COUR D’APPEL D’ORLÉANS

Chambre des référés – Première Présidence

Ordonnance de référé du 18 juin 2025

/ 2025

N° RG 25/01276 – N° Portalis DBVN-V-B7J-HGUO

[O] [Y]

C/

[R] [F] veuve [J]

[T] [J]

[A] [J]

[N] [J]

EARL [Adresse 1]

Expéditions le : 18 juin 2025

la SCP REFERENS

la SCP DIKAIA AVOCATS

EARL [Adresse 1]

Chambre des urgences

O R D O N N A N C E

Le dix huit juin deux mille vingt cinq,

Nous, Catherine GAY-VANDAME, première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, assistée de Alexis DOUET, greffier,

Statuant en référé dans la cause opposant :

I – [O] [Y]

né le 24 Août 1998 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS, substitué par M^e Clémentine CHABOISSON, avocat au barreau de TOURS

Demandeur, suivant exploits de :

— la SELARL BAYSSE – VERMEULEN, huissiers de justice à [Localité 3] en date du 22 avril 2025,

— la SELARL LEGAT CONSEILS, commissaires de justice à [Localité 1], en date du 16 avril 2025,

— la SCP Jérôme BOZZOLI et Matthieu GOBIN, commissaires de justice à [Localité 4], en date du 16 avril 2025.

d’une part

II – [R] [F] veuve [J]

née le 07 Mai 1944 à [Localité 5] (ALGÉRIE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Hervé GUETTARD de la SCP DIKAIA AVOCATS, avocat au barreau de BLOIS

[T] [J]

né le 27 Avril 1967 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Hervé GUETTARD de la SCP DIKAIA AVOCATS, avocat au barreau de BLOIS

[A] [J]

né le 27 Septembre 1976 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par M^e Hervé GUETTARD de la SCP DIKAIA AVOCATS, avocat au barreau de BLOIS

[N] [J]

née le 09 Février 1978 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par M^e Hervé GUETTARD de la SCP DIKAIA AVOCATS, avocat au barreau de BLOIS

EARL [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

d’autre part

Après avoir entendu les conseils des parties à notre audience publique du 7 mai 2025, il leur a été indiqué que l’ordonnance serait prononcée, par mise à disposition au greffe le 18 juin 2025.

* * * * *

Par acte sous seing privé signé le 20 juin 2018, l’EARL [Adresse 1] représentée par M. [E] [J] en qualité de gérant, a consenti un contrat de « location installation équestre » à M. [O] [Y] et M. [M] [U] portant sur des installations situées à [Adresse 1] à [Localité 12]. Un contrat était régularisé au seul profit de M. [Y] le 1er janvier 2019.

Par acte sous seing privé signé le 15 février 2019, M. [E] [J] a consenti un bail d’habitation à M. [O] [Y] et M. [E] [D] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 12], contre paiement d’un loyer mensuel de 550 €. Par courrier du 21 août 2022 prenant effet le 1er octobre 2022, M. [H] [D] a indiqué avoir quitté les lieux, le bail se poursuivant au seul nom de M. [O] [Y].

Par jugement du 23 mars 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois saisi par M. [K] a :

— Requalifié le contrat de location du 20 juin 2018, modifié par avenant le 1er janvier 2019, en bail rural entre les époux [J] et M. [O] [Y] ;

— Rejeté la demande de requalification du contrat de location de la maison d’habitation en bail rural et exclu la maison d’habitation située sur la parcelle n° [Cadastre 1] du bail rural ;

— Ordonné une mesure d’expertise confiée à Mme [B] [G] afin notamment de déterminer le prix du fermage dans le cadre du bail rural ;

— Sursis à statuer sur les autres demandes.

Le 18 avril 2023, M. [E] [J] et M. [R] [F] épouse [J] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux locataires.

Par exploit du 18 juillet 2023, M. [E] [J] et Mme [R] [F] épouse [J] ont fait assigner M. [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins de voir notamment constater la résiliation du bail.

Par jugement du 22 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois a :

— Déclaré recevables les interventions volontaires de M. [T] [J], M. [A] [J] et Mme [N] [J] épouse [I] ;

— Déclaré l’action de Mme [R] [F], M. [T] [J], M. [A] [J] et Mme [N] [J] épouse [I], recevable ;

— Condamné M. [O] [Y] à payer à Mme [R] [F], M. [T] [J], M. [A] [J] et Mme [N] [J] épouse [I], la somme de 550 € ( décompte arrêté au 30 mai 2024, terme du mois de mai inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées avec intérêt au taux légal à compter de la décision ;

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 19 juin 2023 ;

— Dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

— Rejeté la demande de M. [O] [Y] tendant à la suspension de la clause résolutoire contenue dans le bail ;

— Dit M. [O] [Y] occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

— Ordonné à M. [O] [Y] de libérer les lieux et restituer les clés ;

— Dit qu’à défaut pour M. [O] [Y] d’avoir à libérer les lieux situé [Adresse 1] à [Localité 12], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

— Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamné M. [O] [Y] à verser à Mme [R] [F], M. [T] [J], M. [A] [J] et Mme [N] [J] épouse [I] une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges soit la somme de 550 € à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clés ;

— Condamné M. [O] [Y] à verser à Mme [R] [F], M. [T] [J], M. [A] [J] et Mme [N] [J] épouse [I] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné M. [O] [Y] aux dépens ;

— Rappelé l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

M. [Y] a interjeté appel de la décision le 14 mars 2025.

Par exploits des 16 et 22 avril 2025, M. [O] [Y] a fait assigner Mme [R] [F], M. [T] [J], M. [A] [J] et Mme [N] [J] épouse [I] devant la première présidente de la Cour d’appel d’Orléans aux fins de voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois le 22 janvier 2025.

Par la voix de son conseil, sur le fondement des dispositions de l’article 514-3 du Code de procédure civile, il soutient qu’il existe des moyens sérieux d’annulation ou de réformation de la décision.

Il relève une erreur d’appréciation de la part du juge de première instance qui n’a pas tenu compte des circonstances qui lui ont pourtant été soumises.

Le juge n’a pas tenu compte des circonstances particulièrement exceptionnelles développées et des actions diligentées par les bailleurs visant à porter préjudice au locataire.

Il explique que l’intention manifeste de nuire de la famille [J] a entravé fortement l’activité de M. [O] [Y] et a amputé sévèrement ses revenus. M. [Y] s’est trouvé contraint d’engager des frais importants pour assurer la défense de ses intérêts, compte tenu des agissements et procédures abusives des bailleurs.

Il expose avoir effectué de nombreux versements pour apurer sa dette locative.

S’agissant des circonstances manifestement excessives, il expose que la maison d’habitation louée se situe au c’ur des installations équestres louées par M. [Y] ; que l’exploitation de M. [Y] nécessité une présence et une surveillance continue sur place, de jour comme de nuit, compte tenu du nombre d’équidés qui s’y trouve.

M. [Y] est seul exploitant et ne dispose d’aucun salarié pour l’aider. Il est seul à s’occuper des animaux. Dans l’hypothèse où M. [Y] ne pourrait plus exercer cette surveillance constante, ses clients risquent d’envisager de retirer leurs chevaux, ce qui préjudicierait de manière excessive son activité. Il ne dispose par ailleurs d’aucun moyen de relogement.

Il sollicite enfin la condamnation des consorts [J] à lui verser la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les consorts [J] s’opposent en réponse à ces demandes.

Ils exposent que les conditions imposées par l’article 514-3 du Code de procédure civile ne sont pas remplies en l’espèce.

Ils rappellent que M. [Y] a comparu en première instance sans faire valoir d’observation sur l’exécution provisoire.

Il doit donc être déclaré irrecevable de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire à défaut de justifier de conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

L’argument selon lequel il doit disposer d’un logement à proximité directe de son exploitation n’est pas un élément nouveau et ne correspond pas à une situation apparue depuis le jugement.

Ils concluent à l’irrecevabilité de la demande aux fins de voir arrêter l’exécution provisoire.

Ils font état à titre subsidiaire, d’une absence de moyens sérieux d’appel, le juge de première instance n’ayant commis aucune erreur d’appréciation dans la mesure où la situation des parties et le défaut de paiement de loyer depuis le début de l’année 2022, les paiements n’ayant repris qu’au bénéfice de l’assignation en résiliation du bail.

S’agissant des conséquences manifestement excessives, les consorts [J] rappellent que M. [Y] exploite un centre équestre et non un élevage et qu’il est extrêmement fréquent que les responsables de centre équestre ne vivent pas sur place ce qui ne constitue pas un obstacle à l’exploitation.

Ils concluent au débouté des demandes de M. [Y].

Ils sollicitent sa condamnation à leur verser la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

SUR QUOI :

L’article 514 du Code de procédure civile applicable en l’espèce, dispose que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il résulte des dispositions de l’article 514-3 du même code qu’en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entrainer des conséquences manifestement excessives.

Par ailleurs, la demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

Les deux conditions posées par le texte sont cumulatives et non alternatives. En conséquence dès lors que l’une des conditions est absente, le rejet de la demande s’impose.

S’agissant de l’existence de conséquences manifestement excessives, il convient de rappeler qu’il appartient seulement au premier président de prendre en compte les risques générés par la mise à exécution de la décision rendue en fonction de la situation personnelle et financière du débiteur, ainsi que des facultés de remboursement du créancier si la décision devait être infirmée par la cour statuant au fond.

Ainsi les conséquences manifestement excessives doivent être examinées notamment au regard de leur caractère disproportionné ou irréversible.

M. [O] [Y] n’a formulé aucune demande relative à l’exécution provisoire de la décision en première instance. Cet argument soulevé par les consorts [J] n’a amené aucune contestation de la part de M. [J]. Il sera donné acte de ce qu’il ne conteste pas ne pas avoir amené dans les débats le sujet de l’exécution provisoire de la décision à intervenir et de ses conséquences manifestement excessives devant le juge de première instance.

Il est constant que par acte sous seing privé signé le 15 février 2019, M. [E] [J] a consenti un bail d’habitation à M. [O] [Y] et M. [E] [D] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 12], contre paiement d’un loyer mensuel de 550 € ; qu’il résulte du contrat signé que le loyer de 550 € devait être payé à terme échu au plus tard le 5 du mois suivant.

Il est constant que si M. [Y] soutient être aujourd’hui à jour du paiement de ses loyers, il résulte du jugement de première instance, que des retards de paiement des loyers sont intervenus, et qu’un commandement de payer les loyers lui a été délivré le 18 avril 2023 faisant apparaître un solde de loyers impayés d’un montant de 3 575 €. Il est constant que selon décompte actualisé en date du 30 mars 2024, le solde de loyers impayés s’élevait encore à la somme de 2 200 €.

Il ne peut être contesté que, comme l’a fort justement analysé le juge chargé du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois que M. [Y] ne s’est acquitté des sommes dues au titre des loyers impayés que sous la pression d’une procédure judiciaire.

Il s’évince de l’ensemble de ces constats que M. [Y] a pris, en toute connaissance de cause, le risque de se voir expulsé de sa maison d’habitation ; qu’il a pris le risque de devoir trouver un logement à distance de son exploitation.

M. [Y] ne peut aujourd’hui mettre en avant un choix qu’il a lui-même posé comme étant une conséquence manifestement excessive survenue postérieurement à la décision du juge de première instance au sens des dispositions de l’article 514-3 du Code de procédure civile. Il ne pouvait ignorer le risque encouru et les conséquences que cela allait induire sur sa situation personnelle.

La demande présentée par M. [O] [Y] aux fins de voir arrêter l’exécution provisoire de la décision du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois en date du 22 janvier 2025 sera déclarée irrecevable.

Il n’apparaît pas équitable au vu des circonstances de la cause de faire supporter à Mme [R] [F], M. [T] [J], M. [A] [J] et Mme [N] [J] épouse [I] les frais engagés par eux dans la présente procédure et non compris dans les dépens, il convient de leur allouer à ce titre la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en matière de référé,

DECLARONS IRRECEVABLE la demande de M. [O] [Y] aux fins de voir arrêter l’exécution provisoire de la décision du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois en date du 22 janvier 2025 ;

DEBOUTONS M. [O] [Y] aux fins de voir arrêter l’exécution provisoire de la décision du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois en date du 22 janvier 2025 ;

CONDAMNONS M. [O] [Y] à verser à Mme [R] [F], M. [T] [J], M. [A] [J] et Mme [N] [J] épouse [I] la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [O] [Y] aux dépens.

Et la présente ordonnance a été signée par M^me Catherine GAY-VANDAME, première présidente et M. Alexis DOUET, greffier, à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PREMIERE PRÉSIDENTE

Alexis DOUET Catherine GAY-VANDAME