N° 697

RB

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e E. Spitz,

le 02.12.2014.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Jacquet,

le 02.12.2014.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 30 octobre 2014

RG 14/00123;

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé n° 58, rg 13/00374 du Tribunal civil de première instance de Papeete du 17 février 2014 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 14 mars 2014 ;

Appelante :

La Sci Ania, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Papeete sous le n°0665-C, n°tahiti 770925, représentée par M. E Z, dont le siège social est à Papeete, XXX

Représenté par M^e Thierry JACQUET, avocat au barreau de Papeete ;

Intimé :

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Le Grand Large, représentée par M^me A Y, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Papeete n°TPI0990-B et n°Tahiti n°900654, dont le siège social est sis XXXa, XXX

Représenté par M^e Marie EFTIMIE-SPITZ, avocat au barreau de Papeete;

Ordonnance de clôture du 18 septembre 2014 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 25 septembre 2014, devant M. BLASER, président de chambre, M^me I-J et M. X, conseillers qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me G-H ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement ce jour par M. BLASER, président, en présence de M^me G-H, greffier, lesquels ont signé la minute.

A R R E T,

FAITS ET PROCEDURE :

Par requête du 19 août 2013, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAND LARGE (ci-après dénommé « le syndicat ») représentée par Madame A Y (Y IMMOBILIER) a saisi le juge des référés de Papeete aux fins de voir condamner la société civile immobilière ANIA (ci-après dénommée « la SCI ») à lui payer la somme de 1 607 414 FCP à titre de provision sur ses charges de copropriété.

Par ordonnance du 17 février 2014, le juge des référés a condamné la SCI à payer au syndicat la somme demandée au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 octobre 2013 outre les intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation du 13 août 2013. Il a condamné la SCI à payer au syndicat la somme de 150 000 FCP au titre des frais irrépétibles.

Par requête enregistrée le 14 mars 2014, la SCI a interjeté appel du jugement.

Elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance, de déclarer irrecevable l’action du syndicat, à titre subsidiaire de se déclarer incompétente en raison de l’existence d’une contestation sérieuse, et de condamner le syndicat au paiement d’une somme de 250 000 FCP au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens.

Elle soutient que le syndic ne pouvait agir en justice en application de l’article 104 du règlement de copropriété, et que les exceptions prévues à l’alinéa 2 renvoyaient à l’article 57 du décret du 17 mars 1967 abrogé par le décret n° 95-162 du 5 février 1995. La contestation sérieuse résulte du fait que le lot 213 est constitué d’un local d’entreposage en sous-sol, au niveau inférieur du parking, sans eau, ni fenêtre ou balcon. La SCI n’utilise donc, en fait d’espaces communs, que l’entrée du parking et le parking lui-même, et bénéficie de l’électricité. Elle n’est donc pas tenue de participer aux charges entraînées par les autres services collectifs et éléments d’équipement commun dont elle n’a pas l’utilité. Les dispositions du « cahier des charges » la concernant sont donc contraires à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et doivent être réputées non écrites en application de l’article 43 de cette loi. Elle constate enfin que le budget prévisionnel n’a jamais fait apparaître de distinction entre les charges générales et les charges spéciales d’ascenseur qui doivent être réparties entre les seuls lots concernés en application de l’article 35 du « cahier des charges ».

Le syndicat demande à la cour de confirmer l’ordonnance, de condamner la SCI à lui payer la somme supplémentaire de 608 931 FCP à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2014, et la somme de 150 000 FCP au titre des frais irrépétibles d’appel, et de la condamner aux dépens dont distraction d’usage au profit de M^e EFTIMIE-SPITZ.

Il soutient qu’en application de l’article 103 du règlement de copropriété, qui est conforme aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut agir en justice pour le recouvrement des créances et notamment des charges communes, l’abrogation de l’article 57 étant sans intérêt pour l’issue du litige. Il soutient par ailleurs que la SCI est propriétaire du lot 213, qu’elle doit donc contribuer aux charges dans la proportion des 2 328/100 000ème, et qu’à la suite des appels de fonds pour 2012, 2013 et 2014, elle doit au syndicat la somme de 2 216 345 FCP.

Par échange ultérieur de conclusions, le syndicat soutient que les charges contestées par la SCI ne sont pas des charges entraînées par un service collectif ou un élément d’équipement mais des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, qui incombent à tous les copropriétaires en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, alors que la SCI soutient qu’il n’existe pas de ventilation de ces deux types de charges dans le budget prévisionnel pour l’exercice 2012.

Le syndicat soutient encore qu’aucune action n’a été engagée par la SCI dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, alors que la SCI soutient que ce délai n’a pas commencé à courir en l’absence de notification, ce que conteste le syndicat au visa de l’assignation du 13 août 2013.

MOTIFS :

Sur la validité de l’assignation :

L’article 55, alinéa 2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont les dispositions sont d’ordre public, autorise le syndic à agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale notamment pour les actions en recouvrement de créances et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés. Ce pouvoir lui est reconnu par l’article 55 dans sa rédaction antérieure au décret n° 86-768 du 9 juin 1986 comme dans sa rédaction postérieure à ce texte.

L’article 103 du règlement de copropriété de la résidence LE GRAND LARGE décline cette règle d’ordre public en habilitant le syndic à agir à l’encontre de tout copropriétaire aux fins d’obtenir l’exécution de ses obligations, notamment pour le recouvrement des charges communes. L’article 104 du même règlement décline pour sa part la prohibition de principe des actions en justice du syndic sans autorisation de l’assemblée générale posée par l’alinéa premier de l’article 55 précité.

En conséquence, l’assignation de la SCI RAINA devant le juge des référés aux fins de la voir condamner à payer une provision sur ses charges de copropriété, délivrée le 13 août 2013 par le syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAND LARGE, est recevable.

Sur le droit à contestation des décisions de l’assemblée générale par la SCI:

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mars 2012 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND LARGE, dans sa résolution n° 6, a approuvé, à l’unanimité des présents et représentés, le projet de budget prévisionnel pour 2012 d’un montant de 31 838 800 FCP et autorisé les appels de fonds trimestriels qui y correspondent. La SCI ANIA était absente et non représentée.

En application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967 précités, ce procès-verbal devait être notifié à la diligence du syndic dans les deux mois de la tenue de l’assemblée générale. La SCI soutient qu’il n’y a pas eu notification. Le syndicat soutient que cette notification résulte de l’assignation du 13 août 2013.

L’assignation figurant au dossier a été délivrée à E Z, représentant légal de la SCI, le 13 août 2013. Cependant, si copie de la requête était jointe à l’assignation, il n’est nullement établi que le procès-verbal lui-même ait été notifié puisque, conformément à l’article 20 du code de procédure civile de la Polynésie française, l’assignation mentionnait que la copie des pièces citées dans la requête pouvait être consultée au greffe. La SCI a constitué avocat le 5 septembre 2013 et, par conclusions du 18 novembre 2013, a contesté les modalités de calcul de la quote-part de ses charges. La contestation est dès lors recevable.

Sur la contestation sérieuse tirée de la nature des charges :

En application de l’article 433 du code de procédure civile de la Polynésie française, une provision peut être accordée au créancier par voie de référé lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il résulte des pièces versées aux débats que le syndicat a détaillé, dans son deuxième appel de fonds 2013, l’ensemble des charges à recouvrer poste par poste. Aucune charge d’ascenseur, qui relève des charges spéciales, n’y figure. Cette énumération est conforme à la définition des charges communes générales figurant aux articles 34 et suivants du règlement de copropriété qui s’impose à la SCI.

Le règlement mentionne notamment les frais d’entretien et de réfection des espaces libres communs et du complexe sportif (piscine, squash, cafétéria et leurs annexes), ainsi que les dépenses d’eau comprenant le prix de l’eau consommée par les copropriétaires et pour l’entretien des parties communes, qui sont réparties au prorata des tantièmes de copropriété.

La SCI, qui affirme sans le démontrer que son lot est dépourvu de point d’eau, doit en toute hypothèse supporter les dépenses d’eau pour l’entretien des parties communes. Par ailleurs, l’accès aux équipements collectifs n’est pas limité à certains des membres de la copropriété. Par conséquent, les charges relatives à ces équipements doivent être réparties en fonction de l’utilité potentielle qu’ils présentent pour chaque copropriétaire, même si certains n’en ont pas l’utilité effective. Les autres charges sont relatives à des services collectifs et éléments d’équipement commun utiles à l’ensemble des copropriétaires.

Il n’est nullement démontré que l’assemblée générale ait modifié les bases de répartition des charges et augmenté la contribution de la SCI au regard du règlement de copropriété. La contestation de la SCI est donc dépourvue de caractère sérieux au sens de l’article 433 précité.

Sur le montant de la provision :

Les demandes du syndicat sont justifiées par le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mars 2012, par les appels de fonds pour 2012, 2013 et 2014 (trois premiers trimestres), par la mise en demeure du 24 mai 2012 et par les extraits de compte, dont le dernier arrêté au 7 juillet 2014, qui ont été régulièrement versés aux débats et qui permettent de fixer la provision à la somme non sérieusement contestable de 2 216 345 FCP. Le point de départ du taux d’intérêt de la somme complémentaire de 608 931 FCP demandée en appel ne pourra être fixé au 30 avril 2014 puisque la demande de provision porte désormais sur des créances nées après cette date. En application de l’article 1153-1 du Code civil, ces intérêts courront à compter du prononcé de l’arrêt.

***

Il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais du procès en appel. La SCI sera condamnée à lui payer la somme de 150 000 FCP au titre des frais irrépétibles, et sera condamnée aux dépens d’appel dont distraction d’usage au profit de M^e EFTIMIE-SPITZ.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire à l’égard de toutes les parties,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société civile immobilière ANIA à payer la somme de 1 607 414 FCP au syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAND LARGE, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 août 2013,

Y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière ANIA à payer, à titre provisionnel, au syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAND LARGE la somme de 608 931 FCP au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 juillet 2014, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société civile immobilière ANIA à payer une somme de 150 000 FCP au syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAND LARGE, au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

La condamne aux dépens dont distraction d’usage au profit de M^e EFTIMIE-SPITZ dans les conditions de l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 30 octobre 2014.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. G-H signé : R. BLASER