COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 18/11/2025

la SCP LAVAL – [O] – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES

ARRÊT du : 18 Novembre 2025

N° : – 25

N° RG 23/02255 – N° Portalis DBVN-V-B7H-G3QJ

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 25 Mai 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265294925910871

Monsieur [S] [V]

né le 15 Février 1953 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Joanna FIRKOWSKI de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265292648152603

Madame [K] [E]

née le 20 Janvier 1986 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant M^e Sonia MALLET GIRY de la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Jessica JIMENEZ de la SELARL JAW AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX

Monsieur [U] [P]

né le 23 Avril 1989 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant M^e Sonia MALLET GIRY de la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Jessica JIMENEZ de la SELARL JAW AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 13 Septembre 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 15 juillet 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, en charge du rapport, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 18 novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 10 juillet 2021, M. [S] [V] a signé avec M. [U] [P] et Mme [K] [E] un compromis de vente d’un bien immobilier situé [Adresse 4] au prix de 175 000 euros et sous la condition suspensive de financement de l’acquisition.

Le 2 septembre 2021, un avenant au compromis de vente a reporté la date butoir de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt au 22 septembre 2021.

Le 4 septembre 2021, la banque de M. [U] [P] et Mme [K] [E] a indiqué ne pas donner de suite favorable à leur demande de prêt.

Le 1er décembre 2021, M. [S] [V] a adressé par lettre recommandée avec avis de réception à Mme [K] [E] et M. [U] [P] une mise en demeure en lien avec la non régularisation de la vente.

Par actes du 17 janvier 2022, M. [S] [V] a fait assigner Mme [K] [E] et M. [U] [P] devant le tribunal judiciaire de Montargis aux fins notamment de condamnation à lui payer la clause pénale prévue au compromis de vente et des dommages-intérêts.

Par jugement du 25 mai 2023, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Montargis a':

— débouté M. [S] [V] de sa demande de condamnation de Mme [K] [E] et M. [U] [P] au titre de la clause pénale';

— débouté M. [S] [V] de sa demande de dommages et intérêts';

— condamné M. [S] [V] à payer à Mme [K] [E] et M. [U] [P] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 13 septembre 2023, M. [S] [V] a interjeté appel aux fins d’annulation du jugement ou de réformation de tous les chefs du jugement.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2025, M. [S] [V] demande à la cour de':

— dire recevable et bien fondé l’appel qu’il a interjeté à l’encontre du jugement rendu le 25 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Montargis';

Y faisant droit,

— infirmer le jugement en ce qu’il a': débouté M. [V] de sa demande de condamnation de Mme [K] [E] et M. [U] [P] au titre de la clause pénale'; débouté M. [V] de sa demande de dommages et intérêts'; condamné M. [V] à payer à Mme [K] [E] et M. [U] [P] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement Mme [K] [E] et M. [U] [P] à payer à M. [S] [V] la somme de 17 500 euros en exécution de l’acte de vente sous conditions suspensives conclu le 10 juillet 2021 ;

— condamner solidairement Mme [K] [E] et M. [U] [P] à payer à M. [S] [V] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts';

— condamner solidairement Mme [K] [E] et M. [U] [P] à payer à M. [S] [V], sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2 000 euros en remboursement des frais irrépétibles de première instance et la somme de 3 000 euros, en remboursement des frais irrépétibles d’appel';

— condamner solidairement Mme [K] [E] et M. [U] [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel et accorder, en ce qui concerne ces derniers, à la société civile professionnelle [Localité 9] ' [O], le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2024, Mme [K] [E] et M. [U] [P] demandent à la cour de':

— confirmer la décision rendue en première instance le 25 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Montargis en ce qu’elle a': débouté M. [S] [V] de sa demande de condamnation de Mme [K] [E] et M. [U] [P] au titre de la clause pénale'; débouté M. [S] [V] de sa demande de dommages-intérêts'; condamné M. [S] [V] à payer à Mme [K] [E] et M. [U] [P] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner M. [V] à leur verser la somme de 3 500 euros en remboursement des frais irrépétibles d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner M. [V] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 juillet 2025.

MOTIFS

I- Sur la demande au titre de la clause pénale':

Moyens des parties

A l’appui de sa demande, M. [S] [V] fait valoir qu’en signant le compromis de vente en date du 10 juillet 2021, Mme [K] [E] et M. [U] [P] ont expressément accepté la clause pénale qui y est insérée, portant sur une indemnité forfaitaire de 17 500 euros.

Il estime qu’ils n’ont pas exécuté le contrat en ne le prévenant pas en temps utile du refus opposé par la banque et qu’ils n’ont pas respecté les termes imposés par la promesse de vente pour l’accomplissement des démarches de demande de prêt et les caractéristiques du prêt. Il précise à cet égard que la lettre de refus de la banque, en date du 4 septembre 2021, laisse apparaître une demande de crédit à hauteur de 191 500 euros, soit un montant supérieur à celui prévu dans le compromis, et pour un taux d’intérêt de 1,55'%, inférieur à celui visé dans le compromis.

M. [V] ajoute que l’attestation de dépôt d’une demande de prêt datée du 12 octobre 2021 sur lequel le premier juge se fonde pour retenir que les acquéreurs ont respecté les termes de la condition suspensive et étaient libérés de leur obligation contractuelle de régulariser la vente prévue et n’étaient pas redevables de la somme forfaitaire de 17 500 euros, n’est pas non plus conforme aux caractéristiques de cette clause, puisqu’il y est fait état d’une demande d’emprunt à hauteur de 175 000 euros et non d’un montant de 188 700 euros et qu’elle porte sur un taux d’intérêt de 1,55'% seulement. Il s’interroge en outre sur la date de la demande de prêt qui y est mentionnée, à savoir le 9 juillet 2021, soit avant la signature du compromis de vente du 10 juillet 2021, ce qui n’est pas conforme aux termes du compromis par lequel les acquéreurs s’engageaient à déposer dans un délai de dix jours une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques précisées dans l’acte. Il fait remarquer que Mme [E] et M. [P] expliquent dans leurs écritures avoir formulé une nouvelle demande de prêt à la suite du refus du 4 septembre 2021, alors que le second document se réfère à une demande du 9 juillet 2021, soit antérieurement au compromis de vente. Il s’interroge également sur le courriel du 14 septembre 2021 par lequel une personne de la banque informe M. [P] du maintien de la décision de refus, estimant que ce courriel a probablement trait au réexamen de la demande à la suite du refus du 4 septembre 2021.

L’appelant fait ensuite valoir que Mme [E] et M. [P] n’ont pas communiqué, lors du compromis de vente, le montant exact de leurs ressources et la réalité de leur situation comme emmprunteurs, puisque l’attestation de dépôt d’une demande de prêt datée du 12 octobre 2021 indique des revenus différents et mentionne un crédit en cours, ce qui caractérise leur mauvaise foi.

Il s’étonne que Mme [E] et M. [P] n’aient sollicité que leur banque pour leur demande de prêt.

Enfin, M. [V] souligne que Mme [E] et M. [P] n’ont sollicité devant le premier juge que la diminution du montant de la clause pénale, si bien que le tribunal a statué ultra petita en rejetant sa demande.

Mme [K] [E] et M. [U] [P] répliquent en indiquant, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, qu’en cas de clause manifestement excessive ou dérisoire, le juge est souverain pour fixer le montant de la pénalité au regard du préjudice effectivement subi par le créancier, la disproportion étant appréciée au moment où le juge statue.

Ils expliquent avoir réalisé leurs démarches de bonne foi, en vue d’acquérir un bien immobilier pour lequel ils avaient eu un coup de c’ur, et que le premier juge a justement relevé qu’ils avaient respecté la condition suspensive prévue au compromis de vente, leur démarche effectuée dès la veille de ce compromis démontrant un empressement de leur part et non une intention d’évincer les conditions du crédit.

Ils précisent avoir sollicité une aide financière de leur famille à hauteur de 17 000 euros pour que leur demande de prêt aboutisse.

Ils ajoutent que, à réception des refus de la banque, et après avoir accompli toutes les diligences, ils ont légitimement pensé que la vente était annulée.

Ils font valoir qu’ils sont impactés financièrement et psychologiquement par la procédure et sont toujours en recherche d’un bien immobilier.

Ils font remarquer que le bien immobilier a finalement été vendu cinq mois plus tard, qu’il ne constituait pas la résidence principale du vendeur et que la clause pénale est trop élevée par rapport au préjudice subi au vu des éléments justificatifs produits au titre de la demande distincte de dommages et intérêts.

Réponse de la cour

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code précise qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1231-5 du code civil indique que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Enfin, l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, M. [S] [V] d’une part et Mme [K] [E] et M. [U] [P] d’autre part, ont signé le 10 juillet 2021 un compromis de vente d’un bien immobilier situé [Adresse 3] [Localité 8] au prix de 175 000 euros.

L’article 12 de l’acte prévoit une condition suspensive de financement mentionnant que la totalité de la somme à financer est de 188 700 euros, cette somme intégrant la provision pour frais d’acte, et que cette somme doit intégralement être financée à l’aide d’un ou plusieurs prêts bancaires.

Il est également indiqué que l’acquéreur déclare que rien, dans sa situation juridique ou sa situation bancaire ne s’oppose à une demande de prêt qu’il s’engage à solliciter, qu’il n’a pas d’emprunt en cours et que les ressources mensuelles de M. [P] sont de 1 800 euros, tandis que celles de Mme [E] sont de 1 300 euros.

Le même article prévoit que la durée de validité de la condition suspensive de financement est fixée à 60 jours, la date d’échéance étant fixée au 8 septembre 2021, et que le taux d’intérêt maximum (hors frais de dossier, d’assurance et d’hypothèque) est de 2'%, pour une durée du prêt de 300 mois, avec des charges mensuelles maximum de 1 085 euros.

L’article 12 du compromis de vente stipule également que l’acquéreur s’engage à déposer dans le délai de 10 jours une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques précitées, qu’une prorogation de la durée de la condition suspensive peut être sollicitée par l’acquéreur et que, à défaut de la réalisation de la condition suspensive dans les délais prévus, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté sans indemnité de part et d’autre.

Enfin, l’article 16 du même acte intitulé «'clause pénale'» prévoit expressément qu’au cas où «'l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, sans préjudice de tous dommages et intérêts.

La partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix invoquer la résolution du contrat.

Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra, à titre d’indemnité forfaitaire de son préjudice, la somme de 17 500 euros de l’autre partie.'»

Un avenant au compromis de vente, daté du 2 septembre 2021, a reporté la date de la condition suspensive de l’obtention du prêt au 22 septembre 2021 en raison de retards dans l’étude du financement.

Le dépôt d’une demande de prêt la veille de la signature du compromis de vente et non dans le délai de dix jours mentionné dans le compromis ne contrevient pas en soi aux termes de la condition suspensive, et seul l’examen du contenu de la demande est de nature à permettre d’en vérifier le respect.

De même, le dépôt d’une demande devant un seul établissement bancaire respecte les les termes de l’article 12 du compromis de vente.

Quant au contenu du prêt sollicité, Mme [E] et M. [P] produisent une première lettre de refus de prêt de leur banque, datée du 4 septembre 2021, dans laquelle il est indiqué que le prêt refusé portait sur un montant de 191 500 euros, était d’une durée de 300 mois et que son taux d’intérêt était de 1,55'%.

Un courriel du 14 septembre 2021 en provenance d’un conseiller financier de la banque indique que la commission a confirmé cette décision défavorable, ce courriel étant accompagné d’un extrait d’une décision en ce sens datée du 13 septembre 2021.

Il ressort de cette première lettre que les caractéristiques du prêt qui y sont mentionnées portent sur un montant d’emprunt légèrement supérieur et un taux d’intérêt inférieur à ce qui est stipulé dans le compromis de vente.

Elles ne sont donc pas conformes à ce qui a été convenu entre les parties le 10 juillet 2021.

Il en est de même de la demande de prêt mentionnée dans l’attestation de dépôt de demande de prêt du 12 octobre 2021, puisque ce document fait état d’un dépôt le 9 juillet 2021 par Mme [E] et M. [P] d’une demande de prêt portant sur un montant de 175 000 euros et un taux de 1,55'%, sur une durée de 36 mois de préfinancement et 300 mois d’amortissement.

L’existence d’une demande de prêt portant sur un montant inférieur à celui contractuellement fixé ne permet pas à elle seule de retenir que la banque aurait refusé l’octroi d’un prêt aux conditions du compromis, alors que cette demande résumée dans le document du 12 octobre 2021 est elle-même accompagnée d’un taux inférieur à celui prévu dans le compromis.

Enfin, aucun des documents produits par les acquéreurs ne contient d’indication permettant de vérifier si la banque aurait refusé un prêt selon les caractéristiques prévues dans la condition suspensive et en raison de l’insuffisance financière du couple.

Ainsi, il y aura lieu d’infirmer la décision du premier juge en ce qu’il a rejeté la demande de M. [V] de condamnation de Mme [E] et M. [P] au paiement de la clause pénale, les autres moyens étant inopérants concernant le principe de l’application de la clause pénale.

La somme de 17 500 euros mentionnée dans le compromis de vente comme due à ce titre constitue à la fois un moyen de contraindre à l’exécution et une évaluation conventionnelle et anticipée du préjudice pouvant découler de la non réalisation de la vente.

Cette somme constitue une évaluation forfaitaire du préjudice, convenue entre les parties.

S’agissant d’une somme prévue dans une clause pénale, elle n’est pas excessive au regard du prix de vente retenu, dans la mesure où elle représente 10% de ce prix.

Il conviendra donc de condamner solidairement Mme [K] [E] et M. [U] [P] à payer à M. [S] [V] la somme forfaitaire de 17 500 euros au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 10 juillet 2021.

II- Sur la demande de dommages et intérêts':

Moyens des parties

Se fondant sur les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, M. [S] [V] fait valoir que l’absence de bonne foi de Mme [E] et de M. [P] ressort du non-respect du délai prévu pour solliciter un prêt et des caractéristiques de ce prêt contractuellement prévues, mais également du refus de faire suite à la proposition de procédure participative.

Il indique avoir dû exposer, dans l’attente de trouver un nouvel acquéreur, des frais d’assurance, de chauffage et de taxe foncière, le bien n’étant finalement vendu que le 15 février 2022.

En réponse, Mme [K] [E] et M. [U] [P] estiment que le préjudice mentionné n’est pas démontré, le bien étant vendu cinq mois plus tard et ne constituant pas la résidence principale de M. [V].

Ils font remarquer que M. [V] ne justifie que d’une facture de clôture d’électricité et d’acomptes de taxe foncière prélevés entre septembre 2021 et février 2022, date de la vente de son bien.

Réponse de la cour

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, l’article 16 dénommée «'clause pénale'» du compromis de vente prévoit que la somme de 17 500 euros constitue une indemnité forfaitaire du préjudice subi par la partie qui n’est pas en défaut en cas de refus de régulariser la vente dans le délai imparti.

Cette indemnité forfaitaire est de nature à indemniser l’intégralité du préjudice subi par M. [V] au titre de la non-réalisation fautive de la condition suspensive.

Celui-ci n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct découlant de l’absence de vente ou de l’attitude des acquéreurs et devant être pris en compte en complément de cette indemnité forfaitaire, alors qu’il admet avoir pu procéder à la vente du bien immobilier le 15 février 2022, soit un peu plus de quatre mois après la date initialement prévue de signature de l’acte authentique de vente et moins de quatre mois après celle convenue dans l’avenant au compromis de vente.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée et le jugement du 25 mai 2023 sera confirmé sur ce point.

III- Sur les frais de procédure :

Le jugement sera infirmé en son chef statuant sur les frais irrépétibles.

Mme [K] [E] et M. [U] [J] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à M. [V] la somme de 1'500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, et la même somme au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu le 25 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Montargis en ce qu’il a':

— débouté M. [S] [V] de sa demande de condamnation de Mme [K] [E] et M. [U] [P] au titre de la clause pénale';

— condamné M. [S] [V] à payer à Mme [K] [E] et M. [U] [P] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

CONFIRME le jugement en son autre disposition critiquée';

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT':

CONDAMNE solidairement Mme [K] [E] et M. [U] [P] à payer à M. [S] [V] la somme de 17 500 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue dans la clause pénale du compromis de vente du 10 juillet 2021';

CONDAMNE in solidum Mme [K] [E] et M. [U] [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l’avance à hauteur d’appel sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [E] et M. [U] [P] à payer à M. [S] [V] la somme de 1'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance';

CONDAMNE in solidum Mme [K] [E] et M. [U] [P] à payer à M. [S] [V] la somme de 1'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par M^me Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT