N°

GR

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Copies exécutoires

délivrées à :

— M^e X,

— M^e Y,

le 05.12.2016.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 24 novembre 2016

RG 13/00568 ;

Décision déférée à la Cour :
ordonnance n°6/57/JME du Tribunal civil de première instance de
Papeete en date du 4 septembre 2013 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 9 septembre 2013 ;

Appelante :

Madame Z A épouse B, née le XXX à XXX nationalité française, demeurant à XXX ;

Représentée par M^e Hina X, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Sa Kia Ora Village, inscrite au inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le n° 457-B, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis Tiputa Rangiroa
Tuamotu ;

Représentée par M^e François Y, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 3 juin 2016 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 7 juillet 2016, devant M. BLASER, président de chambre, M^me C et M. D, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement ce jour par M. BLASER, président, en présence de M^me SUHAS-TEVERO, greffier, lesquels ont signé la minute.

A R R E T,

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

Par jugement du 21 avril 1993, le tribunal civil de première instance de Papeete a dit que Tiahina
A épouse B a consenti à la SA KIA ORA VILLAGE un bail d’une durée de 18 ans à compter du 1^er mars 1988, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 12 500 F CFP, sur une parcelle de 3039 m2 dénommée terre Vahaui lot n° 2 située dans l’île de Rangiroa (Tuamotu), sur laquelle le preneur a édifié de ses deniers un complexe hôtelier.

Suivant un avenant notarié du 27 juillet 1995, les parties sont convenues de soumettre leurs relations contractuelles à la délibération 75-41 du 14 février 1975 portant réglementation des baux à usage commercial, et de proroger le bail initial pour une durée de 7 ans à compter du 1^er mars 1995 de telle sorte que le bail ait une durée totale de 18 années se terminant le 28 février 2013. Le loyer, révisable selon les modalités prévues à l’article 12 de cette délibération, a été fixé au montant annuel de 500 000 F CFP à compter du 1^er mars 1995. Le bail précise que les constructions élevées par la société
KIA ORA VILLAGE sur le terrain nu deviendront la propriété de Tiahina A épouse B en fin de bail en cas de non-renouvellement ou de résiliation pour des faits non imputables à la société preneuse, sauf paiement par la bailleresse d’une indemnité correspondant à la valeur vénale des constructions au jour où le bail prendra fin, valeur fixée par les parties ou à défaut à dire d’expert ; mais que si la résiliation du bail intervient pour défaut d’exécution des conditions du bail par la société KIA ORA VILLAGE ou si le non-renouvellement s’opère du fait de cette dernière, il n’y aura pas lieu à paiement d’une indemnité.

Par requête du 6 février 2006, Tiahina A épouse B a demandé l’annulation du bail commercial pour absence de cause (en raison du caractère dérisoire du loyer), et le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à la valeur locative du terrain nu à fixer à dire d’expert.
À titre subsidiaire, T. A épouse
B a demandé l’annulation de la clause afférente à la propriété des constructions et à l’indemnisation du preneur en fin de bail.

Par jugement avant dire droit du 15 février 2010, le tribunal a annulé le bail du 27 juillet 1995 pour absence de cause et a ordonné une mesure d’expertise aux fins d’évaluer le terrain nu compte tenu de l’obligation qu’aura le bailleur de payer les constructions en fin de bail. La société KIA ORA
VILLAGE a été condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 200 000 F CFP avec exécution provisoire.

Sur appel de cette décision interjeté par la société KIA ORA VILLAGE, la cour a, par arrêt du 7 juin 2012, déclaré irrecevable la demande d’annulation du bail du 27 juillet 1995, aux motifs de la prescription de l’action de T. A épouse B et du défaut de bien-fondé de celle-ci, dès lors que la bailleresse ne justifiait pas du caractère dérisoire du loyer, lequel devait être fixé selon le bail au titre de la location d’un terrain nu, sans tenir compte des constructions édifiées par le preneur.

L’instance s’est poursuivie au premier degré. T.
A épouse B a conclu à’ la résiliation du bail, au motif que la SA KIA ORA VILLAGE avait cédé des droits au bail sans son agrément et sans son intervention, à la condamnation du preneur à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 200 000 F CFP, et à son expulsion. La SA KIA ORA VILLAGE a fait valoir que l’expertise n’avait plus d’objet dès lors que le loyer est fixé par le bail en cours, et a demandé le remboursement de la

somme de 5 000 000 F CFP réglée par elle au titre de l’indemnité d’occupation.

Par voie d’incident, T. A épouse B a demandé au juge de la mise en état de :

— ordonner un complément d’expertise ;

— ordonner la rectification du cadastre en ce que le terrain loué y a été inscrit comme appartenant à la
SA KIA ORA VILLAGE.

Celle-ci a conclu que l’expertise était devenue sans objet, et que la rectification du cadastre devait être demandée par la voie administrative.
Reconventionnellement sur incident, elle a demandé le remboursement de la somme de 5 000 000 F CFP réglée en paiement de l’indemnité d’occupation au titre de l’exécution provisoire du jugement du 15 février 2010.

Par ordonnance du 4 septembre 2013, le juge de la mise en état du tribunal civil de première instance de Papeete a :

— débouté Marianna A épouse B de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné Marianna A épouse B à rembourser à la SA KIA ORA VILLAGE la somme de 5 000 000 F CFP versée au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

— Invité Marianna A épouse B à produire la copie intégrale des actes notariés suivants :

— acte de M^e E F publié le 27 janvier 1999 ;

— acte de M^e G H publié le 18 juin 2002 ;

— acte de M^e G H publié le 21 octobre 2002 ;

— acte de M^e E F publié le 6 avril 2005 ;

— condamné Marianna A épouse B à payer à la
SA KIA ORA VILLAGE la somme de 80 000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

— condamné Marianna A épouse B aux dépens de l’incident de mise en état qui pourront être recouvrés comme il est prévu à l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Le juge de la mise en état a retenu que :

— dans la mesure où la cour d’appel a infirmé en toutes ses dispositions le jugement du 15 février 2010 en déclarant irrecevable la demande d’annulation du bail faite par Z A épouse B, la mesure d’expertise n’avait plus aucun objet puisque le bail du 27 juillet 1995 se poursuit (avec une tacite reconduction à défaut de congé délivré avant son échéance du 28 février 2013) ;

— en cas de résiliation judiciaire ultérieure du bail, une mesure d’expertise pourra le cas échéant être ordonnée, étant observé que le bail exclut l’indemnisation des constructions du preneur si la résiliation a pour cause une faute de ce dernier ;

— le juge de la mise en état ne peut se substituer à la juridiction du fond pour compléter, modifier ou critiquer une mesure d’expertise en cours ou un rapport d’expertise déposé ;

— il n’a pas non plus le pouvoir d’enjoindre à l’administration chargée du cadastre de procéder à une rectification ;

— la somme de 5 000 000 F CFP qu’a réglée la SA KIA
ORA au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation fixée par le jugement du 15 février 2010 n’a plus de support juridique en suite de l’infirmation de cette décision, et doit donc lui être restituée ;

— la contestation élevée sur ce point par T.
A épouse B, du chef de sa demande de résiliation du bail, n’est pas sérieuse, car celui-ci est toujours en cours, et sa créance éventuelle de loyers impayés n’a pas le même fondement juridique que l’indemnité d’occupation qu’elle a perçue ;
sa contestation du chef d’une saisine de la cour d’appel en omission de statuer est sans rapport avec la restitution dont s’agit ;

— il y a lieu d’inviter T. A épouse B à produire la copie intégrale d’actes notariés communiqués en extraits.

Z A épouse B a relevé appel de cette ordonnance par requête enregistrée au greffe le 9 septembre 2013 et par exploit portant signification de celle-ci délivré le 3 octobre 2013 à la SA KIA ORA VILLAGE.

Par arrêt du 10 mars 2015, la Cour de cassation, troisième chambre civile, a cassé et annulé, par voie de retranchement, du seul chef déclarant infondée l’action de M^me A épouse
B, l’arrêt rendu le 7 juin 2012 par la cour d’appel de Papeete, et a dit n’y avoir lieu à renvoi.

La cassation a été prononcée sur le fondement de l’excès de pouvoir de la cour d’appel qui, après avoir à bon droit déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action en nullité formée par T.
A épouse B, a dit cette action infondée.

Il est demandé à la cour :

1° par Z A épouse B, appelante, dans sa requête et dans ses conclusions visées le 12 février 2014, le 26 février 2014, le 20 novembre 2014 et le 28 avril 2016, de :

— déclarer l’appel recevable ;

— constater que la créance invoquée par la SA KIA
ORA est sérieusement contestable ;

— constater que les constructions estimées par l’expert désigné par le tribunal ont été rénovées par la
SA KIA ORA juste après le dépôt du rapport de l’expert ;

— constater que la SA KIA ORA a volontairement caché à l’expert son projet de rénovation des dites constructions pendant les opérations d’expertise ;

en conséquence,

— infirmer l’ordonnance entreprise ;

— débouter la SA KIA ORA de sa demande de provision ;

— ordonner un complément d’expertise afin d’actualiser le rapport d’expertise établi par M. I en ce qu’il a déterminé la valeur vénale des constructions situées sur le terrain de l’appelante et la valeur locative du bien compte tenu de l’obligation mise à la charge de l’appelante d’avoir à verser au preneur une indemnité correspondant à la valeur vénale des constructions ;

— condamner l’intimée aux dépens avec distraction et à lui verser la somme de 220 000 F CFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la
Polynésie française ;

2° par la SA KIA ORA VILLAGE, intimée, dans ses conclusions visées le 6 décembre 2013, le 19 septembre 2014, le 28 août 2015 et le 2 septembre 2015, de :

déclarer l’appel irrecevable en ce qu’il est dirigé contre une ordonnance du juge de la mise en état allouant une provision à un créancier ;

débouter l’appelante de toutes ses demandes ;

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

condamner l’appelante aux dépens et à lui payer la somme de 220 000 F CFP au titre des frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2016.

Les moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé, sont résumés dans les motifs qui suivent.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n’est pas discutée.

Sur la recevabilité de l’appel :

Tiahina A épouse B conclut que la provision en cause est supérieure au taux de compétence en dernier ressort qui est de 4 000 .

La SA KIA ORA VILLAGE fait valoir que l’appel d’une ordonnance du juge de la mise en état qui statue sur une demande de provision n’est possible que dans le cas où le montant de la demande est supérieur au taux de compétence en dernier ressort ; que ce taux n’a pas été fixé en Polynésie française, où le montant qui est prévu par le code de procédure civile métropolitain n’est pas applicable ; que la décision entreprise ne peut donc être contestée qu’avec le jugement rendu sur le fond.

Mais Tiahina A épouse
B réplique à bon droit que le taux de compétence en dernier ressort est fixé en Polynésie française à 3771 , soit 450 000 F CFP, par l’article R552-3 alinéa 2 du code de l’organisation judiciaire. L’appel sera donc déclaré recevable.

Sur la demande reconventionnelle de provision :

Tiahina A épouse B fait valoir que la créance invoquée par la SA KIA ORA est sérieusement contestable du fait : du pourvoi en cassation interjeté contre l’arrêt de la cour ; de sa demande au fond en résiliation judiciaire du bail avec fixation d’une indemnité de jouissance d’un montant de 200 000 F CFP par mois à compter du 6 février 2006, subsidiairement d’augmentation du montant du loyer à 150 000 F CFP au moins ; et du manquement de la SA KIA ORA à ses obligations contractuelles alors que son loyer est dérisoire.

La SA KIA ORA conclut que sa demande reconventionnelle a pour objet la restitution de l’indemnité d’occupation, fixée au montant de 200 000 F CFP par mois, qu’elle a versée à Tiahina A épouse B en exécution provisoire du jugement avant dire droit du 15 février 2010, lequel a été infirmé par l’arrêt du 22 novembre 2012 ; que cette infirmation a pour effet de continuer le bail ;

qu’aucune indemnité d’occupation n’est donc due par le preneur ; qu’il y a lieu de restituer le montant de 5 000 000 F CFP qui correspond à la différence entre l’indemnité de jouissance versée et les loyers contractuels acquittés ; que les recours que multiplie l’appelante ne suffisent pas à rendre sérieuse sa contestation, ainsi que l’a exactement retenu l’ordonnance entreprise.

Tiahina A épouse B ajoute que la société KIA ORA ne paye plus depuis plusieurs années le loyer annuel de 500 000 F CFP, s’estimant délivrée de son obligation contractuelle.

La société KIA ORA produit les justificatifs des paiements des loyers du 1^er janvier 2005 au 31 décembre 2010.

Tiahina A épouse B réplique que les loyers ne sont plus payés depuis 2011, et que sa créance de ce chef s’élève à au moins 3 000 000
F CFP.

Cela étant exposé :

Tiahina A épouse B est bien fondée à soutenir que la concomitance, à compter de l’année 2010, entre le versement par la SA KIA ORA d’une indemnité d’occupation sur le fondement de l’exécution provisoire d’un jugement par la suite infirmé, et l’interruption par cette société du paiement intégral de ses loyers à leur échéance, motive de manière sérieuse la contestation par l’appelante de la restitution par provision du montant de ladite indemnité, dès lors qu’une compensation judiciaire pourrait être ordonnée entre ces sommes (dommages et intérêts et pénalités inclus) à l’issue de l’instance en cours, même en cas de non-résolution du bail.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.

Sur les demandes de complément d’expertise et de rectification du cadastre :

Tiahina A épouse B fait valoir que le rapport de l’expertise ordonné par jugement du 15 février 2010 a été déposé par l’expert
I courant 2010 ; qu’il y est indiqué que l’hôtel de la SA
KIA ORA était en pleine rénovation pendant les opérations d’expertise ; que la valeur locative a néanmoins été évaluée sur la base des bungalows vétustes ; qu’il est indispensable de l’actualiser.

La SA KIA ORA conclut que l’expertise dont l’appelante demande le complément n’a plus d’utilité dès lors que son objet, qui était de déterminer la valeur locative du bien pour fixer un nouveau montant du loyer en l’absence de loyer contractuel, a disparu par suite de l’infirmation du jugement qui avait annulé le bail ; qu’il appartient au bailleur d’utiliser les procédures prévues pour réévaluer un loyer commercial ; qu’au demeurant, la cour d’appel a déjà rappelé que le loyer commercial doit être évalué sans tenir compte des aménagements faits par le preneur.

Cela étant exposé :

L’ordonnance entreprise n’est pas critiquée en ce qu’elle a refusé d’ordonner une rectification du cadastre.

Par des motifs complets et pertinents, que ne remettent pas en cause les moyens d’appel, et que la cour fait siens, la décision entreprise a exactement retenu qu’une nouvelle fixation de la valeur locative des lieux ne pourra être ordonnée, le cas échéant, qu’en exécution de la décision au fond à intervenir sur la résiliation du bail commercial ou sur la révision du montant du loyer.

Sur la demande de production de pièces :

L’ordonnance entreprise n’est pas critiquée de ce chef.

La solution de l’appel motive le partage des dépens.
L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Déclare l’appel recevable ;

Confirme l’ordonnance rendue le 4 septembre 2013 par le juge de la mise en état du tribunal civil de première instance de Papeete, sauf en ce qu’elle a condamné Tiahina A épouse
B à rembourser à la SA KIA ORA VILLAGE la somme de 5 000 000 F CFP versée au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation, et à payer à celle-ci la somme de 80 000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la
Polynésie française, ainsi qu’aux dépens de l’incident ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déboute la SA KIA ORA VILLAGE de sa demande de provision ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la
Polynésie française devant le tribunal ni devant la cour ;

Laisse à chaque partie la charge des dépens exposés par elle à l’occasion de l’incident de mise en état, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 24 novembre 2016.

Le Greffier, Le Président,

signé : .M. SUHAS-TEVERO signé : .R.
BLASER