COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 09/10/2025

la SARL ORVA-VACCARO & ASSOCIES

ARRÊT du 09 OCTOBRE 2025

N° : 216 – 25

N° RG 24/01460

N° Portalis DBVN-V-B7I-HAHL

DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du du Président du TJ de [Localité 7] en date du 12 Mars 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265305012137614

Société JAUFRAD

Représentée par son mandataire, la SARL FRANCOIS GAUTARD IMMOBILIER, Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée

au capital de 5 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 529 453 029, dont le siège social est [Adresse 1],

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Ayant pour avocat M^e François VACCARO, membre de la SARL ORVA-VACCARO & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: -/-

Société INSTITUT DE NUTRITION DU VAL DE LOIRE (I.N.V.L)

Prise en la personne de son représentant légal, son Président, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 3]

Défaillante

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 06 Mai 2024

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 05 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du JEUDI 19 DECEMBRE 2024, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, en charge du rapport, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 805 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats

et Monsieur Axel DURAND, Greffier lors du prononcé

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt rendu par défaut le JEUDI 09 OCTOBRE 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 juin 2019, la SCI Jaufrad a donné à bail à la société Institut de Nutrition du Val de Loire (INVL) des locaux à usage commercial, lots n° 1 et 8 de l’immeuble situé [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 18 juin 2019, moyennant un loyer mensuel en principal de 1 600 euros, payable d’avance chaque mois.

Par avenant n°1 du 28 février 2022, les parties ont convenu que la société Institut de Nutrition du Val de Loire (INVL) était libérée à compter du 1er mars 2022 du lot n°8, ne conservant que le lot n°1, moyennant un loyer modifié de 900 euros par mois en principal, précision faite que la société Institut de Nutrition du Val de Loire 'reste responsable de sa dette antérieure au 28 février 2022, soit la somme de 7 991,42 euros'.

Par acte extrajudiciaire du 23 octobre 2023, la SCI Jaufrad a fait délivrer à la société Institut de Nutrition du Val de Loire un commandement de payer les loyers pour une somme en principal de 4 307,92 euros en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La société locataire ne s’étant pas entièrement acquittée des causes du commandement dans le délai imparti d’un mois (hormis un versement de 1 000 euros le 30 octobre 2023), la société Jaufrad a, par acte du 19 janvier 2024, fait assigner la société Institut de Nutrition du Val de Loire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 23 novembre 2023, expulsion et paiement à titre provisionnel des loyers et charges restés impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d’une indemnité forfaitaire, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire du 12 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 19 août 2015 liant les parties,

— rejeté les demandes qui en sont la conséquence ou l’accessoire,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle à titre d’indemnité d’occupation pour les mois de décembre 2023 et janvier 2024,

— condamné la SASU Institut de Nutrition du Val de Loire (INVL) à payer à la SCI Jaufrad une provision de 605,95 euros à valoir sur les loyers, charges et taxes arrêtés au mois de novembre inclus,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle à titre d’indemnité forfaitaire,

— condamné la SASU Institut de Nutrition du Val de Loire (INVL) à régler à la SCI Jaufrad la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes des parties,

— condamné la SASU Institut de Nutrition du Val de Loire (INVL) aux entiers dépens.

Suivant déclaration du 6 mai 2024 signifiée à la société Institut de Nutrition du Val de Loire le 26 juillet 2024 par remise de l’acte à étude, la société Jaufrad a interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de cette ordonnance, à l’exception des dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses conclusions remises au greffe le 2 août 2024 et signifiées à la société Institut de Nutrition du Val de Loire par acte du 13 août 2024, la société Jaufrad demande à la cour de :

Vu les articles L.143-2 et L.145-41 du code de commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 23 octobre 2023,

Vu la jurisprudence,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 12 mars 2024 par le président du tribunal judiciaire de Tours en ce qu’il a condamné la société INVL à payer à la SCI Jaufrad une somme à valoir sur les loyers, charges et taxes arrêtés au mois de novembre 2023, sauf en ce qui concerne le quantum de la somme allouée,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 12 mars 2024 par le président du tribunal judiciaire de Tours en ce qu’il a :

* dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 19 août 2015 liant les parties,

* rejeté les demandes qui en sont la conséquence ou l’accessoire,

* dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle à titre d’indemnité d’occupation pour les mois de décembre 2023 et janvier 2024,

* dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle à titre d’indemnité forfaitaire,

* rejeté le surplus des demandes de la SCI Jaufrad,

Et statuant à nouveau,

— déclaré la société Jaufrad, représentée par son mandataire la société François Gautard Immobilier, recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— constater que la société INVL a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers et charges,

— constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 23 octobre 2023 à la société INVL est resté infructueux dans le délai d’un mois prévu par l’article L.145-41 du code de commerce,

— constater la résiliation du bail commercial conclu en date du 18 juin 2019 et de l’avenant conclu en date du 28 février 2022 par suite des effets du commandement de payer délivré en date du 23 octobre 2023,

— déclarer la société INVL occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe situés [Adresse 2],

— ordonner l’expulsion de la société INVL, de même que tous occupants de son chef, par toutes voies de moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique si besoin est, à compter du jour de la signification de l’ordonnance à intervenir et dans le respect des dispositions de la loi,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés, et se réserver compétence pour la liquider,

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société INVL à la somme de 971,60 euros HT par mois du 1er décembre 2023 au 17 juin 2024, outre le montant des charges, chaque mois commencé étant dû,

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société INVL à la somme de 1 025,53 euros HT par mois à compter du 18 juin 2024, outre le montant des charges, jusqu’à la libération effective des lieux par la société INVL, chaque mois commencé étant dû,

— condamné à titre provisionnel la société INVL à verser à la SCI Jaufrad, représentée par son mandataire la société François Gautard Immobilier, les sommes suivantes :

* 4 575,84 euros TTC au titre des arriérés des loyers et charges dus jusqu’au 23 novembre 2023, les loyers et charges du mois de novembre 2023 étant inclus,

* 971,60 euros HT au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation due depuis le 1er décembre 2023 jusqu’au 17 juin 2024, puis à la somme de 1 025,53 euros HT à compter du 18 juin 2024, somme à parfaire jusqu’à la date de libération effective des lieux, déduction à faire des sommes versées par le locataire depuis le 1er décembre 2023 selon décompte à jour du 27 juin 2024,

* 997,28 euros TTC à titre d’indemnité forfaitaire compte tenu du retard dans le règlement des loyers et charges,

— condamner la société INVL à verser à la SCI Jaufrad, représentée par son mandataire la société François Gautard Immobilier, la somme de 5 244 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société INVL aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré en date du 23 octobre 2023.

La société INVL n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 décembre 2024 et l’affaire évoquée à l’audience du 19 décembre 2024.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si, en appel, l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur l’affaire, et que la cour ne fait droit aux prétentions de l’appelant que dans la mesure où elle les estime régulières, recevables et bien fondées, étant précisé que par application de l’article 954, dernier alinéa, du même code, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs de la décision entreprise.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

La bailleresse fait valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré au preneur en date du 23 octobre 2023 étant resté infructueux dans le délai d’un mois, la clause résolutoire est acquise de plein droit en application de l’article 145-41 du code de commerce.

Après avoir relevé que si le commandement de payer précise qu’il porte sur des loyers et charges impayés pour le local litigieux au titre d’une période allant du 1er août au 31 octobre 2023, suivant décompte édité au 4 octobre 2023 et joint à l’acte, et qu’à défaut de régularisation dans le délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue par application de la clause résolutoire et de l’article L.145-41 du code de commerce dont les termes ont été rappelés, le premier juge a, constatant qu’il n’est pas justifié du décompte joint à l’acte du 23 octobre 2023 et qu’il est constant que la régularité du commandement de payer est subordonnée à une précision suffisante des inexécutions contractuelles reprochées, considéré qu’il existait une contestation sérieuse quant à la régularité du commandement de payer faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Contrairement à ce que soutient la société Jaufrad, le décompte litigieux du 4 octobre 2023 qu’elle verse en pièce 9 devant la cour n’a pas été joint au commandement de payer délivré le 23 octobre 2023, comme en atteste la mention 'la copie du présent acte comporte 3 feuilles’ figurant sur cet acte, lequel comprend en effet 3 feuilles mais sans le décompte qui n’est pas inclus dans ces trois feuilles.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que la seule mention globale, quand bien même elle a été accompagnée de la précision que la somme réclamée est due en vertu de loyers et charges impayés pour la période du 1er août au 31 octobre 2023, était insuffisante pour permettre au locataire de connaître le détail des sommes appelées afin de les régulariser ou de les contester, et partant a dit n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire en référé et rejeté les demandes afférentes (expulsion, indemnité d’occupation).

Sur la demande en paiement provisionnel des loyers et charges :

La société Jaufrad sollicite à ce titre la somme de 4 575,84 euros TTC, terme du mois de novembre 2023 inclus.

Le premier juge a retenu un montant mensuel non sérieusement contestable de 1 162 euros, considérant que les charges et les indexations appliquées n’étaient pas justifiées.

A hauteur de cour, la société Jaufrad apporte les éléments justificatifs détaillant précisément le calcul des charges et partant de la provision pour charges.

Il en résulte qu’au vu de l’évolution du litige, la créance de la société Jaufrad n’apparaît pas sérieusement contestable à concurrence de la somme TTC de 4 575,84 euros, compte arrêté au 30 novembre 2023 et déduction faite de la somme de 1 000 euros versée le 30 octobre 2023.

Par infirmation de l’ordonnance entreprise de ce chef, la société Institut de Nutrition du Val de Loire sera condamnée à payer à la société Jaufrad la somme TTC de 4 575,84 euros par provision au titre des loyers, charges et taxes impayés au 30 novembre 2023.

Sur l’indemnité forfaitaire :

Le bail stipule une clause pénale en ces termes : 'A défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au locataire, ou dès la délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire, et ce sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du locataire'.

La société Jaufrad sollicite de ce chef la somme de 997,28 euros, soit 20 % de 4 986,41 euros (loyers et charges d’août 2023 à juin 2024), à titre provisionnel.

La clause pénale étant susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil, et ce même d’office, et les conditions de l’espèce n’excluant pas une possible révision de cette clause, son montant n’est plus manifestement établi, si bien qu’il convient, par confirmation de l’ordonnance entreprise, de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur les autres demandes :

La société Institut de Nutrition du Val de Loire, qui succombe in fine, supportera la charge des dépens d’appel.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il apparaît équitable de laisser à la charge de la société Jaufrad les frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME l’ordonnance du 12 mars 2024 du juge des référés du tribunal judiciaire de Tours en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qui concerne la condamnation à la somme provisionnelle de 605,95 euros à valoir sur les loyers, charges et taxes arrêtés au mois de novembre 2023,

Statuant de nouveau du chef infirmé,

CONDAMNE la société Institut de Nutrition du Val de Loire (INVL) à payer à la société Jaufrad la somme provisionnelle TTC de 4 575,84 euros à valoir sur les loyers, charges et taxes arrêtés au 30 novembre 2023, déduction faite de la somme de 1 000 euros versée le 30 octobre 2023,

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Institut de Nutrition du Val de Loire (INVL) aux dépens d’appel,

DÉBOUTE la société Jaufrad de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Monsieur Axel DURAND, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT