Cour d'appel de Nouméa, Chambre civile, 18 décembre 2025, n° 24/00238

TPI Nouméa 27 mai 2024

CA Nouméa
Infirmation partielle 18 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Difficultés financières de la SCI
La cour a reconnu que la SCI était une débitrice malheureuse de bonne foi et a accordé un délai de grâce pour le paiement de sa dette.
Accepté
Créance de charges impayées
La cour a confirmé que la SCI devait payer les charges de copropriété restées impayées, en tenant compte des paiements effectués.
Accepté
Frais engagés par le syndicat
La cour a jugé équitable de condamner la SCI à payer des frais irrépétibles au syndicat en raison de la défaillance du copropriétaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Nouméa, ch. civ., 18 déc. 2025, n° 24/00238
Juridiction :	Cour d'appel de Nouméa
Numéro(s) :	24/00238
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de première instance de Nouméa, 27 mai 2024, N° 23/815
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie LUCASPhilippe REUTER
Cabinet(s) :	SELARL MJP
Parties :	S.C.I. CAPITAL LJL c/ Syndic. de copro. DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER

Texte intégral

N° de minute : 2025/321

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 18 Décembre 2025

Chambre Civile

N° RG 24/00238 – N° Portalis DBWF-V-B7I-U7V

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Mai 2024 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :23/815)

Saisine de la cour : 19 Juillet 2024

APPELANT

S.C.I. CAPITAL LJL, représentée par son gérant en exercice Mme [K] [L],

Siège social : [Adresse 3]

Représentée par M^e Valérie LUCAS de la SELARL D’AVOCATS LUCAS MARCHAIS, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉ

Syndic. de copro. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER FORUM, représentée par son syndic en exercice la SCI NOUMEA IMMOBILIER SYNDIC, agissant poursuites et diligences de son représentant légal,

Siège social : [Adresse 1]

Représentée par M^e Philippe REUTER de la SELARL D’AVOCATS REUTER-DE RAISSAC-PATET, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Novembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M. François GENICON, Président de chambre, président,

M^me Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

M^me Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M^me Marie-Claude XIVECAS.

18/12/2025 : Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e REUTER

Expéditions – M^e LUCAS

— Dossiers CA et TPI

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

La SCI Capital LJL est propriétaire d’un local commercial au sein de la résidence [5], situé [Adresse 2] à Nouméa.

Par jugement du 23 avril 2018, elle a été condamnée au paiement de la somme de 1 625 623 F CFP, au titre des charges impayées. Elle a régularisé sa situation puis a recommencé à s’acquitter irrégulièrement des charges.

Une mise en demeure lui a été adressée le 19 octobre 2022, reçue le 21 octobre 2022 qui est restée infructueuse.

Par requête reçue au greffe le 23 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] a fait assigner la SCI Capital LJL devant le tribunal de première instance de Nouméa pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

' 3 379 391 euros au titre de la dette de charges de copropriété arrêtée au 13 septembre 2023,

' 200 000 euros au titre des frais irrépétibles,

' les dépens.

La SCI Capital LJL, a sollicité des délais de paiement.

Par jugement rendu le 27 mai 2024, le Tribunal de Première Instance de NOUMEA a :

— condamné a SCI CAPITAL LJL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.842 672 FCFP, au titre des charges dues au 26/03/2024 ;

— débouté la SCI CAPITAL LJL de sa demande de délais de grâce,

— Condamné la SCI CAPITAL LJL verser au syndicat des copropriétaires la somme de 150 000 FCFP au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la SCI CAPITAL LJL aux dépens de l’instance.

Pour se déterminer ainsi, le 1er juge a constaté que la SCI CAPITAL LJL avait déjà été condamnée pour des charges impayées et qu’elle n’expliquait pas comment elle comptait apurer l’arriéré.

PROCEDURE D’APPEL

Par requête enregistrée au greffe le 19/07/2024,la SCI CAPITAL LJL a fait appel de cette décision du 27/05/2024 signifiée le 21/06/2024 et demande à la Cour dans son mémoire ampliatif d’appel du 22/10/2024 d’infirmer le jugement en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de délai de grâce et, statuant à nouveau, lui accorder un délai de 2 ans en réechelonnement de sa dette, dire que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital, et dire que chaque partie supportera ses propres dépens d’appel.

Elle fait valoir que sa locataire a cessé de payer le loyer dès le commencement du bail et a refusé de quitter les lieux malgré une ordonnance l’y contraignant étant précisé qu’elle était redevable d’un arriéré locatif de plus de 2 375 000 Fcfp ; qu’elle-même s’est donc retrouvée dans une situation financière difficile, étant sans ressources pendant de longs mois et une nouvelle fois en débit malgré sa bonne foi ; qu’enfin, le local commercial a été libéré de sorte qu’il a pu être reloué à un nouveau preneur, la Sarl SURABAYA, à compter de février 2024 pour un loyer de 228.000 XPF; qu’elle-même s’est acquittée des charges courantes et a repris l’apurement de l’arriéré. Elle fait valoir qu’elle débitrice malheureuse mais de bonne foi.

Par conclusions en réplique du 15/05/2025, le syndicat des copropriétaires sollicite de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI CAPITAL LJL à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM, les charges de copropriétés restées impayées ainsi que la somme de 150.000 XPF au titre des frais irrépétibles ; l’ infirmer en ce qu’il a débouté la SCI CAPITAL LJL de sa demande de délais fondée sur l’article 1244-1 du Code Civil;

Et statuant à nouveau de,

— Condamner la SCI CAPITAL LJL à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM la somme de 903.817 XPF au titre des charges de copropriétés restées impayées ;

— Juger que la créance Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM s’élève à ce jour à la somme de 1.053.817 XPF (903.817 XPF + 150.000 XPF) et dire que la SCI CAPITAL LJL pourra se libérer en plusieurs mensualités de 43.909 XPF

— Dire qu’en l’absence du paiement d’une seule mensualité l’ensemble des créances deviendra immédiatement exigible ;

— Condamner la SCI CAPITAL LJL à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 90.000 XPF sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile de Nouvelle Calédonie, outre les entiers dépens.

La copropriété fait valoir que la SCI CAPITAL LJL a déjà été condamnée pour défaut de paiement de charges et restait à devoir une somme conséquente malgré les régularisations intervenues, raison pour laquelle le Syndicat des Copropriétaires s’opposait au délai de grâce. Par ailleurs, la SCI CAPITAL LJL n’avait produit aucun justificatif permettant de démontrer l’absence de ressources. Dans le cadre de la procédure d’appel, la SCI CAPITAL LJL communique plusieurs éléments permettant d’attester que le précédent locataire défaillant, à savoir la Sarl CELENERAW a quitté les lieux et que désormais cette dernière a souscrit un nouveau bail avec la Sarl SURABAYA à compter du 10 février 2024 moyennant un loyer mensuel de 310.000 XPF, renégocié à la somme de 228.000 XPF au vu du contexte. La Copropriété remarque qu’il semblerait donc que la SCI CAPITAL LJL soit de nouveau solvable, elle a déjà opéré plusieurs versements malgré l’appel interjeté ; qu’au 13.5.2025, l’extrait de compte fait apparaître un solde débiteur de 903.817 XPF, auquel s’ajoute la somme de 150.000 XPF au titre des frais irrépétibles de première instance. Dans ces conditions, le Syndicat des Copropriétaires accepte d’échelonner la dette de la SCI CAPITAL LJL sous réserve du paiement des charges de copropriété qui seront nouvellement appelées. Le syndicat propose au vu de la dette s’élevant désormais à la somme de 1.053.817 XPF, que la Cour pourrait autoriser la SCI CAPITAL LJL à se libérer de sa dette en réalisant des paiements mensuels de 43.909 XPF jusqu’à apurement total de sa dette avec clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la créance du syndicat des copropriétaires

La SCI, en octobre 2019 avait entièrement apuré les causes du 1er jugement rendu le 23/04/2018. Elle a recommencé à être en difficulté à compter de janvier 2020 et a cessé le paiement des charges.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment des appels de charges, du décompte de l’arriéré arrêté au 4ème trimestre 2022 et des procès verbaux des assemblées générales des 07/05/2019, 25/06/2021 et 10/06/2022 approuvant les comptes et autorisant le budget provisionnel que la SCI CAPITAL LJL restait devoir la somme de 2 707 281 Fcfp au titre des charges réelles de copropriété pour la période allant du 1er janvier 2020 au 19/102022 (4 ème trimestre 2022 inclus), dette qui s’élevait à 3 379 391 Fcfp au 4ème trimestre 2023.

Néanmoins, en première instance, elle a apuré une grande partie de l’arriéré et sa dette s’est réduite à la somme de 1 851 627 Fcfp au 2ème trimestre 2024 inclus. En cause d’appel, elle a continué ses règlements d’apurement et sa dette est aujourd’hui de 903.817 Fcfp (au 2ème trimestre 25 inclus)

La SCI CAPITAL LJL, qui ne conteste pas le décompte, sera condammnée à payer cette somme en deniers ou quittances au syndic LE FORUM.

Sur la demande de délais de grâce

En cause d’appel, la copropriété accepte le principe de paiement de sa créance en plusieurs fois.

La SCI CAPITAL LJL est une débitrice malheureuse de bonne foi ; il lui sera accordé un délai de grâce au vu de l’article 1244-1 du code civil dans sa rédaction applicable sur le territoire, et ce selon les modalités prévues dans le dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il est équitable de condamner l’appelante à payer à la copropriété sur qui pèse la défaillance du copropriétaire une somme de 80 000 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et ce, en cause d’appel.

La condamnation de 150 000 Fcfp en 1ère instance sera confirmée.

Sur les dépens

La SCI CAPITAL LJL succombant au principal supportera les dépens d’appel et ceux de l’instance devant le tribunal.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, Statuant par arrêt contradictoire déposé au greffe ;

Déclare l’appel recevable en la forme ;

Confirme le jugement rendu par le Tribunal de Première Instance de NOUMEA en ce qu’il a condamné la SCI CAPITAL LJL à régler au Syndicat des copropriétaires un arriéré de charges de copropriété outre la somme de 150 000 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’infirme sur le surplus et statuant à nouveau ;

Dit que la SCI CAPITAL LJL est redevable d’un arriéré de charges de copropriété arrêté à la somme de 903.817 XPF ;

La condamne en deniers ou quittances à payer cette somme au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement du tribunal de première instance.

Dit qu’elle pourra s’acquitter de sa dette totale de 1.053.817 XPF ( en principal et article 700) en 24 versements mensuels de 43.909 XPF outre le paiement des charges courantes et exceptionnelles qui seront régulièrement appelées ;

Dit que le paiement s’imputera en priorité sur le principal ;

Dit qu’ à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Condamne la SCI CAPITAL LJL à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier le FORUM la somme de 80 000 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

La condamne aux dépens de la présente instance.

Le greffier, Le président.