COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE CIVILE – TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

EXPÉDITIONS le : 05/07/2022

COPIES aux PARTIES

S.C.I. CARTON INVESTISSEMENTS

S.A.R.L. HARAS DE LYCAINA

M^e Johan ROUSSEAU-DUMARCET

la SCP REFERENS

ARRÊT du : 05 JUILLET 2022

N° : – N° RG 22/00394 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GQXJ

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement duTribunal paritaire des baux ruraux de BLOIS en date du 27 Janvier 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE

La S.C.I. CARTON INVESTISSEMENTS

29 rue Louis Lambert

41100 NAVEIL

représentée par M^e Johan ROUSSEAU-DUMARCET, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉE :

La S.A.R.L. HARAS DE LYCAINA immatriculée au RCS de Blois sous le n° 827 913 930, agissangt poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, Madame [K] [J].

13 Chemin du Val

41150 VALLOIRE-SUR-CISSE

représentée par M^e Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du 16 Février 2022

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du 17 Mai 2022, à 14 heures, devant Madame Laure-Aimée GRUA, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles en vertu de l’ordonnance N° 92/2020 par application de l’article 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure Civile.

Lors du délibéré :

Madame Anne Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure-Aimée GRUA, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles en vertu de l’ordonnance N° 92/2020

Greffier :

Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé le 05 JUILLET 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 2 novembre 2018, la SCI Carton Investissements a donné à bail rural à la SARL Haras de Lycaîna, pour une durée de 9 années s’achevant le 1er novembre 2027, diverses parcelles de terre d’une superficie totale de 10ha 72a 26ca situées lieu dit Le Val et 13 chemin du Val, commune de Valloire sur Cisse.

Il était convenu du paiement d’un fermage de :

— novembre 2018 à janvier 2019, gratuit,

— février 2019 à août 2019, 1 500 €HT mensuel,

— septembre 2019 à août 2020, 2 250 €HT mensuel,

— septembre 2020 à août 2021, 3 000 €HT mensuel,

— ensuite, actualisé chaque année en fonction de l’évolution de l’indice national des fermages.

Par acte sous seing privé du même jour, M. [Y] [J] s’est porté caution solidaire, pour la durée du bail et dans la limite de 294 000 euros, du paiement des fermages, charges récupérables, indemnités d’occupation, dégradations et réparations locatives, frais de procédure, indemnités, pénalités et dommages et intérêts.

Invoquant des fermages impayés à compter du mois d’avril 2020, la société Carton Investissements a, par acte d’huissier du 30 septembre 2020, fait sommation à la société Haras de Lycaîna de payer un arriéré de fermages d’un montant de 17 100 euros en principal.

Le 12 novembre 2020, la société Carton Investissements a saisi le tribunal judiciaire de Blois d’une requête aux fins d’injonction de payer une somme de 23 095,17 euros, avec intérêts au taux légal. Le président, estimant un débat contradictoire nécessaire en raison de la période sanitaire, a rejeté la demande par décision du 10 décembre 2020.

Par acte d’huissier du 14 juin 2021, la société Carton Investissements a assigné la société Haras du Lycaîna en référé devant le président du tribunal paritaire des baux ruraux de Blois sur le fondement de l’article 894 du code de procédure civile aux fins d’obtenir la condamnation solidaire du preneur et de sa caution au paiement d’une provision au titre des fermages impayés.

Par acte d’huissier du 22 juin 2021, dénoncé à la caution le 23 juin 2021, la société Carton Investissements a signifié à la société Haras de Lycaîna une seconde sommation de payer un arriéré de fermages d’un montant de 46 839,00 arrêté au 1er juin 2021.

Par ordonnance du 27 janvier 2022, le président du tribunal paritaire des baux ruraux, statuant en matière de référés a :

— Dit n’y avoir lieu à référé,

— Débouté la SCI Carton Investissements de toutes ses demandes,

— Condamné la SCI Carton Investissements à payer à la SARL Haras du Lycaîna la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI Carton Investissements aux dépens de l’instance.

Pour considérer que la demande se heurtait à des contestations sérieuses, il a retenu que le prix du fermage n’était pas certain tant au vu de la procédure entreprise au fond qu’au regard de l’état dégradé du site et en particulier des bâtiments.

Par déclaration du 16 février 2022, la société Carton Investissements a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 17 mai 2022 par des lettres recommandées dont elles ont accusé réception le 24 mars 2022.

Elles ont déposé des conclusions.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société Carton Investissements (ci-après la société Carton) demande de :

— La dire et juger recevable et bien fondée en son appel,

— L’y recevant,

— Infirmer la décision du 27 janvier 2022,

Statuant à nouveau,

— Condamner solidairement la SARL Haras de Lycaîna à lui verser la somme de 79 552,80 euros à titre de provision à valoir sur les loyers,

— Condamner solidairement la SARL Haras de Lycaîna à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens.

La société Haras de Lycaîna demande de confirmer l’ordonnance, constater que l’appelante a abandonné toute demande à l’encontre de M. [Y] [J] en qualité de caution, la condamner au paiement d’une indemnité de procédure de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’appelante fait plaider que l’intimée qui manque à son obligation de payer le fermage doit être condamnée à le régler, l’absence de paiement faisant craindre qu’elle cherche à poursuivre son activité en dépit de son incapacité à faire face à ses obligations. Elle soutient l’absence de contestation sérieuse, la procédure au fond engagée par la société Haras de Lycaîna suite à la saisine du juge des référés étant vouée à l’échec, le fermage convenu n’étant ni illicite ni anormal. Elle ajoute que l’activité principale d’élevage de chevaux n’a pas été affectée par le contexte sanitaire et que l’intimée ne saurait se prévaloir des travaux qu’elle aurait réalisés, le bail mentionnant qu’elle prendrait les lieux dans l’état où ils se trouveraient lors de l’entrée en jouissance.

La société Haras de Lycaîna indique avoir saisi le tribunal d’une action en régularisation du fermage illicite, pour se trouver supérieur au maxima prévu par l’arrêté préfectoral du 6 décembre 2019, subsidiairement en révision du fermage anormal ; de plus, son activité a été durement impactée par le contexte sanitaire, l’ouverture du centre équestre, prévue le 1er avril 2020, n’a pu avoir lieu ; aucune naissance n’a pu intervenir depuis son installation, l’institut français du cheval et de l’équitation, IFCE, ayant pris un retard important dans le traitement des dossiers ; elle a dû procéder à d’importants travaux, les bâtiments étant dans un état de dégradation avancé et si elle a pu y installer 3 chevaux, seuls 3 boxes étant fonctionnels, lors de son entrée dans les lieux, ce n’est qu’en juillet 2019 que l’ensemble du troupeau a pu être installé dans les bâtiments, le manège n’ayant pu être utilisé qu’en mai 2020 après des travaux de rénovation, alors que le bailleur est tenu, aux termes des articles 1719 et 1920 du code civil, de délivrer au preneur la chose louée en état de servir à l’usage et de la délivrer en bon état de réparations. Elle considère qu’en l’absence de délivrance, le loyer n’est pas dû.

Le président du tribunal paritaire peut, aux termes de l’article 894 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée; Il doit entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

La clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

La société Carton, qui excipe de la clause du bail selon laquelle le preneur a accepté de prendre les lieux dans l’état où ils se trouveraient lors de son entrée en jouissance, ne conteste pas leur mauvais état, ainsi qu’elle l’a reconnu dans des courriels des 27 et 27 janvier 2018, retranscrits par le premier juge, la toiture des boxes laissant filtrer l’eau, les boxes étant inondés.

S’il est certain qu’à l’énoncé de l’article 1728, 2° le preneur est tenu de l’obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus, il est en droit de faire valoir une exception d’inexécution en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, étant rappelé que l’article L. 411-11, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime énonce que le prix du bail 'est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation'.

Le droit de la société Carton au paiement du fermage convenu étant sérieusement discuté, la contestation sérieuse doit être retenue.

En conséquence, il y a lieu de confirmer l’ordonnance querellée.

La société Carton qui succombe sera condamnée au paiement des entiers dépens d’appel et d’une indemnité de procédure 3 000 euros à la société Haras de Lycaîna au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement, par décision mise à disposition au greffe :

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

CONDAMNE la société Carton investissements au paiement des entiers dépens d’appel et d’une indemnité de procédure de 3 000 euros à la société Haras de Lycaîna.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT