COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 17/03/2026

M^e Jean michel LICOINE

la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN

ARRÊT du : 17 MARS 2026

N° : – 26

N° RG 24/01784 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HA25

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 17 Avril 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265298952457695

Maître [R] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Jean-Michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

S.A.R.L. [1] société titulaire d’un office notarial, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-Michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: [XXXXXXXXXX01]

S.C.I. [2] agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Antoine VOLLET de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 27 Mai 2024.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 03 novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 06 Janvier 2026 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, en charge du rapport, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 17 mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 20 octobre 2011 établi par Maître [R] [J], notaire associé de la SCP [Y] [W] [D], [R] [J] et Xavier Pellegrin, aux droits de laquelle se trouve la SELARL [1], la société [2] a donné à bail à la société [3] des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à Saint-Pryvé-Saint-Mesmin (45), aux fins d’exploitation d’une discothèque notamment.

Par avenant du 7 mars 2014, la société [2] et la société [3] ont modifié le paragraphe 'Assurances’ du bail et ont notamment convenu que le locataire agissant pour le compte du bailleur devrait également souscrire une police d’assurance garantissant les bâtiments.

Selon acte authentique reçu le 17 février 2017 par Maître [R] [J], la société [3] a cédé à la société [4] le fonds de commerce qu’elle exploitait dans les locaux appartenant à la société [2], dont le droit au bail. L’acte n’a pas repris les termes de l’avenant du 7 mars 2014.

L’immeuble loué a été détruit par un incendie dans la nuit du 10 au 11 février 2019.

Par jugement du 11 mai 2021, le tribunal de commerce d’Orléans a notamment débouté la société [2] de son action en responsabilité dirigée contre la société [4] et visant à considérer que la locataire était tenue de souscrire une assurance du bâtiment loué pour le compte du propriétaire, au motif qu’il n’était pas démontré que l’avenant du 7 mars 2014 avait été porté à la connaissance de la société [4].

Le 9 juillet 2021, la société [2] a fait délivrer à l’étude notariale une sommation interpellative aux fins d’explication des raisons pour lesquelles il n’était pas fait mention de l’avenant du 7 mars 2014 dans l’acte de cession du fonds de commerce passé entre la société [3] et la société [5].

Par lettre recommandée du 16 septembre 2021, la société [2] a invité la société [1] à effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assureur et l’a mise en demeure de payer la somme de 740 929,15 euros correspondant au préjudice subi.

Par acte d’huissier du 25 janvier 2022, la société [2] a fait assigner Maître [R] [J] et la société [1] devant le tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins notamment de condamnation à lui régler la somme de 740 929,15 euros.

Par jugement du 17 avril 2024, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— Dit que Maître [R] [J] engage sa responsabilité délictuelle ;

— Condamné solidairement Maître [R] [J] et la SELARL [1] à régler à la société [2] la somme de 299 880 euros au titre de la perte de chance ;

— Débouté la société [2] pour le surplus de sa demande ;

— Débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

— Condamné solidairement Maître [R] [J] et la SELARL [1] aux entiers dépens ;

— Condamné solidairement Maître [R] [J] et la SELARL [1] à régler à la société [2] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision sous réserve, en cas d’appel, de faire constituer par la société [2] une garantie bancaire au bénéfice de Maître [R] [J] et la SELARL [1] à hauteur de la somme de 299 880 euros, et ce jusqu’à la décision de la cour d’appel statuant sur le fond.

Maître [R] [J] et la société [1] ont interjeté appel de la décision le 27 mai 2024 des chefs à leur encontre.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025, M. [R] [J] et la société [1] demandent à la cour de':

— Les recevoir en leur appel contre le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Orléans le 17 avril 2024 et y faire droit ;

— Infirmer les dispositions du jugement qui :

— disent que Maître [R] [J] a engagé sa responsabilité délictuelle,

— condamnent solidairement Maître [R] [J] et la SELARL [1] à régler à la société [2] la somme de 299 880 euros au titre de la perte de chance,

— condamnent solidairement Maître [R] [J] et la SELARL [1] aux entiers dépens,

— condamnent solidairement Maître [R] [J] et la SELARL [1] à régler à la société [2] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

A titre principal :

— Débouter la société [2] de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de Maître [R] [J] et de la SARL [1] ;

— Condamner la société [2] à payer à Maître [J] et à la SARL [1] une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société [2] aux dépens et faire application au bénéfice de Maître Jean-Michel Licoine, avocat, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, si la cour confirme les dispositions du jugement qui ont retenu la responsabilité de Maître [J] et de la société [1] :

— Débouter la société [2] de son appel incident et de sa demande visant à voir infirmer les dispositions du jugement ayant condamné Maître [J] et la SARL [1] à lui payer la somme de 299 880 euros, et à voir condamner Maître [J] et la SARL [1] à lui payer la somme de 740 929,15 euros ;

— Infirmer les dispositions du jugement qui ont chiffré le préjudice de la société [2] à la somme de 299 880 euros et ont condamné solidairement Maître [R] [J] et la SARL [1] au paiement de cette somme ;

— Chiffrer le montant du préjudice de la société [2] en lien avec la faute reprochée à Maître [R] [J] à une somme qui ne soit pas supérieure à 149 940 euros (cent quarante neuf mille neuf cent quarante euros) ;

— Débouter la société [2] de ses autres demandes.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025, la société [2] demande à la cour de':

— Débouter Maître [R] [J] et la SARL [1] de leur appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Orléans le 19 avril 2024 ;

— Accueillir la société [2] en son appel incident et l’en déclarer bien fondée ;

En conséquence,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement Maître [R] [J] et la SARL [1] à payer à la société [2] la somme de 299 880 euros ;

Statuant à nouveau :

— Condamner solidairement Maître [R] [J] et la SARL [1] à payer à la société [2] la somme de 740 929,15 euros outre intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2021, avec capitalisation annuelle ;

— Confirmer le jugement pour le surplus ;

— Les condamner solidairement à payer à la société [2] la somme de 9 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 novembre 2025.

MOTIFS

I- Sur la condamnation du notaire au titre de sa responsabilité délictuelle :

— Sur la faute du notaire :

Moyens des parties :

Maître [R] [J] et la société [6] font valoir que la décision du premier juge est en contradiction avec la jurisprudence qui retient que le notaire ne peut voir engager sa responsabilité lorsque par volonté des parties il n’a pas été en mesure d’exercer pleinement son devoir d’information et de conseil ; que l’avenant du 7 mars 2014 a été réalisé sous la forme d’un acte sous seing privé dont la rédaction a été faite gracieusement et sans rémunération par l’étude de Maître [J] ; et que l’avenant est resté entre les mains du bailleur et du preneur, sans être publié ni enregistré pour être annexé au bail de 2011.

Ils contestent les termes de l’attestation du gérant de la société [3] selon laquelle l’avenant aurait été signé devant un clerc de l’étude et précisent qu’en tout état de cause il n’y est pas indiqué que les parties en auraient remis copie au notaire et encore moins qu’elles l’ont fait enregistrer pour être annexé au bail commercial.

Ils estiment que la preuve n’est nullement rapportée que Maître [J] aurait eu connaissance de la signature de l’avenant et qu’il ne peut lui être fait grief de ne pas l’avoir mentionné dans l’acte de cession reçu par lui près de trois ans après, ni de ne pas avoir vérifié auprès des parties si cet avenant avait été passé entre elles.

La société [2] réplique que le notaire connaissait l’existence de l’avenant du 7 mars 2014 ; qu’il était de son devoir de mentionner le bail et son avenant en 2017 et, en cas de doute sur la signature de l’avenant, de s’en enquérir auprès des parties ; et que l’avenant a été fourni par le notaire, rédigé par lui et signé en l’étude, comme l’attestation produite le démontre, si bien qu’il ne peut être soutenu que le notaire n’a pas apporté son concours à l’avenant et n’était pas informé de sa signature.

La société ajoute qu’a minima, il appartenait au notaire de conseiller à la société [2] de recourir à la forme authentique pour l’avenant plutôt que de fournir un avenant à conclure directement en la forme d’un acte sous seing privé

Réponse de la cour :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis que le notaire a l’obligation d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il a rédigés (1ère Civ., 11 octobre 1966, Bull. 1966, I, n°465).

Il lui revient de rapporter la preuve qu’il a satisfait à son devoir d’information et de conseil (1ère Civ., 16 novembre 2016, pourvoi n°15-22.340).

En l’espèce, il est constant que l’acte authentique du 20 octobre 2011 établi par Maître [R] [J], par lequel la société [2] a donné à bail à la société [3] des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] (45) aux fins d’exploitation d’une discothèque notamment, a fait l’objet le 7 mars 2014 d’un avenant dans lequel le bailleur et le preneur ont convenu que le locataire, agissant pour le compte du bailleur, devrait également souscrire une police d’assurance garantissant les bâtiments.

Il est également constant que l’acte authentique du 17 février 2017 ne reprend pas les termes de cet avenant et n’y fait pas référence si bien que, l’immeuble loué ayant été détruit par incendie en février 2019, la société [2] a été déboutée par le tribunal de commerce d’Orléans le 11 mai 2021 de son action en responsabilité dirigée contre la société [4] visant à considérer que la locataire était tenue de souscrire une assurance du bâtiment loué pour le compte du propriétaire, au motif qu’il n’était pas démontré que l’avenant du 7 mars 2014 avait été porté à la connaissance de la société [4].

La société [2] produit une sommation interpellative du 9 juillet 2021 qui permet de retenir que l’avenant de 2014 a été rédigé par le notaire, qui l’a fourni à son client. Il y est en effet répondu quant à l’avenant que 'la rédaction d’un acte sous seing privé fourni au client n’assure pas au notaire qu’il a bien été signé entre les parties sous seing privé ; et que c’est au client de fournir ledit acte au moment de la signature de l’acte authentique'.

Elle verse également aux débats une attestation de M. [B] [C], gérant de la discothèque Le Privé, par laquelle celui-ci affirme s’être rendu avec le gérant de la société [2] à l’étude [1] représentée par Maître [J] pour signer un avenant au bail qu’une clerc de notaire leur a fait signer afin de modifier le paragraphe relatif aux assurances.

Il n’est produit aucune pièce de nature à contredire les termes de cette attestation.

La société [2] établit ainsi que Maître [J] avait connaissance de l’avenant du 7 mars 2014, sa rédaction provenant de l’étude et sa signature étant effectuée au sein de celle-ci.

Le fait que l’avenant n’ait été ni annexé à l’acte authentique initial, ni enregistré, ni publié, est sans effet sur cette connaissance de l’avenant.

Dans la mesure où il avait connaissance de cet avenant, il revenait au notaire, lors de la rédaction de la cession du fonds de commerce le 17 février 2017, de se renseigner auprès des parties afin de déceler les obstacles juridiques pouvant s’opposer à l’efficacité de l’acte prévu, d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte tel que rédigé par lui afin que cet acte produise toutes les conséquences attendues.

Or, Maître [J] n’apporte pas la preuve qu’il a satisfait à son devoir d’information et de conseil en la matière.

Le manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil est donc établi.

— Sur la nature du préjudice, le lien de causalité et le partage de responsabilité :

Moyens des parties :

Maître [J] et la société [1] font valoir qu’il revenait aux gérants de la société [2] et de la société [3], présents au rendez-vous de signature de l’acte de cession du fonds en 2017, d’attirer l’attention sur l’avenant, ce qu’ils n’ont pas fait.

Ils ajoutent que le préjudice de la société [2] est dû à sa propre négligence, voire son omission fautive, pour n’avoir pas porté à la connaissance du notaire et du nouveau locataire l’existence de l’avenant et n’avoir pas vérifié chaque année auprès du preneur qu’il avait bien souscrit une assurance garantissant le risque de destruction du bâtiment, cette démarche n’ayant été faite qu’en juin 2018 ; qu’une vérification plus tôt lui aurait permis de constater que le preneur s’était affranchi des obligations que lui imposait le bail quant à la souscription d’une assurance sur le bâtiment ; et que la société [2] a été déboutée par le juge des référés de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance, le commandement signifié dans cette procédure ne visant que le défaut de paiement des loyers.

Ils estiment que la société [2] doit donc assumer la totalité du préjudice et qu’il ne saurait être procédé à un partage de responsabilité.

Ils indiquent en tout état de cause que le préjudice en lien avec la faute reprochée au notaire correspond à la perte d’une chance pour le bailleur d’être garanti par une assurance garantissant le risque de destruction de l’immeuble si le locataire en avait souscrit une conformément à l’avenant ; et que le partage de responsabilité retenu par le premier juge tient compte de manière insuffisante des omissions fautives de la société [2] et devrait être d’un tiers pour le notaire et non des deux tiers.

En réponse, la société [2] souligne n’avoir nullement été défaillante, puisqu’elle a fait délivrer une sommation le 4 juin 2018 à la société [4] de justifier d’une assurance conforme aux stipulations contractuelles et qu’elle a engagé une procédure tendant à voir constater la résiliation du bail, sans toutefois être en mesure de s’apercevoir que l’assurance souscrite ne garantissait pas les bâtiments pour le compte du bailleur ; que l’avenant de 2014 a été déclaré inopposable au nouveau locataire par le tribunal de commerce d’Orléans, faute d’avoir été mentionné dans l’acte de cession de 2017 ; et que le défaut de souscription d’une assurance sur les bâtiments n’aurait pas permis d’obtenir la résiliation du bail.

Elle soutient qu’aucun partage de responsabilité ne peut être opéré au motif qu’elle aurait dû spontanément rappeler l’existence de l’avenant lors de la cession du fonds de commerce de 2017, dans la mesure où elle faisait une absolue confiance au notaire rédacteur de l’acte, qui était aussi le rédacteur du bail et de l’avenant et qu’elle ne pouvait pas prévoir une omission de sa part.

Elle estime que, sans la faute du notaire, elle aurait bénéficié d’un recours contre son locataire pour la totalité du sinistre ; et que si le préjudice devait être analysé en une perte de chance que le locataire assure le bâtiment pour le compte du bailleur, celle-ci serait proche de cent pour cent.

Réponse de la cour :

Il est admis que le notaire n’est pas dispensé de son devoir de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client, en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d’estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice (1ère Civ., 12 juillet 2005, pourvoi n°03-19.321).

Il a également été jugé que seule constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable (1ère Civ., 21 novembre 2006, pourvoi n°05-15.674).

En l’espèce, il est établi que le gérant de la société [2], Monsieur [T] [X], était présent lors de la signature de l’acte authentique du 17 février 2017 tendant à la cession du fonds de commerce de la société [3] à la société [4], ainsi que lors de la signature du bail commercial le 20 octobre 2011 et lors de l’avenant du 7 mars 2014.

Informé du contenu des deux premiers actes, et nécessairement intéressé par les conséquences de la cession du fonds de commerce, il était en mesure de rappeler au notaire la conclusion de l’avenant et l’intérêt en tant que propriétaire et bailleur de le voir figurer dans l’acte authentique du 17 février 2017.

En revanche, il ne peut être reproché à la société [2] une faute liée à une carence dans ses démarches tendant à vérifier si le preneur avait bien souscrit une assurance pour le bien. En effet, une sommation en date du 4 juin 2018 d’avoir à justifier de l’assurance pour l’année en cours a été délivrée (selon l’ordonnance de référé du 25 janvier 2019) et l’attestation d’assurance de la société [4], valable du 30 octobre 2018 au 31 janvier 2019, qui a été produite, ne permet pas de connaître l’étendue de la garantie, alors que le risque qui y est mentionné 'Disco incendie’ était de nature à induire en erreur le bailleur.

En tout état de cause, le seul manquement de la société [2], qui n’a pas rappelé au notaire l’existence de l’avenant qu’elle avait signé, alors qu’elle y avait un intérêt en tant que bailleur, n’a pas pour effet d’ôter l’existence d’un lien causal direct et certain entre la faute commise par le notaire et le préjudice de la société [2].

En effet, l’omission de mentionner l’avenant dans l’acte authentique de 2017 a eu une conséquence juridique directe, constatée à l’occasion de l’incendie du bâtiment et de la décision rendue par le tribunal de commerce d’Orléans ayant débouté la société [2] de son action en responsabilité dirigée contre la société [4] et visant à considérer que la locataire était tenue de souscrire une assurance du bâtiment loué pour le compte du propriétaire, ce que la faute imputable à la société [2] ne saurait faire disparaître.

Le premier juge a donc retenu à juste titre que, sans dispenser le notaire de son devoir de conseil, la faute pouvant être reprochée à la société [2] avait contribué au préjudice et permettait de limiter la responsabilité du professionnel.

Le notaire, professionnel, est tenu à un devoir d’information et de conseil et avait connaissance de l’existence de l’avenant, pour avoir participé à sa rédaction et avoir été présent lors de sa signature.

Sa responsabilité est plus importante que celle de la société [2], celle-ci disposant de la même information relative à l’avenant mais pour laquelle il n’est pas établi qu’elle en maîtrisait toutes les conséquences juridiques. En outre, la société [2] a confié au professionnel l’établissement de l’acte authentique du 17 février 2017.

Il en résulte que le partage de responsabilité, à hauteur des deux tiers du préjudice subi en défaveur du notaire, a été justement estimé par le tribunal judiciaire d’Orléans.

Le notaire, qui a manqué à son obligation de garantir l’efficacité juridique de l’acte qu’il a dressé, doit réparer l’intégralité du préjudice dont sa faute constitue la cause directe.

Ce préjudice découle de la perte de chance que le locataire assure les bâtiments pour le compte du bailleur conformément aux termes de l’avenant qui avait vocation à être repris dans l’acte de cession du 17 février 2017. Il ne peut porter sur l’intégralité du préjudice résultant du sinistre. En effet, la présence dans l’acte authentique de février 2017 de l’obligation pour le locataire d’assurer les bâtiments pour le compte du bailleur ne garantissait pas qu’une telle assurance serait souscrite par le locataire. En cela, le manquement du notaire a eu pour conséquence la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable de souscription d’une telle assurance et d’indemnisation en conséquence du sinistre résultant de l’incendie.

— Sur le montant du préjudice :

Moyens des parties :

La société [2] fait valoir que l’indemnisation doit être calculée sur la valeur vénale du bien incendié à la date du sinistre et doit contenir le préjudice résultant de l’immobilisation du bien et la perte locative, ainsi que les frais d’enlèvement de divers matériaux, soit au total la somme de 740 929,15 euros ; que si une assurance avait été souscrite, elle aurait compris notamment les dommages aux bâtiments, les frais de démolition et de déblais et les pertes de loyers dans la limite d’une année, ces garanties n’étant nullement exclues en cas de sinistre survenu à la suite d’un incendie ; que le précédent locataire avait souscrit une assurance comprenant les mêmes garanties ; et que la limite de garantie n’aurait pas été opposable, puisque l’avenant au bail ne prévoit pas de plafond.

Maître [J] et la société [1] répliquent, sous la réserve d’un partage de responsabilité différent, que le calcul retenu par le premier juge concernant la perte de chance, la prise en compte de la garantie et de la franchise, l’exclusion de la perte locative et l’évaluation des frais de désamiantage ainsi que de ramassage et de retrait des gravats, doit être retenu.

Réponse de la cour :

L’évaluation de la perte de chance à hauteur de 90% a été réalisée par le premier juge en prenant en considération des éléments de fait et de preuve, à savoir l’existence d’une attestation d’assurance en date du 30 octobre 2018 produite dans le cadre d’une procédure de référé.

Cette perte de chance ne saurait être réévaluée pour être portée à un montant plus proche de cent pour cent, alors qu’il apparaît que l’attestation d’assurance, qui ne concerne qu’une partie de la période de location du bien, a été précédée d’une sommation du 4 juin 2018 et a été produite dans le cadre d’un délibéré du président du tribunal judiciaire d’Orléans saisi en référé au titre d’un contentieux locatif entre la société [2] et la société [4], ce qui signifie que le respect des engagements contractuels par la société [4] n’était pas total.

Quant à l’assiette applicable pour le calcul du préjudice, le premier juge s’est à bon droit fondé sur la valeur vénale du bien, abstraction faite de l’incendie, estimée à hauteur de 640 000 euros selon le rapport technique du 16 juillet 2019 réalisé par M. [M] [I] et non remis en cause par les parties.

Les plafonds et limites d’un contrat d’assurance garantissant les bâtiments, souscrit par le preneur pour le compte du bailleur, avaient vocation à s’appliquer à ce dernier. Le moyen tiré du caractère inopposable au bailleur d’une limite de garantie au motif que l’avenant au bail de 2014 ne prévoit aucun plafond est inopérant, puisque cette absence de précision dans l’avenant n’empêche nullement la police d’assurance de contenir des franchises et des plafonds.

La société [2] verse aux débats pour le calcul de son préjudice d’une part les conditions générales s’appliquant dans le cadre d’une police d’assurance responsabilité civile d’exploitation et d’une police d’assurance multirisque incendie des risques aggravés, d’autre part l’extrait des garanties qu’une compagnie d’assurance avait accordées à la société [3] au titre de l’assurance antérieure du même bien immobilier.

La police d’assurance multirisque incendie versée aux débats indique que seuls les dommages, pertes, frais et conséquences pécuniaires mentionnés au tableau sont couverts, si bien que, pour calculer de manière pertinente le préjudice de la société [2], il y a lieu de se référer au tableau des garanties qu’elle a versé aux débats, tel que s’appliquant au locataire précédent et non contesté par les appelants.

Il résulte de ces éléments que, pour les bâtiments, le risque garanti était plafonné à la somme de 560 000 euros, avec une franchise à hauteur de 15% du sinistre et d’un montant minimal de 1 000 euros. Appliqué au bien immobilier de la société [2], il en résulte une assurance du bien à hauteur de 560 000 euros, puisque ce plafond est inférieur à la valeur vénale du bien, et un préjudice de 476 000 euros, après déduction de la franchise de 15% sur ce montant.

Le tableau des garanties et franchises indique par ailleurs que, au titre des dommages financiers, la perte de la valeur vénale ou les pertes d’exploitation sont indemnisées pour une période de douze mois. Cette perte d’exploitation ne peut être assimilée à la perte locative, ces deux termes étant définis au titre des conditions générales et se distinguant, et la perte de loyers n’étant pas prévue dans le tableau des garanties.

Enfin, le tableau des garanties prévoit des assurances complémentaires, dont les frais de déblais et de démolition à la suite d’un incendie, calculés sur le fondement des frais réels mais avec un plafonnement à 5% de l’indemnité payée. L’indemnité étant de 476 000 euros, c’est à juste titre que le premier juge a limité son évaluation de ce poste à la somme de 23 800 euros, inférieure à l’estimation communiquée par la société [2].

Il en résulte que le préjudice est de 499 800 euros et que la société [2] est fondée à demander, à titre de réparation, les deux tiers de 90% de cette somme, soit la somme de 299 880 euros.

Il y aura donc lieu de confirmer la décision dont appel, qui a statué en ce sens et a condamné solidairement les appelants à régler ce montant à la société [2] au titre de la perte de chance.

Il conviendra également de préciser que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2021, date de réception du courrier de mise en demeure de régler la somme calculée au titre de son préjudice par la société [2] et adressée à la société [1], et d’indiquer que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, cela par voie d’ajout au jugement n’ayant pas statué sur ce point dans son dispositif.

II- Sur les frais de procédure':

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

Maître [R] [J] et la société [1] seront condamnés solidairement aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront déboutés de leur demande présentée sur ce dernier fondement.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 17 avril 2024 par le tribunal judiciaire d’Orléans en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant':

DIT que la somme de 299 880 euros, au paiement de laquelle Maître [R] [J] et la société [1] sont solidairement condamnés, porte intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2021 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Maître [R] [J] et la société [1] aux entiers dépens d’appel ;

CONDAMNE solidairement Maître [R] [J] et la société [1] à payer à la société [2] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Maître [R] [J] et la société [1] de leur demande de condamnation de la société [2] au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par M^me Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT