrée

à :

M^e Tartanson

Selarl Pericchi

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] en date du 26 Septembre 2023, N°22/00545

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

M^me L. MALLET, Conseillère,

M^me S. IZOU, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Juillet 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 02 Octobre 2025 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.S. ODALYS RESIDENCES société par actions simplifiée immatriculée au Registre du commerce et des sociétés d’Aix-en-Provence sous le numéro 487 696 080, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentée par M^e Ludovic TARTANSON de l’AARPI ACACIA LEGAL, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représentée par M^e Jacques TARTANSON, Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

Mme [C] [U]

née le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Julien TRENSZ de l’AARPI AARPI BERGERON ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MULHOUSE

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Février 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 09 Octobre 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 19 décembre 2003, la SCI « [Adresse 8] » a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [X] [U] un appartement dans le bâtiment « Les Falaises » situé à Salavas (07150), appartement portant le numéro 126.

Par contrat de bail commercial signé le 1er juillet 2003 à effet au 1er juillet 2004, M. [X] [U] a donné l’appartement en location à la société Odalys, l’appartement devant être exploité par Odalys en résidence de tourisme sous forme d’une sous-location meublée.

Le bail stipulait un loyer de 4 679, 45€ TTC se décomposant comme suit 3 582,78 € par trimestre civil échu outre la somme de 1 096,67 € au titre du « Budget vacances », avec indexation triennale sur l’indice du coût de la construction (base 100 en 1953).

La société Odalys a donné congé à M. [U] avec effet au 3 avril 2016.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 15 avril 2016 avec remise des clés.

M. [X] [U] est décédé le [Date décès 4] 2019 laissant pour lui succéder sa fille Mme [C] [U], seule héritière.

A la suite du décès de son père, Mme [C] [U] a donné un mandat de vente à l’agence Orpi de [Localité 11] en juillet 2021, date à laquelle elle indique avoir découvert que la société Odalys occupait toujours le bien.

Le bien a été libéré le 30 septembre 2021.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 décembre 2021, le conseil de Mme [C] [U] mettait en demeure la société Odalys Résidences de régler une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer qui aurait été versé par Odalys Résidences en exécution du contrat de bail pour la période d’occupation du 3 avril 2016 jusqu’au 30 septembre 2021, soit un montant de 34 067,64 €.

Par courrier officiel du 5 janvier 2022, le conseil de la société Odalys Résidences s’est opposé à cette demande.

Par acte du 24 février 2022, Mme [C] [U] a fait assigner la société Odalys Résidences devant le tribunal judiciaire de Privas afin de voir :

— juger que la société Odalys a résilié le bail commercial avec effet au 3 avril 2016 ;

— juger qu’à la suite de cette résiliation, la société Odalys a conservé la jouissance de l’appartement dont elle n’a restitué les clés que le 30 septembre 2021 ;

— juger que la société Odalys est redevable envers Mme [U] d’une indemnité d’occupation pour la période du 1er mars 2017 au 30 septembre 2021 ;

— fixer l’indemnité d’occupation sur cette période la somme de 28 555,55 € ;

— condamner Odalys à lui verser l’indemnité d’occupation du montant de 28 555,55 €.

Par jugement contradictoire du 26 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Privas a :

— condamné la société Odalys Résidences à payer à Mme [C] [U] la somme de 24 017,17 € à titre d’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021,

— débouté la société Odalys Résidences de ses demandes reconventionnelles,

— condamné la société Odalys Résidences à payer à Mme [C] [U] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Odalys Résidences aux dépens.

Par déclaration du 12 octobre 2023, la SAS Odalys Résidences a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 février 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SAS Odalys Résidences demande à la cour, au visa des articles 1240, 1241, 1353 du code civil, de :

— réformer ou infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Privas du 26 septembre 2023 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

A titre principal :

— juger que l’erreur survenue contradictoirement entre les parties est une erreur commune

En conséquence,

— condamner Mme [U] à reverser la somme de 24.017,17 € à la société Odalys Résidences versée en exécution du jugement du tribunal judiciaire de Privas du 26 septembre 2023.

A titre subsidiaire :

— juger que M. [U] et ses ayants droit ont, par faute simple ou négligence, participé à la réalisation du dommage ;

En conséquence,

— juger qu’un partage de responsabilité doit intervenir entre la société Odalys Résidences et Mme [U]

— juger que le versement de la somme de 4.538,38 € par la société Odalys Résidences à Mme [U] et l’abandon du remboursement des travaux réalisés pour un montant de 3.450 €, soit une indemnisation totale de 7.988,38 € ont permis son entière indemnisation ;

— condamner Mme [U] à reverser la somme de 24.017,17 € à la société Odalys Résidences.

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que Mme [U] ne rapporte aucun élément de preuve sur l’existence d’un préjudice économique ;

En conséquence,

— condamner Mme [U] à reverser la somme de 24.017,17 € à la société Odalys Résidences.

A titre encore plus subsidiaire :

— juger que la faute de la victime a participé à la réalisation du dommage

— juger que Mme [U] ne rapporte pas la preuve de l’occupation du bien par Odalys Résidences

— juger que Mme [U] a d’ores et déjà perçu une somme de 4.538,38 € en indemnisation de son préjudice

— juger que Mme [U] doit rembourser à Odalys Résidences la somme de 3.450 € TTC au titre des travaux réalisés dans l’appartement

— juger que le montant du loyer annuel de base à prendre en compte est de 3.582,78 € TTC

En conséquence,

— réduire à de plus juste proportion le montant de l’indemnité due à Mme [U] dans la limite de 13.874,85 €,

En toutes hypothèses :

— condamner Mme [U] au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de son appel, la SAS Odalys Résidences fait valoir, à titre principal, l’absence de droit à indemnité d’occupation en ce que la démonstration de l’existence d’une erreur commune commise par les parties est parfaitement rapportée, cette erreur étant survenue indépendamment de toute mauvaise foi ou man’uvre de l’une des parties, de telle sorte qu’elle ne saurait bénéficier à l’une ou à l’autre des parties.

Elle allègue que l’erreur commune des parties et sa bonne foi s’opposent à ce que la demande indemnitaire de Mme [U] puisse prospérer au-delà des sommes déjà perçues par elle en compensation des pertes subies.

Elle soutient ensuite qu’il y a incontestablement, a minima, une négligence de la part du propriétaire dans la gestion de son bien ayant concouru au dommage, la faute simple de la victime et/ou sa négligence devant conduire à un partage de responsabilité.

A titre subsidiaire, elle soulève l’absence de préjudice de Mme [U] n’ouvrant pas droit à une indemnité puisque celle-ci n’apporte aucun élément permettant de faire la démonstration du dommage effectivement subi par elle au cours de la période alléguée et pour laquelle elle sollicite une indemnisation. Elle rappelle par ailleurs que le droit à indemnisation ne saurait aboutir à un enrichissement d’une des parties et à un appauvrissement de l’autre, en méconnaissance des faits de l’espèce.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la réduction du montant de l’indemnité d’occupation à de plus justes proportions en invoquant la prescription quinquennale, applicable en matière d’indemnité d’occupation. Elle invoque également la faute de négligence de la victime ayant concouru à la réalisation du dommage ainsi que l’absence de démonstration de l’occupation du bien, des sommes d’ores et déjà perçues par Mme [U] en indemnisation de son préjudice. Elle fait valoir l’enrichissement sans cause de Mme [U], la nature délictuelle de l’action engagée résultant de la nature de l’indemnité d’occupation, laquelle doit être évaluée pour que la victime n’en retire ni perte ni profit. Elle soutient ensuite que le tribunal judiciaire ne peut valablement additionner le loyer et l’avantage spécifique non monétisable pour retenir la valeur locative du bien considéré.

Mme [C] [U], par conclusions en date du 9 avril 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— déclarer la société Odalys Résidences irrecevable et en tout cas mal fondée en son appel et en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer Mme [C] [U] recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions.

— condamner la société Odalys Résidences à payer à Mme [C] [U] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Odalys Résidences aux entiers dépens de l’instance, ceux d’appel distraits au profit de la SELARL Avouepericchi.

A l’appui de ses écritures, Mme [U] soutient que M. [X] [U] n’a commis aucune erreur de nature à engager sa responsabilité ou à permettre à la société Odalys de se dérober à son obligation de lui régler une indemnité d’occupation au titre de la jouissance de l’appartement.

Elle soutient également que la société Odalys avait pleinement la jouissance de l’appartement jusqu’au 30 septembre 2021 étant rappelé que lorsqu’un locataire se maintient dans les lieux après la résiliation du bail, il est redevable jusqu’à son départ effectif d’une indemnité d’occupation sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur les qualités de gestionnaire du bailleur.

Elle prétend avoir subi un préjudice rappelant que l’obligation faite aux locataires de restituer les lieux est une obligation de résultat et qu’à défaut, le preneur devient occupant sans droit ni titre et doit payer au bailleur une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Elle fait également valoir l’absence d’enrichissement sans cause puisqu’elle n’a jamais demandé à la société Odalys d’effectuer des travaux dans son appartement postérieurement à la résiliation du bail et que par conséquent, il ne saurait lui être imposé de prendre en charge sous forme de compensation le montant desdits travaux.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Sur la demande de Mme [U] au titre de l’indemnité d’occupation,

Mme [U] sollicite la condamnation de la société Odalys au paiement d’une indemnité d’occupation du 1er mars 2017 au 30 septembre 2021, date de la restitution des locaux et de la remise des clés, soutenant que l’appelante est sans droit ni titre depuis le 3 avril 2016 en raison du congé donné par la locataire pour cette date alors qu’elle a continué à occuper les lieux.

La société Odalys s’oppose à cette demande aux motifs :

— que la preuve de l’occupation du lot 126 après la résiliation n’est pas rapportée,

— que l’inversion d’appartements restitués (125 au lieu de 126) lors de l’état des lieux de sortie résulte d’une erreur commune,

— que Mme [U] s’est désintéressée de son bien pendant plusieurs années n’en reprenant pas possession et en ne le visitant pas, cette négligence fautive dans la gestion de son bien ayant contribué au dommage et devant conduire à un partage de responsabilité, alors même qu’un état des lieux contradictoire a été dressé le 15 avril 2016,

— que Mme [U] n’a subi aucun préjudice de jouissance puisque qu’au contraire, le temps qui s’est écoulé entre la restitution de l’appartement le 11 avril 2016 et le constat de l’erreur commune opérée le 29 juillet 2021 témoigne, par la négative, de l’absence de tout préjudice subi par M. [U], puis par sa fille, puisqu’aucune occupation ou exploitation de l’appartement n’a été envisagée au cours de cette période.

Il ressort des nombreux mails et courriers échangés entre les parties que l’appartement 126 a bien été occupé par la société Odalys postérieurement à la résiliation du bail du fait du congé, l’appelante ayant continué postérieurement à sous-louer l’appartement 126, la restitution des lieux et la remise des clés de ce dernier n’ayant eu lieu que le 30 septembre 2021.

Dès lors, la société Odalys ne peut sérieusement contester avoir occupé les lieux postérieurement à la résiliation alors qu’elle était devenue occupante sans droit ni titre puisque les locaux et les clés restitués en avril 2016 ne correspondaient pas à l’appartement 126, propriété de M. [U] puis de sa fille, mais à l’appartement 125.

Quant à l’erreur commune invoquée par l’appelante, elle n’est pas caractérisée.

En effet, il ressort du mail en date du 3 août 2021 de M. [L], directeur régional Sus Est de la société Odalys que « l’inversion a certainement été commise, à l’époque, entre le numéro d’exploitation et le numéro de copropriété ou de promotion immobilière. »

L’erreur a l’origine de l’inversion des appartements 125 et 126 lors de l’état des lieux de sortie en avril 2016 résulte donc d’une erreur de la société Odalys, étant noté que l’ensemble des actes et documents mentionne bien l’appartement 126.

M [U] et sa fille ne sont donc pas à l’origine de cette erreur qui est du seul fait de l’appelante d’autant qu’il convient de rappeler que l’immeuble a été acquis sur plan sans visite et que le bail a été signé le même jour pour prendre effet un an plus tard.

En conséquence, l’erreur sur la restitution des appartements n’est ni commune, ni invincible puisque des vérifications élémentaires auraient permis à la société Odalys de l’éviter.

Il en résulte que l’appelante a manqué à son obligation de restitution des lieux par la remise des clés et est occupante sans droit ni titre depuis le 4 avril 2016.

Le seul fait d’occuper les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation, indépendamment du comportement et des décisions du bailleur quant à la gestion ultérieure de son bien, prérogative appartenant au seul propriétaire.

Il n’y a donc pas lieu d’opérer un partage de responsabilité.

Quant au montant de l’indemnité d’occupation, il sera fixé à la valeur locative du bien, soit la somme annuelle de 3 582,78 €, soit 298,56 € mensuelles avec indexation triennale sur l’indice du coût de la construction à l’exclusion de la somme 1 096,67 € au titre du « Budget vacances », ce dernier ne pouvant être ni converti en valeur monétaire, ni être reporté année après année.

Il convient de noter que l’intimée sollicite une indemnité d’occupation à compter du 1 er mars 2017 et jusqu’au 30 septembre 2021, ayant donc d’ores et déjà tenu compte de la prescription quinquennale.

Le montant de l’indemnité d’occupation s’établit donc selon le calcul suivant :

— pour la période du 1er mars 2017 au 30 juin 2019 :

298,56 € (loyer mensuel de base) / 1272 (indice de base) x 1643 (indice du 3e trimestre 2016) = 10.798,10 €

— pour la période du 1er juillet 2019 au 30 septembre 2021 :

298,56 € (loyer mensuel de base) / 1272 (indice de base) x 1746 (indice du 3e trimestre 2019) = 11.065,03 €

, soit un montant total de 21.863,13 €.

De cette somme doit être déduite la somme de 4 538, 28 € payée par l’intimée au titre des charges mais qui lui a été remboursée comme en justifie la société Odalys, déduction que ne conteste pas Mme [U].

En revanche, il n’y a pas lieu de déduire le montant des travaux réalisés dans le bien, cette demande sera examinée dans le cadre de la demande reconventionnelle de la société Odalys.

Infirmant le jugement déféré, la société Odalys sera condamnée à payer à Mme [U] la somme de 17 324,85 € au titre de l’indemnité d’occupation avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt qui fixe la créance.

Il convient de rappeler que le présent arrêt, infirmatif partiellement sur ce point, constitue le titre exécutoire ouvrant droit à restitution de plein droit du surplus des sommes versées en exécution du jugement.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande de restitution.

Sur la demande de la société Odalys au titre des travaux,

La société Odalys sollicite la somme de 2450 € au titre des travaux qu’elle soutient avoir réalisés dans l’appartement 126 appartenant à Mme [U] sur le fondement de l’enrichissement sans cause.

S’il ressort des factures versées aux débats que la société Odalys a fait réaliser des travaux dans les différents appartements qu’elle donne en location dans l’immeuble, elle ne rapporte pas la preuve de la nature et du montant des travaux qu’elle aurait fait effectuer dans l’appartement 126 puisque les factures ne permettent pas d’attribuer les travaux réalisés audit appartement.

Pour ce seul motif, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société Odalys de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante supportera les dépens d’appel distraits au profit de la Selarl Avouepericchi conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à l’intimée ses frais irrépétibles d’appel. Il lui sera alloué la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné la société Odalys Résidences à payer à Mme [C] [U] la somme de 24 017,17 € à titre d’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021,

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

Condamne SAS Odalys Résidences à payer à Mme [C] [U] la somme de 17 324,85 € au titre de l’indemnité d’occupation avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré,

Rappelle que le présent arrêt dans ses dispositions infirmant la décision déférée constitue un titre exécutoire permettant le recouvrement des sommes versées en vertu de la décision de première instance sans qu’une mention expresse en ce sens soit nécessaire,

Condamne la SAS Odalys Résidences aux dépens d’appel distraits au profit de la Selarl Avouepericchi conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne SAS Odalys Résidences à payer à Mme [C] [U] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,