COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 12/12/2023

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI

la SELARL LAVILLAT-BOURGON

ARRÊT du : 12 DECEMBRE 2023

N° : – 23

N° RG 21/00601 – N° Portalis DBVN-V-B7F-GJ2U

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTARGIS en date du 14 Janvier 2021

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265260975449733

Madame [M] [K]

née le 09 Août 1969 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

ayant pour avocat postulant M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Marc BORTOLOTTI de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

D’UNE PART

INTIMÉ : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265259215457386

Monsieur [X] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant pour avocat M^e Cécile BOURGON de la SELARL LAVILLAT-BOURGON, avocat au barreau de MONTARGIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 24 février 2021.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 4 septembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 7novembre 2023 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M. Laurent SOUSA, Conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M. Laurent SOUSA, Conseiller a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 12 décembre 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 23 juillet 2016, Mme [K] a acquis auprès de Mme [P] une maison d’habitation située à [Localité 4] (45).

Se prévalant d’un défaut d’isolation, Mme [K] a fait ordonner en référé une expertise judiciaire. L’expert, M. [I], a déposé son rapport le 17 juin 2019.

Mme [K] a alors fait assigner Mme [P] devant le tribunal de grande instance de Montargis aux fins d’indemnisation du préjudice lié au défaut d’isolation, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement en date du 14 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Montargis a :

— débouté Mme [K] de sa demande en paiement de la somme de 17 037,32 euros à l’encontre de Mme [P] au titre des travaux d’isolation ;

— débouté Mme [K] de sa demande en paiement de la somme de 5 000 euros à l’encontre de Mme [P] à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier ;

— débouté Mme [P] de sa demande en paiement de la somme de 3 000 euros pour procédure abusive ;

— rejeté la demande de Mme [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [K] à payer à Mme [P] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [K] aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 24 février 2021, Mme [K] a interjeté appel de tous les chefs du jugement sauf en ce qu’il a débouté Mme [P] de sa demande en paiement de la somme de 3 000 euros pour procédure abusive.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2021, Mme [K] demande à la cour de :

— la dire recevable et fondée en son appel, et en conséquence,

— infirmer le jugement en ses dispositions qui ont : débouté Mme [K] de sa demande en paiement de la somme de 17 037,02 € à l’encontre de Mme [P] au titre des travaux d’isolation ; débouté Mme [K] de sa demande en paiement de la somme de 5 000 € à l’encontre de Mme [P] à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier ; rejeté la demande de Mme [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamné Mme [K] à payer à Mme [P] la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamné Mme [K] aux entiers dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [P] à lui verser la somme de 17 037,02 6 au titre des travaux d’isolation, outre 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et surconsommation d’électricité jusqu’à la réalisation des travaux ;

— condamner Mme [P] à lui verser la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [P] aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais de procès-verbal de constat et d’expertise judiciaire et d’appel et accorder à Maître Daude, avocat, le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2021, Mme [P] demande à la cour de :

— dire que Mme [K] ne rapporte pas la preuve de l’existence de vices cachés ;

— dire qu’elle ne doit aucune garantie au titre du contenu du diagnostic de performance énergétique ;

— dire que Mme [K] ne rapporte pas le moindre élément de preuve de sa mauvaise foi ;

— dire et juger en conséquence Mme [K] non fondée en son appel et l’en débouter ;

— con’rmer le jugement sauf à faire droit à son appel incident ;

— dire et juger « Madame [M] [K] » bien fondée en son appel incident ;

— condamner Mme [K] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner Mme [K] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés

Moyens des parties

L’appelante soutient que le seul but que semble avoir poursuivi l’expert était d’affranchir la venderesse d’une garantie des vices cachés sans produire la moindre analyse et sans procéder à une quelconque recherche technique ; que l’expert a bien constaté l’absence d’isolation ; que le vice est antérieur à la vente et Mme [P] ne pouvait ignorer le défaut d’isolation du bien qu’elle occupait a titre principal, puisqu’elle a passé au moins un hiver dans ce logement et que les travaux effectués dans la cuisine ont nécessairement confirmé l’existence de ce vice ; que la venderesse a annexé à l’acte de vente un diagnostic de performance énergétique qu’elle savait erroné, puisque celui-ci indiquait la présence d’une isolation intérieure ; que Mme [P] ne peut se retrancher derrière la clause d’exonération des vices cachés figurant à l’acte de vente, puisque sa mauvaise foi est établie et rend donc inopérante ladite clause ; que Mme [P] ne pouvait guère contester le fait qu’elle avait connaissance de l’absence d’isolation puisqu’elle a communiqué ses factures d’électricité qui montrent une forte consommation dont elle n’a jamais informé son acquéreur ; que contrairement aux dires de l’expert, la forte consommation électrique n’est pas imputable à l’utilisation de l’éclairage et des appareils électroménagers, mais bien à la nécessité de chauffer très fortement la maison en hiver en raison l’absence totale d’isolation ; qu’elle n’a aucune compétence en matière de construction et encore moins d’isolation et achetait son premier bien ; que les trappes ouvertes par l’expert n’étaient pas destinées à permettre de vérifier l’existence d’une isolation, mais permettaient d’accéder à des installations électriques ou de plomberie ; que les trappes étant situées dans le garage, partie habituellement non isolée du domicile, elles ne permettaient pas de savoir si le reste de la maison bénéficiait ou non d’une isolation ; que l’absence totale d’isolation n’était donc pas décelable lors de la visite des lieux effectués préalablement à la vente et n’a pu être révélée que postérieurement, lors du premier hiver qu’elle a passé dans le bien immobilier et à la suite des différentes expertises qui ont permis d’en constater l’étendue et la gravité ; que si elle avait eu connaissance préalablement à la vente de l’absence totale d’isolation, elle n’aurait pas acheté la maison dans ces conditions ; que la venderesse doit donc être condamnée à lui payer la somme de 17 037,02 euros au titre des travaux d’isolation qui ont été réalisés.

L’intimée réplique que l’acte de vente comporte une clause d’exonération des vices cachés et une clause de non-garantie du vendeur au titre des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique ; qu’il appartient à Mme [K], si elle considère que le contenu du diagnostic est erroné d’engager la responsabilité de l’organisme qui l’a réalisé ; qu’en application de ces clauses contractuelles, elle ne doit aucune garantie à Mme [K] tant au titre des vices qu’elle allègue, qu’au titre des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte de vente ; que le rapport de diagnostic énergétique annexé à l’acte de vente du 23 juillet 2016 est le même que celui annexé à son acte d’achat intervenu le 24 août 2013, classant le logement en catégorie E, ce qui signifie que le logement est énergivore ; que Mme [K] a donc bien été informée de la forte consommation électrique ; que par ailleurs, le logement comporte des trappes d’accès dans la cuisine et dans l’entrée qui permettent très aisément en penchant la tête, de constater qu’il n’existe strictement aucune isolation ; que sur la question du défaut d’isolation, l’expert judiciaire indique que s’agissant d’un bâtiment ancien, il n’y a pas de désordres ou non-conformité, la première réglementation thermique s’appliquant à la rénovation date de 2007 ; que les trappes d’accès sont dans la pièce dénommée garage qui se situe dans la parfaite continuité du séjour-cuisine et constitue également un vestibule-buanderie par laquelle on accède au logement ; que Mme [K] ne démontre pas l’existence d’un vice caché dont serait affectée la maison de nature à diminuer l’usage de la maison ou à la rendre impropre à une utilisation normale ; qu’elle n’a aucune connaissance dans le domaine du bâtiment et pendant la période où elle était propriétaire, elle ne s’est jamais intéressée à la question de l’isolation ; que même si la cour devait considérer qu’il existe des vices cachés, il n’est pas démontré qu’elle en avait eu connaissance et la clause d’exonération prévue dans l’acte de vente doit recevoir application.

Réponse de la cour

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’acte de vente stipule, dans la partie « état du bien » :

« L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents

— des vices cachés

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

L’acte de vente stipule également, dans la partie « Diagnostic de performance énergétique » :

« Un diagnostic établi à titre informatif par CTI ENVIRONNEMENT – [Adresse 5], le 24 mai 2012 est annexé.

Les conclusions sont les suivantes :

— consommation énergétique : 306 kWhep/m2.an

— émission de gaz à effet de serre : 17.8 kg éqCO2/m2.an

Il est précisé que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations contenues dans ce diagnostic ».

Le diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte de vente classe le logement en catégorie E, la lettre G correspondant aux logements les plus énergivores, et mentionnait une estimation de consommation d’électricité à 13 408 kWef. L’acquéreur était donc informé du fait que la maison d’habitation litigieuse était énergivore, de sorte que l’amélioration de son classement énergétique ne pouvait être obtenue qu’en réalisant des travaux de rénovation améliorant tant l’isolation du logement que les performances des appareils de chauffage.

Mme [K] allègue l’existence d’un vice caché résultant d’un défaut d’isolation de la maison d’habitation à l’origine d’une estimation de sa consommation d’électricité par EDF de 15 443 kW pour l’année 2017.

Le vice visé à l’article 1641 du code civil suppose l’existence d’une défectuosité empêchant le bien vendu de rendre pleinement les services attendus par l’acheteur.

Il convient de constater que la venderesse n’a fait aucune déclaration, dans l’acte de vente, sur l’isolation de la maison d’habitation ou sur la consommation électrique, étant précisé que celle-ci est variable selon l’occupation du bien, les usages des appareils électriques, et des conditions climatiques. L’acquéreur a quant à elle indiqué prendre le bien dans l’état dans lequel il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance.

L’expert judiciaire a indiqué :

« Madame [K] a fait refaire des doublages isolants dans le séjour et la cuisine, au RDC de la maison. Nous avons constaté qu’il n’y avait pas d’isolation dans les murs de l’étage mais un simple doublage de plaque de plâtre sur certains murs périphériques.

Par contre le toit est isolé car les combles sont habitables.

La question d’un défaut d’isolation est très floue car il n’y a pas d’exigence pour les logements anciens existants. La réglementation thermique s’impose uniquement en cas de travaux. Madame [P] a déclaré n’avoir fait aucun travaux depuis qu’elle a acquis ce logement le 24/08/2013. Nous n’avons aucune raison d’en douter étant donné que celle-ci n’a réalisé aucune plus-value. (acheté 115 000 € en 2013, vendu 115 000 € en 2016) Des travaux de rénovation ont sans doute été réalisés par les précédents propriétaires. Ceux-ci avaient acquis ce logement en 2003 pour le prix de 30 500 €.

Or, rien ne nous permet de déterminer la date exacte de ces travaux. Même si il est fort probable que ces travaux aient été nécessaires dès l’installation, compte tenu du prix d’achat.

Pour information la première réglementation thermique s’appliquant à la rénovation n’a été applicable qu’en novembre 2007. Si défaut d’isolation il y a, ce ne peut-être que par rapport à des règles, et il est possible que la rénovation soit antérieure à l’application de la réglementation thermique, et que par conséquent il n’y ait pas de désordre ».

Mme [K] n’invoque pas une défectuosité de l’isolation au regard d’une réglementation thermique spécifique, telle qu’évoquée par l’expert judiciaire, mais une absence d’isolation. Or, il n’est pas établi que le logement vendu par Mme [P] était soumis à l’obligation d’être pourvu d’une isolation disposant d’une performance spécifique dont tout acheteur pourrait revendiquer l’application.

Le seul fait que Mme [K] n’aurait pas constaté l’absence d’isolation du logement lors de sa visite préalable à la vente n’est pas de nature à établir l’existence d’un défaut objectif de la maison vendue, en l’absence de norme imposant une qualité d’isolation minimale pour ce type de logement ancien.

En conséquence, Mme [K] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un vice affectant la maison vendue par Mme [P] qui aurait rendu le bien vendu impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui aurait diminué tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [K] de ses demandes formées à l’encontre de Mme [P].

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le tribunal a justement jugé, pour des motifs que la cour fait siens que Mme [P] n’apporte pas la preuve que Mme [K] aurait commis une faute dans l’exercice de son droit d’agir en justice. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [P] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles. Mme [K] sera condamnée aux dépens d’appel. Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT :

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] aux entiers dépens d’appel.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT