N° de minute : 2025/6

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 16 janvier 2025

Chambre civile

N° RG 24/00123 – N° Portalis DBWF-V-B7I-UXI

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 20 mars 2024 par le président du tribunal de première instance de Nouméa, section détachée de Lifou (RG n° 24/1)

Saisine de la cour : 11 avril 2024

APPELANT

Mme [K] [J] [F] épouse [E]

née le 7 août 1976 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

INTIMÉ

Mme [G] [X] épouse [I]

née le 18 septembre 1949 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Louise CHAUCHAT de la SARL DESWARTE CALMET-CHAUCHAT AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 7 octobre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

M. François BILLON, Conseiller,

M^me Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M^me Zouaouïa MAGHERBI.

16/01/2025 : Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e CHAUCHAT ;

Expéditions – Mme [F] ép. [E] (LS)

— Copie CA ; Copie TPI

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M^me Mikaela NIUMELE

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour le 02 décembre 2024 date à laquelle le délibéré a été prorogé au 16 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M^me Mikaela NIUMELE, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

Procédure de première instance

Aux termes d’un bail en date du 31 août 2013, Mme [X] épouse [I] a donné à bail à Mme [F] un appartement de type F3 au premier étage d’une villa située au [Adresse 1] à [Localité 4] d’une superficie d’environ 80m².

Ce bail à usage d’habitation a été consenti pour une durée initiale de deux ans à compter du 1er septembre 2013, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de deux ans, moyennant un loyer d’un montant de110.000 FCFP hors charges par mois.

A partir du 1er janvier 2019, le loyer a été augmenté selon l’indice en vigueur des six dernières années à la somme de 120.000 FCFP par mois et la jouissance d’une terrasse couverte de 20 m² située au rez-de-chaussée a été accordée à la locataire.

Le bail prévoyait que la locataire devait s’acquitter des contrats d’abonnement concernant l’électricité, I’eau et le téléphone, les ordures ménagères étant prises en charge par les propriétaires.

Depuis le mois de juin 2020, Mme [F] ne s’est plus acquittée des sommes dues au titre des loyers.

Le 14 décembre 2020, Mme [X] a envoyé une lettre en recommandé avec accusé de réception à Mme [F] la mettant en demeure en tant que locataire défaillant d’avoir à régler, sous quarante-huit heures, la somme de 780.000 FCFP au titre des loyers non versés de juin 2020 à décembre 2020.

Cette mise en demeure visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de location du 31 août 2013 est restée lettre morte.

Début février 2021, Mme [F] n’est plus dans les lieux, étant partie sans en avertir Mme [X] qui a fait dresser le 11 février 2021 un procès-verbal de constat de reprise des lieux attestant de l’abandon du logement par Mme [F], ainsi que relevant des dégradations du lieu causées par celle-ci. L’huissier a constaté l’absence des meubles meublants figurant dans l’état des lieux d’entrée.

Par acte d’huissier du 27 septembre 2023, Mme [X] a mis de nouveau en demeure Mme [F] de lui payer 1.020.000 FCFP sous quarante-huit heures, au titre du solde des loyers impayés, somme arrêtée le 11 février 2021 outre le coût de l’acte soit 20.405 FCFP.

Mme [F] a indiqué à l’huissier qu’elle prenait acte de la mise en demeure mais qu’elle ne reconnaissait pas devoir la somme de 1.020.000 FCFP au titre du décompte de loyers arrêté au 11 février 2021.

Le 27 septembre 2023, une seconde sommation, également restée lettre morte, d’avoir à payer 873.018 FCFP à Mme [X], dans un délai de quarante-huit heures, lui a été délivrée pour les sommes suivantes :

—  818.623 FCFP au titre des réparations locatives et de la dissipation des meubles meublants

—  33.990 FCFP au titre du coût du procès-verbal de constat de reprise des lieux du 11/02/2021

—  20.405 FCFP au titre du coût de l’acte TTC.

Par requête du 7 février 2024, Mme [X] a saisi le président du tribunal de première instance de Nouméa, section détachée de Lifou, aux fins de :

— constater qu’à la suite de la mise en demeure du 14 décembre 2020, la clause résolutoire est acquise de plein droit au 14 janvier 2021, faute par Mme [F] d’avoir régularisé sa situation,

en conséquence,

— prononcer la résiliation du bail au 14 janvier 2021 et déclarer Mme [F] occupante sans droit ni titre à compter de cette date,

— condamner Mme [F] à payer, à titre de provision, la somme de 1.020.000 FCFP au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer demeurée infructueuse du 14 décembre 2020,

— condamner Mme [F] à payer, à titre de .provision, la somme de 818.623 FCFP au titre des factures dues, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer demeurée infructueuse en date du 27 septembre 2023,

— condamner Mme [F] à payer, à titre de provision, la somme de 102.000 FCFP à titre de clause pénale,

— condamner Mme [F] aux entiers dépens.

Concernant les meubles manquants, Mme [F] a reconnu avoir emporté à son départ une étagère en fer forgé uniquement, ajoutant que les chaises vétustes s’étaient cassées, que le gerflex sur les étagères de la cuisine étant totalement usagé, avait été enlevé, et admis que la climatisation ne fonctionnait plus à son départ. En revanche, elle a contesté avoir cassé le chauffe-eau, lequel fonctionnait Iorsqu’elle a quitté les lieux.

Elle a sollicité des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, faisant état d’une situation financière obérée.

Par ordonnance du 20 mars 2024, le juge des référés a :

— condamné Mme [F] à payer à Mme [X] les sommes de :

. 834.193,54 FCFP au titre des loyers arrêtés au 14 janvier 2021, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 décembre 2020,

. 368.275,75 FCFP à titre de frais de remise en état du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 27 septembre 2023,

— dit que Mme [F] pourra s’acquitter de ces condamnations, par 24 mensualités égales et consécutives de 50.000 FCFP chacune, le premier versement devant intervenir le 1er du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 1er de chaque mois, le solde (comprenant les intérêts légaux en sus) étant réglé avec la dernière échéance,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à l’échéance fixée, et quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— condamné Mme [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 septembre 2023.

Procédure d’appel

Par requête d’appel valant mémoire ampliatif enregistrée par le greffe le 11 avril 2024, Mme [F] a interjeté appel de cette ordonnance de référé aux fins d’obtenir :

— la réduction du montant de sa condamnation à 784.800 FCFP au titre des arriérés de loyers,

— des délais de paiement sur trente six mois.

Mme [F], régulièrement convoquée, n’a ni constitué avocat, ni ne s’est présentée à l’audience.

Par conclusions déposées le 13 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements des moyens de fait et de droit, Mme [X] demande à la Cour de débouter Mme [F] de l’intégralité de ses demandes et de confirmer l’ordonnance de référé entreprise, sauf en ce qu’elle a réduit la condamnation de Mme [F] au titre des factures impayées, écarté les demandes d’indemnité d’occupation et de mise en 'uvre de la clause pénale formulées par Mme [X] et en ce qu’elle a accordé un délai de paiement à Mme [F].

Le 29 août 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 7 octobre 2024.

Sur ce, la cour,

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’articIe 1184 du Code civil applicable à la Nouvelle-Calédonie, 'la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances'.

En l’espèce, il résulte du bail conclu entre les parties en son 'article 6 – clause résolutoire’ qu’il a été convenu que :

— à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de dépôt de garantie, ou d’exécution d’une seule des conditions du présent contrat, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, sans qu’iI soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, quarante huit heures après une mise en demeure de payer ou d’exécuter contenant déclaration par LE BAILLEUR, de son intention d’user du bénéfice de cette clause.

— Si malgré cette condition essentielle du bail, LE PRENEUR refuse d’évacuer les lieux loués, il suffira pour l’y contraindre sans délai, d’une simple ordonnance de référé qui sera exécutoire par provision et nonobstant opposition ou appel.

— Si LE PRENEUR ne libère pas les lieux après la résiliation ou l’expiration du présent contrat de bail, il est expressément convenu qu’à titre d’indemnité d’occupation, LE PRENEUR, versera une somme mensuelle égale à deux mois de loyer, charges comprises, par mois d’occupation'.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, étendue par la loi n° 2012-1270 du 20 novembre 2012, prévoit que :

'Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.

Ainsi la cour observe que malgré la mise en demeure avec commandement d’avoir à payer l’arriéré de loyer visant la clause résolutoire, qui lui a été délivrée le 14 décembre 2020, Mme [F] ne s’est pas acquittée des sommes dues dans le délai imparti, qu’elle n’a pas davantage respecté ses obligations de délivrance d’un congé notifié au moins trois mois à l’avance par LRAR au bailleur, ni fait dresser un état des lieux contradictoire de sortie avec remise des clés au bailleur.

La cour confirme donc la décision entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 janvier 2021.

Sur l’arriéré de loyers

La cour relève que si Mme [F] reconnaît ne pas avoir réglé son loyer, elle conteste toutefois les échéances de loyer de novembre et décembre 2020, et janvier 2021, soit les loyers postérieurs à son départ effectif.

Or, il résulte des justificatifs produits par la bailleresse que c’est le 14 février 2021 qu’il a été constaté par acte d’huissier la libération des lieux loués et qu’en application du bail, il a été convenu entre les partie que 'tout congé devra être notifié au moins trois mois à l’avance par LRAR’ et que 'si pour quelque cause que ce soit, des scellés auraient été apposés sur les lieux loués, le loyer continuera à courir et sera dû jusqu’à libération des locaux.'

Ainsi, Mme [F] ne peut être que déclarée redevable des loyers et charges locatives jusqu’à la date du 14 janvier 2021. La décision entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a fixé la créance de la bailleresse à la somme de 834.193 FCFP au titre des loyers impayés à titre provisionnel.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [X] expose que c’est par un raisonnement erroné que le premier juge l’a déboutée de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation dès lors qu’il n’y a, selon elle, aucune contestation sérieuse à la voir fixer puisque c’est par le jeu de la clause résolutoire que le bail est résilié de plein droit un mois après un commandement resté infructueux, ce qui est le cas en l’espèce.

La cour infirme la décision entreprise en ce qu’elle a débouté l’appelante de cette demande au motif que l’indemnité d’occupation est due jusqu’à complète libération des lieux loués, état de lieux de sortie réalisé contradictoirement et clés remises au bailleur.

Or en l’espèce tel n’est pas le cas ; Mme [F] a quitté les lieux en toute infraction aux obligations qui lui étaient faites aux termes du bail : défaut de congé dans les trois mois, défaut d’état des lieux de sortie contradictoire et défaut de remise des clés.

Ainsi, la décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande d’indemnisation au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 15 janvier au 10 février 2021. Statuant à nouveau, la cour condamne Mme [F] à payer à Mme [X] au titre de l’indemnité d’occupation pour la période contestée par l’appelante, période postérieure à la résiliation de plein droit du bail, une provision de 185 806 F CFP.

Sur les dégradations

Aux termes de l’article 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet1989, 'le locataire est obligé de :

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location,

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement'.

En l’espèce, Mme [X] réclame le paiement de factures d’entretien et de réparation du logement, ainsi que celles de l’achat de meubles aux fins de remplacer les meubles meublant le logement lors de I’entrée dans les lieux de la locataire, le 1er septembre 2013.

Mme [F] reconnaît, quant à elle, dans un échange de mail en date du 7 octobre 2020, ne pas avoir honoré les termes du contrat passé avec Mme [X] dans ces termes :

'Je rappelle que les termes de notre contrat sont très clairs (cf. clauses mentionnées dans votre mail du lundi 5 octobre 2020) et il s’agit pour moi de reconnaître très sincèrement que je ne les ai pas honorés ; c’est une situation qui génère chez moi la honte de ne pas satisfaire ce contrat de bail surtout vis-à-vis de personnes si bonnes et compréhensibles que vous Monsieur et Mme [I]. Dans l’attente de ce rendez-vous demain avec ma responsable de banque je vous prie de bien vouloir m’accorder un délai supplémentaire de 10 jours […]'.

Elle a également reconnu avoir emporté l’étagère en fer forgé et indique que les chaises du salon ont toutes été cassées, tout en précisant qu’elle a enlevé le gerflex abîmé, n’a pas entretenu le chauffe-eau, ni le climatiseur alors que cette obligation d’entretien lui incombe de par le bail, le bailleur ne répondant quant à lui que de sa vétusté.

Or, il résulte de l’état des lieux d’entrée contradictoire que l’état des peintures des murs du logement sont correctes, que les éléments de cuisine, le chauffe-eau et le climatiseur sont en état de fonctionnement et que les meubles avec photos mentionnés appartiennent à la propriétaire.

La cour observe qu’il résulte du constat d’huissier du 11 février 2021 que des meubles ont disparu (six chaises en bois, étagère en fer forgé, gerflex des étagères de la cuisine et des placards, petit meuble de coin) et que la peintures est sale et que des éléments ont été cassés ou détériorés.

C’est donc à juste titre que le premier juge a relevé que la réfection complète des peintures intérieures ne figure pas au nombre des réparations locatives énoncées par le décret du 26 août 1987, que le constat des lieux de sortie produit n’est pas contradictoire, qu’au demeurant aucun élément ne permet d’imputer à l’action des locataires les phénomènes de condensation ou les traces de moisissures relevées dans ledit constat.

Ainsi, la cour par adoption de motifs, confirme la décision entreprise sur ce point en ce qu’elle a retenu une somme de 368 275 FCFP au titre des frais de remise en état du bien loué après avoir appliqué une décote de 25 % sur les factures CONFORAMA, POLYPLEX, FROMONT pour tenir compte de la vétusté des éléments ainsi remplacés et 50 % pour tenir compte de l’usure du climatiseur et du tableau électrique.

Sur la clause pénale

Aux termes du bail litigieux, il a été convenu entre les parties que : 'tout loyer non payé à son échéance, sera en vertu de l’article 1226 du code civil, majoré de 10 % à titre de clause pénale, et ce sans qu’il soit dérogé à la clause résolutoire et sans préjudice des dommages et intérêts que le bailleur pourrait être amené à réclamer en raison de la carence du locataire.'

Mme [X] demande à la cour de condamner Mme [F] à lui payer une provision de 102 000 FCFP au titre de la clause pénale reprochant ainsi au premier juge d’avoir rejeté sa demande indemnitaire au titre de la clause pénale au motif que cette demande relève de la compétence du juge du fond.

La cour rappelle que si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut toutefois dans la limite du plafond fixé par les parties, octroyer une provision à valoir sur le montant non contestable dû à ce titre.

La cour infirme donc la décision du premier juge quant au rejet de cette demande et statuant à nouveau, condamne Mme [F] à payer à Mme [X] une provision de 102 000 FCFP au titre de la clause pénale.

Sur les délais de paiement

Force est de constater que Mme [F], alors qu’elle a de fait bénéficié de larges délais afin de s’acquitter de sa dette, qu’elle n’en a pas profité pour l’apurer, que tout au contraire, elle s’est désintéressée de son appel, démontrant ainsi sa parfaite mauvaise foi, dans la réalisation d’un appel dilatoire.

La cour infirme la décision entreprise en ce qu’elle a accordé des délais de paiement et statuant à nouveau dit n’y avoir lieu à délai de paiement au regard de l’ancienneté du litige et de la passivité préjudiciable de la débitrice.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [F] succombant en la présente instance sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Il est parfaitement inéquitable de laisser à la charge de Mme [X] les frais irrépétibles qu’elle a dus engager dans la présente procédure en appel diligentée par Mme [F]. Il convient dès lors de condamner Mme [F] à lui payer une somme de 350 000 FCFP à ce titre.

Par ces motifs

La Cour,

Confirme la décision entreprise sauf en ce qu’elle a rejeté les demandes formées par Mme [X] au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 15 janvier au 10 février 2021 et au titre de la clause pénale et accordé des délais de paiement à la débitrice ;

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [F] à payer à Mme [X] une provision de 185 806 FCFP à valoir sur l’indemnité d’occupation pour la période du 15 janvier au 10 février 2021 ;

Condamne Mme [F] à payer à Mme [X] une provision de 102 000 FCFP à valoir sur la clause pénale ;

Déboute Mme [F] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [F] à payer à Mme [X] la somme de 350 000 FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [F] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président.