RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/02999 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JKOK

ET

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’AVIGNON

25 juin 2024 RG :23/00461

[U]

C/

[E] NEE [N]

[C] NEE [N]

[N]

Copie exécutoire délivrée

le

à :

SCP De Palma-Couchet

M^e Lopes

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’Avignon en date du 25 Juin 2024, N°23/00461

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [J] [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Guillaume DE PALMA de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX DE PALMA-COUCHET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-30189-202-8544 du 03/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉS :

Mme [S] [E] NEE [N] venant aux droits de Madame [M] [N] née [X] ' décédée le 09 juillet 2022.

née le 21 Juillet 1957 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Anaïs LOPES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [Z] [C] NEE [N] venant aux droits de Madame [M] [N] née [X] ' décédée le 09 juillet 2022.

née le 11 Novembre 1947 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Anaïs LOPES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [H] [N] venant aux droits de Madame [M] [N] née [X] ' décédée le 09 juillet 2022.

né le 14 Décembre 1962 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par M^e Anaïs LOPES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 11 Septembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 27 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

Faits, procédure et prétentions des parties :

Le 1er aout 2007, [M] [N] a consenti à madame [J] [U] un bail d’habitation sur une maison située [Adresse 8] à [Localité 10] (84) pour un loyer de 500 €.

A la suite du décès de [M] [N], en juillet 2022, ses enfants, les consorts [N] sont devenus propriétaires du bien immobilier et ont constaté des retards de loyers, raison pour laquelle ils ont fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer la somme de 6 937.50 € arrêtée 17 mai 2023, par acte du 21 juin 2023.

Le 23 septembre 2023, les consorts [N] ont saisi le tribunal judiciaire pour obtenir résiliation du bail et paiement des sommes dues.

Le tribunal judiciaire d’Avignon par un jugement du 25 juin 2024 a :

— déclaré recevable la demande de résiliation judiciaire du bail présentée par les consorts [N],

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat du 1er août 2007,

— constaté que madame [U] est occupante sans droit ni titre,

— autorisé son expulsion,

— condamné madame [U] à payer aux consorts [N] la somme de 11 180,50 € terme de mai 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés,

— condamné madame [U] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 550 € jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouté madame [U] de sa demande au titre de l’insalubrité du logement,

— lui a accordé des délais de paiement sur 24 mois, à charge pour elle de verser mensuellement un montant de 460 €, la dernière mensualité devant correspondre au solde dû, avec exigibilité immédiate en cas de non paiement, 15 jours après mise en demeure infructueuse,

— condamné madame [U] à payer la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

La décision retient un manquement de la locataire au paiement régulier du loyer et des charges pour une somme de 11 180.50 € malgré l’existence préalable d’un plan d’apurement amiable qui n’a pas été respecté. Elle estime que le diagnostic produit par madame [U] pour démontrer l’insalubrité du logement est insuffisant s’agissant d’un diagnostic destiné à améliorer l’isolation thermique alors qu’il revient au preneur de solliciter la réalisation des travaux préconisés de ce chef, ce qui n’avait pas été fait, et que les photographies produites ne sont pas probantes car non datées, non précises et non établies par commissaire de justice.

En raison du non paiement persistant des loyers et charges, il est retenu par ce jugement un manquement contractuel grave de madame [U] à ses obligations et prononcé la résiliation judiciaire du bail. Des délais de paiement sont cependant accordés en première instance sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, à défaut de reprise du loyer courant mais compte tenu de la situation personnelle et financière de l’occupante.

Madame [U] a fait appel de ce jugement par déclaration au greffe de la cour le 12 septembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions du 9 septembre 2025, elle sollicite de la cour :

Vu les articles 1217, 1231-1, 1347, 1719 et 1345-5 du code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les éléments et pièces du dossier,

— la recevoir en son appel et le déclarer recevable,

— Infirmer le jugement rendu le 25 juin 2024 par le tribunal judiciaire d’Avignon en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau

— Déclarer que le logement donné à bail est indécent pour insalubrité,

— Dire que mesdames [S] [E], [Z] [C] et monsieur [H] [N] ont manqué à leur obligation de mettre à sa disposition un logement décent et les déclarer responsables,

— Fixer la réparation du préjudice de madame [U] à la somme de 5 000 euros,

— Les condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi pour logement indécent,

— Juger l’extinction simultanée des obligations contractuelles réciproques des parties à concurrence de la somme de 5 000 euros,

— Fixer le montant des arriérés de loyers à la somme de 7 107 euros,

— Fixer le montant dû par madame [U] à la somme de 2 107 euros après la compensation,

— Lui accorder un délai de 24 mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour s’acquitter de la dette de 2 107 euros,

— Condamner mesdames [E], [C] et monsieur [N] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter les consorts [E], [C] et [N] de leur demande au titre de réparations locatives estimées à 3 000 €,

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Madame [U] invoque les dispositions de l’article 1719 du code civil et le manquement du bailleur à son obligation de fournir au preneur un logement décent. Elle se réfère à la visite faite par l’association Alte [Localité 9] pour diagnostiquer l’état énérgétique du logement qui énonce entre autres, une ventilation insuffisante pouvant contribuer à l’humidité et des moisissures pouvant affecter la qualité de l’air intérieur et la santé des occupants. Le logement présente des non conformités éléctriques et ne dispose pas d’un détecteur de fumée pourtant obligatoire. Des photographies sont produites pour établir la réalité des désordres. Cette insalubrité des lieux est connue des bailleurs, depuis des années, monsieur [N] est le conjoint de madame [U] mère. Il y aurait lieu d’indemniser le préjudice subi à hauteur de 5 000 € à compenser avec la dette locative sur le fondement de l’article 1347 du code civil. Ses difficultés financières survenues en 2021 à la suite d’un accident du travail, justifient l’octroi de délais de paiement sur 24 mois, car elle a retrouvé du travail et serait en mesure de payer la somme mensuelle de 160 €. Elle reprend dans ses conclusions le détail des sommes qu’elle a continué de verser pour réduire sa dette. Pour contester les réparations locatives, elle souligne qu’elle a vécu dans le logement durant 17 ans, ce qui explique une certaine vetusté des peintures et que les autres dégradations sont le résultat de l’indécence du logement qu’elle allégue à juste titre et dont elle n’est pas responsable.

Leurs moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 12 septembre 2025, les consorts [N] demandent à la cour de :

Vu la loi du 06 juillet 1989,

Vu l’article 1741 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu le commandement de payer du 21 juin 2023,

Vu l’assignation délivrée le 23 septembre 2023,

Vu le jugement du 25 juin 2024,

Vu la déclaration d’appel,

Vu les pièces versées aux débats,

— Declarer mal fondée madame [U] en son appel,

— Debouter madame [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Les declarer eux mêmes recevables et bien fondés en leur appel incident,

Y faisant droit,

— prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture,

— Infirmer le jugement dont appel en ses dispositions ayant accordé des délais de paiement à madame [U],

Statuant à nouveau :

— Dire n’y avoir lieu à délai de paiement,

— Condamner madame [U] au paiement de la somme de 3 000 € au titre des réparations locatives,

— Condamner madame [U] à leur payer la somme de 9 622,50 € au titre des loyers et charges,

— Confirmer le jugement dont appel pour le surplus,

— Condamner madame [U] au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais et accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu’à ce jour conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils précisent que madame [U] est partie du logement le 12 juin 2024 et qu’un état des lieux a été établi par commissaire de justice. L’insalubrité alléguée n’est pas établie, c’est en raison de ses factures énérgétiques que la locataire a fait établir un diagnostic et jamais elle n’a sollicité la réalisation de travaux, ce qui lui incombait. Les détecteurs de fumée sont mentionnés sur le constat de sortie en juin 2024. Les photographies produites ne sont pas probantes d’insalubrité et deux pièces correspondent à la véranda et au cellier qui ne sont pas habitables. Ils n’étaient pas alertés jusqu’en janvier 2024 du non fonctionnement de la VMC et reméde y a depuis, été apporté sans d’ailleurs aucune autre réclamation de la locataire. Aucun justificatif médical n’est produit. Monsieur [N] dit ne plus aller chez sa belle fille depuis deux ans et n’avoir jusqu’alors constaté aucune indécence. Madame [U] n’a pas payé son loyer régulièrement et à ce jour la dette reste de 9 622,50 €. Ils dénoncent la mauvaise foi de madame [U] qui a versé seulement une somme de 1 395 € en 7 versements d’octobre 2023 à avril 2024 et n’a pas depuis le jugement entrepris le paiement de sa dette. Il n’est pas justifié de la situation financière de monsieur [U] fils, aujourd’hui majeur. Le logement a été restitué mais dans un état déplorable, non entretenu de sorte qu’ils sont contraints de solliciter une indemnité de 3 000 € à ce titre, ce qu’établit l’état des lieux de sortie et les clichés photographiques qui l’illustrent. Ils ont pris sur leur temps pour remettre en état le logement qui n’a pas du tout été entretenu et qui a été rendu sale.

L’ordonnance de cloture avait été rendue le 11 septembre 2025.

Motivation de la décision :

* sur le report de l’ordonnance de clôture :

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, en son dernier alinéa, l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, à la suite des dernières écritures de l’appelante, la veille de l’ordonnance de clôture, et afin de permettre un débat contradictoire et complet des parties, il y a lieu, conformément à la demande formée par les intimés, de reporter les effets de l’ordonnance de cloture au jour de l’audience, aucune des parties n’ayant souhaité prendre de nouvelles écritures.

* sur la résiliation du bail et l’arriéré de loyers et charges :

La résiliation du bail n’est pas contestée, madame [U] a d’ailleurs libéré les lieux ainsi qu’elle le confirme avec établissement d’un état des lieux de sortie par commissaire de justice, le 12 juin 2024. Ce point n’est donc pas discuté et la décision de première instance sera donc confirmée en ce qui concerne la résiliation et la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ des lieux.

Concernant les sommes à payer, il revient à celui qui prétend s’être libéré de son obligation d’en apporter la preuve, ce conformément à la loi. L’indication d’un numéro de chèque ne suffit pas à démontrer quel en est le bénéficiaire sauf à le rapprocher des décomptes émis par le créancier. A ce titre on ne retrouve pas la somme de 12,50 €, celle de 6.50 € qui auraient été payées le 5 octobre 2022 et le 6 décembre 2022 par un chèque 2565002 et 2565014 de madame [U].

Compte tenu des différentes pièces produites par les parties et de leur rapprochement, le décompte fourni par les bailleurs est fiable sauf en ce qu’il remet en cause certains versements qui selon eux, auraient été comptés deux fois par le commissaire de justice dans le commandement de payer les loyers. En effet, à partir des relevés bancaires de madame [U], sur la période d’août 2022 à mars 2023, on identifie les paiements suivants :

—  21 octobre 2022 ch n°2565013 127,50 €

—  3 novembre 2022 ch n°2565012 127,50 €-----=255,00 €

—  7 décembre 2022 ch n°2565018 127,50 €

—  6 février 2023 virement 127,50 €

virement 127,50€----=382,50 €

Ce sont donc bien les sommes indiquées par le commissaire de justice dans son décompte du 21 juin 2023 qui sont à prendre en compte.

Les autres paiements invoqués par madame [U] dans ses pièces ont été mentionnés par les intimés et notamment les paiements opérés par la CAF selon son courrier du 25 mars 2024.

C’est donc un montant de 9 367,50 € que doit madame [U] aux bailleurs.

* sur l’insalubrité du logement :

Madame [U] produit aux débats pour démontrer cette indécence du logement, un diagnostic sociotechnique établi le 18 décembre 2023 par l’agence locale de transition énergétique (ci après ALTE) dont les motifs d’intervention sont énoncés en début de son rapport. La locataire les a contactés car elle éprouve des difficultés avec ses factures d’énergie. Le rapport ne comporte pas de photographie et met en évidence, mais sous la forme de probabilités ou d’hypothèses, une isolation thermique insuffisante par rapport aux normes actuelles, ce qui 'peut’ entrainer des pertes de chaleur importantes et des problèmes d’humidité. Il relève que les convecteurs électriques ne sont pas utilisés. Ce document au vu de son contenu, ne permet pas d’affirmer que les lieux sont insalubres, ou inhabitables au sens de la loi.

Les photographies de la villa produites par la locataire, ne sont pas datées, il n’est pas possible de savoir à quelles pièces elles se rapportent et s’il s’agit de locaux annexes ou de pièces destinées à l’habitation, s’agissant selon les bailleurs d’une véranda et d’un cellier.

Madame [U] au demeurant n’a jamais sollicité les propriétaires pour la réalisation de remises en état et travaux particuliers, sauf par courrier du 18 janvier 2024, au sujet de la VMC de la salle de bain dont l’extracteur ne fonctionnait plus, ce qui dans une pièce particulièrement humide de par son usage, crée un risque de moisissures et humidité excessive.

L’indécence du logement occupé depuis 2007 par la même locataire ne sera pas retenue par la cour. Il n’y a donc pas lieu à dommages et intérêts.

* sur les réparations locatives :

L’état des lieux d’entrée qui doit normalement être établi entre les parties lors de la prise de possession du logement par le locataire n’est pas communiqué. Pour réclamer une indemnité forfaitaire pour assurer les réparations locatives, les bailleurs se fondent sur l’état des lieux de sortie établi avec le concours d’un commissaire de justice, Me [L]. La cour retiendra cependant la terminologie utilisée par cette dernière qui évoque régulièrement dans le document, une peinture défraichie, un carrelage ancien mais en état d’usage, un sol ancien en état d’usage mais sans dégradation spécifique, un evier manifestement ancien, des dégradations du sol manifestement liées au temps, des infiltrations en plafond dans la salle d’eau, de sorte que l’on ne saurait retenir contre le preneur une obligation de contribuer à la remise en état des lieux, après une occupation durant 17 ans, sans que les bailleurs n’établissent que le logement ait été à l’état neuf lors de l’entrée de madame [U] ou qu’ils invoquent avoir rénové les peintures ou fait des travaux durant cette occupation prolongée, entrainant la vétusté décrite à l’état des lieux.

Il ne sera pas fait droit à la réclamation de ce chef.

* sur les délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [U] justifie occuper désormais un poste d’agent à domicile pour l’ADMR, ce depuis le mois de février 2024. Il est exact qu’elle ne justifie pas de la situation financière de son fils ainé, [Y] qui est âgé de 25 ans et est entré dans la vie active. Mais elle a à charge deux autres enfants, [B] et [P], jumelles de 16 ans, doit acquitter un nouveau loyer et dispose selon les bulletins de paye communiqués d’un salaire net à payer de 1181 €.

Compte tenu de ces éléments financiers, il lui sera accordé un délai de paiement de deux années comme indiqué au dispositif de la décision à charge pour elle de verser chaque mois une somme de 300 € entre les mains des intimés.

* sur les autres demandes :

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles engagés dans l’instance. Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante supporte les dépens, ils seront mis à la charge de madame [U] qui succombe pour l’essentiel de ses prétentions.

Par ces motifs :

La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,

ORDONNE révocation de l’ordonnance de clôture pour en reporter les effets au jour des plaidoiries,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qui concerne le montant des sommes dues par madame [U] et l’échéancier de paiement,

Statuant à nouveau de ces chefs,

CONDAMNE madame [U] à payer aux consorts [E]-[C]-[N], la somme de 9 367,50 € (neuf mille trois cent soixante sept euros et cinquante cents),

LUI ACCORDE pour ce paiement un délai de 24 mois, à charge pour elle de verser avant le 10 de chaque mois, ET POUR LA PREMIÈRE FOIS, le mois suivant celui de la signification de la présente décision, une somme de 300 € (trois cents euros) entre les mains des consorts [E]-[C]-[N], la 24ème mensualité devant correspondre au solde des sommes dues,

DIT qu’à défaut du respect scrupuleux de cet échéancier, l’intégralité de la somme deviendra immédiatement exigible, sans nécessité de mise en demeure,

Y ajoutant,

DEBOUTE les consorts [E]-[C]-[N] de leurs demandes de réparations locatives,

DIT n’y avoir lieu à frais irrépétibles,

CONDAMNE madame [U] aux dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,