COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

M^e Laurent LECCIA

la SELARL ETHIS AVOCATS

ARRÊT du : 27 AOUT 2025

n° : N° RG 24/01540 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HANI

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] en date du 21 Mars 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 3127 6991 0979

Monsieur [V] [B]

né le 25 Janvier 1957 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [N] [B]

née le 12 Février 1960 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Laurent LECCIA, avocat au barreau de TOURS

INTIMÉ : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2988 7559 2858

Monsieur [J] [D]

né le 14 Mars 1983 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Benjamin COIRON de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

' Déclaration d’appel en date du 15 Mai 2024

' Ordonnance de clôture du 29 avril 2025

Lors des débats, à l’audience publique du 21 MAI 2025, Madame Cécile DUGENET, Conseiller a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre,

Madame Cécile DUGENET, conseiller

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

ARRÊT :

L’arrêt devait initialement être prononcé le 27 juin 2025, à cette date le délibéré a été prorogé au 02 juillet 2025, au 13 août 2025, au 20 août 2025 puis au 27 août 2025,

Arrêt : prononcé le 27 AOUT 2025 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Par acte du 26 mai 2018, Monsieur [D] [J] a donné à bail à Madame [B] [N] et Monsieur [B] [V], une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 520 euros. Le bail prévoyait un dépôt de garantie de 520 euros versé par les locataires.

Madame [B] [N] et Monsieur [B] [V] ont remis les clés du logement le 9 octobre 2021, après l’établissement de l’état des lieux de sortie établi le même jour.

Par acte de commissaire de Justice signifié le 18 août 2023, Madame [B] [N] et Monsieur [B] [V] ont assigné Monsieur [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, afin de solliciter la restitution du dépôt de garantie, ainsi que des majorations de retard dans la restitution, outre des dommages et intérêts pour logement indécent.

Par jugement rendu le 21 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours a':

— déclaré recevables les demandes formées par Monsieur [B] [V] et Madame [B] [N] et les demandes reconventionnelles présentées par Monsieur [D] [J]';

— condamné solidairement Monsieur [B] [V] et Madame [B] [N] à payer à Monsieur [D] [J] la somme de 4303,75 euros (3169,75 + 1134) euros au titre de réparations locatives, de laquelle doit être déduite le dépôt de garantie de 520 euros, soit à lui payer la somme de 3783,75 euros';

— condamné Monsieur [D] [J] à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [B] [N] la somme de 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance';

— ordonné la compensation entre les sommes dues par chaque partie à l’autre partie';

— dit que chacune des parties assumera les dépens par elle exposés';

— rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile';

— rejeté toutes autres demandes';

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Par déclaration au greffe du 15 mai 2024, Monsieur [B] [V] et Madame [B] [N] ont interjeté appel dudit jugement, s’agissant des chefs de jugements expressément critiqués en ce que le jugement':

— Condamne solidairement Monsieur [B] [V] et Madame [B] [N] à payer à Monsieur [D] la somme de 4303,75 euros au titre des réparations locatives de laquelle doit être déduite le dépôt de garantie de 520 euros soit à lui payer la somme de 3783,75 euros,

— Condamne Monsieur [D] à payer aux époux [B] la somme de 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du CPC

— Rejette toutes autres demandes.

Par dernières conclusions reçues au greffe le 31 mars 2025, Monsieur [B] [V] et Madame [B] [N] sollicitent':

Recevoir les époux [B] en leur appel';

Infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau':

Sur la restitution du dépôt de garantie':

Condamner Monsieur [J] [D] à payer aux époux [B] la somme de 520 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Condamner Monsieur [J] [D] à payer aux époux [B] la somme de 5252 euros au titre de la majoration de retard prévue par les articles 22 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’état du logement':

Juger que le logement sis [Adresse 6]) donné à bail aux époux [B] ne peut être considéré comme répondant aux obligations de décence exigées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et par le décret du 30 janvier 2002.

Fixer le préjudice de jouissance subi par les époux [B] à la somme de 5000 euros.

Condamner Monsieur [J] [D] à payer aux époux [B] la somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Condamner Monsieur [J] [D] à payer aux époux [B] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions d’intimé contenant appel incident reçues au greffe le 3 septembre 2024, Monsieur [J] [D] sollicite':

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a':

— Déclaré recevables les demandes formées par Monsieur [V] [B] et Madame [N] [B], et les demandes reconventionnelles formées par Monsieur [J] [D].

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a':

— Condamné solidairement Monsieur [V] [B] et Madame [N] [B] à payer à Monsieur [J] [D] la somme de 4303,75 euros (3169,75 euros + 1134 euros) au titre des réparations locatives, de laquelle doit être déduite le dépôt de garantie de 520 euros, soit à lui payer la somme de 3783,75 euros,

— Condamné Monsieur [J] [D] à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [N] [B] la somme de 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— Ordonné la compensation entre les sommes dues par chaque partie à l’autre partie,

— Dit que chacune des parties assumera les dépens par elle exposés,

— Rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile,

— Rejeté toutes autres demandes.

Réformer en conséquence le jugement entrepris et statuant à nouveau':

— Condamner solidairement Monsieur [V] [B] et Madame [N] [B] à payer à Monsieur [J] [D] la somme de 5245,23 euros (4111,23 euros + 1134 euros) au titre des réparations locatives, de laquelle doit être déduit le dépôt de garantie de 520 euros, soit à lui payer la somme de 3783,75 euros,

— Débouter Monsieur [V] [B] et Madame [N] [B] de leurs demandes plus amples et contraires';

— Condamner solidairement Monsieur [V] [B] et Madame [N] [B] à payer à Monsieur [J] [D] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétible engagés dans le cadre de la première instance et de la procédure d’appel';

— Condamner solidairement Monsieur [V] [B] et Madame [N] [B] aux entiers dépens de la présente instance et de la procédure d’appel.

Pour l’exposé des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions citées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience rapporteur de la chambre des urgences du 21 mai 2025.

* * * * * * *

MOTIFS

Sur la condamnation au titre des réparations locatives et la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose': «'Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation'».

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «'Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées'».

Sur les désordres liés à la cheminée

Monsieur [V] [B] et Madame [N] [B] rappellent que dès l’entrée dans les lieux, il avait été précisé en commentaires la présence de fumée noire sur les murs. Les époux [B] soutiennent que le fait d’avoir utilisé le même document pour établir l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, ne permet pas de déterminer avec certitude ce qui a été ajouté lors de l’état des lieux de sortie, en précisant que les commentaires ne sont ni datés ni paraphés. Les appelants font valoir que l’absence de DPE n’a pas permis de tester le fonctionnement de la cheminée en conditions réelles et qu’il a été relevé lors de l’expertise contradictoire du 10 décembre 2021, un défaut de ventilation de la maison en raison de l’absence d’entrée d’air au niveau des fenêtres et que la cause des désordres n’est pas due à une mauvaise installation de l’insert mais à un défaut de la chose louée, caractérisé par un défaut de ventilation. Les époux [B] en concluent qu’ils ne sont pas responsables de ces défauts et contestent être à l’origine de la pose d’une plaque de bois sur l’unique entrée d’air de la cheminée. Ils ajoutent que le propriétaire ne leur a pas remis le manuel d’utilisation de l’insert et que s’ils ont effectué le ramonage de ladite cheminée chaque année entre 2019 et 2021, l’entretien du pare-pluie ne relève pas du travail du ramoneur, s’agissant d’une réparation à la charge du bailleur.

Pour sa part, Monsieur [J] [D] affirme qu’un important dépôt de suie sur les murs et plafonds du séjour ainsi qu’à l’intérieur de la hotte de la cheminée, outre l’obturation de la grille d’amenée d’air frais sous la cheminée, ont été constatés lors de la restitution du bien loué, le 9 octobre 2021. Monsieur [J] [D] rappelle que ces constatations ont été mentionnées sur l’état des lieux de sortie, et qu’il a déclaré le sinistre à son assurance qui a diligenté une expertise. L’intimé soutient que tant l’expert que le gérant de la société lui ayant vendu la cheminée, concluent que les désordres constatés sont dus à une mauvaise utilisation de la cheminée à insert par les locataires, en précisant que son assureur a refusé de garantir les travaux de réfection. A cet égard, Monsieur [J] [D] fait valoir que l’état des lieux d’entrée n’indique pas de traces de fumée noire sur les murs et mentionne seulement la nécessité de procéder à un ramonage de la cheminée. Le bailleur ajoute que le professionnel ayant effectué les ramonages en 2018, 2019 et 2020, n’a fait état d’aucune difficulté de fonctionnement, tout comme le professionnel ayant procédé au remplacement de la vitre de l’insert, à la demande des locataires. Monsieur [J] [D] ajoute que la plaque obstruant l’arrivée d’air de la cheminée n’apparaissait pas sur l’état des lieux d’entrée et que peu importe que ladite obstruction ait été causée par l’intervention d’un tiers, soit une entreprise ou par les locataires eux-mêmes, ces derniers étant seuls tenus des dégradations locatives à l’égard du bailleur.

En outre, le bailleur fait valoir que l’entretien du pare pluie de cheminée doit être réalisé par le ramoneur et qu’à ce titre, les époux [B] ne justifient ni de la qualification du professionnel par l’organisme professionnel de qualification et de classification du bâtiment, ni de la remise d’une attestation de la vacuité du conduit sur toute sa longueur.

Enfin, Monsieur [J] [D] affirme qu’il appartenait aux locataires d’informer le bailleur de l’existence d’un sinistre dès son apparition et de prendre les mesures d’y remédier.

Il résulte des pièces versées aux débats par les parties que des états des lieux d’entrée et de sortie ont été réalisés par le propriétaire des lieux loués, sur le même document. Si la dernière page dudit document comporte deux dates distinctes de signature pour l’état des lieux d’entrée (26/05/2018) et l’état des lieux de sortie (09/10/2021), le document tel qu’il a été rédigé, ne permet pas de distinguer les éléments relevés lors de l’état des lieux d’entrée et ceux relevés lors de l’état des lieux de sortie. En effet, chacun des éléments ayant fait l’objet de constatations, n’est rattaché à aucune date et encore moins à une mention «'état d’entrée'» ou «'état de sortie'», comme cela est rédigé de manière habituelle. De façon générale, la cour relève que le document d’état des lieux est imprécis et peu lisible et s’agissant du seul équipement de chauffage, la cheminée avec insert ne fait l’objet d’aucune autre mention que celle du «'ramonage à faire'»'; en tout état de cause, l’état des lieux ne comporte pas de descriptif de la cheminée et l’état de cet équipement de chauffage est indiqué à la fois «'très bon'» et «'moyen'».

A cet égard, si Monsieur [J] [D] reproche aux époux [B] d’avoir posé une plaque de bois sur l’entrée d’air de la cheminée, ce qui est fermement contesté par ces derniers, l’absence de descriptif de la cheminée et de l’insert, fait nécessairement échec à l’engagement de la responsabilité des locataires sur ce point.

De surcroît, la cour constate qu’aucune photographie de la cheminée n’est produite par les parties.

En outre, si le propriétaire des lieux reproche à ses locataires de ne pas avoir déclaré le sinistre afférent à la cheminée et de ne pas l’avoir informé des dysfonctionnements de l’installation, il est nécessaire de rappeler d’une part, que le professionnel ayant effectué le ramonage de ladite cheminée n’a manifestement jamais alerté les époux [B] d’un quelconque dysfonctionnement et d’autre part, le courrier adressé par les époux [B] à Monsieur [D] le 27 avril 2021 pour l’alerter de l’existence de différentes dégradations nécessitant des réparations, outre les problèmes d’humidité dans la maison, avec la transmission de photographies à l’attention de l’assureur du propriétaire, démontre au contraire que les locataires ont bien informé celui-ci des dysfonctionnements de la maison et de l’effectivité d’une déclaration de sinistre afférente, écartant ainsi toute mauvaise foi de leur part. Sur ce point, il ne peut être exclu que les traces noires litigieuses aient un lien avec les problèmes d’humidité constatés par les époux [B].

Par ailleurs, si Monsieur [D] invoque les conclusions de l’expert diligenté par son assureur pour considérer que les réparations de la cheminée et de son insert doivent être mises à la charge de ses locataires en raison d’une mauvaise utilisation par ces derniers, la cour constate néanmoins que les conclusions de ladite expertise sont tout à fait contraires aux conclusions de l’expert de l’assurance des époux [B], qui a relevé un défaut de ventilation généralisé de la maison, engendrant une insuffisance de tirage du conduit des fumées de la cheminée et provoquant un enfumage de l’habitation, excluant l’engagement de la responsabilité des locataires. En présence de deux expertises contradictoires, il est impossible de déterminer les causes objectives des dysfonctionnements de la cheminée et d’en imputer la responsabilité aux locataires, d’autant plus en l’absence d’informations quant à l’état de cette dernière à leur entrée dans les lieux.

Au surplus, Monsieur [D] ne peut reprocher une mauvaise utilisation de la cheminée et de l’insert à ses locataires, alors même qu’il a omis de remettre à ces derniers la notice d’utilisation de l’installation, ce qui n’est pas contesté et qui a d’ailleurs été indiqué par l’expert de son assureur.

S’agissant du courrier rédigé par l’entreprise «'Cheminées Confort'», ayant installé l’insert sur la cheminée du bien loué, si celui-ci fait suite à une visite technique, il n’a néanmoins que très peu de force probante dans la mesure où cette entreprise ne dispose d’aucune information quant à l’utilisation de la cheminée et de son entretien entre 2007 et 2021 et qu’elle affirme que les locataires ont procédé à des modifications de l’installation sur la base des seules déclarations de Monsieur [D].

Enfin, il est nécessaire de rappeler que le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour louer un bien immobilier et doit être annexé au bail. Il a pour but de sensibiliser les propriétaires et locataires quant à’la consommation d’énergie et aux émissions de gaz à effet de serre’occasionnées par le logement. Le DPE décrit les caractéristiques techniques des équipements et à cette occasion, des désordres peuvent être constatés, tels que des équipements hors d’état de marche, des dégradations’ Ainsi, des recommandations de gestion et d’entretien peuvent être faites, voire des recommandations de travaux d’amélioration de la performance énergétique, lesquels travaux deviennent progressivement obligatoires.

Or, si Monsieur [D] avait procédé à ce diagnostic, tant les locataires que lui-même auraient été dûment informés de l’état de l’installation, d’un descriptif de celle-ci, de la performance afférente et des dysfonctionnements éventuels, avant l’entrée dans les lieux des époux [B]. Force est de constater que l’intimé n’a pas respecté cette obligation légale en sa qualité de propriétaire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, qu’en l’absence d’éléments probants et objectifs quant aux causes des désordres liés à la cheminée, et surtout en l’absence d’un état des lieux permettant de distinguer l’état de celle-ci à l’entrée des locataires dans la maison louée et la sortie de ces derniers, les réparations afférentes ne peuvent être mises à la charge des époux [B].

Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point.

Sur les espaces extérieurs

Monsieur [V] [B] et Madame [N] [B] soutiennent qu’aucune réparation locative ne peut leur être imputée concernant le jardin et la cour, qui n’apparaissent pas dans le bail, considérant que ces extérieurs ne font pas partie du bien loué. Ils rappellent en outre que si l’état des lieux mentionne la présence d’herbe dans la cour et une haie non taillée, ces constatations ne sont pas datées, ne permettant pas de déterminer l’état de ladite cour à l’entrée et à la sortie des lieux, en ajoutant que l’état des lieux n’apporte aucune indication sur la superficie de la cour et l’endroit où se trouverait ladite haie.

Monsieur [J] [D] soutient pour sa part que les époux [B] ne contestent pas avoir joui de la cour et du jardin, en rappelant que des affaires personnelles leur appartenant ont été retrouvées dans le jardin en juillet 2022, et que l’état des lieux d’entrée mentionne bien l’existence d’un jardin.

Il résulte des éléments versés aux débats que si l’état des lieux indique effectivement l’existence d’un jardin sans plus de précisions et qu’il mentionne la présence d’herbe dans la cour, ainsi qu’une haie non taillée, celui-ci étant dépourvu de date quant au descriptif du jardin et de la cour, à l’entrée et à la sortie des lieux loués, il ne permet pas d’établir le défaut d’entretien des espaces extérieurs par les locataires, d’autant plus en l’absence de descriptif afférent.

Par conséquent, les frais de remise en état des espaces extérieurs ne peuvent être mis à la charge des locataires. Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point.

Sur le retard dans la restitution du dépôt de garantie

En l’absence de réparations locatives imputables à Monsieur [V] [B] et Madame [N] [B], Monsieur [J] [D] avait l’obligation de restituer le dépôt de garantie dans le délai d’un mois prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Force est de constater que le dépôt de garantie n’a pas été restitué, celui-ci ayant été déduit des sommes dues par les époux [B], par le jugement déféré.

Il convient donc de condamner Monsieur [D] à la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 520 euros aux époux [B], outre la majoration de retard afférente. Sur ce point, il sera tenu compte de la présente procédure et du jugement intervenu en première instance et de retenir par conséquent la période allant du 9 novembre 2021 au 18 août 2023, soit 19 mois de retard.

Monsieur [J] [D] sera donc condamné à payer la somme de 988 euros de majorations de retard au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1179 du code civil, «'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations'».

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que':

«'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation':

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 8] et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de’l'article 1721'du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée'».

Le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes':

«'Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 8] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 8] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre'».

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats qu’il existait une problématique d’humidité au sein du logement loué, constaté par les locataires qui ont alerté Monsieur [J] [D] sur ces désordres, et relevé par les experts diligentés par les assureurs respectifs des parties, soit l’absence de ventilation généralisée avec une absence d’entrée d’air au niveau des pièces du rez-de-chaussée, ayant manifestement eu des répercussions sur l’état de santé de Madame [N] [B], dont le médecin a attesté la nécessité pour elle de quitter le logement loué. Il y a lieu de considérer, sur le défaut de ventilation, que le logement loué ne correspond pas aux critères de décence fixés par les textes susvisés, d’autant plus que la réalisation d’un DPE aurait pu permettre de mettre en évidence cette difficulté.

Il est ainsi caractérisé un préjudice de jouissance pouvant être indemnisé à hauteur de 500 euros. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [D] sera condamné aux dépens d’appel, outre une indemnité de

3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le'21 mars 2024 en ce qu’il a condamné Monsieur [J] [D] à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [N] [B] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de leur préjudice de jouissance';

INFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le'21 mars 2024 en ce qu’il a’condamné solidairement Monsieur [B] [V] et Madame [B] [N] à payer à Monsieur [D] la somme de 4303,75 euros au titre des réparations locatives de laquelle doit être déduite le dépôt de garantie de 520 euros soit à lui payer la somme de 3783,75 euros';

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés':

CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [N] [B] la somme de 520 euros au titre du dépôt de garantie';

CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [N] [B] la somme de 988 euros au titre des majorations de retard dans la restitution du dépôt de garantie';

DÉBOUTE Monsieur [J] [D] de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [V] [B] et Madame [N] [B]';

CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [N] [B] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [N] [B] aux dépens d’appel.

Arrêt signé par Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,