COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 27/05/2025

la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS

M^e Rajaa EL OUAFI

la SARL ARCOLE

ARRÊT du : 27 MAI 2025

N° : – 25

N° RG 23/00076 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GWQ6

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 10 Novembre 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265291387194895

Madame [N] [Z] née [V] agissant en son nom propre et en qualité d’héritière unique de Monsieur [P] [V] décédé le 25 août 2020

née le 14 Avril 1965 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant M^e Alexis LEPAGE de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS,

ayant pour avocat plaidant M^e Karine SARCE, avocat au barreau de DIJON

D’UNE PART

INTIMÉS :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265287192718567

Monsieur [U] [W]

né le 06 Septembre 1972 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 8]

ayant pour avocat postulant M^e Rajaa EL OUAFI, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Sandra VILELA, avocat au barreau du MANS

Madame [E] [C] épouse [W]

née le 08 Février 1973 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 8]

ayant pour avocat postulant M^e Rajaa EL OUAFI, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Sandra VILELA, avocat au barreau du MANS

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265286272801995

S.A. SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 23 Décembre 2022.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 3 février 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 24 Mars 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en charge du rapport, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 27 mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 21 septembre 2019, M. [P] [V] et sa 'lle Mme [N] [V] épouse [Z] ont donné mandat à la société Square Habitat Crédit Agricole Poitou Touraine de vendre leur bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 8] (37).

Suivant compromis de vente du 16 octobre 2019, M. [P] [V] et Mme [N] [V] épouse [Z] ont vendu à M. et Mme [W] ledit bien, pour le prix de 208 500 euros. Cette vente a été réitérée par acte authentique du 14 janvier 2020.

Par acte d’huissier de justice en date du 3 mars 2020, M. [P] [V] et Mme [N] [V] épouse [Z] ont fait assigner M. et Mme [W] ainsi que la société Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou aux 'ns de voir prononcer la nullité de la vente et indemniser leurs préjudices.

M. [P] [V] est décédé le 25 août 2020, et Mme [N] [V] épouse [Z], seule héritière, a repris l’instance en son nom.

Par jugement en date du 10 novembre 2022, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Tours a :

— débouté Mme [N] [V], épouse [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté M. et Mme [W] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— déclaré sans objet la demande indemnitaire formée par M. et Mme [W] à l’encontre de la société Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou ;

— débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [N] [V] épouse [Z] aux dépens.

Par déclaration en date du 23 décembre 2022, Mme [V] a interjeté appel de tous les chefs du jugement.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, Mme [V] demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 10 novembre 2022 ;

A titre principal,

— juger que la société Square Habitat a commis une faute ;

— la condamner à lui verser la somme de 120 000 ' en réparation de son préjudice dans l’hypothèse où la nullité de la vente ne serait pas prononcée et la somme de 10 000 ' dans l’hypothèse où la nullité de la vente sera prononcée ;

— la condamner à lui verser la somme de 4 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la nullité de la vente réalisée le 14 janvier 2020 entre M. [P] [V], Mme [N] [V] épouse [Z] d’une part et M. [U] [W] et Mme [E] [C] épouse [W] d’autre part du bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 8],

La maison d’habitation sur sous-sol surélevé comprenant :

— Au rez-de-chaussée : entrée, dégagement avec placard, salon/séjour avec cuisine, véranda, deux chambres, salle d’eau, WC

— Au sous-sol : une chambre, salle d’eau, WC, cellier, buanderie, garage, cave.

— Jardin. Cabanon de jardin, serre

Figurant ainsi au cadastre : Section AN N°[Cadastre 2] lieu dit [Adresse 4] d’une surface de 00 ha 11 a et 92 ca, précision étant faite que la parcelle cadastrée section AN N°[Cadastre 2] était précédemment cadastrée Section D n°[Cadastre 7] ;

— débouter les consorts [W] de leur demande à incidente visant à la voir condamnée à leur verser la somme de 2 000 ' à titre de dommages et intérêts ;

— condamner les mêmes à lui verser la somme de 4 000 ' au titre l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— débouter les défendeurs de toutes leurs demandes formulées à son encontre ;

— condamner la société Square Habitat et les époux [W] aux dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 18 août 2023, la société Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou demande à la cour de :

— déclarer Mme [N] [Z] recevable mais mal fondée en son appel ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et la condamner à lui payer la somme de 5 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement, réduire dans de très sensibles proportions sa demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 120 000 ' et en cas de nullité de la vente la débouter de celle de 10 000 ' ;

— débouter par ailleurs les époux [W], en cas de nullité de la vente, de leur demande indemnitaire à son encontre ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2023, M. et Mme [W] demandent à la cour de :

— les dire recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit

A titre principal :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [N] [V] épouse [Z] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— confirmer le jugement du 10 novembre 2022 en ce qu’il a déclaré sans objet leur demande indemnitaire formée à l’encontre de la société Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou ;

A titre subsidiaire (si la cour devait juger la vente nulle) :

— infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré sans objet leur demande indemnitaire à l’encontre de la société Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou ;

En conséquence :

— juger que la société Square Habitat a commis une faute à leur égard ;

— condamner la société Square Habitat à leur payer la somme totale de 50 265,94 euros à titre de dommages et intérêts pour leurs préjudices moraux et financiers ;

En tout état de cause,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

En conséquence :

— condamner Mme [N] [V] épouse [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros pour le préjudice subi à raison de la procédure abusive ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence :

— condamner Mme [N] [V] épouse [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile de première instance ;

— condamner Mme [N] [V] épouse [Z] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [N] [V] épouse [Z] aux entiers dépens ;

— condamner Mme [N] [V] épouse [Z] aux dépens d’appel, en ce compris le timbre fiscal.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur la responsabilité de l’agence immobilière à l’égard de son mandant

Moyens des parties

L’appelante soutient que lorsqu’ils ont décidé de mettre en vente la maison occupée par M. [V], ils ont pris contact avec deux agences immobilières l’agence Bellissimo et l’agence Square Habitat ; que les deux agences avaient connaissance de leur projet de voir diviser la parcelle et la vendre en deux lots ; que dans ses conclusions en réponse signifiées le 4 janvier 2021, dans le cadre de la procédure de première instance, l’agence Square Habitat a expressément reconnu qu’elle savait qu’elle souhaitait faire parceller le terrain à vendre et procéder à une vente en deux lots ; que les termes de ses premières écritures sont sans équivoque et constituent un aveu judiciaire conformément aux dispositions de l’article 1383-2 du code civil ; que par ailleurs, son agent immobilier s’est présenté sur place le lendemain de la signature de l’acte de vente définitif avec un potentiel acquéreur de la parcelle divisible de telle sorte qu’il avait nécessairement connaissance de la divisibilité du lot avant la signature de l’acte ; qu’avant la signature de l’acte authentique, les acquéreurs ont effectué une demande de certificat d’urbanisme afin de vérifier si le terrain était divisible et constructible ; que l’agence savait donc qu’ils avaient la possibilité de scinder cette parcelle ; que la société Square Habitat, ayant vendu auparavant plusieurs parcelles du lotissement dont celle de M. et Mme [R], était nécessairement informée du règlement d’urbanisme applicable et aurait dû en conséquence indiquer aux consorts [V]-[Z] qu’il était possible de construire une seconde maison sur leur terrain ; que l’agence immobilière savait qu’ils avaient souhaité vendre la parcelle en deux lots, que croyant que cela n’était pas possible, ils avaient décidé de vendre en un seul lot ; qu’en tout état de cause, le devoir de loyauté de l’agent immobilier dépasse le contour du mandat régularisé avec l’agent, lequel doit ainsi veiller à ne pas inciter une des parties à effectuer des actes contraires à ses intérêts ; que si elle a effectivement décidé, in fine, de confier la vente du bien à la société Square Habitat, c’est justement parce que cette dernière s’était occupée de vendre d’autres biens dans le lotissement concerné et n’ignorait manifestement pas les règles de constructibilité sur les terrains concernés ; qu’elle démontre avoir effectué une demande de certificat d’urbanisme et a cru légitimement qu’elle ne pouvait plus réaliser ce projet de division en deux parcelles dès lors que l’extrait cadastral mentionnait à tort que la RD 751 était le [Adresse 9] situé à moins de 40 mètres de leur terrain ; que le tribunal a relevé qu’un potentiel acquéreur était venu dès le lendemain de la vente visiter le terrain nu, mais pour autant il indique qu’elle ne rapporte pas la preuve que l’agence immobilière avait connaissance, avant la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt le 1er décembre 2019 rendant la vente parfaite, de la possibilité de diviser la parcelle en deux et de faire construire un immeuble sur le terrain nu ; que cependant, l’obtention du prêt n’est pas la seule condition suspensive à la régularisation de l’acte définitif ; que c’est donc bien la date de signature de l’acte définitif qui doit être prise en compte soit le 14 janvier 2020 ; qu’en tout état de cause, bien avant le 1er décembre 2019, la société Square Habitat connaissait parfaitement le règlement d’urbanisme afférent au lotissement puisque c’était elle qui avait été mandatée pour vendre les parcelles des voisins, suite à division des lots antérieurement ; que l’agent immobilier n’a pas informé les vendeurs de leur erreur, et que la vente a donc été réalisée à un prix nettement inférieur à celui qui aurait dû être en divisant la parcelle en deux lots ; que la faute de l’agence immobilière est donc caractérisée.

La société Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou réplique qu’elle ne saurait être tenue pour responsable de l’erreur invoquée par Mme [Z] ; que pour la mise en vente, elle a communiqué et oeuvré en fonction du mandat que lui avait passé les consorts [V]-[Z] le 21 septembre 2019 c’est-à-dire un mandat de vendre l’immeuble en un seul lot ; qu’à partir du 21 septembre 2019 et sauf à ce que les vendeurs modifient leur position et décident de vendre le bien en deux lots ce qu’ils n’ont pas fait, la configuration et le contour de la mise en vente étaient figés et il ne pouvait y être revenu ; qu’au jour de la signature du compromis de vente, elle ignorait qu’il était en fait possible, non pas de scinder la parcelle en deux lots, car cela a toujours été possible en soi, mais d’y construire sans se soucier de la distance de 40 m, élément qui n’a été connu d’elle que le jour de la signature authentique du 14 janvier 2020 lorsque les époux [W] lui ont parlé du certificat d’urbanisme qu’ils venaient d’obtenir le 17 décembre 2020 ne faisant pas état de cette distance ; qu’elle ne comprend pas l’indication de l’appelante selon laquelle elle se serait contredite dans ses écritures de première instance et que les premières vaudraient « aveu judiciaire » ; qu’en effet quant à sa connaissance de la possibilité de construire sans se soucier de la distance de 40 m, elle ne visait pas la date du 17 décembre 2019 mais celle du 14 janvier 2020 qui est celle de la signature de l’acte authentique, et ensuite que c’était à cette date du 14 janvier 2020 qu’elle avait eu connaissance de la possibilité non pas de scinder la parcelle en deux lots, car cela a toujours été possible, mais d’y construire sans se soucier de la distance de 40 m ; qu’on ne voit pas en quoi cette indication serait contraire à de précédentes conclusions et qu’il y aurait lieu à aveu judiciaire ; que le rappel de la date à laquelle elle a su que l’on pouvait construire sans se préoccuper de la limite des 40 m réduit à néant le prétendu moyen de défaut de loyauté allégué ; qu’en effet, ayant ignoré jusqu’au 14 janvier 2020 qu’il était possible de construire sans se préoccuper des 40 m, elle ne pouvait en informer Mme [Z] ; qu’il convient de relever que même informés de ce que les époux [W] avaient sollicité et obtenu le 17 décembre 2019 un certificat d’urbanisme différent du leur, les consorts [V] avaient d’ores et déjà signé depuis deux mois le compromis, ce dernier valait vente et ils ne pouvaient plus y revenir et faire machine arrière ; qu’ainsi que l’a justement retenu le tribunal, son obligation de conseil ne saurait porter sur des décisions prises par les consorts [V]-[Z] avant qu’elle ne soit missionnée et encore moins lorsqu’il s’agit de décisions prises sur la base d’informations communiquées par une autre agence immobilière ; qu’il est en outre surprenant qu’alors que les consorts [V]-[Z] étaient assistés par l’agence Bellissimo, ils ne se soient pas rapprochés de cette agence, qui atteste pourtant que le terrain est bien divisible, pour qu’elle les conseille sur l’opportunité de le diviser au regard des informations qui avaient été portées à sa connaissance et dont Mme [Z] n’apporte pas la preuve ; que lorsque, ultérieurement, l’erreur du cadastre a été découverte par Mme [Z], en janvier 2020, à la suite d’un nouveau déplacement à la mairie de [Localité 8], il était trop tard et il ne pouvait plus être revenu en arrière sur la vente en un seul lot alors dûment intervenue et signée ; qu’on peut d’ailleurs incidemment s’interroger sur la question de savoir où se situe l’erreur de la mairie de [Localité 8] et laquelle des deux positions exprimées (celle de mai 2019 et celle de décembre 2019) est erronée ; que si elle avait eu connaissance au moment de la signature du mandat du certificat d’urbanisme du 10 mai 19, elle aurait très certainement fait alors la même analyse que Mme [Z] dans la mesure où normalement la RD 751 était effectivement celle qui traversait [Localité 8] et que rien ne disait qu’elle se dénommait maintenant 751 C, de sorte que l’exigence du recul de 40 m alors mentionnée s’appliquait pleinement et s’opposait à pouvoir construire utilement sur cette partie de la parcelle ; qu’aucune faute ne peut donc lui être reprochée.

Réponse de la cour

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’agent immobilier est soumis à un devoir de conseil et d’information à l’égard de son mandant, et engage sa responsabilité contractuelle à son égard en cas de manquement. Il est également soumis à une obligation générale de loyauté à l’égard de son mandant.

Le mandant allègue que son mandataire ne l’a pas informé du caractère constructible du terrain objet du mandat, qui aurait pu donner lieu à une vente en deux lots, à un prix plus onéreux.

En l’espèce, la société Sypa Concept, alors mandataire de Mme [V] a déposé une demande de certificat d’urbanisme pour le détachement d’un terrain à bâtir d’environ 600 m² de la parcelle cadastrée AN n° [Cadastre 2].

Le 10 mai 2019, le maire de la commune de [Localité 8] a établi un certificat d’urbanisme opérationnel, certifiant que le terrain, objet de la demande, peut être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée en précisant :

« Conformément à l’article UC 6 du règlement du Plan Local d’Urbanisme :

o Le projet de construction d’une maison individuelle devra respecter un recul minimal de 40 mètres par rapport à l’axe de la RD 751 ».

Il s’avère que le [Adresse 9] passant au nord du terrain litigieux est la RD 751 C et que la RD 751 passe plus au sud du terrain sans le jouxter.

Mme [V] explique que compte-tenu du certificat d’urbanisme ainsi rédigé, elle a renoncé avec son père, à vendre leur bien indivis en deux lots, puisqu’aucune construction n’aurait été possible au regard de la prescription d’un recul de toute construction de 40 mètres à partir de la route.

Le mandat de vente confié à la société Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou portant sur la vente de la parcelle entière cadastrée AN n° [Cadastre 2] d’une superficie de 10 192 m² et comportant une maison en partie sud. L’agence immobilière était donc chargée de vendre le bien en un lot unique.

L’appelante allègue l’existence d’un aveu judiciaire dans les conclusions de l’agence immobilière signifiées le 4 janvier 2021, en première instance, mais elle ne les produit pas aux débats. En tout état de cause, le contenu de ces conclusions qu’elle évoque ne porte que sur la connaissance par l’agence immobilière du fait qu’elle avait initialement envisagé de vendre la parcelle en deux lots. Toutefois, cette connaissance du projet initial de Mme [V] et de son père de diviser la parcelle n’était pas de nature à informer l’agence immobilière sur le caractère constructible du terrain divisé et de la prescription de la commune sur un recul de 40 mètres de toute construction au regard de la route jouxtant le terrain. En effet, Mme [V] ne justifie pas avoir porté à la connaissance de la société Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou le certificat d’urbanisme délivré le 10 mai 2019.

Aucun élément ne permet donc d’établir que l’agence immobilière avait connaissance de la prescription erronée de la commune de [Localité 8] sur la prescription d’un recul de 40 mètres alors que la route jouxtant le terrain n’était pas la RD 751 mais la RD 751 C. En conséquence, il ne peut être reproché à l’agence immobilière de ne pas s’être renseignée plus amplement sur cette prescription, et de ne pas avoir informé son mandant sur l’erreur de la commune et donc sur la possibilité de vendre la parcelle en deux lots, dont l’un constructible.

Conformément à son mandat, l’agence immobilière a permis la conclusion du compromis de vente le 16 octobre 2019 portant sur l’intégralité de la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 2].

L’acquéreur a déposé une demande de certificat d’urbanisme pour le détachement d’un lot à bâtir le 25 octobre 2019. La commune a délivré un certificat d’urbanisme opérationnel favorable le 17 décembre 2019 qui ne comportait pas la prescription d’un recul minimal de la construction de 40 mètres « par rapport à l’axe de la RD 751 ». Le service urbanisme de la commune avait indiqué à l’occasion de la demande de certificat d’urbanisme : « Le projet concerne la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 2] située près de la RD 751C en agglomération.

Le service voirie métropolitaine n’émet pas d’avis puisque cette parcelle n’a pas de limite commune avec la RD 751C car elle est en limite d’un chemin privé ».

Aucune prescription n’a donc été édictée au regard du fait que le terrain litigieux ne jouxtait pas directement la RD 751 C, un chemin privé séparant la route du terrain. Il convient de relever que plan local d’urbanisme n’est pas produit aux débats, de sorte que le contenu précis de celui-ci pour la parcelle litigieuse n’est pas connu, et il ne saurait donc être reproché à l’agent immobilier de ne pas avoir informé son mandat sur des règles que la cour ne peut apprécier.

L’appelante ne justifie pas que l’agence immobilière aurait été informée de ce certificat d’urbanisme par les acquéreurs, lors de sa délivrance. En tout état de cause, le compromis de vente ayant été conclu antérieurement à ce certificat d’urbanisme, l’information des vendeurs sur l’existence de ce certificat n’aurait pas permis de leur permettre de se délier de la vente du bien en un seul lot, sauf à engager leur responsabilité à l’égard des acquéreurs.

Le fait que, postérieurement à l’acte authentique de vente du 14 janvier 2020, M. et Mme [W] ont fait le choix de remettre le bien en vente, en le divisant en deux lots dont un terrain à bâtir, ne saurait établir la faute de l’agence immobilière dont il n’est pas établi qu’elle avait été informée du caractère effectivement constructible du terrain à détacher avant le 14 janvier 2020.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’appelante n’établit pas que l’agence immobilière aurait commis une faute contractuelle à l’égard des vendeurs, outre le fait qu’elle ne saurait supporter les conséquences de l’erreur éventuelle commise par la commune de [Localité 8] dans l’établissement des certificats d’urbanisme précités.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [V] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société Square Habitat Crédit Agricole Poitou Touraine.

II- Sur la nullité de la vente

Moyens des parties

Mme [V] soutient qu’en raison de l’erreur du cadastre, erreur manifestement connue par l’agent immobilier et les acquéreurs, ils ont renoncé à diviser la parcelle et l’ont mise en vente en un seul lot ; que la fille de leurs voisins les plus proches, M. et Mme [J] s’était portée acquéreur du terrain jouxtant leur maison ; que M. [V] avait donné son accord à Mme [J] pour que cette acquisition puisse se réaliser, de sorte qu’il est démontré qu’ils avaient bien souhaité, avant la réalisation de la vente, partager le bien en lots et procéder aux ventes distinctes dudit bien ; que le prix de vente affiché, au jour de l’assignation, par les époux [W], était pour le terrain nu de 113 500 ' et pour l’immeuble de 218 500 ' étant rappelé que, hors frais de notaire, la maison a été vendue 195 000 ', début janvier 2020 ; qu’il est évident que l’erreur commise a vicié leur consentement et qu’ils n’auraient pas contracté à ces conditions s’ils avaient eu connaissance de leur erreur ; que l’erreur a porté sur la chose elle-même objet de la vente et la croyance qu’ils avaient de ne pas pouvoir vendre leur terrain divisé en deux parcelles ; que l’article 1136 du code civil dispose que l’erreur sur la valeur n’est pas une cause de nullité sauf si le cocontractant s’est trompé sur les qualités essentielles de la prestation, comme c’est le cas en l’espèce ; que le fait que les acheteurs aient ou non connaissance de cette erreur au moment où la vente est réalisée est sans emport sur la demande de nullité qui n’est pas fondée sur le dol mais bien sur l’erreur ; que le tribunal les a notamment déboutés au motif qu’ils ne démontraient pas avoir informé les époux [W] de leur projet initial de vendre le terrain en deux parcelles alors qu’il ne s’agit pas d’une condition requise pour que l’erreur soit constituée ; qu’elle est donc bien fondée à solliciter que soit prononcée la nullité de la vente au visa des article 1130 et suivants du code civil.

M. et Mme [W] font valoir que la Cour de cassation considère que l’erreur sur un motif du contrat extérieur à l’objet de celui-ci n’étant pas, une cause de nullité de la convention, quand bien même ce motif aurait été déterminant ; que le fait que les vendeurs ont envisagé un temps de diviser ladite parcelle n’est pas exclusif d’une renonciation à ce projet dans un second temps ; que Mme [V] ne saurait prétendre que leur projet de division était déterminant de leur consentement et elle admet elle-même dans ses écritures qu’ils ont fait le choix de mettre en vente la parcelle dans sa globalité ; qu’il n’est pas contesté qu’ils ont donné un seul mandat à l’agent immobilier pour la vente de la parcelle en sa totalité ; qu’en outre, à aucun moment, il n’est fait état de ce projet de division ni dans le compromis de vente ni dans l’acte authentique ; qu’en tout état de cause, ils n’avaient pas connaissance de ce prétendu projet initial, or si cela avait réellement été déterminant du consentement des vendeurs, le projet de division aurait été évoqué pendant les pourparlers ce qui n’a pas été fait ; que s’ils ont effectivement eux-mêmes envisagé de diviser la parcelle et mandaté un géomètre pour qu’il fasse les démarches nécessaires après la signature du compromis et ont obtenu un certificat d’urbanisme, il n’en demeure pas moins qu’ils ignoraient que les vendeurs avaient envisagé la même chose avant d’y renoncer ; que Mme [Z] ne justifie d’aucune erreur sur les qualités essentielles de l’objet de la vente ; que pensant qu’aucune construction n’était possible sur le terrain nu, les vendeurs ont jugé que son prix de vente serait nécessairement réduit et ont jugé plus intéressant de vendre la parcelle dans une globalité, de sorte que c’est en réalité une erreur sur la valeur du bien vendu que les vendeurs ont commis ; que conformément à l’article 1136 du code civil, l’erreur sur la valeur par laquelle, sans se tromper sur les qualités essentielles de la prestation, un contractant fait seulement de celle-ci une appréciation économique inexacte, n’est pas une cause de nullité ; que Mme [Z] ne pourra qu’être déboutée de sa demande d’annulation de la vente et le jugement sera confirmé.

Réponse de la cour

L’article 1132 du code civil dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’article 1133 du code civil précise que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’article 1135 du code civil indique que l’erreur sur un simple motif, étranger aux qualités essentielles de la prestation due ou du cocontractant, n’est pas une cause de nullité, à moins que les parties n’en aient fait expressément un élément déterminant de leur consentement.

L’erreur sur un motif du contrat extérieur à l’objet de celui-ci n’est pas une cause de nullité de la convention, quand bien même il aurait été déterminant, en l’absence d’une stipulation expresse le faisant entrer dans le champ contractuel et l’érigeant en condition du contrat, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 14 décembre 2017, pourvoi n° 16-24.096).

En l’espèce, Mme [V] explique avoir commis une erreur en vendant la parcelle en un seul lot, fondée sur la croyance qu’aucune construction ne pouvait être édifiée sur le terrain pouvant être détaché de la parcelle, au regard de la prescription du plan local d’urbanisme mentionnée au certificat d’urbanisme du 10 mai 2019. L’erreur invoquée ne porte donc pas sur le caractère divisible de la parcelle qui a toujours été établie, mais sur la possibilité effective d’édifier une seconde construction sur le terrain.

Le compromis de vente et l’acte authentique de vente ne comportent aucune référence au certificat d’urbanisme délivré au mandataire des vendeurs le 10 mai 2019, imposant une prescription de recul de 40 mètres par rapport à la route pour l’édification de toute nouvelle construction sur le terrain, ni au fait que les vendeurs avaient renoncé à vendre le terrain et la maison en deux lots séparés, pour ce motif.

Aucun élément n’établit que les parties avaient ainsi toutes contracté en considération de la prescription de la règle de recul de 40 mètres imposée par la commune dans son certificat d’urbanisme du 10 mai 2019 quant à l’édification d’une construction sur le terrain à bâtir pouvant être détaché de la parcelle vendue. Il n’est donc pas établi que cette prescription d’urbanisme, constituant le motif ayant conduit les vendeurs à renoncer à vendre le bien en deux lots, était une qualité essentielle du bien vendu qui serait entrée dans le champ contractuel.

Ainsi, les acquéreurs, dans l’ignorance du certificat d’urbanisme du 10 mai 2019 ont eux-mêmes déposé une demande de certificat d’urbanisme afin d’envisager de diviser la parcelle dont l’une serait destinée à recevoir une nouvelle habitation, qui a abouti au certificat d’urbanisme opérationnel du 17 décembre 2019.

Au regard de ces éléments, Mme [V] n’établit pas l’existence d’une erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue au sens de l’article 1132 du code civil, de sorte que la vente conclue avec M. et Mme [W] ne peut être annulée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la vente.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a déclaré sans objet la demande indemnitaire formée par M. et Mme [W] à l’encontre de la société Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou.

III- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Moyens des parties

M. et Mme [W] expliquent que M. [V] et Mme [Z] ont engagé une procédure à leur encontre alors même qu’ils ne pouvaient pas se méprendre sur l’étendue de leurs droits et que leurs contestations sont dénuées de fondement ; qu’il a été démontré qu’ils ne rapportent pas la preuve d’une cause de nullité de la vente ; qu’ils les ont assignés quelques jours après la lettre officielle de leur conseil sans même prendre la peine d’y répondre ; que c’est à tort que le tribunal a estimé qu’au regard des circonstances particulières de cette affaire, Mme [Z] a pu légitimement se méprendre sur l’étendue de ses droits, ce qui ne serait pas constitutif d’une faute de nature à dégénérer en abus de son droit d’agir ; qu’en réalité la procédure devrait seulement être dirigée à l’encontre de l’agence immobilière voire du notaire qu’ils avaient mandaté ; que le recours contre eux n’a été effectué que par pure opportunité par Mme [Z] qui est parfaitement consciente de la faiblesse de son argumentaire ; que cela leur occasionne un préjudice direct et certain, car la présente procédure les a contraints à saisir un conseil et à engager des frais pour assurer leur défense en première instance puis à nouveau en appel ; que cela leur cause un stress évident outre du temps de préparation de leur défense ; que de surcroît, cette procédure les contraint à suspendre la mise en vente des biens dont ils ont la pleine propriété ; que le marché immobilier s’est fortement dégradé compte tenu la hausse des taux d’intérêts des emprunts immobiliers et la réduction du nombre des acheteurs ; qu’ils subissent donc un préjudice puisque la mise en vente de leurs biens à l’issue de la présente procédure se fera à des conditions nécessairement moins avantageuses qu’au moment de l’acquisition de la parcelle ; qu’alors même qu’elle reconnaît que les acheteurs ignoraient tout du projet avorté des vendeurs et donc de leur erreur, Mme [Z] n’hésite pas à formuler une demande de condamnation solidaire des concluants avec l’agent immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; que la procédure de Mme [Z] est abusive, laquelle sera par conséquent condamnée au versement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Mme [V] réplique que M. et Mme [W] ne démontrent pas que la valeur de leur bien s’est effondrée ; qu’ils occupent la maison de telle sorte qu’ils n’ont pas à faire face au règlement d’un loyer ou d’un emprunt pour un autre bien immobilier ; que les époux [W] confirment donc qu’ils n’avaient jamais entendu, dans un premier temps, vivre dans la maison et qu’il s’agissait d’une opération purement financière visant à l’acquisition en un seul lot et à la revente immédiate en deux lots ; que les époux [W] n’ignoraient donc pas la possibilité de scinder en deux lots ; qu’il n’y a donc aucune procédure abusive de sa part, le droit d’appel étant un droit total ; que M. et Mme [W] seront donc déboutés de leur demande incidente.

Réponse de la cour

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’allocation de dommages-intérêts pour procédure abusive nécessite d’établir l’existence d’une faute du demandeur en justice, et le préjudice causé à la partie adverse en lien avec cette faute.

En l’espèce, Mme [V] a légitimement cru, au regard du certificat d’urbanisme du 10 mai 2019, que le terrain à détacher de la parcelle à vendre ne pouvait faire l’objet d’une nouvelle construction compte-tenu de la prescription d’un recul de 40 mètres depuis la route. En outre, Mme [V] a constaté que suite à l’acte authentique de vente, les vendeurs avaient mis en vente le bien acquis en deux lots, dont une parcelle à bâtir, de sorte qu’elle s’estimait lésée dans l’opération de vente.

L’action en nullité de la vente fondée sur l’erreur ne résulte d’aucune mauvaise foi ni d’intention de nuire à l’encontre des acquéreurs, Mme [V] étant en droit de soumettre sa prétention à l’appréciation de la juridiction. Le seul fait que sa demande de nullité de la vente soit infondée, ne permet pas d’en déduire l’existence d’une faute dans le droit fondamental d’agir en justice.

En conséquence, M. et Mme [W] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

IV- Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

Mme [V] sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. et Mme [W] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE Mme [V] aux entiers dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [V] à payer à M. et Mme [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT