Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 7 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/15972 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKBPS

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Avril 2024 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 23/06619

APPELANTS

M. [Z] [V] [O] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/017058 du 19/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Mme [R] [T] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Jean-Pierre LEPETIT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0516

INTIMÉ

M. [X] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0335

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mars 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 février 2013, M. [N] a consenti à M. [P] un bail d’habitation portant sur des locaux d’habitation situés [Adresse 1], à [Localité 3], ce, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros, charges incluses, pour une durée de 10 mois.

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2013, un second bail a été signé entre les parties aux mêmes conditions et pour une durée d’un an, le loyer étant inchangé puis encore deux autres baux ont été régularisés, le 10 décembre 2015 ainsi que le 3 janvier 2019 entre M. [N], d’une part, et M. et Mme [P], d’autre part.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2023, M. [P] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10.500 euros au titre de l’arriéré locatif, de janvier 2022 à février 2023, visant la clause résolutoire.

Par exploit du 5 juillet 2023, M. [N] a fait assigner les époux [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

Etre autorisé à faire procéder à l’expulsion des époux [P],

Obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 1.000 euros hors charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

9.750 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2023, du 1er janvier 2022 au 30 avril 2023,

2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance de référé contradictoire du 16 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

Constaté l’absence de contestation sérieuse aux demandes présentées par M. [N],

Constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

Constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 3 janvier 2019 entre M. [N], d’une part, et les époux [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 7 mai 2023,

Ordonné aux époux [P] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

Dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un dé1ai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Condamné solidairement les époux [P] au paiement à titre de provision à M. [N] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 750 euros par mois,

Dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 mai 2023 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

Condamné solidairement les époux [P] à payer à M. [N] la somme de 9.750 euros (neuf mille sept cent cinquante euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2023, échéances de janvier 2022 à avril 2023 incluse,

Débouté les époux [P] de leurs demandes de dommages et intérêts et de remise en état du logement,

Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Condamné solidairement les époux [P] à payer à M. [N] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné solidairement les époux [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 mars 2023 et celui des assignations du 5 juillet 2023 dont le recouvrement pourra être poursuivi par M^e Rouch de la société Warn avocats, conformément aux dispositions de 1'article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 9 septembre 2024, les époux [P] ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, les époux [P] demandent à la cour, au visa de l’article 1719 du code civil, de :

Juger qu’il existe une contestation sérieuse sur la qualité d’insalubrité du logement loué ;

Juger que les locataires sont fondés à invoquer l’exception d’inexécution à l’encontre de l’obligation de paiement des loyers ;

Juger que le contrat conclu le 3 janvier 2019 n’est pas résilié ;

Rejeter la demande du bailleur de libération des lieux formée à l’encontre des époux [P] ;

Rejeter la demande d’expulsion formée par le bailleur ;

Rejeter la demande de fixation d’une indemnité du loyer tant que le local n’a pas été remis en état ;

Rejeter la demande de condamnation à la somme de 9.750 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 05 juillet 2023 formée par le bailleur ;

Condamner M. [N] à rembourser l’intégralité des loyers depuis le mois de février 2013 ;

Condamner à titre de provision le bailleur à verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts aux époux [P] ;

En tout état de cause,

Condamner M. [N] à verser aux époux [P] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [N] aux dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement sera poursuivi par M^e Lepetit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, M. [N] demande à la cour, au visa de l’article 25-8 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, de :

Déclarer M. [N] recevable et bien fondé en ses présentes écritures,

Y faisant droit,

A titre liminaire,

Déclarer les demandes de rejet des condamnations des arriérés locatifs, de remboursement de l’intégralité des loyers depuis l’origine du bail irrecevables comme nouvelles en cause d’appel.

Subsidiairement,

Les déclarer mal fondées ;

En conséquence,

Confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions en tant que de besoin par substitution de motifs ;

Condamner solidairement les époux [P] au paiement de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement les époux [P] aux entiers dépens dont le recouvrement pourra en être poursuivi par M^e Rouch, société Warn avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2025.

SUR CE,

Les époux [P] soutiennent notamment que le logement loué est insalubre, les photographies produites le démontrant. Ils ajoutent que le bailleur a méconnu ses obligations, le tribunal administratif de Paris ayant ordonné leur relogement, et M. [N] étant enjoint de faire réaliser des travaux, ce qu’il n’a pas fait, de sorte que son comportement est fautif, ce qui justifie la suspension du paiement des loyers.

M. [N] expose pour sa part, en substance, que la clause résolutoire est incontestablement acquise, tandis que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est une demande nouvelle en appel, donc irrecevable. Il précise qu’au surplus, elle est infondée puisque le jugement rendu par le tribunal administratif n’établit pas l’existence de l’insalubrité évoquée et que la famille [P] n’a pas été relogée. Il indique encore que le logement n’est pas adapté à une famille de quatre personnes alors qu’il s’agit d’un studio loué initialement à M. [P] seul. Il ajoute que l’arrêté préfectoral produit est postérieur à la première instance et qu’il ignorait que des traces de plomb étaient apparues. Il soutient que la demande de suspension du paiement des loyers ne prospérer, le bail étant résilié.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Il résulte des pièces versées aux débats que M. [N] a fait délivrer aux époux [P], par acte du 6 mars 2023 un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail liant les parties, pour la somme en principal de 10.500 euros correspondant à l’arriéré locatif dû à cette date (terme de février 2023 inclus), lequel n’a pas été réglé dans les délais requis ce qui n’est pas contesté.

Pour contester l’acquisition des effets de la clause résolutoire et considérer avoir été autorisés à suspendre le paiement des loyers, les époux [P] font valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en ne mettant pas à leur disposition un logement décent insusceptible de porter atteinte à sa sécurité physique et sa santé.

Ils versent aux débats :

Des photographies, montrant que les lieux photographiés comporte des taches de moisissures,

Un jugement rendu le 7 mai 2021 par le tribunal administratif de Paris, enjoignant le préfet de région d’Ile-de-France d’assurer le relogement de M. [P] et de sa famille sous une astreinte destinée au fonds national d’accompagnement vers et dans le logement,

Une lettre en date du 11 mars 2024, qui leur est adressée par le service de l’habitat et de la rénovation urbaine de la préfecture de [Localité 2], indiquant que le diagnostic posé pour le logement dont ils sont occupants révèle un risque d’accessibilité au plomb,

Un arrêté préfectoral du 11 mars 2024 dont l’article 1er est rédigé comme suit : « Afin de faire cesser tout danger d’intoxication ou de sur-intoxication par le plomb des peintures d’un enfant mineur ou d’une femme enceinte occupant ou fréquentant le logement, M. [N] est tenu de réaliser dans le logement dont il est propriétaire (') les travaux de recouvrement des éléments à traiter répertoriés dans le DRIPP réalisé le 15 février 2024 », ces travaux devant être réalisés dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’arrêté,

Un arrêté préfectoral du 24 juillet 2024, déclarant le logement insalubre à titre remédiable.

Tout d’abord, s’agissant de la recevabilité de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, il est rappelé qu’il résulte de l’article 564 du code de procédure civile qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait, de l’article 565 du code de procédure civile que les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, et de l’article 566 du même code que les parties peuvent ajouter des demandes qui étaient virtuellement comprises dans les demandes soumises aux premiers juges ou qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

Force est de constater que les époux [P] ne formulent pas exactement cette demande au terme du dispositif de leurs écritures mais qu’ils sollicitent in fine de la cour qu’elle les juge fondés à invoquer l’exception d’inexécution à l’encontre de l’obligation de paiement des loyers, et considèrent que le contrat de bail, compte tenu de cette exception d’inexécution, n’est pas résilié. Cette demande ayant été indiscutablement formée en première instance, elle ne peut donc être considérée comme nouvelle en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile. S’agissant de la demande à proprement parler tendant à voir suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, telle qu’elle figure dans le corps des écritures des appelants, cette prétention en cause d’appel tend à faire écarter les prétentions adverses au sens de l’article 564 puisqu’elles visent à voir débouter M. [N] de sa demande de constat d’acquisition et de ses demandes d’expulsion et de condamnation provisionnelle. Elle est donc recevable.

Ensuite, l’article 1719 du code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

L’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que « le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent. »

Il est constant que le logement concerné a été frappé d’un arrêté d’insalubrité entrepris par le préfet de [Localité 2] en date du 11 mars 2024 qui a enjoint le propriétaire de réaliser des travaux de recouvrement dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’arrêté.

Il résulte des dispositions combinées des articles 1217 et 1219 du code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, ou la suspendre si elle est à exécution successive, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Le local ayant été déclaré « insalubre », il ne respecte, à l’évidence, pas les dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Il se déduit de cette situation que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent, le fait que les locataires aient accepté le logement en l’état et que des travaux de peinture notamment aient été réalisés en 2013 ne le déchargeant nullement de cette obligation de délivrance.

Il doit être relevé en outre que l’arrêté du 24 juillet 2024 indique que le local constitue un danger ou un risque pour la santé et la sécurité physique des occupants compte tenu des désordres suivants :

humidité de condensation due à l’absence de disposition efficace et réglementaire pour assurer l’aération permanente,

humidité par infiltrations récurrentes d’eaux potables et usées due à une mauvaise étanchéité des canalisations d’alimentation en eau notamment au niveau du ballon d’eau chaude sanitaire,

insuffisance de protection contre les intempéries due à la vétusté des fenêtres du logement,

insécurité des personnes due à l’absence de dispositif différentiel haute sensibilité sur le répartiteur électrique à la présence de fils volants non protégés mécaniquement et à un interrupteur cassé, M. [N] ne s’expliquant pas sur ces éléments et n’alléguant pas non plus avoir commencé les travaux de remise en état des lieux.

M. et Mme [P] sont, dans ces conditions, et avec l’évidence requise en référé, fondés à invoquer l’exception d’inexécution du fait de l’impossibilité de jouir du bien loué dans des conditions conformes aux dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 tandis que M. [N] n’est pas fondé à soutenir que l’état d’insalubrité du logement serait inopérante, puisque constatée postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il doit être observé que M. [P] a saisi la commission de médiation de [Localité 2] afin de se voir attribuer un logement compte tenu de ses besoins et capacités, cette commission l’ayant désigné prioritaire et devant être relogé d’urgence par décision du 25 juin 2020, certes en raison initialement d’une sur-occupation du logement mais que les causes d’insalubrité sont désormais établies, l’exception d’inexécution pouvant jouer antérieurement à leur simple constat. Les locataires n’ayant pu user de la chose louée conformément à sa destination, il existe une contestation sérieuse à l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur le montant des loyers et des charges dus, susceptibles de faire l’objet d’une réduction en application de l’article 1722 du code civil, décision qui ne peut relever que du juge du fond.

En conséquence, l’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, avec toutes conséquences de droit, a condamné M. et Mme [P]. au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de la somme provisionnelle de 9.750 euros au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation.

Il n’y a pas lieu à référé de ces chefs.

Pour ces mêmes motifs, il n’y a pas lieu à référé sur la demande des époux [P] tendant à voir ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à la remise en état des lieux.

Sur le remboursement des loyers depuis le mois de février 2013

Au regard de ce qui précède, sur la demande tendant au remboursement des loyers payés depuis février 2013, il existe une contestation sérieuse sur le montant des loyers et charges dus qui sont susceptibles de faire l’objet d’une réduction en application de l’article 1722 du code civil, décision qui ne peut relever que du juge du fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. et Mme [P] sollicitent la condamnation de M. [N] au paiement de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice, préjudice qu’ils ne qualifient pas in fine.

Toutefois, cette demande de condamnation à des dommages et intérêts ainsi formulée excède les pouvoirs du juge des référés, lequel n’a pas qualité pour fixer les droits des parties. Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les autres demandes

L’ordonnance entreprise sera infirmée également en ce qui concerne le sort des dépens et des frais irrépétibles.

Les dépens seront mis à la charge de M. [N], partie succombante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [P] les sommes exposées dans la présente instance et non compris dans les dépens. Il y a lieu de leur allouer une indemnité d’un montant de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [N],

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes des époux [P] tendant à voir ordonner la suspension du paiements des loyers jusqu’à remise en état des lieux, à voir ordonner le remboursement des loyers payés depuis le mois de février 2013, et à voir M. [N] condamné à leur payer des dommages-intérêts ;

Condamne M. [N] à payer à M. et Mme [P] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ;

Condamne M. [N] aux dépens, de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Lepetit, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE