Cour d'appel de Nîmes, 2e chambre section c, 25 septembre 2025, n° 24/02574

CA Nîmes
Infirmation partielle 25 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Motifs légitimes et sérieux du congé
La cour a estimé que le congé était fondé sur un motif légitime et sérieux, en raison des incidents de paiement chroniques du locataire.
Accepté
Occupant sans droit ni titre
La cour a jugé que M. [R] [V] devait libérer le logement, car le bail avait pris fin.
Rejeté
Non-paiement des loyers
La cour a débouté la commune de sa demande de paiement des loyers impayés, ne démontrant pas l'existence d'un préjudice.
Rejeté
Résistance abusive du locataire
La cour a estimé que la commune ne démontrait pas l'existence d'un préjudice ni de résistance abusive.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 2e ch. sect. c, 25 sept. 2025, n° 24/02574
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	24/02574
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric DEMOLY
Parties :	COMMUNE DE [ Localité 5 ]

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/02574 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JI75

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8]

04 juillet 2024 RG :24/00997

COMMUNE DE [Localité 5]

[V]

Copie exécutoire délivrée

à :

M^e Demoly

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 04 Juillet 2024, N°24/00997

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me V. LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 Juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 25 Septembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

COMMUNE DE [Localité 5]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représenté par M^e Frédéric DEMOLY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

INTIMÉ :

M. [R] [V]

assigné à étude d’huissier le 10/09/2024

né le 05 Mai 1985 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 1]

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Juin 2025

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 25 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

La commune de [Localité 5] a donné à bail à M. [R] [V] et Mme [D] [V] un logement sis [Adresse 6], par contrat en date du 14 septembre 2017 moyennant un loyer mensuel de 500 €.

Mme [D] [V] a donné congé le 5 novembre 2018.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2023, la commune de [Localité 5] a fait délivrer à M. [R] [V] un congé pour « motifs légitimes et sérieux », à savoir le non-paiement de loyers et le défaut d’entretien du logement, avec une prise d’effet au 14 septembre 2023.

M. [R] [V] s’étant maintenu dans les lieux, par exploit de commissaire de justice en date du 14 novembre 2023, la commune de Laviolle l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Privas aux fins de voir déclarer valide le congé, ordonner son expulsion et le voir condamné à payer un arriéré locatif, des dommages et intérêts ainsi qu’une indemnité d’occupation outre une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement contradictoire en date du 4 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Privas a :

— Dit que le congé pour motifs légitimes et sérieux délivré le 27 février 2023 à M. [R] [V] par la commune de [Localité 5] n’est pas valable,

— Débouté la commune de [Localité 5] de sa demande d’expulsion,

— Dit que la demande de la commune de [Localité 5] relative à la fixation d’une indemnité d’occupation est sans objet,

— Débouté la commune de [Localité 5] de sa demande au titre des loyers impayés,

— Débouté la commune de [Localité 5] de sa demande de dommages et inétrêts,

— Débouté M. [R] [V] de sa demande de consignation des loyers,

— Débouté M. [R] [V] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté la commune de [Localité 5] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la commune de [Localité 5] aux dépens,

— Rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration reçue le 29 juillet 2024, la commune de [Localité 5] a interjeté appel de la décision qu’elle a limité au congé déclaré invalide et l’ayant débouté de sa demande en expulsion.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 octobre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la commune de [Localité 5], appelante, demande à la cour, de :

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel régularisé par la commune de Laviolle à l’encontre du jugement rendu le 4 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Privas, juge des contentieux et de la protection,

— Réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— Juger valide le congé du 27 février 2023 à effet au 14 septembre 2023,

— Ordonner l’expulsion de M. [R] [V] et de tout occupant de son fait,

— Condamner M. [R] [V] à régler l’arriéré de loyer, soit la somme de 9 152,57 € au 8 octobre 2024, à parfaire,

— Fixer une indemnité d’occupation à leur charge à hauteur de 1 200 € par mois à compter du 1er septembre 2022,

— Condamner M. [R] [V] au paiement de ladite indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à parfaite libération des lieux,

— Le condamner en outre à verser à la commune de [Localité 5] une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et manquements contractuels, sauf à parfaire, ainsi qu’une somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qu’aux entiers dépens dans lesquels seront inclus les frais du congé du 27 février 2023.

M. [R] [V] n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est intervenue le 23 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 30 juin 2025, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La déclaration d’appel et les conclusions de la partie appelante ont été signifiées à étude, par actes des 10 septembre 2024 et 9 octobre 2024, indiquant à la partie intimée que faute pour elle de constituer avocat dans un délai de 15 jours à compter de celle ci, elle s’exposait à ce qu’un arrêt soit rendu contre elle sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

La partie intimée n’a pas constitué avocat, il sera donc statué par arrêt réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Au cas de défaut de comparution de l’intimé, la cour ne doit, par application de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de l’appelant que dans la mesure où elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et la partie appelante n’élève aucune discussion sur ce point.

1) Sur la saisine de la cour

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Aux termes de l’article 901 du code de procédure civile dans sa version antérieure au 1er septembre 2024, la déclaration d’appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l’article 57, et à peine de nullité : 4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En l’espèce, par sa déclaration d’appel la partie appelante a limité son appel aux dispositions du jugement l’ayant déboutée de sa demande en validation de congé et en expulsion de son locataire.

L’effet dévolutif de la déclaration d’appel n’a, dès lors, pas saisi la cour des chefs relatifs à la fixation et à la condamnation à une indemnité d’occupation et à la condamnation à un arriéré locatif.

2) Sur la validité du congé

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

'I – lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué…. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois, lorsqu’il émane du bailleur….

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.'

La commune de [Localité 5] fait valoir que le congé qu’elle a délivré est valide, en l’état de nombreuses carences de son locataire et notamment de son obligation en paiement des loyers et charges, M. [R] [V] étant redevable désormais de la somme de 9 152,57 € au 8 octobre 2024. Elle relève qu’il n’est pas en capacité de résorber sa dette, le logement qu’il occupe étant inadapté à ses besoins et à sa situation personnelle.

Le congé a été délivré par la commune de [Localité 5] à M. [R] [V], par acte d’un commissaire de justice, remis à étude le 27 février 2023. La date d’effet du congé est fixée au 14 septembre 2023 et il est mentionné le motif à savoir le non-respect répété des obligations du locataire : 'retards et non-paiements de loyers réguliers et persistants, défaut d’entretien des lieux : jardin non entretenu – présence de tags sur les murs'.

Les conditions de forme du congé sont remplies et le délai de 6 mois a été respecté.

Le congé doit justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprendre le logement et s’il est insuffisamment motivé, le congé encourt la nullité.

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Il est également tenu à une obligation d’entretien des lieux, en application de l’article 1731 du code civil.

Il résulte des pièces produites aux débats que la commune de [Localité 5] ne justifie en rien de la dégradation ou du défaut d’entretien des lieux par son locataire qu’elle se contente d’alléguer, ce motif de congé n’étant ni sérieux ni légitime.

Il est cependant établi, au vu des pièces communiquées, que M. [R] [V] s’est trouvé en situation d’impayés, la CAF en ayant été avisée par la commune de [Localité 5] au mois d’août 2021. Un plan d’apurement a été signé entre les parties mais n’a pas été respecté par M. [R] [V], au vu d’un courrier de la CAF du 2 novembre 2022.

Le chef des services comptables du service de gestion comptable (SGC) d’ [Localité 3] a attesté le 8 octobre 2024 que M. [R] [V] était redevable de la somme de 9 152,57 € dont 8 527,92 € au titre des loyers impayés dus à la commune de [Localité 5] du mois de mars 2020 au mois d’octobre 2024, le solde correspondant à des factures d’eau sur des périodes de 2022 à 2024.

L’absence de paiement n’est pas contestée en appel.

Il est ainsi établi l’existence d’incidents de paiement chroniques de M. [R] [V], sur une période de plus de 4 ans, qui constituent un manquement grave et répété du locataire à son obligation principale de paiement du loyer.

Le congé délivré est, dès lors, fondé sur un motif légitime et sérieux et est en conséquence valable, le bail signé entre la commune de [Localité 5] et M. [R] [V] ayant pris fin au 14 septembre 2023.

M. [R] [V] étant devenu occupant sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner son expulsion.

Il convient d’infirmer la décision critiquée de ces chefs.

3) Sur les dommages et intérêts

La commune de [Localité 5] sollicite la condamnation de M. [R] [V] à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et manquements contractuels.

La commune de [Localité 5] ne démontre pas l’existence d’un préjudice qu’elle subirait, pas plus qu’elle ne démontre une résistance abusive de son locataire.

Il convient de la débouter de sa demande à ce titre.

4) Sur les autres demandes

M. [R] [V] sera condamné aux dépens de première instance en ce compris les frais du congé délivré le 27 février 2023, par infirmation du jugement entrepris et d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la commune de [Localité 5] la charge de ses frais irrépétibles, celle-ci étant déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt par défaut et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 4 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Privas en ses dispositions, sauf en ce qu’il a:

— dit que le congé pour motifs légitimes et sérieux délivré le 27 février 2023 à M. [R] [V] par la commune de [Localité 5] n’est pas valable,

— débouté la commune de [Localité 5] de sa demande d’expulsion,

— condamné la commune de [Localité 5] aux dépens,

L’infirme de ces seuls chefs,

Statuant à nouveau,

Dit que le congé délivré le 27 février 2023 par la commune de [Localité 5] à M. [R] [V] est valable,

Dit que le bail signé entre la commune de [Localité 5] et M. [R] [V], le 14 septembre 2017, a pris fin au 14 septembre 2023,

Dit qu’à compter de cette date, M. [R] [V] est devenu occupant sans droit ni titre,

Ordonne en conséquence à M. [R] [V] de libérer le logement sis [Adresse 6],

Dit qu’à défaut pour M. [R] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux, la commune de [Localité 5] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Condamne M. [R] [V] aux dépens en ce compris les frais du congé délivré le 27 février 2023,

Y ajoutant,

Déboute la commune de [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne M. [R] [V] aux dépens d’appel,

Déboute la commune de [Localité 5] de sa demande de condamnation de M. [R] [V] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,