COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

M^e Emmanuel BUJEAU

la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES

ARRÊT du : 11 JUIN 2025

n° : N° RG 23/01143 – N° Portalis DBVN-V-B7H-GY74

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 23 Mars 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: [XXXXXXXXXX01]

Madame [U] [H]

née le 28 Décembre 1959 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Emmanuel BUJEAU, avocat au barreau de TOURS

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265298226690794

Madame [S] [D]

née le 14 Avril 1990 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Daniel JACQUES de la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

' Déclaration d’appel en date du 24 Avril 2023

' Ordonnance de clôture du 11 février 2025

Lors des débats, à l’audience publique du 12 FEVRIER 2025, Madame Cécile DUGENET, Conseiller a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre,

Madame Cécile DUGENET, Conseiller,

Monsieur Yannick GRESSOT, Conseiller,

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

ARRÊT :

L’arrêt devait initialement être prononcé le 23 AVRIL 2025, à cette date le délibéré a été prorogé au 07 MAI 2025, puis au 11 juin 2025.

Arrêt : prononcé le 11 JUIN 2025 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 1er juin 2019, Madame [U] [H] a donné à bail à Madame [S] [D] un bien immobilier situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 580 euros.

Par courrier du 24 février 2022, Madame [S] [D] a mis en demeure Madame [U] [H] de procéder aux travaux de réparations nécessaires pour remédier à l’humidité affectant le logement loué suivant diagnostic du bureau d’études BEA du 3 janvier 2022.

Par acte de commissaire de Justice du 24 août 2022, Madame [S] [D] a fait assigner Madame [U] [H] à l’audience du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Tours du 24 novembre 2022, aux fins de voir constater que le logement était indécent en raison d’une humidité persistante et de condamner Madame [U] [H] à procéder à des travaux d’installation d’une ventilation, de remplacement de fenêtres par des solutions plus performantes énergétiquement et d’isolation du plancher et des murs de la cuisine et des pièces d’eau.

Par jugement rendu le 23 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours a :

— rejeté des débats, dans le respect du principe du contradictoire, la pièce communiquée après la clôture des débats sans autorisation par le conseil de Madame [S] [D], à savoir un courriel adressé le 10 février 2020 à cette dernière par Madame [U] [H] ;

— constaté que le logement sis [Adresse 6] loué par Madame [U] [H] à Madame [S] [D] suivant contrat du 1er juin 2019 ne permet pas une aération suffisante assurant un renouvellement d’air et une évacuation efficiente de l’humidité et qu’il ne répond donc pas actuellement aux normes de décence fixées par décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain ;

— condamné Madame [U] [H] à procéder à ses frais aux travaux suivants :

remplacement des gaines de la ventilation mécanique contrôlée et installation d’une bouche d’aération dans la cuisine

remplacement des fenêtres de la cuisine et de la chambre par des solutions plus performantes énergétiquement

isolation du plancher du sous-sol

rabotage des bas de portes pour le flux d’air

renforcement de l’isolation des murs côté cuisine et des pièces d’eau

ajout d’isolation dans les combles

dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— dit que passé ce délai, Madame [U] [H] sera redevable d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard, et que cette astreinte provisoire court pendant un délai maximum de deux mois, à charge pour Madame [S] [D], à défaut de réalisation des travaux susvisés à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

— réduit le montant du loyer dû pour la location du bien sis [Adresse 6] par Madame [S] [D] à Madame [U] [H] à la somme mensuelle de 450 euros à compter de la mise en demeure du 24 février 2022 et jusqu’à l’exécution des travaux et au plus tard jusqu’au terme d’un délai de six mois passé la signification du jugement à intervenir ;

— condamné Madame [U] [H] à verser à Madame [S] [D] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

— condamné Madame [U] [H] aux dépens de l’instance ;

— condamné Madame [U] [H] à verser à Madame [S] [D] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration au greffe du 24 avril 2023, Madame [U] [H] a interjeté appel dudit jugement, demandant à la Cour de :

réformer le jugement entrepris en ce qu’il a : Rejeté des débats, dans le respect du principe du contradictoire, la pièce communiquée après la clôture des débats sans autorisation, par le conseil de Madame [S] [D], à savoir un courriel adressé le 10 février 2020 à cette dernière par Madame [U] [H] ; Constaté que le logement sis [Adresse 6] loué par Madame [U] [H] à Madame [S] [D] suivant contrat du 1er juin 2019 ne permet pas une aération suffisante assurant un renouvellement d’air et une évacuation efficiente de l’humidité, et qu’il ne répond donc pas actuellement aux normes de décence fixées par décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ; Condamné Madame [U] [H] à procéder à ses frais aux travaux suivants: remplacement des gaines de la ventilation mécanique contrôlée et installation d’une bouche d’aération dans la cuisine, remplacement des fenêtres de la cuisine et de la chambre par des solutions plus performantes énergétiquement, isolation du plancher du sous-sol, rabotage des bas de portes pour le flux d’air, renforcement de l’isolation des murs côté cuisine et des pièces d’eau, ajout d’isolation dans les combles, dans un délais de 6 mois à compter de la décision à intervenir ; Dit que passé ce délai, Madame [U] [H] sera redevable d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard, et que cette astreinte provisoire court pendant un délai maximum de deux mois, à charge pour Madame [S] [D], à défaut de réalisation des travaux sus-visés à l’expiration de ce délai, de solliciter le Juge de l’exécution de la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ; Réduit le montant du loyer dû pour la location du bien sis [Adresse 6] par Madame [S] [D] à Madame [U] [H] à la somme mensuelle de QUATRE CENT CINQUANTE EUROS (450 €), à compter de la mise en demeure du 24 février 2022, et jusqu’à l’exécution des travaux et au plus tard jusqu’au terme d’un délai de six mois passé la signification du jugement à intervenir ; Condamné Madame [U] [H] à verser à Madame [S] [D] la somme de MILLE CONQ CENTS EUROS (1500 €) à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance ; Condamné Madame [U] [H] aux dépens de l’instance ; Condamné Madame [U] [H] à verser à Madame [S] [D] la somme de MILLE EUROS (1000 €) au titre des frais irrépétibles ;

Et, statuant à nouveau :

DEBOUTER Madame [S] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel :

CONDAMNER Madame [S] [D] à payer à Madame [U] [H] la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la première instance et de la procédure d’appel.

Par ordonnance du 6 septembre 2023, Mme la Première Présidente de la Cour d’appel a :

Arrêté partiellement l’exécution provisoire du jugement du 23 mars 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours en ce qu’il a condamné Mme [U] [H] à la réalisation de travaux sous astreinte,

Dit que l’exécution provisoire subsiste pour les autres dispositions du même jugement,

Laissé les dépens à la charge de Mme [U] [H],

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 13 novembre 2023, Madame [U] [H] sollicitait la réformation totale du jugement entrepris et, à titre principal, de voir débouter Madame [S] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et à titre subsidiaire, de voir ordonner, avant dire droit, une expertise judiciaire, ainsi, en tout état de cause, la condamnation de Madame [S] [D] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la première instance et de la procédure d’appel.

Aux termes de ses ultimes écritures du 17 juillet 2023, Madame [S] [D] sollicitait à titre principal la confirmation de la totalité du jugement dont appel, à titre infiniment subsidiaire que soit ordonnée avant dire droit une mesure d’expertise et ordonner la réduction du loyer à la somme de 450 euros de façon rétroactive à compter du 24 février 2022 et ce, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise définitif, ainsi, en tout état de cause, que Madame [U] [H] soit condamnée à payer à Madame [S] [D] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

Par arrêt du 31 janvier 2024, la chambre des urgences de la présente cour d’appel a ordonné avant dire-droit une mesure d’expertise judiciaire en vue notamment de dire si les lieux loués sont affectés de désordres, les décrire et déterminer le cas échéant, les travaux propres à y remédier et en évaluer le coût et la durée. La décision de la cour d’appel a fixé la consignation à la somme de 2000 euros, devant être versée par Madame [S] [D], dans le délai d’un mois suivant la délivrance de la présente décision, dit que l’expert devra déposer son rapport dans les quatre mois de sa saisine et sursis à statuer sur les demandes jusqu’aux résultats de l’expertise. Les dépens ont été réservés.

Madame [S] [D] n’ayant pas versé la consignation fixée par la décision avant dire-droit, l’affaire a fait l’objet d’une nouvelle fixation à l’audience à du 12 février 2025.

Par conclusions responsives et récapitulatives reçues au greffe le 7 février 2025, Mme [U] [H] sollicite : 03 février 2025 '

Réformer le jugement en ce qu’il a :

— rejeté des débats, dans le respect du principe du contradictoire, la pièce communiquée, après la clôture des débats sans autorisation, par le conseil de Madame [S] [D], à savoir un courriel adressé le 10 février 2020 à cette dernière par Madame [U] [H] ;

— constaté que le logement sis [Adresse 6] loué par Madame [U] [H] à Madame [S] [D] suivant contrat du 1er juin 2019 ne permet pas une aération suffisante assurant un renouvellement d’air et une évacuation efficiente de l’humidité et qu’il ne répond donc pas actuellement aux normes de décence fixées par décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain ;

— condamné Madame [U] [H] à procéder à ses frais aux travaux suivants : remplacement des gaines de la ventilation mécanique contrôlée et installation d’une bouche d’aération dans la cuisine, remplacement des fenêtres de la cuisine et de la chambre par des solutions plus performantes énergétiquement, isolation du plancher du sous-sol, rabotage des bas de portes pour le flux d’air, renforcement de l’isolation des murs côté cuisine et des pièces d’eau, ajout d’isolation dans les combles, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dit que passé ce délai, Madame [U] [H] sera redevable d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard, et que cette astreinte provisoire court pendant un délai maximum de deux mois, à charge pour Madame [S] [D], à défaut de réalisation des travaux susvisés à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

— réduit le montant du loyer dû pour la location du bien sis [Adresse 6] par Madame [S] [D] à Madame [U] [H] à la somme mensuelle de 450 euros à compter de la mise en demeure du 24 février 2022 et jusqu’à l’exécution des travaux et au plus tard jusqu’au terme d’un délai de six mois passé la signification du jugement à intervenir ;

— condamné Madame [U] [H] à verser à Madame [S] [D] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

— condamné Madame [U] [H] aux dépens de l’instance ;

— condamné Madame [U] [H] à verser à Madame [S] [D] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

Et statuant à nouveau :

Condamner Madame [S] [D] au versement de l’arriéré de loyer contractuel depuis la mise en demeure du 24 février 2022 ;

Dire et juger qu’il sera fait une juste compensation entre les sommes versées par Madame [D] depuis le jugement du 23 mars 2023 au titre des loyers ;

Débouter Madame [S] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Madame [S] [D] à lui payer la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de la procédure d’appel.

Par conclusions reçues au greffe le 10 février 2025, Mme [S] [D] sollicite :

A titre principal,

Débouter Madame [U] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

En conséquence,

* Confirmer le jugement rendu le 23 mars 2023 en ce qu’il a :

— constaté que le logement sis [Adresse 6] loué par Madame [U] [H] à Madame [S] [D] suivant contrat du 1er juin 2019 ne permet pas une aération suffisante assurant un renouvellement d’air et une évacuation efficiente de l’humidité et qu’il ne répond donc pas actuellement aux normes de décence fixées par décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain ;

— condamné Madame [U] [H] à procéder à ses frais aux travaux suivants : remplacement des gaines de la ventilation mécanique contrôlée et installation d’une bouche d’aération dans la cuisine, remplacement des fenêtres de la cuisine et de la chambre par des solutions plus performantes énergétiquement, isolation du plancher du sous-sol, rabotage des bas de portes pour le flux d’air, renforcement de l’isolation des murs côté cuisine et des pièces d’eau, ajout d’isolation dans les combles, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dit que passé ce délai, Madame [U] [H] sera redevable d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard, et que cette astreinte provisoire court pendant un délai maximum de deux mois, à charge pour Madame [S] [D], à défaut de réalisation des travaux susvisés à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

— réduit le montant du loyer dû pour la location du bien sis [Adresse 6] par Madame [S] [D] à Madame [U] [H] à la somme mensuelle de 450 euros à compter de la mise en demeure du 24 février 2022 et jusqu’à l’exécution des travaux et au plus tard jusqu’au terme d’un délai de six mois passé la signification du jugement à intervenir ;

— condamné Madame [U] [H] à verser à Madame [S] [D] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

— condamné Madame [U] [H] aux dépens de l’instance ;

— condamné Madame [U] [H] à verser à Madame [S] [D] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

A titre infiniment subsidiaire,

* Voir ordonner avant dire droit une mesure d’expertise et désigner, pour y procéder, tel expert qu’il plaira à la cour de bien vouloir nommer avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux du litige,

— Se faire communiquer tout document utile,

— Dire si le logement donné à bail à Madame [D] présente des traces d’humidité et de moisissure,

Dans l’affirmative,

— En décrire l’importance et en déterminer les causes,

— Faire toutes propositions de travaux propres à remédier à ces désordres et en chiffrer le coût,

— Faire toutes observations utiles sur les préjudices subis ou à subir par la locataire,

— Recueillir les dires et observations des parties,

— Du tout, dresser rapport.

* Ordonner la réduction du loyer à la somme de 450 euros de façon rétroactive àcompter du 24 février 2022 et ce, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise définitif.

En tout état de cause et y ajoutant,

Condamner Madame [U] [H] à verser à Madame [S] [D] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale.

Condamner Madame [U] [H] aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions citées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience rapporteur de la chambre des urgences du 12 février 2025.

* * * * * * *

MOTIFS

Sur l’indécence du logement, la réalisation de travaux et les demandes indemnitaires

Moyens des parties

Madame [U] [H] rappelle les dispositions de l’article 1353 du code civil en soutenant que la preuve de l’indécence du logement loué incombe au demandeur à l’action et que Madame [S] [D] échoue à démontrer cet état de fait.

S’agissant de l’absence d’aération suffisante dans le logement, Madame [U] [H] reproche au premier juge d’avoir constaté l’absence d’aération suffisante du logement, exclusivement sur la base du constat établi par la société BEA, alors qu’aucune mesure d’expertise judiciaire n’a été réalisée. Elle rappelle sur ce point, que la cour de cassation a pu préciser que le juge ne pouvait fonder sa décision exclusivement sur un rapport d’expertise non-contradictoire établi à l’initiative d’une seule des parties.

Elle ajoute que le document versé par l’intimée ne peut constituer un « constat » dans la mesure où il s’agit en réalité d’une facture établie par la société BEA, qui serait en outre selon elle, une entreprise de conseil pour les affaires et autres conseils de gestion et qui ne serait pas impartiale et non assermentée.

Concernant l’indécence du logement, l’appelante rappelle que la cour d’appel a constaté que le constat d’huissier du 10 mai 2022 et le document intitulé « étude humidité de la société BEA du 3 janvier 2022 », étaient insuffisants pour faire droit aux prétentions de Madame [S] [D] et qu’elle a ordonné une mesure d’expertise judiciaire. Madame [U] [H] soutient qu’en s’abstenant de verser la consignation fixée par la cour, l’intimée a fait obstacle à la réalisation de l’expertise, pourtant sollicitée par cette dernière.

Sur la présence d’humidité dans le logement litigieux, l’appelante affirme qu’aucune constatation contradictoire n’a été effectuée, faute d’avoir accès audit logement. A cet égard, Madame [U] [H] expose que l’existence d’humidité constaté effectivement par l’huissier ayant rédigé le constat ne peut suffire à caractériser l’indécence du logement et n’a pas vocation à fournir une expertise technique, tout en rappelant que la cour d’appel a pu indiquer que l’huissier de justice n’était pas un professionnel et n’était donc pas en mesure d’expliquer les causes de l’humidité constatée.

Madame [U] [H] fait valoir que le logement litigieux était en parfait état lors de la prise à bail, tel que cela résulte du diagnostic de performance énergétique et de l’état des lieux d’entrée dudit logement.

Elle expose en outre que Madame [S] [D] a occupé la maison durant trois années sans difficulté et qu’elle n’a invoqué l’indécence du logement que quelques jours après avoir été menacée d’expulsion en raison des loyers impayés et plusieurs mises en demeure en ce sens.

L’appelante ajoute que le logement a été remis à neuf moins de douze mois avant la prise à bail, en affirmant avoir réalisé des travaux d’assainissement du bâtiment et des combles, en mai 2018, ainsi que la pose d’une nouvelle VMC et la remise à neuf de l’isolation en laine de verre du logement, en juillet 2018, soit moins d’un an avant l’entrée dans les lieux de la locataire. Madame [U] [H] en conclut que les difficultés d’humidité dans le logement sont nécessairement liées à une mauvaise utilisation du logement par Madame [S] [D], qui n’a manifestement pas chauffé correctement la maison et à qui il appartenait d’entretenir la chaudière.

Madame [U] [H] conclut à l’échec de la démonstration du caractère indécent du logement loué, en raison d’une part de l’insuffisance des éléments produits et d’autre part, de l’absence d’expertise judiciaire, mesure à laquelle Madame [S] [D] a fait volontairement obstacle.

Pour sa part, Madame [S] [D] soutient que l’existence excessive d’humidité, constatée à la fois par l’étude réalisée par la société BEA et par le constat d’huissier de justice versés aux débats, est suffisante pour caractériser l’indécence du logement, en rappelant que Madame [U] [H] ne conteste pas la présence d’humidité dans le logement loué. Elle rappelle en outre à cet égard, que la société BEA, contrairement aux allégations de l’appelante, est une entreprise spécialisée dans le traitement de charpente et de toiture, ainsi que dans le traitement de l’humidité et dans la rénovation énergétique des bâtiments.

Madame [S] [D] conteste le fait de ne jamais s’être plainte de la présence d’humidité dans le logement, en rappelant avoir reçu un courrier de la part de Madame [U] [H] le 27 février 2022, dans lequel elle exposait ne jamais avoir reçu les écrits par lesquels elle aurait signalé lesdits problèmes d’humidité, en précisant avoir résolu les « problèmes rencontrés » en novembre 2019 avec l’achat d’un déshumificateur. Sur ce point, l’intimée ajoute avoir alerté Madame [U] [H], le 10 février 2020, de la présence de moisissures dans les chambres, la cuisine et la salle de bains.

Elle affirme que si l’appelante invoque l’état des lieux d’entrée du 1er juin 2019, celui-ci ne faisant pas état d’humidité, les moisissures sont apparues à compter de l’hiver 2019/2020 et que les attestations produites par cette dernière, ne respectent pas d’une part, les formes prescrites par l’article 202 du code de procédure civile et d’autre part, ne peuvent démontrer l’absence d’humidité.

Madame [S] [D] expose, s’agissant des travaux réalisés et invoqués par la propriétaire, que le diagnostic effectué par la société BEA indique que les gaines de conduit de bouches d’aération sont mal fixées, induisant un défaut d’aspiration de la VMC et met en exergue un pont thermique important en raison de la pose de laine de verre, s’avérant défectueuse.

L’intimée conteste l’argument de Madame [U] [H] relatif à l’insuffisance de chauffe du logement loué, en expliquant, avec les factures d’approvisionnement, qu’elle chauffe suffisamment le logement, par rapport à sa superficie, dont elle rappelle qu’il fait 62 m² et non pas 100 m² comme le soutient la propriétaire.

Madame [S] [D] conclut à la nécessité des travaux préconisés par la société BEA et rappelle à cet égard que le diagnostic de performance énergétique (DPE) recommandait déjà en 2012 des travaux d’isolation, ainsi que le remplacement des vitrages, en précisant que le logement est classé en F pour la consommation d’énergie et en G pour les émissions de gaz à effet de serre.

Réponse de la cour

La cour constate que Madame [S] [D] n’a pas versé la consignation fixée dans le délai imparti par la décision avant dire-droit le 31 janvier 2024. Dès lors, la mesure d’expertise judiciaire est devenue caduque et l’affaire doit être de nouveau examinée en l’absence d’expertise.

Si Madame [U] [H] soutient que les demandes de Madame [S] [D] ne peuvent prospérer en l’absence d’une expertise judiciaire, en rappelant notamment que celle-ci a elle-même sollicité une telle mesure d’instruction en première instance, il convient de rappeler que l’appelante n’a jamais sollicité ladite expertise, et en a même contesté le principe et les frais afférents devant le juge des contentieux et de la protection. En outre, si Madame [H] affirme que la cour d’appel a pu considérer les pièces produites par la demanderesse comme insuffisantes et que celle-ci a pu effectivement indiquer que les constatations résultant des pièces produites par la demanderesse méritaient d’être approfondies, la cour doit nécessairement se prononcer sur la base des éléments versés aux débats par les parties.

En conséquence, la décision ne peut être infirmée au seul motif de l’absence d’expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ».

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, il résulte de l’étude réalisée par la société BEA le 3 janvier 2022 que l’appartement loué par Madame [S] [D] à Madame [U] [H] présente une humidité forte sur les murs de la cuisine, de la salle de bains, des WC et des chambres avec la présence en outre de champignons, liée à un défaut de ventilation. La société BEA a constaté par ailleurs l’absence de bouche d’aération dans la cuisine, un défaut d’aspiration de la VMC, une isolation insuffisante des combles, un simple vitrage des fenêtres dépourvues en outre de grilles d’aération, ainsi que l’absence d’isolation des murs de la cuisine, des WC et des chambres et l’existence d’un pont thermique générant un phénomène de goutte d’eau sur les murs.

Le procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 10 mai 2022 relève également la présence d’humidité ainsi que des traces de moisissures sur les parois extérieures et les murs et plafonds des chambres, de la salle de bains, de la cuisine et du séjour, ainsi que le couloir d’entrée de la maison. Le commissaire de justice a pu constater en outre l’absence de bouches d’aération sur les fenêtres et de manière générale à l’intérieur des pièces, l’absence de doublage thermique sur les murs extérieurs de toutes les pièces du logement.

Les photographies jointes aux constatations écrites du commissaire de justice corroborent celles-ci et sont à cet égard éloquentes, quant à la présence d’humidité et de moisissures dans le logement.

Il convient de relever que cet état de fait n’est pas contesté par Madame [U] [H], qui a pu d’ailleurs financer l’achat d’un déshumidificateur en novembre 2019, suite aux signalements de la locataire.

L’ensemble de ces éléments démontre l’indécence du logement loué au sens des dispositions susvisée.

S’agissant des causes de l’humidité constatée, la société BEA préconise dans son étude, l’installation d’une ventilation performante et adaptée, le remplacement des fenêtres de la cuisine et de la chambre par des solutions plus performantes énergétiquement, l’isolation du plancher du sous-sol, le rabotage des bas de porte pour le flux d’air, le renforcement de l’isolation des murs de la cuisine et des pièces d’eau et l’ajout d’isolation dans les combles.

Ces préconisations sont précises et directement en lien avec les constatations effectuées tant par la société BEA elle-même que le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat, mettant en exergue pour chacun d’eux, un défaut d’isolation et d’aération, à l’origine de la présence excessive d’humidité.

Si Madame [U] [H] affirme qu’elle ignorait jusqu’à la présente procédure les difficultés liées à la présence d’humidité dans le logement, il résulte néanmoins des courriers produits par l’intimée, que celle-ci l’en avait informée dès l’automne 2019, un absorbeur d’humidité ayant ainsi été acquis, sans qu’aucune démarche de diagnostic ou de travaux d’amélioration ne soient entrepris par la propriétaire. A cet égard, le moyen relatif à l’état des lieux d’entrée du logement loué invoqué par Madame [U] [H], ne faisant pas apparaître d’humidité, est inopérant, les difficultés étant manifestement apparues postérieurement, durant la première période hivernale.

De même, si l’appelante soutient que la société BEA ne dispose d’aucune compétence technique pour établir un diagnostic tel que celui effectué le 3 janvier 2022, s’agissant d’une société de conseil en gestion, cette entreprise est spécialisée, au regard des pièces produites, dans le traitement de charpente et de toiture, ainsi que dans le traitement de l’humidité et dans la rénovation énergétique des bâtiments. Au surplus, le moyen selon lequel la société BEA aurait seulement établi une facture ne pouvant constituer un document propre à dresser un constat doit être rejeté dans la mesure où le document produit est suffisamment précis et détaillé pour apporter des constatations objectives et des préconisations afférentes, peu importe que celles-ci apparaissent sur une facture.

Enfin, si Madame [U] [H] conteste le caractère non contradictoire des constatations réalisées à l’initiative de sa locataire, il convient de rappeler d’une part que le constat de commissaire de justice a été établi par un officier ministériel assermenté pour effectuer des constatations objectives et d’autre part, que tant ce constat que l’étude du cabinet BEA ont été soumis aux observations contradictoires des parties. En outre, il est nécessaire de rappeler que l’appelante avait la possibilité de solliciter une expertise judiciaire en première instance au lieu d’en contester le principe et qu’elle disposait avant toute procédure judiciaire de la possibilité des opérations d’expertise amiable en présence des deux parties.

Par ailleurs, si Madame [U] [H] conteste les causes de l’humidité dans le logement pour les attribuer au défaut de chauffe du logement, en soutenant que sa locataire n’a pas suffisamment chauffé le logement loué au regard d’une consommation de fioul bien inférieure à la moyenne, force est de constater que les pièces versées aux débats permettent d’établir une consommation moyenne de fioul par l’intimée, de 188 litres par mois durant trois ans à raison de six mois de chauffe par an, ce qui est conforme à la consommation moyenne d’un logement de 100 m², alors qu’en l’espèce, il s’agit d’une maison de 62 m². Le moyen est inopérant.

Il résulte de ce qui précède que l’indécence du logement loué est établie et les travaux sollicités, justifiés. C’est donc à juste titre que le premier juge a condamné Madame [U] [H] à procéder aux travaux demandés sous astreinte, ordonné la réduction du loyer et condamné aux dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, nécessairement lié à l’aggravation que peut générer la présence d’humidité dans le lieu de vie, de l’état inflammatoire des voies respiratoires chronique, dont souffre l’enfant de Madame [S] [D] et dont elle justifie par la production d’un certificat médical.

Le jugement de première instance sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [H] sera condamnée aux dépens d’appel, outre une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme en ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 23 mars 2023 ;

Condamne Madame [U] [H] aux dépens ;

Condamne Madame [U] [H] à payer à Madame [S] [D] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Arrêt signé par Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,