COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

4ème chambre commerciale

N° RG 24/02316 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JIF6

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1], décision attaquée en date du 06 Novembre 2023, enregistrée sous le n° 22/00503

S.C.I. LA BEGUDE DE ROCHEFORT, Société civile immobilière au capital de

490 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 520 210 634, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Jean-pascal PELLEGRIN de la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL, avocat au barreau de NIMES

APPELANT

SARL V.M. E. GESTION inscrite au RCS de [Localité 1] sous le N° 484 304 373 prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es-qualité au siège social sis

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES – Représentant : M^e Remo FRANCHITTO, avocat au barreau de PARIS

INTIME

LE SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX

ORDONNANCE

Nous, Agnès VAREILLES, magistrat de la mise en état, assisté de Isabelle DELOR, Greffier, présent lors des débats tenus le 19 Février 2026 et du prononcé,

Vu la procédure en instance d’appel inscrite au répertoire général sous le numéro N° RG 24/02316 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JIF6,

Vu les débats à l’audience d’incident du 19 Février 2026, les parties ayant été avisées que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 06 Mars 2026,

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’appel interjeté le 6 novembre 2023 par la SCI La Begude de Rochefort à l’encontre du jugement prononcé le 6 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes, dans l’instance n°24/02780 ;

Vu les dernières conclusions d’incident remises par la voie électronique le 16 février 2026 par la SARL VME Gestion, demanderesse à l’incident,

Vu les dernières conclusions d’incident remises par la voie électronique le 13 février 2026 par la SCI La Begude de Rochefort, défenderesse à l’incident,

Vu l’audience d’incident de mise en état du 19 février 2026,

La SCI La Begude de Rochefort et la SARL VME Gestion étaient liées par un bail commercial authentique du 6 avril 1999. Elles ont régularisé un nouveau bail le 18 juin 2019.

Par arrêt rendu le 19 janvier 2024, la présente cour d’appel a ;

— Confirmé le jugement rendu le 6 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes, en ce qu’il a annulé la transaction insérée dans le bail commercial du 18 juin 2019 mais le précise en disant que tant l’article 5 que l’article 9 dernier alinéa du contrat de bail du 18 juin 2019 sont réputés non écrits,

— Confirmé le jugement déféré en ce qu’il a dit que la SCI La Bégude de Rochefort a manqué

à son obligation contractuelle et légale de réaliser ou faire réaliser les grosses réparations sur les biens immobiliers, objet du bail commercial,

Y ajoutant,

— Dit que la SCI La Bégude de Rochefort a manqué à son obligation contractuelle et légale de réaliser ou faire réaliser les réparations locatives causées par la vétusté sur les biens immobiliers, objet du bail commercial,

— Confirmé le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI La Bégude de Rochefort à réaliser selon les préconisations de l’expert judiciaire dans son rapport en date du 1er octobre 2019, le remplacement des menuiseries extérieures des chambres au de l’aile centrale et nord et le ravalement des façades des bâtiments Nord et central ainsi que la réparation des acrotères des ailes Sud et centrale et balcons à l’étage de l’aile centrale,

— Le modifiant sur le point de départ de l’astreinte,

— Dit qu’à défaut d’exécution par la SCI La Bégude de Rochefort dans le délai de huit mois à compter de la signification du présent arrêt de l’intégralité des travaux indiqués cette dernière devra payer à la SARL VME Gestion une astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une période de 10 mois,

— Infirmé le jugement déféré en ce qu’il a :

Ordonné à l’expert judiciaire, parties présentes ou dûment appelées, de reprendre et compléter sa mission comme suit :

Reprendre l’évaluation du préjudice de la SARL VME Gestion lié directement aux désordres affectant les chambres de l’hôtel Le Lagon sur la base du montant du loyer annuel déterminé par la cour d’appel de Nîmes dans son arrêt en date du 24 janvier 2013 puis sur la base du montant du loyer annuel figurant dans le nouveau bail du 18 juin 2019, à savoir une perte de recettes annuelles du fait de l’impossibilité complète dûment constatée de louer les chambres affectées exclusivement aux clients en raison uniquement de l’existence des désordres et de la répercussion chiffrée de cette perte de recettes annuelles sur la possibilité ou non pour la SARL VME Gestion de régler en totalité ou en partie le loyer commercial dû mensuellement en application soit du bail commercial renouvelé antérieur au 18 juin 2019 ;

Compléter son rapport sur I 'évaluation de ce préjudice subi par la SARL VME Gestion sur la base du nouveau montant du loyer commercial déterminé dans le nouveau bail commercial en date du 18 juin 2019 conclu entre la SARL VME Gestion et la SCI [Adresse 3], en distinguant le chiffrage selon chacune des périodes ;

Donner au tribunal tous éléments permettant d’évaluer le ou les préjudices subis par la SARL VME Gestion en raison de la dégradation de l’immeuble ;

Dit que l’expert judiciaire pourra dans le cadre du complément d’expertise se faire assister par tous sachant de son choix, notamment dans le domaine comptable ;

Dit que l’expert judiciaire, après avoir répondu aux dires formulés par les parties dans le délai qu’il leur aura imparti, devra déposer son complément de rapport au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes au plus tard le 31 mai 2022 ;

Ordonné à la SARL VME Gestion de verser à l’expert judiciaire au plus tard le 31 janvier 2022, une provision complémentaire de 800 euros à valoir sur la rémunération de ce dernier ;

Dit qu’à défaut de versement de I 'intégralité ou partie de la consignation dans le délai susvisé, chaque partie sera autorisée à procéder au versement de la consignation mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus, faute de quoi en l’absence de versement de l’intégralité de la provision complémentaire, ladite mission de complément d’expertise judiciaire sera caduque ;

Ordonné aux parties de communiquer à l’expert judiciaire tous documents qu’il jugera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Sursis à statuer sur les autres demandes ;

Ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du 9 juin 2022 à 8h30 ;

Désigné le magistrat désigné par ordonnance de service au titre du suivi des mesures

d’expertises judiciaires ou à défaut son suppléant pour surveiller l’exécution de la mesure ordonnée et/ou le cas échéant procéder au remplacement de l’expert d’office ou sur requête de l’une ou l’autre des parties ;

Réservé les dépens.

Et statuant à nouveau,

— Dit n’y avoir lieu à complément d’expertise,

— Déboute la société VME Gestion de ses demandes de réparation d’un trouble de jouissance et d’un préjudice économique,

Y ajoutant,

— Dit que la SCI La Bégude de Rochefort supportera les dépens de première instance comprenant les frais d’expertise judiciaire et d’appel et payera à la société VME Gestion une somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par exploit du 28 décembre 2021, la SCI La Bégude de Rochefort a fait délivrer à la SARL VME Gestion un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit du 27 janvier 2022, la SARL VME Gestion a formé opposition à ce commandement.

Par jugement du 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Nîmes a notamment :

— Prononcé l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI La Begude de Rochefort le 28 décembre 2021 à la S.A.R.L. VME Gestion,

— Débouté la SCI La Begude de Rochefort de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens formés à titre principal,

— Rejeté la demande en condamnation de la SARL VME Gestion à verser sur le compte

séquestre désigné par le tribunal la somme de 200.000 euros, dans un délai de 6 semaines à titre de garantie, dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel à intervenir,

— Débouté la SCI La Begude de Rochefort du surplus,

— Condamné la SCI La Begude de Rochefort à payer à la S.A.R.L. VME Gestion la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI La Begude de Rochefort aux entiers dépens.

Le 6 novembre 2023, la SCI La Begude de Rochefort a interjeté appel de cette décision (instance enrôlée sous le RG 24/02316).

Par exploit du 24 décembre 2024, la SARL VME Gestion a assigné la SCI La Begude de Rochefort devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de désignation d’un expert judiciaire avec pour mission de déterminer les désordres affectant les locaux donnés à bail et les préjudices matériels et immatériels de la SARL VME Gestion en résultant.

Par ordonnance du 14 janvier 2026, le président du tribunal judiciaire de Nîmes a déclaré irrecevable la demande d’expertise de la SARL VME Gestion.

La SARL VME Gestion a également interjeté appel de cette décision (instance enrôlée sous le RG 26/00425).

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions d’incident, la SARL VME Gestion demande au conseiller de la mise en état, au visa des articles 143, 144, 378 et 913-5 du code de procédure civile, de :

— Débouter la SCI [Adresse 3] de ses demandes fins et conclusions,

— Déclarer la SARL VME Gestion recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

— Désigner tel expert judiciaire qu’il lui plaira avec la mission suivante :

— Se rendre sur les lieux soit [Adresse 1] à [Localité 4], en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec avis de réception,

— Recueillir les explications des parties et se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, et entendre, si besoin, tout sachant,

— Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

— Examiner et décrire les désordres allégués dans l’assignation et les conclusions par le demandeur et notamment :

o La vétusté des menuiseries, autres que celles dont le remplacement a été préconisé par Monsieur [L], aux termes de son rapport d’expertise du 1er octobre 2019,

o Les infiltrations affectant les embellissements privatifs de l’hôtel (peintures, enduits, carrelages des chambres et des parties communes),

o L’absence de descente d’eau pluviale provoquant des infiltrations et chutes d’eau directement sur les terrasses et balcons de l’hôtel,

o La vétusté et l’affaissement du revêtement du parking extérieur et des abords de l’hôtel,

o L’absence d’isolation intérieure de l’hôtel,

o La vétusté du système de chauffage

o La vétusté du système électrique

o La vétusté des abords de la piscine

— Rechercher et indiquer les causes de ces désordres en donnant toutes les explications techniques utiles sur les moyens d’investigations employés, et notamment donner son avis sur le point de savoir si les désordres constatés relèvent des grosses réparations incombant au bailleur ou des réparations locatives, dire si les menuiseries assurent la sécurité des biens et des personnes et l’étanchéité à l’air, déterminer l’origine des infiltrations et dégradations d’enduits constatées dans les parties privatives (chambres et parties communes) de l’hôtel, déterminer l’origine de l’affaissement du parking extérieur de l’hôtel, dire si la surconsommation électrique de la SARL VME Gestion sur les 5 dernières années a été causée par les défauts affectant les menuiseries et/ou le défaut d’isolation du bâtiment et l’évaluer,

— Rechercher et déterminer définir les actions correctives à exécuter afin de mettre un terme aux désordres,

— Indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la réfection des installations dont s’agit, les évaluer à l’aide de devis d’entreprise fournis par les parties,

— Enquêter sur les agissements de la SCI La Bégude de Rochefort afin de constater les dénigrements, déterminer la perte de partenariat de la SARL VME Gestion en raison des agissements de la SCI [Adresse 3], de ses associés et de leurs enfants et de chiffrer la perte de chiffre d’affaires en découlant,

— Évaluer et chiffrer la perte d’exploitation de la SARL VME Gestion en raison des désordres subis dans l’établissement litigieux,

— Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, d’évaluer les travaux nécessaires et les préjudices subis,

— Dire que l’expert procèdera à sa mission sous le contrôle du juge des référés,

En cas d’urgence reconnue par l’expert,

— Dire que celui-ci pourra déposer un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût des travaux,

— Ordonner la réalisation des travaux urgents nécessaires,

— Dire que l’expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au greffe du 'tribunal de grande instance de Paris'.

— Réserver les dépens,

— Ordonner le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise à intervenir dans le cadre l’expertise judiciaire qui sera ordonnée,

— Condamner la SCI La Bégude de Rochefort à payer à la SARL VME Gestion la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’incident.

Au soutien de ses prétentions, la SARL VME Gestion fait valoir que :

— De multiples nouveaux désordres autres que ceux constatés par le précédent rapport d’expertise du 1er octobre 2019 sont survenus l’empêchant d’exploiter normalement et totalement les locaux donnés à bail,

— L’expertise judiciaire est nécessaire dès lors que la constatation de ces nouveaux désordres lui permettra d’opposer à la bailleresse l’exception d’inexécution à la demande d’arriéré locatif et de s’opposer à la demande d’expulsion,

— La SARL VME Gestion ne fait qu’appliquer les arguments développés par la bailleresse devant le juge des référés sur la compétence de la cour pour ordonner la mesure d’expertise sollicitée,

— La SARL VME Gestion n’a fait que prendre acte de la décision du juge des référés,

— Elle a exercé la voie de recours qui lui était offerte.

Dans ses dernières conclusions d’incident, la SCI La Bégude de Rochefort demande au conseiller de la mise en état, au visa des articles 143 et 144 du code de procédure civile, de :

— Juger irrecevable la demande d’expertise de la SARL VME Gestion,

— Juger, en tout état de cause, qu’il n’est pas d’une bonne administration de la justice d’ordonner une expertise judiciaire,

Par conséquent,

— Débouter, en toute hypothèse, la SARL VME Gestion de sa demande à ce titre,

— Condamner la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’incident.

La SCI La Bégude de Rochefort réplique que :

— La demande de la SARL VME Gestion se heurte au principe de l’estoppel, ayant indiqué devant le juge des référés que les deux litiges étaient autonomes,

— La cour est déjà saisie de la demande d’expertise, par l’effet de l’appel de l’ordonnance de référé du 14 janvier 2026,

— L’expertise sollicitée n’est pas nécessaire à la solution du litige,

— La demande d’expertise est dilatoire.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande d’expertise judiciaire

La fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne « l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions » ( 3ème Civ, 15 mars 2018, pourvoi n° 17-21.991).

En l’occurrence, la SARL VME Gestion a prétendu devant le juge des référés que l’existence du procès en cours entre les parties ne faisait pas obstacle à l’organisation d’une nouvelle mesure d’expertise judiciaire dès lors qu’elle porterait sur des nouveaux désordres qui ne faisaient l’objet ni de la procédure en cours, ni de la précédente mesure d’instruction.

Toutefois, la SARL VME Gestion ne s’est pas contredite au cours de l’instance en référé, ni au cours de l’instance au fond, prise séparément, et, si elle estime désormais qu’il appartient à la cour de statuer sur sa demande d’expertise judiciaire, elle ne fait que tirer les conséquences de la décision d’irrecevabilité rendue par la présidente du tribunal judiciaire de Nîmes le 14 janvier 2026. La fin de non recevoir soulevée par la SCI La Begude de Rochefort doit donc être écartée.

Sur le bien fondé de la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 144 précise que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Par arrêt du 19 janvier 2024, dans l’instance RG 21/04576, la présente cour a d’ores et déjà débouté la SCI La Begude de Rochefort de ses demandes de réparation d’un trouble de jouissance et d’un préjudice économique, qui avaient été arrêtées à novembre 2020. Il appartiendra donc à la cour d’apprécier la recevabilité de la nouvelle demande de perte d’exploitation présentée par la SARL VME Gestion, dans l’instance d’appel RG 24/02316, ce d’autant plus que la SCI La Begude de Rochefort fait valoir que cette demande n’a pas été formée en première instance.

Le commandement de payer auquel la SARL VME Gestion a formé opposition porte sur la somme de 96 900 euros correspondant à des arriérés de loyers des années 2020 et 2021.

La cour, dans le cadre de l’appel interjeté à l’encontre du jugement rendu le 6 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes (RG 24/02316), est saisie de demandes principales de la société bailleresse tendant à voir constater la clause résolutoire contenue au bail, acquise au 28 janvier 2022, un mois après le commandement resté infructueux, voir ordonner l’expulsion de la société locataire, la voir condamner à payer la somme de 96 900 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2021 ainsi qu’à une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2022.

Il s’en suit que, dans l’hypothèse ou la cour constaterait la résiliation du bail au 28 janvier 2022, il ne serait pas utile, pour la solution du litige, d’ordonner une mesure d’instruction qui porterait sur des désordres qui se seraient révélés postérieurement au précédent rapport d’expertise du 1er octobre 2019, qui auraient donné lieu à des constats dressés les 29 novembre 2023 et 4 décembre 2024 et engendré une rectification des factures d’électricité de 2022 à 2024.

A ce stade de la procédure, la demande de mesure d’instruction apparaît donc prématurée. Elle n’est pas non plus opportune alors que l’affaire a fait l’objet, par ordonnance du 8 janvier 2026, d’une fixation à l’audience de plaidoiries du 19 mars 2026, et qu’elle va ainsi trouver une issue prochaine.

La cour aura toute latitude, si elle vient à débouter la SCI La Begude de Rochefort de ses demandes principales et si elle est amenée à statuer sur sa demande subsidiaire en paiement des loyers impayés du 1er mai 2020 au 26 mars 2025, de déterminer si une nouvelle mesure d’expertise judiciaire est nécessaire pour évaluer tant les travaux à effectuer par la bailleresse, dans le cadre de la poursuite du bail, que l’éventuel préjudice d’exploitation subi par la locataire.

Dans ces circonstances, la SARL VME Gestion sera déboutée de sa demande d’expertise judiciaire formée devant le conseiller de la mise en état.

Sur les frais de l’incident

La SARL VME Gestion, qui échoue dans ses demandes, sera condamnée aux dépens de l’incident.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Agnès VAREILLES, conseiller de la mise en état, statuant par ordonnance insusceptible de recours indépendamment de l’arrêt sur le fond,

Déclarons recevable la demande d’expertise de la SARL VME Gestion mais non utile à la solution du litige,

Déboutons la SARL VME Gestion de sa demande d’expertise,

Condamnons la SARL VME Gestion aux entiers dépens de l’incident,

Déboutons la SCI La Begude de Rochefort de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT