ARRET N°

du 10 juin 2025

N° RG 24/01626 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FR36

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE RELAIS

c/

Commune [Localité 5]

Formule exécutoire le :

à :

la SCP JBR

la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 10 JUIN 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 01 octobre 2024 par le président du tribunal judiciaire de CHALONS-EN- CHAMPAGNE

La société Le Relais, société civile immobilière au capital de 10.000 €, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Châlons-en- Champagne sous le numéro 448 149 476 ayant son siège social au [Adresse 4] (51), agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés de droit audit siège,

Représentée par M^e Sylvain JACQUIN de la SCP JBR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIMEE :

La commune [Localité 5], représentée par son maire en exercice, demeurant de droit à la mairie, [Adresse 1],

Représentée par M^e Pierre DEVARENNE de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame PILON, conseillère, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 05 mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025 et signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

La SCI Le Relais est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], figurant au cadastre section AC n°[Cadastre 2], qui a subi un incendie en 2006.

Le 8 mars 2021, le maire de la commune de [Localité 5] a saisi le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne et le juge des référés de cette juridiction a ordonné une expertise, confiée à M. [R] [J], lequel a déposé son rapport le 16 mars 2021.

Le 29 août 2022, le maire a pris un arrêté portant mise en sécurité de l’immeuble et mettant en demeure la SCI Le Relais d’effectuer les travaux de réparation.

Par assignation du 24 juillet 2024, la commune a saisi le président du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne statuant selon la procédure accélérée au fond afin d’être autorisée, sur le fondement de l’article L511-16 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation à procéder à la démolition du bâtiment litigieux, pour le compte et aux frais de la SCI Le Relais.

Par jugement du 1er octobre 2024, le président du tribunal a :

— Autorisé la commune de [Localité 5], représentée par son maire, à procéder à la démolition du bâtiment situé [Adresse 3] à [Localité 5], implanté sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 2], appartenant à la SCI Le Relais, pour le compte et aux frais de la SCI Le Relais,

— Condamné la SCI Le Relais à payer à la commune de [Localité 5], une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI Le Relais aux dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELAS Devarenne Associés Grand Est,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

La SCI Le Relais a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 29 octobre 2024.

Par conclusions notifiées le 10 février 2025, elle demande à la cour de :

— La déclarer recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

— Infirmer le jugement,

Et statuant de nouveau,

— Déclarer mal fondée la commune de [Localité 5] en ses demandes,

— Débouter la commune de [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la commune de [Localité 5] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la commune de [Localité 5] aux entiers dépens.

Elle estime que le jugement met en évidence que la commune de [Localité 5] n’a pas fait la démonstration d’un danger ou d’un péril existant au jour de la saisine de la juridiction.

Elle argue de ce que l’expert a précisé que la stabilité d’ensemble du bâtiment n’était pas encore engagée au jour de ses opérations et que des mesures conservatoires devaient être mises en 'uvre et affirme que c’est ce qui a été fait dans les semaines qui ont suivi.

Par conclusions notifiées le 13 mars 2025, la commune de [Localité 5] demande à la cour de :

— Déclarer l’appel infondé,

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— Débouter la SCI Le Relais de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la SCI Le Relais à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI Le Relais aux entiers dépens tant de première instance que d’appel et donc distraction au profit de la SELAS Devarenne Associés Grand Est.

Elle estime que la SCI Le Relais édulcore le rapport d’expertise, lequel préconise des travaux de réhabilitation dans un délai de 6 mois, qui n’ont pas été réalisés, étant rappelé qu’il est ancien de 4 années.

Elle souligne l’absence de recours contre l’arrêté du 29 août 2022.

Elle rappelle que la SCI Le Relais a sollicité, et obtenu par arrêté du 5 décembre 2022, l’autorisation de démolir l’immeuble litigieux et estime qu’il n’est donc pas sérieux de sa part de s’opposer à ladite démolition.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 avril 2025, l’affaire étant renvoyée à l’audience du 5 mai 2025 pour être plaidée.

MOTIFS

Il résulte des articles L511-1 et L511-2 du code de la construction et de l’habitation que la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant, notamment, aux risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers.

Selon l’article L511-10, l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d’exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l’immeuble, le local ou l’installation, tels qu’ils figurent au fichier immobilier.

L’article L511-11 dispose, notamment : " L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances :

1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ;

2° La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ;

3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ;

4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif.

L’arrêté mentionne d’une part que, à l’expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l’article L. 511-15, et d’autre part que les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais.

L’arrêté ne peut prescrire la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou à l’insécurité ou lorsque les travaux nécessaires à cette résorption seraient plus coûteux que la reconstruction.

(') ".

Selon l’article L511-16 alinéa 1er, lorsque les prescriptions de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité n’ont pas été mises en 'uvre dans le délai fixé, l’autorité compétente peut, par décision motivée, faire procéder d’office à leur exécution, aux frais du propriétaire. Elle peut prendre toute mesure nécessaire à celle-ci. Elle peut également faire procéder à la démolition prescrite sur jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, rendu à sa demande.

Dans son rapport du 16 mars 2021, l’expert désigné par le tribunal administratif a constaté :

— Une fissure verticale à chaque angle du bâtiment qui témoigne d’une désolidarisation progressive des façades au niveau des poteaux corniers due à une altération progressive des assemblages des éléments d’ossature bois assurant les liaisons d’angles au niveau des lisses de plancher ; ces fissures sont très préjudiciables à la stabilité des façades et du bâtiment,

— Que les planchers intermédiaires sont des planchers d’ossatures bois qui assurent encore leur rôle de contreventement des façades, tout comme la charpente qui bien qu’incendiée, assure encore son rôle de maintien des façades en tête.

Ce technicien estime que :

— Il va être nécessaire de procéder rapidement à un renforcement des éléments d’ossature bois altérés en faisant appel à une entreprise spécialisée qui devra s’associer les compétences d’un bureau d’étude structure bois spécialisé si elle n’a pas les compétences en interne, si les associés de la SCI Le Relais souhaitent conserver cet immeuble,

— Il va être nécessaire de faire rapidement un sondage de l’ensemble des éléments d’ossature bois présentant des signes de pourrissement notamment sur le poteau cornier d’angle sur la façade sur rue et remplacer l’ensemble des éléments de charpente altérés par l’incendie ainsi que la zone de plancher arrière qui a été exposé aux intempéries depuis plusieurs années,

— Les enduits devront être déposés pour avoir une vision réelle de la qualité des montants d’ossature bois.

Il préconise des mesures provisoires de nature à faire cesser le péril :

— Réfection complète sans délai de l’ensemble de la bâche par une entreprise spécialisée,

— Dépose des tasseaux risquant de chuter sur la voie publique,

— Raccordement de la descente d’eaux pluviales qui n’est pas raccordée sur le long-pan,

— Examen des fissures verticales aux angles, sans délai de façon hebdomadaire par la mise en place de témoin type Saugnac ou équivalent,

— Si les lézardes augmentaient de façon significative ou augmentaient pour atteindre 20 mm, il conviendrait alors de mettre en place sans délai des étaiements par chevalements avec lest béton à chaque angle de l’immeuble ; ces étaiements pourront être complétés par la mise en place de tirants et plaques de répartition mises en place par une entreprise spécialisée et dimensionnées par un bureau d’étude structure pour permettre que la désolidarisation des façades ne s’accentue

L’expert conclut que la mise en sécurité sans délai n’est pas nécessaire à la seule condition que les mesures conservatoires soient mises en 'uvre sans délai et que la stabilité d’ensemble du bâtiment n’est pas encore engagée au jour de ses opérations.

Après mise en 'uvre, avec la SCI Le Relais, de la procédure contradictoire prévue par l’article L511-10 du code de la construction et de l’habitation, qui s’est poursuivie du 29 mars 2021 au 19 juillet 2022, soit pendant plus d’une année, le maire de la commune de [Localité 5] a pris, le 29 août 2022, un arrêté portant mise en sécurité selon la procédure ordinaire prévue par le code de la construction et de l’habitation. Cet arrêté a mis en demeure la SCI Le Relais de faire réaliser par un bureau d’étude spécialisé, un diagnostic structurel du bâtiment, et d’effectuer les travaux de réparation nécessaires permettant d’éviter tout risque d’effondrement et permettant de garantir la stabilité pérenne du bâtiment ou de démolition s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insécurité du bâtiment et de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigus du bâtiment susvisé, dans un délai de 4 mois à compter de la notification de l’arrêté.

La commune de [Localité 5] précise que cet arrêté a été notifié à la SCI Le Relais par lettre recommandé avec demande d’avis de réception du 31 août 2022. Le délai imparti a donc expiré le 31 décembre 2022 à 24 heures.

La SCI Le Relais fait valoir qu’elle a réalisé les mesures conservatoires préconisées par l’expert : réfection de la bâche sur la couverture et dépose des tasseaux risquant de chuter, raccordement de la descente d’eaux pluviales sur le long pan et mise en place de témoins type Saugnac pour examen des fissures verticales.

Ce faisant, elle a pris les dispositions que l’expert a estimé nécessaires pour éviter la mise en sécurité sans délai.

La commune a toutefois mis en 'uvre la procédure ordinaire et non la procédure d’urgence prévue par l’article L511-19 du code de la construction et de l’habitation dans l’hypothèses d’un danger imminent.

La préconisation de telles mesures et leur réalisation n’invalident donc pas et ne mettent pas nécessairement fin à l’existence d’un risque pour la sécurité publique, lequel constitue la condition de mise en 'uvre de la procédure ordinaire.

Or, ce risque est caractérisé en l’espèce par le constat fait par l’expert d’une désolidarisation progressive des façades, lequel entre dans les prévisions de l’article L511-2 du code de la construction au titre des risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers.

La SCI Le Relais ne peut donc sérieusement soutenir que la commune de [Localité 5] est en réalité contrariée par le fait d’observer cet immeuble d’angle en son sein, qui ne présente pas de caractère esthétique, ni que les seuls remplacements de la bâche recouvrant la toiture et de la descente des eaux pluviales peuvent suffire à empêcher tout risque d’effondrement des façades.

Bien plus, l’expert lui-même précise dans ses conclusions que les mesures conservatoires n’ont pas vocation à rester pendant des années et que « si une réhabilitation conséquente des éléments structurels, notamment au niveau des angles, n’est pas entreprise à moyen terme dans un délai maximum de 6 mois, ce bâtiment va nécessiter un arrêté de mise en sécurité et à terme une démolition car cet immeuble va se dégrader de plus en plus et présentera à moyen terme un risque pour la sécurité des personnes empruntant les voies de circulation à proximité ».

Il s’est écoulé plus de 6 mois entre l’établissement de ces conclusions (16 mars 2021) et l’arrêté de mise en sécurité (29 août 2022), sans que la SCI Le Relais ne justifie de la réalisation d’aucuns autres travaux que les mesures conservatoires précitées et donc sans que la réhabilitation « conséquente » des éléments structurels n’ait été entreprise.

Il n’est pas davantage justifié de la réalisation de tels travaux depuis lors, alors qu’il s’est désormais écoulé plus de 4 années, la SCI Le Relais produisant simplement des courriers électroniques émanant manifestement d’un entrepreneur qui indique avoir effectué des relevés sur les jauges installées sans avoir constaté de déplacement. Le plus récent de ces messages datant du 5 juillet 2022, ils ne témoignent pas de l’état actuel de l’immeuble et ne contredisent pas les conclusions expertales quant à la poursuite de la dégradation de celui-ci et la nécessité, à terme, d’une démolition.

La SCI Le Relais a en outre sollicité et obtenu un permis de démolir l’immeuble le 5 décembre 2022, après avis favorable de l’architecte des Bâtiments de France « compte tenu de l’état de délabrement de la construction ».

Ayant ensuite manifestement renoncé à la démolition de l’immeuble, elle ne démontre pas même avoir entrepris les investigations préconisées par l’expert, ni que de simples travaux réparatoires pourraient encore actuellement permettre de conjurer définitivement le risque d’effondrement qu’engendre nécessairement la désolidarisation des façades et qui ne peut que croître avec le temps.

En conséquence, le premier juge doit être approuvé en ce qu’il a autorisé la démolition de l’immeuble par le maire, pour le compte et aux frais de la SCI Le Relais.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

La SCI Le Relais, qui succombe, est condamnée aux dépens d’appel, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. Sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera par conséquent rejetée.

Il est équitable d’allouer à la commune de [Localité 5] la somme de 2 000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Le Relais aux dépens d’appel, sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Le Relais à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 2 000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel,

Déboute la SCI Le Relais de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente de chambre