COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 12/05/2026

M^e Nicolas FORTAT

M^e Jérôme BOURQUENCIER

ARRÊT du : 12 MAI 2026

N° : – 26

N° RG 24/03382 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HDWC

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du tribunal judiciaire de TOURS en date du 17 Octobre 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265308888849993

S.A.S. ROMA, immatriculée au RCS de TOURS sous le n°527 794 028, dont le siège est sis

[Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas FORTAT, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉ : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265313358559941

Monsieur [R] [D]

[Adresse 2]

[Localité 1]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme BOURQUENCIER, avocat au barreau de TOURS

ayant pour avocat plaidant M^e Sophie BARCELLA de la SELEURL 3ème Acte

Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS,

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. [N] FLOREK, SELARL immatriculée au RCS de TOURS sous le numéro 501 383 608, dont le siège est [Adresse 3], représentée par Maître [P] [N], ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société ROMA, Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de TOURS sous le n°527 794 028, dont le siège est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas FORTAT, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 05 Novembre 2024.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 09 février 2026

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 03 Mars 2026 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en charge du rapport, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 12 MAI 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 3 février 2023, Mme [M] [D], M. [I] [D], Mme [D], M. [R] [D], Mme [Q] [D], M. [W] [D], propriétaires indivis d’un immeuble situé au [Adresse 4], à [Localité 1], cadastré BP [Cadastre 1], lieudit [Adresse 5], ont consenti à la société Roma, une promesse unilatérale de vente sur ce bien, sous conditions suspensives. Une indemnité d’immobilisation à hauteur de 90 000 euros a été convenue, dont la somme de 20 000 euros séquestrée entre les mains du notaire.

La vente n’ayant pas été conclue, la société Roma a fait assigner M. [R] [D], le 25 octobre 2023, devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement du 17 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Tours a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [R] [D] ;

— condamné la SAS Roma à payer la somme de 90 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 3 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— dit que la somme de 20 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [C] [H], notaire, sera versée par ce dernier à Mme [M] [D], M. [I] [D], Mme [T] [D], M. [R] [D], Mme [Q] [D], M. [W] [D] à proportion de leurs droits indivis dans le bien immobilier et s’imputera sur le montant de la condamnation au paiement de la somme de 90 000 euros prononcée à l’encontre de la SAS Roma ;

— dit que le surplus de la condamnation prononcée soit la somme de 70 000 euros sera séquestrée par la SAS Roma entre les mains de Maître [C] [H], à charge pour ce dernier de répartir cette somme entre Mme [M] [D], M. [I] [D], Mme [T] [D], M. [R] [D], Mme [Y] [D], M. [W] [D] à proportion de leurs droits indivis dans le bien immobilier ;

— débouté M. [R] [D] de ses autres demandes indemnitaires ;

— condamné la SAS Roma à payer à M. [R] [D] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SAS Roma aux dépens.

Par déclaration du 5 novembre 2024, la société Roma a interjeté appel de tous les chefs du jugement sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [R] [D] et débouté M. [R] [D] de ses autres demandes indemnitaires.

Par jugement du 7 janvier 2025, le tribunal de commerce de Tours a ouvert une procédure de liquidation judiciaire de la société Roma et désigné la société [N]-Florek ès qualités de liquidateur.

Le 27 janvier 2025, M. [R] [D] a déclaré une créance de 56 518,04 euros auprès du liquidateur judiciaire.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2026, la société Roma et la société [N]-Florek ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Roma demandent à la cour de :

— ordonner la reprise d’instance ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a : condamné la société Roma à payer 90 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal ; dit que la somme de 20 000 euros séquestrée sera versée à proportion des droits indivis et s’imputera sur le montant de la condamnation principale ; dit que le surplus de la condamnation de 70 000 euros sera séquestrée par la société Roma, à charge pour Maître [H] de le répartir à proportion des droits indivis ; condamné la société Roma aux dépens et à régler la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; déboute la société Roma de ses demandes ;

— confirmer le jugement pour le surplus et débouter par voie de conséquence M. [R] [D] de son appel incident ;

Statuant par l’effet dévolutif de l’appel sur les chefs de jugements infirmés :

I) Sur le chef de jugement condamnant la société Roma à régler la somme de 90 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal et les conséquences de cette condamnation :

— juger que les conditions suspensives de prêt et d’obtention de déclaration préalable sont défaillies ;

— juger que la promesse de vente signée le 3 février 2023 par les co-indivisaires [D] au profit de la société Roma est caduque ;

— juger que l’indemnité d’immobilisation de 90 000 euros n’est pas acquise par les consorts [D] ;

— condamner M. [R] [D] à restituer en deniers ou quittance l’indemnité d’immobilisation de 90 000 euros ;

En conséquence,

— ordonner à M. [R] [D] d’avoir à restituer à la société Roma la somme de 20 000 euros séquestrée à l’étude notariale de Maître [H] ;

— autoriser la restitution de la somme de 20 000 euros séquestrée en la comptabilité de l’étude notariale de Maître [H], sis [Adresse 6], au profit de la société Roma, sur présentation du jugement à intervenir ;

— condamner M. [R] [D] au paiement des intérêts de cette somme à compter de la signification de la mise en demeure et de la sommation interpellative du 16 août 2023 ;

— condamner M. [R] [D] à restituer à la société Roma la somme de 17 710,57 euros au titre des saisies attributions pratiquées sur ses comptes bancaires ;

— condamner M. [D] à rembourser à la société Roma la somme de 74,62 euros au titre des frais de saisie attribution ;

II) Sur le chef de jugement déboutant la société Roma de sa demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive de M. [R] [D]

— condamner M. [R] [D] à verser à la société Roma la somme de 10 000 euros au titre de sa résistance abusive ;

III) Sur la confirmation du chef de jugement rejetant les demandes indemnitaires de M. [R] [D] [R] [D]

— rejeter les demandes plus amples ou contraires ;

IV) Sur l’irrecevabilité des nouvelles demandes de M. [D]

— accueillir la fin de non-recevoir au titre de la demande nouvelle de M. [R] [D] au titre des frais d’entretien et de conservation et, en conséquence juger irrecevable cette demande ;

— à défaut, rejeter la demande de M. [R] [D] au titre des frais d’entretien et de conservation

V) À titre subsidiaire, les demandes de M. [D] seront cantonnées à sa déclaration de créance ;

— limiter les sommes qui seront fixées au passif de la société Roma à la somme totale de 56 518,04 euros correspondant au montant déclaré par M. [R] [D]

VI) Sur le chef de jugement condamnant la société Roma aux dépens et à un article 700 du code de procédure civile

— rejeter les demandes de M. [R] [D] tendant à la condamnation de la société Roma aux dépens et aux frais irrépétibles, aussi bien de première instance qu’en cause d’appel ;

— condamner M. [R] [D] aux entiers dépens de première instance et ceux exposés en appel ;

— condamner M. [R] [D] à payer à la société Roma la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et 15 000 euros au titre des frais d’appel.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 26, M. [R] [D] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en date du 17 octobre 2024 en ce qu’il a : condamné le SAS Roma a’ payer la somme de 90 000 euros au titre de l’indemnite’ d’immobilisation pre’ vue dans la promesse unilate’rale de vente du 3 fe’vrier 2023, avec inte’rêts au taux légal à compter de la présente décision ; dit que la somme de 20 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [C] [H], notaire, sera versée par ce dernier à Mme [M] [D], M. [I] [D], Mme [T] [D], M. [R] [D], Mme [Q] [D], M. [W] [D] à proportion de leurs droits indivis dans le bien immobilier et s’imputera sur le montent de la condamnation au paiement de la somme de 90 000 euros prononce’e a’ l’encontre de la SAS Roma ; dit que le surplus de la condamnation prononcée soit la somme de 70 000 euros sera séquestrée par la SAS Roma entre les mains de Maître [C] [H], à charge pour ce dernier de répartir cette somme entre Mme [M] [D], M. [I] [D], Mme [T] [D], M. [R] [D], Mme [Q] [D], M. [W] [D] à proportion de leurs droits indivis dans le bien immobilier ; condamné la SAS Roma aux dépens ;

Et ce faisant,

— fixer au passif de la SAS Roma la somme de 90 000 euros ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a accordé une somme insuffisante au titre de l’article 700 du code de procédure civile et n’a pas accorde’ la somme de 5 000 euros au titre des frais irre’pe’tibles par l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et en ce qu’il l’a de’boute’ de sa demande indemnitaire ;

En toute hypothèse et statuant à nouveau :

— rejeter toutes les demandes formulées par la SELARL [N] Florek, représentée par Maître [P] [N], ès qualite’s de liquidateur judiciaire de la société Roma a’ l’encontre de M. [R] [D] ;

— constater les fautes commises par la société Roma, lesquelles ont nécessairement dévalorisé et nui à la commercialisation des biens ;

— fixer au passif de la SAS Roma la somme de 75 000 euros a’ titre d’indemnisation du pre’judice subi à ce seul égard ;

— fixer au passif de la SAS Roma la somme de 17 652,21 euros au titre des frais d’entretien et conservation ;

— fixer au passif de la SAS Roma les sommes respectives de 10 000 euros l’application des dispositions de l’article 700 du code de proce’dure civile tant pour la première instance qu’en cause d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur l’indemnité d’immobilisation

Moyens des parties

La société Roma, représentée par son liquidateur judiciaire, soutient que la promesse de vente prévoyait une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt de 900 000 euros, avec une durée maximale de remboursement de 24 mois et suivant un taux de 3,50 % + EURIBOR l’an ; qu’elle s’est vue notifier un refus de financement de la part de la Banque Populaire le 17 juillet 2023 qui a été notifié aux vendeurs ; qu’en conséquence, la promesse est devenue caduque, ce qui entraîne la restitution de l’indemnité d’immobilisation ; qu’elle a présenté une demande de prêt conforme aux conditions de la promesse ; que le tribunal a retenu que le mail transmettant la promesse de vente était laconique, de sorte qu’il ne suffisait pas à rapporter la preuve d’une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, alors qu’il n’existe aucun formalisme de demande de financement dans le secteur des professionnels de l’immobilier ; que M. [R] [D] expose qu’elle aurait manqué de diligence en ce qu’elle n’aurait pas sollicité d’autres organismes bancaires, mais aucune clause de la promesse ne lui imposait de solliciter plusieurs organismes ; que la banque n’a formulé aucune offre de prêt, ni conforme, ni ferme et sans réserve conformément aux termes de la promesse et de la demande ; que la Banque Populaire lui a imposé la réservation de deux lots sur trois à la réalisation du financement, outre un prêt d’un montant inférieur à celui mentionné dans la promesse ainsi qu’un apport personnel à hauteur de 150 000 euros ; que ce financement ne correspond pas à la condition suspensive, la banque n’acceptant péniblement de financer que 800 000 euros au lieu des 900 000 euros et à la condition, en outre, d’apporter 150 000 euros et de commercialiser à certaines conditions qu’elle fixe unilatéralement en marge des termes de la condition suspensive ; que les prix proposés par elle ne peuvent être qualifiés de déconnectés du marché ; qu’il ne peut donc lui être reproché la non-réalisation des conditions de financement de réservation de deux lots sur trois ; qu’elle a tout mis en oeuvre pour que la condition suspensive se réalise ; que ce débat reste totalement inopérant dès lors que la condition était déjà défaillie ; que dans ces circonstances, il ne peut, en aucun cas, être retenu que la condition suspensive de financement serait réputée réalisée ; que si le tribunal a jugé que n’aurait pas été rapportée la preuve de la défaillance de la condition de financement, il n’en demeure pas moins qu’il ne pouvait pas ignorer la condition d’urbanisme ; qu’il est établi que l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable n’était pas obtenu dans le délai fixé par la promesse ; qu’en tout état de cause, c’est à mauvais droit que le tribunal l’a condamnée à payer l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation ; que le jugement sera donc infirmé.

L’intimé réplique que la be’ne’ficiaire n’établit pas avoir communique’ un refus de prêt dans les de’lais de la promesse ; que seul un refus de report de la validité du financement de la banque a été communiqué au notaire de l’indivision ; qu’un courrier finalement intitulé « refus de prêt » a été communiqué, mais la substitution de ce courrier au premier courrier de « refus de report » ne saurait entraîner les conse’quences exone’ratoires recherche’es par l’appelante ; que la condition doit être conside’re’e comme leve’e et l’indemnite’ d’immobilisation acquise ; que l’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque celui qui y avait intérêt a empêché son accomplissement ; que les premiers juges ont justement releve’ que la société Roma n’e'tablit pas avoir pre’sente’ une demande de pre’t conforme aux prescriptions contractuelles et la cour confirmera le jugement sur ce point ; qu’en effet, le seul fait de joindre une copie de la promesse de vente a’ son courriel laconique du 7 mars 2023 ne peut suffire a’ rapporter la preuve d’une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles ; que le refus de la banque n’est pas conforme aux conditions prévues dans la promesse de vente, car elle fait e’tat d’une condition supple’mentaire de la vente de 2 lots sur 3, ce qui n’a pourtant jamais e’te’ accepte’ ou envisage’ par les promettants ; que le bénéficiaire prétend, sans en apporter la preuve, que cette exigence fut a’ l’initiative de la banque ; que malgre’ les pièces produites, rien n’e'tablit que la banque fut a’ l’unique origine de ces conditions supple’mentaires et qu’elle aurait refuse’ le financement a’ de’faut ; que les formes d’une attestation sur l’honneur ne sont pas davantage respecte’es, de sorte que la cour ne saurait prodiguer quelque effet a’ une lettre tardive et impre’cise ; que la société Roma n’a pas jugé bon ou pertinent d’informer les promettants des prétendues nouvelles exigences de la banque, et encore moins de recueillir leur consentement dans la mesure où cette offre et ses conditions supplémentaires étaient non-contractuelles ; que cette omission est d’autant plus fautive que la be’ne’ficiaire semblait savoir, dès le 24 avril 2023, que l’offre de prêt de la banque ne serait pas conforme aux stipulations de la promesse ; que surtout, avoir connaissance de cette information ne permettait aucune action de la part de l’indivision, dès lors que la signature de la promesse de vente valait engagement ; qu’au surplus, il n’est pas e’tabli que les promettants auraient consenti a’ immobiliser leur bien s’ils avaient imaginé que le financement était si complexe que l’emprunteur avait choisi de n’assumer aucun risque ni aléa ; qu’il semble que la société Roma a elle-même souhaité conditionner la réalisation de l’ope’ration a’ des conditions nouvelles de re’servations pour s’assurer de ne rien risquer ; qu’en qualité de simple particulier indivisaire, il n’a jamais consenti une promesse à condition qu’elle soit profitable et entraîne une plus-value de 370 000 euros pour la société Roma ; que le défaut de vente de 2 lots sur 3, au-dela’ d’être une condition non consentie, ne de’pendait que de sa commercialisation par la société Roma elle-même, laquelle pouvait trouver inte’rêt a’ s’en pre’valoir, notamment pour sortir de la promesse ; que les actions et omissions de la be’ne’ficiaire ont fait obstacle a’ l’obtention du prêt ; que le bien litigieux avait été proposé à la vente auprès de différentes agences à des prix beaucoup trop élevés pour emporter des ventes dans un délai si bref ; que la be’ne’ficiaire n’a pas juge’ bon ou pertinent de se tourner vers un autre e’tablissement bancaire comme l’y invitait pourtant la promesse, qui, en des termes clairs indique que la be’ne’ficiaire avait a’ recourir a’ un financement auprès de « tous organismes bancaires » ; qu’en ne sollicitant par au moins deux organismes de cre’dit, la socie’te’ Roma a de’libe’re’ment empêche’ l’accomplissement de la condition suspensive de prêt ; que les avant-contrats que la société Roma s’est crue autorise’e a’ signer empêchaient quoi qu’il en soit la réalisation des conditions complémentaires critiquées ; qu’à titre superfe’tatoire, l’appelante n’e'tablit pas non plus avoir constitue’ le dossier lui permettant d’obtenir son cre’dit auprès de l’unique banque pre’tendument sollicite’e ; qu’en cause d’appel, la be’ne’ficiaire a cru pouvoir ajouter que la condition suspensive de déclaration préalable serait défaillie, or cette demande, jamais soutenue auparavant, ne saurait être reçue ; que la condition d’urbanisme ne saurait être défaillie puisque c’est la socie’té Roma qui a été défaillante ; que l’arrête’ de non-opposition à déclaration préalable a été signé le 20 avril 2023 pour la seule raison que la de’claration n’aurait e’te’ de’pose’e que le 28 fe’vrier 2023, selon l’appelante elle-même ; que la de’claration pre’alable n’a en toute hypothèse pas e’te’ conteste’e ; que cette condition est donc réputée levée ; que l’indemnite’ d’immobilisation est acquise aux promettants.

Réponse de la cour

L’article 1304 du code civil dispose que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-3 dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il était convenu entre les parties que le bénéficiaire devait séquestrer la somme de 20 000 euros entre les mains du notaire représentant une partie de l’indemnité d’immobilisation de 90 000 euros.

La promesse de vente stipule :

« Le sort de ladite somme versée sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous tes cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives avant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

3°) Versement du surplus à l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de SOIXANTE-DIX MILLE EUROS (70 000,00 EUR) le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives avant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait ».

La promesse de vente comporte la condition suspensive d’obtention de prêt ainsi rédigée :

« Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L.313-40 du Code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes :

o Organisme prêteur : tous organismes bancaires.

o Montant maximal de la somme empruntée : NEUF CENT MILLE EUROS (900 000,00 EUR).

o Durée maximale de remboursement : 24 mois.

o Taux nominal d’intérêt maximal : 3,50 % + EURIBOR l’an (hors assurances).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 20 juillet 2023.

[…]

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire ».

La société Roma justifie avoir transmis, le 7 mars 2023, une copie de la promesse de vente à son chargé d’affaire auprès de la Banque Populaire, M. [F] [A], faisant suite à des échanges informels avec celui-ci pour solliciter une demande de financement.

S’il est exact que ce courrier électronique ne comporte pas les modalités du prêt prévues par la promesse de vente, suite au jugement déféré à la cour, il convient de relever que la promesse de vente n’imposait aucun formalisme particulier pour établir et justifier une demande de prêt conforme aux modalités de la condition suspensive.

Surtout, la société Roma justifie que la société Banque Populaire lui a adressé un courrier du 4 novembre 2024, non connu des premiers juges, rédigé en ces termes :

« Nous prenons connaissance du jugement du 17 octobre rendu par le Tribunal judiciaire de Tours sous le numéro RG 23/04877 sur lequel il est indiqué qu’aucune demande de financement n’est formulée et aucune précision ne 'gurant quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt sollicité.

Cette motivation ignore totalement ce qui s’est passé de sorte que par la présente je vous atteste ce qui suit dans des termes dépourvus de toute ambiguïté :

o Tout d’abord, nous confirmons avoir reçu, de la société Roma immatriculée au RCS de Tours sous le numéro 527 794 028, demande de financement pour l’opération projetée sur la parcelle BP n°[Cadastre 1] du cadastre de la Commune de [Localité 1], située à l’angle des [Adresse 7] (n° [Adresse 8], [Adresse 9]) et de la [Adresse 10] (n°[Adresse 11]).

o Cette demande de 'nancement a été formalisée par mail du 7 mars 2023 de Monsieur [U] [S], représentant légal de la société ROMA, dans le respect de nos relations d’affaires habituelles : cette demande était composée d’une 'che de présentation synthétique du projet pour présentation au comité de financement, d’un plan de bornage et de division et d’un extrait du cadastre pour identification matérielle de l’opération, ainsi que d’une copie de la promesse unilatérale de vente signée le 3 février 2023 entre l’indivision [D] et la societé ROMA.

o J’ai accusé réception de cette demande par courrier du 22 mars 2023 confirmant la réception de la demande de financement concernant le projet immobilier correspondant.

o Je confirme par la présente que nous avons étudié cette demande de financement conformément aux termes de la stipulation relative à la condition suspensive de financement de la promesse unilate’rale de vente signée le 3 février 2023 entre l’indivision [D] et la société ROMA.

o Le 24 avril 2023, nous adressions une offre indicative rappelant les conditions de 'nancement de l’opération conformément à ce qui était indiqué dans la promesse de vente avec, cependant, deux conditions préalables et supplémentaires qui n’étaient pas prévues à l’acte :

1. Justifier de la réservation de deux lots sur trois pour un minimum de 600 000 € sans condition suspensive d’obtention de prêt ou avec avis favorable de la banque de l’acquéreur si avec condition suspensive ;

2 Un apport en fonds propres de 150 000 euros. Ces deux conditions qui ne correspondaient pas à la promesse de vente étaient néanmoins imposées compte tenu de l’évolution du contexte économique ».

Il résulte donc de ce courrier, qui n’est pas une attestation devant se conformer aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, que la société Roma a déposé une demande de financement de la société Roma conforme aux modalités de la promesse unilatérale de vente, puisque la banque l’a examinée au regard de celles-ci. Ce courrier établit la preuve d’une demande de prêt conforme à la promesse de vente, de sorte qu’il ne saurait être exigée une demande de prêt plus formalisée.

Il résulte également du courrier de la société Banque Populaire que celle-ci a souhaité ajouté deux conditions non prévues dans la promesse de vente pour accorder un prêt, et aucun élément ne permet d’établir que ces deux conditions auraient été sollicitées par la société Roma.

Par courrier du 17 juillet 2023, communiqué au notaire, la société Banque Populaire a notifié à la société Roma un refus de financement « compte tenu du non-respect de la clause préalable relative à l’obtention de la réservation de 2 lots sur 3 (soit 1 TAB + maison ou 2 TAB) pour un minimum de 600 000 € ».

Si ce courrier mentionnait ne pas donner « une suite favorable à votre demande pour reporter la validité de notre 'nancement sollicité auprès de notre établissement », il était clairement précisé en objet du courrier « refus de financement », ne laissant ainsi aucun doute sur le fait que la société Banque Populaire n’entendait pas donner suite à la demande de financement de la société Roma.

Aux termes de la condition suspensive d’obtention de prêt, la société Roma n’était tenue que de déposer une demande de financement conforme aux stipulations contractuelles, de sorte qu’aucun manquement du bénéficiaire ne saurait être caractérisé.

Il ne peut donc être considéré que la société Roma a empêché l’accomplissement de la condition suspensive, au regard des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, en n’obtenant pas la réservation de 2 lots sur 3 pour un minimum de 600 000 euros, condition fixée par la banque pour l’octroi d’un prêt, non prévue par la promesse de vente au titre des modalités de financement.

En outre, la promesse de vente ne comportait aucune obligation pour la société Roma de déposer plusieurs offres de prêt auprès de prêteurs différents. En effet, la référence dans la condition suspensive à « tous organismes bancaires » n’imposait pas de déposer une demande de prêt à plusieurs établissements bancaires, cette clause conférant seulement la liberté au bénéficiaire de choisir le ou les établissement(s) à qui adresser sa demande de prêt.

Il résulte de ces éléments que la condition suspensive d’obtention de prêt n’a pas été réalisée et n’est pas réputée acquise en application de l’article 1304-3 du code civil.

En application de la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation doit donc être restituée au bénéficiaire, la société Roma.

Il convient donc d’ordonner la restitution à la société Roma de la somme de 20 000 euros séquestrée à l’étude notariale de Maître [H], située [Adresse 6], au profit de la société Roma, sur présentation du présent arrêt et de condamner M. [R] [D] au paiement des intérêts de cette somme au taux légal à compter de la sommation interpellative du 16 août 2023.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a :

— condamné la SAS Roma à payer la somme de 90 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 3 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— dit que la somme de 20 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [C] [H], notaire, sera versée par ce dernier à Mme [M] [D], M. [I] [D], Mme [T] [D], M. [R] [D], Mme [Q] [D], M. [W] [D] à proportion de leurs droits indivis dans le bien immobilier et s’imputera sur le montant de la condamnation au paiement de la somme de 90 000 euros prononcée à l’encontre de la SAS Roma ;

— dit que le surplus de la condamnation prononcée soit la somme de 70 000 euros sera séquestrée par la SAS Roma entre les mains de Maître [C] [H], à charge pour ce dernier de répartir cette somme entre Mme [M] [D], M. [I] [D], Mme [T] [D], M. [R] [D], Mme [Y] [D], M. [W] [D] à proportion de leurs droits indivis dans le bien immobilier.

II- Sur les demandes indemnitaires de M. [D]

Moyens des parties

M. [R] [D] soutient que la dévalorisation du bien ou les frais de conservation du bien correspondent, eux, a’ des charges supportées par le propriétaire pendant la pe’riode d’immobilisation ; qu’il s’agit de faire supporter a’ la partie de’faillante le coût de charges qu’il n’y aurait pas eu, ou qui n’auraient pas dû rester a’ la charge du promettant, si la vente s’e'tait re’alise’e dans les de’lais pre’vus ; qu’il a souffert d’une grande difficulte’ a’ poursuivre la commercialisation suite a’ la promesse litigieuse, compte tenu de la commercialisation débridée et cacophonique permise par la société Roma sans autorisation des indivisaires ; que la société Roma s’est pre’tendue proprie’taire, a signé des mandats sans accord des véritables propriétaires et a fait diffuser en agence / sur leur site internet des annonces à des prix de vente inconsidérés ; que la société Roma, hors de tout accord de commercialisation, a mis les biens en vente dans non moins de 6 enseignes diffe’rentes sans l’accord de l’indivision et a opéré de manière clandestine sans en informer les promettants ; qu’il avait parfaitement connaissance de quelques visites, mais il n’a jamais imagine’ que sa cocontractante avait inonde’ le marche’ avec des annonces avant même d’avoir re’ite’ré la vente ; que tant que la condition n’est pas re’alise’e, le be’ne’ficiaire ne dispose pas du pouvoir de disposer du bien et ne peut donc mandater un tiers pour le vendre ; que l’exe’cution du mandat de vente est strictement conditionnée à la réalisation de la condition suspensive et à la réitération de la vente ; que la société Roma a oeuvre’ sans re’fe’rer de l’ampleur de la commercialisation engage’e et a nui à la commercialisation des biens par des publications d’images des biens et de prix varie’s et sans cesse décroissants ; que cela dénote une exécution fautive et déloyale du simple avant-contrat qui lui bénéficiait, et préjudicie au vendeur qui a dû supporter la charge du bien litigieux (taxes, entretien, immobilisation et chute des prix) alors que le contexte fut désormais compliqué au regard de la hausse des taux ; qu’enfin, la socie’te’ Roma a dissimule’ à certains acheteurs e’ventuels l’impossibilite’ de mener a’ bien leur projet de construction du fait de l’impossible abattage de certains arbres prote’ge’s ; que M. [S] savait parfaitement que les projets ne’cessitant l’abattage de grands arbres n’e'taient pas viables, et a d’autant plus nui a’ l’image des biens litigieux qui ont e’te’ de’conside’re’s du fait des pratiques néfastes et malhonnêtes de la société Roma se présentant comme mandatée ou propriétaire ; que la perte de chance de vendre a’ un tiers au prix de marche’ est indemnisable si elle re’sulte d’une faute du be’ne’ficiaire distincte de la de’faillance de la condition suspensive, ce qui est tout a’ fait le cas en l’espèce puisque la faute consiste dans la commercialisation des biens non contractualisée ni autorisée ; que la maison et son terrain ont notamment fait l’objet d’une promesse de vente en date du 22 août 2025 au prix de 365 000 euros nets vendeur ; que le prix proposé par la société Roma en 2023 s’e'levait à 640 000 euros pour une estimation a’ la même e’poque comprise entre 430 000 euros a’ 450 000 euros ; que suite aux interventions cacophoniques des diffe’rentes personnes intervenues sur instruction de la société Roma, les offres d’acquisition se sont re’duites et une vente au même acque’reur a finalement dû être consentie pour un montant de 250 000 euros ; qu’il en re’sulte que les mises en vente re’pe’te’es et incohe’rentes ont très largement de’value’ le prix des biens, de sorte que le pre’judice souffert devra être indemnise’ par l’allocation de la somme minimale de 75 000 euros correspondant à la diffe’rence entre le montant des estimations et celui des ventes ; que pour l’ensemble de ces comportements de’loyaux, le liquidateur, ès qualités, sera condamné à faire inscrire au passif de la société Roma la somme de 75 000 euros à titre de dédommagement pour la dévalorisation des biens et la somme de 17 652,21 euros pour les frais d’entretien et de conservation de la chose.

La société Roma réplique que M. [R] [D] prétend avoir découvert que les biens de l’indivision étaient proposés à la vente et qu’elle n’avait pas de mandat pour cela, alors qu’il était parfaitement informé de la mise en vente desdits biens, et lui permettait sans difficulté d’organiser des visites ; qu’elle n’a donc commis aucune faute à ce titre ; qu’elle n’a jamais prétendu être propriétaire des biens, et a pris la peine de rappeler dans les mandats de vente que ceux-ci étaient conditionnés à l’acquisition desdits bien ; qu’elle n’a pas non plus considéré que la condition suspensive de financement comme étant levée, puisqu’elle n’aurait pas pris la peine de préciser que l’ensemble des mandats étaient conditionnés à sa propre acquisition des biens objets des mandats ; que M. [D] soutient sans en justifier qu’elle aurait commercialisé les biens auprès de 5 agences immobilières différentes, ce qui est faux ; que la commercialisation des biens par la société Roma, pour que se réalise la promesse, ne peut en aucun être la raison pour laquelle les consorts [D] ne trouvent pas acquéreurs ; qu’il s’agit sans doute du contexte plus général de l’immobilier ; qu’au surplus, il convient de se demander le rapport du présent litige avec l’allégation selon laquelle elle aurait dissimulé à certains acheteurs éventuels l’impossibilité de mener à bien leur projet de construction du fait de l’impossible abattage de certains arbres protégés ; qu’elle n’a jamais affirmé que les projets seraient réalisables, raison pour laquelle des demandes ont été effectuées auprès des services de l’urbanisme pour savoir si les projets étaient envisageables ; qu’en revanche, l’indivision [D] a abattu des arbres sans autorisation pour essayer de valoriser son terrain, ce qui a nécessairement impacté les projets futurs et les relations avec la mairie, ce que la société Roma a découvert en cours de commercialisation ; que la demande de 17 652,21 euros au titre des frais d’entretien et conservation est nouvelle et sera donc déclarée irrecevable par la cour ; que si la cour considérerait qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle, elle sera rejetée dès lors que rien ne justifie qu’elle règle des frais d’entretien ; qu’aucune faute de sa part n’est démontrée, aucun préjudice n’est démontré non plus dès lors que les frais d’entretien et conservation sont des frais courants pour un propriétaire, et enfin, il n’y a pas plus de lien de causalité ; que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires de M. [D].

Réponse de la cour

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du code de procédure civile dispose que ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En première instance, M. [D] avait formulé une demande en paiement de 50 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi par l’indivision du fait de la mise en vente intempestive des biens litigieux.

En appel, il réitère sa demande tendant à voir la responsabilité de la société Roma engagée et sollicite la somme de 75 000 euros au titre de la dévalorisation des biens et la somme de 17 652,21 euros au titre des frais d’entretien et de conservation de la chose. Ces deux demandes tendent à la même fin, à savoir l’indemnisation du préjudice subi par l’indivision [D] par suite de fautes commises par la société Roma, de sorte que la demande en paiement de la somme de 17 652,21 euros est recevable en application de l’article 565 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il convient de rappeler que le défaut de réalisation de la vente immobilière n’a pas été causée par une faute de la bénéficiaire de la promesse, mais par l’existence d’une condition suspensive d’obtention de prêt acceptée par le vendeur, et par le refus de financement par l’établissement bancaire choisi par la société Roma.

Il résulte des échanges entre les parties, versés aux débats, que M. [D] avait connaissance du souhait de la société Roma de commercialiser des lots du bien à acquérir, de sorte qu’il a permis aux visites d’être réalisées. Il ne peut dès lors faire grief à la société Roma d’avoir mandaté des agences immobilières à cette fin et d’avoir fixé les offres de prix comme bon lui semblait. Il n’apparaît nullement que la société Roma se soit comportée comme propriétaire, les promesses de vente consenties par la société Roma étant soumises à la condition suspensive de réalisation de la vente avec les consorts [D].

Par ailleurs, M. [D] ne rapporte pas la preuve que les modalités de commercialisation du bien par la société Roma auraient amoindri la valeur de celui-ci, le vendeur étant nécessairement soumis aux fluctuations du marché immobilier et au contexte économique lors de la vente de son bien. Aucune faute ne peut donc être imputée à la société Roma au titre de la mise en vente des lots du bien en cours d’acquisition auprès des consorts [D].

S’agissant de l’impossibilite’ d’abattre des arbres dans le cadre des projets de construction des éventuels acheteurs, elle résulte de la position de la mairie, tel que cela résulte de la direction de l’aménagement urbain de la commune de [Localité 1]. Cette situation est sans lien avec le préjudice allégué par M. [D].

Il résulte de ces éléments que M. [D] n’établit pas que la société Roma aurait commis une faute en lien avec les dommages dont il est demandé réparation. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [D] de ses demandes de dommages et intérêts.

III- Sur la demande indemnitaire de la société Roma

Moyens des parties

La société Roma soutient que la persistance de l’indivision [D] à séquestrer la somme de 20 000 euros, sans aucune justification, alors qu’elle a été diligente et de bonne foi dans l’exécution de sa promesse, et que l’indivision a manqué de diligence, justifie que M. [R] [D] soit condamné au paiement d’une indemnité au titre de sa résistance abusive ; que la cour ne manquera pas de constater que M. [D] use de tous les moyens, y compris complètement infondés, pour tenter d’obtenir le paiement de la somme de 90 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, ainsi que 50 000 euros au titre d’un préjudice dont aucune faute, lien de causalité et préjudice ne sont démontrés ; qu’il n’hésite pas à solliciter des attestations d’agences immobilières pour tenter de la décrédibiliser auprès de ses partenaires réguliers ; que le comportement de M. [D] a entraîné l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Roma ; qu’en conséquence, M. [D] sera condamné à verser la somme de 10 000 euros au titre de sa résistance abusive.

M. [D] réplique que les demandes de l’appelante sont particulièrement te’me’raires en ce qu’elle a, seule, concouru à son préjudice ; que l’appelante a refuse', jusqu’en appel, a’ produire la moindre attestation, laquelle ne re’pond pas aux exigences de l’attestation sur l’honneur et ne justifie pas de l’exone’ration alléguée par la société Roma ; que malgré cela, elle a résisté à une décision légitime et a interjeté appel ; qu’elle sera déboutée de ses demandes en conséquence.

Réponse de la cour

Il convient de relever que le tribunal a rejeté la demande de la société Roma, au motif que celle-ci n’établissait pas avoir formé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles. Ce n’est qu’en appel que la société Roma a produit un courrier de la banque établissant qu’elle avait sollicité un financement conforme à la promesse de vente, de sorte qu’il ne pouvait être considéré qu’elle aurait empêché la réalisation de la condition suspensive.

Au regard de ces éléments, il ne peut être considéré que la résistance de M. [D] à la demande de la société Roma était fautive, outre le fait qu’il n’est pas démontré le lien entre le refus de restitution d’une somme de 20 000 euros et l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire le 7 janvier 2025 fixant la date de cessation des paiements au 13 décembre 2024, soit à une date bien postérieure à l’assignation de M. [D] devant le tribunal judiciaire de Tours le 25 octobre 2023.

En conséquence, la société Roma sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

IV- Sur l’exécution forcée du jugement

Moyens des parties

La société Roma explique qu’en exécution du jugement, M. [R] [D] a fait procéder à deux saisies attributions sur ses comptes bancaires ; que la première saisie-attribution a été réalisée sur un montant de 5 565,46 euros ; que la deuxième saisie-attribution a été réalisée sur un montant de 12 145,11 euros ; qu’en outre, elle a été contrainte de régler des frais de saisie-attribution à hauteur de 74,62 euros ; qu’en conséquence, M. [R] [D] sera condamné à lui restituer la somme de 17 710,57 euros au titre des sommes saisies et à lui rembourser la somme de 74,62 euros au titre des frais de saisie.

L’intimé n’a pas formulé d’observations sur ces prétentions.

Réponse de la cour

L’obligation de rembourser les sommes versées en vertu d’une décision de première instance assortie de l’exécution provisoire résulte de plein droit de la réformation de ladite décision, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Soc., 27 février 1991, pourvoi n° 87-44.965, Bull. 1991, V, n° 104).

Le présent arrêt ayant infirmé le jugement sur la somme de 70 000 euros à laquelle la société Roma a été condamnée, constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de restitution des sommes saisies et facturées au titre des saisies-attributions réalisées sur le fondement du jugement déféré à la cour.

V- Sur les frais de procédure

Le jugement sera infirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. [D] sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel et à verser à la société Roma la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE recevable la demande en paiement de la somme de 17 652,21 euros formée par M. [R] [D] à l’encontre de la société Roma ;

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 17 octobre 2024 en ce qu’il a :

— condamné la SAS Roma à payer la somme de 90 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 3 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— dit que la somme de 20 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [C] [H], notaire, sera versée par ce dernier à Mme [M] [D], M. [I] [D], Mme [T] [D], M. [R] [D], Mme [Q] [D], M. [W] [D] à proportion de leurs droits indivis dans le bien immobilier et s’imputera sur le montant de la condamnation au paiement de la somme de 90 000 euros prononcée à l’encontre de la SAS Roma ;

— dit que le surplus de la condamnation prononcée soit la somme de 70 000 euros sera séquestrée par la SAS Roma entre les mains de Maître [C] [H], à charge pour ce dernier de répartir cette somme entre Mme [M] [D], M. [I] [D], Mme [T] [D], M. [R] [D], Mme [Y] [D], M. [W] [D] à proportion de leurs droits indivis dans le bien immobilier ;

— condamné la SAS Roma à payer à M. [R] [D] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SAS Roma aux dépens ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

ORDONNE la restitution à la société Roma de la somme de 20 000 euros séquestrée à l’étude notariale de Maître [H], située [Adresse 6] ;

CONDAMNE M. [R] [D] à payer à la société Roma les intérêts de cette somme au taux légal à compter du 16 août 2023 ;

DÉBOUTE la société Roma représentée par la SELARL [N]-Florek, ès qualités de liquidateur judiciaire, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de M. [R] [D] ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré à la cour ;

CONDAMNE M. [R] [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE M. [R] [D] à payer à la société Roma représentée par la SELARL [N]-Florek, ès qualités de liquidateur judiciaire, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT