N°

473

GR

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Copie exécutoire

délivrée à :

— Polynésie française,

le 28.10.2019.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Lau,

le 28.10.2019.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 24 octobre 2019

RG 18/00228 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 143, rg 15/00300 du Tribunal civil de première instance de Pappeete du 6 mars 2018 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 6 juillet 2018 ;

Appelante :

Madame Z Y, née le […] à Patio, de nationalité française, demeurant à […] ;

Ayant pour avocat la Selarl Cabinet Lau et Nougaro, représentée par M^e James LAU, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Polynésie française, dont le siège est sis à […]a […], […], représentée par son président ;

Ayant conclu ;

Ordonnance de clôture du 14 juin 2019 ;

Composition de la Cour :

Après communication de la procédure au ministère public conformément aux articles 249 et suivants du code de procédure civile le la Polynésie française et la cause a été débattue et plaidée en audience publique du 8 août 2019, devant M. RIPOLL, conseiller faisant fonction de président, M^mes SZKLARZ et DEGORCE, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

La POLYNÉSIE FRANÇAISE a donné à bail à Z Y le 24 mars 2011 une partie de la terre domaniale dénommée Teraauroa sise à Tautira commune de Taiarapu Est (île de Tahiti) cadastrée section DA n° 10 d’une superficie de 28 361 m2. Le bail a été fait à charge pour le preneur de mettre en culture une superficie de 27 861 m2 (bail rural), outre un usage d’habitation pour une superficie de 500 m2. Un fermage annuel d’un montant de 41 792 FCP et un loyer d’habitation annuel d’un montant de 49 375 FCP ont été convenus. Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans. Une clause résolutoire a été stipulée.

La POLYNÉSIE FRANÇAISE (Direction des Affaires foncières) a notifié un congé pour non-respect des conditions du bail le 7 mai 2013. Un arrêté du 10 septembre 2014 a porté résiliation du bail.

Z Y a présenté requête au tribunal de première instance de Papeete le 30 avril 2015 pour demander l’annulation de la résiliation du bail pour non-respect du statut des baux ruraux.

Par jugement du 6 mars 2018, le tribunal de première instance de Papeete:

— S’est déclaré compétent ;

— A rejeté toutes les demandes de Z Y ;

— A débouté pour le surplus ;

— A condamné Z Y aux dépens.

Z Y en a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 6 juillet 2018.

Il est demandé :

1° par Z Y épouse X, appelante, dans sa requête et dans ses conclusions visées le 26 avril 2019, de :

— Infirmer le jugement entrepris ;

— Dire et juger nulle et de nul effet la résiliation du contrat de bail rural du 24 mars 2011 par la POLYNÉSIE FRANÇAISE ;

— Condamner l’intimée à lui payer la somme de 300 000 FCP au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens ;

2° par la POLYNÉSIE FRANÇAISE représentée par le ministre de l’Économie verte et du Domaine en charge des Mines et de la Recherche (Direction des Affaires foncières), intimée, dans ses conclusions visées le 25 janvier et le 13 juin 2019, de :

— Constater que les articles 4 et 5 du chapitre 1^er ainsi que l’article 1^er du chapitre 2 du bail du 24 mars 2011 permettent de fonder légitimement la résiliation décidée par le bailleur tant compte tenu de l’absence quasi totale de l’exploitation agricole projetée que compte tenu du comportement nuisible de M^me Y à l’égard des tiers et du fonds qui était baillé ;

— Dire alors que le bail conclu entre la requérante et le Pays a été valablement résilié suivant arrêté n° 8549 MLA du 10 septembre 2014, régulièrement notifié suivant lettre du 14 octobre 2014 ;

— Rejeter alors purement et simplement toutes les demandes de M^me Y ;

Vu l’article 1^er du code de procédure civile de la Polynésie française,

— Dire que la présente procédure est abusive et condamner M^me Y à verser à la concluante le somme de 200 000 (deux cent mille) FCP ;

Vu l’article 1382 du code civil,

— Dire que la requête présentée par Madame Y a causé un préjudice au Pays qui a dû assurer sa défense en justice, occasionnant ainsi une surcharge de travail inutile ;

— Octroyer à ce titre à la Polynésie française la somme de 100 000 (cent mille) FCP à titre de dommages-intérêts ;

— Laisser les entiers dépens à la charge de la demanderesse.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 juin 2019.

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Il est recevable.

Le jugement déféré n’est pas contesté en ce qu’il a qualifié le bail en cause de contrat de droit privé portant sur le domaine privé de la POLYNÉSIE FRANÇAISE.

Les parties ont déclaré convenir d’un bail mixte (rural et habitat). Z Y est par conséquent recevable à demander que lui soient appliquées les dispositions d’ordre public de la délibération n° 84-19 du 1^er mars 1984 portant statut des baux ruraux. Les dispositions du code civil sont également applicables (art. 1714 ss.).

Le bail se résout par le défaut de l’une ou l’autre partie de remplir ses engagements (C. civ., art. 1741). En cas de contravention à un bail à ferme, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance, et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail (art. 1764).

Le bail peut être résilié avant son terme en cas d’inexécution par le preneur. La clause résolutoire du bail du 24 mars 2011 (art. 8) est ainsi rédigée :

« Le présent bail pourra être résilié de plein droit si bon semble au bailleur:

1°) en cas de contravention faite à l’interdiction de sous-louer ou de céder le droit au présent bail ;

2°) au cas où seraient constatés deux défauts de paiement du loyer ou du fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois, après une mise en demeure postérieure à l’échéance par lettre recommandée avec avis de réception ;

3°) en cas d’agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main- d''uvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

4°) en cas d’inexécution de l’une quelconque des conditions du bail qui sont toutes de rigueur.

Il en sera de même en cas de faillite, liquidation judiciaire ou déconfiture du preneur ou de ses cessionnaires ou en cas de modification des statuts ou de dissolution de l’entreprise. Dans aucun cas les créanciers du preneur ou de ses cessionnaires ne pourront exercer les droits de leurs débiteurs résultants des présentes, à moins que le bailleur y consente expressément et par écrit. Dans les cas visés au présent alinéa la résiliation aura lieu huit jours après la notification par le bailleur de sa volonté à cet égard.

Dans tous les cas où la résiliation sera encourue, elle sera notifiée au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre acte extrajudiciaire et prendra effet un an après cette notification. Elle aura lieu de plein droit sans qu’il soit besoin de la faire prononcer en justice et sans autre formalité qu’une ordonnance de référé prononçant l’expulsion du preneur ou de ses cessionnaires et réintégrant le bailleur ou ses ayants droit dans la jouissance des lieux loués, sans préjudice du droit pour le bailleur de poursuivre le recouvrement de ce qui pourrait lui être dû et de réclamer tous dommages et intérêts.

Mais le bailleur pourra toujours s’il le préfère ne pas invoquer la résiliation et réclamer et poursuivre l’exécution du bail et des obligations du preneur.»

Les motifs de résiliation pour faute du preneur sont les mêmes que ceux qui sont énumérés par l’article 25 de la délibération du 1^er mars 1984 en cas de refus de renouvellement.

Le congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception a été notifié à Z Y le 7 mai 2013. Il a pris effet un an plus tard, le 8 mai 2014. Néanmoins, Z Y a bénéficié d’un préavis supplémentaire de six mois en exécution de l’arrêté du 10 septembre 2014 notifié le 14 octobre 2014 qui a porté résiliation du bail.

La POLYNÉSIE FRANÇAISE n’est pas bien fondée à soutenir que l’action en annulation du congé est forclose pour avoir été introduite hors du délai de recours de deux mois contre l’arrêté. Elle ne peut en effet à la fois se prévaloir des stipulations du bail, qualifié de contrat de droit privé, et notamment de sa clause résolutoire, et des dispositions qui régissent la matière du contentieux administratif.

Aux termes du bail, Z Y s’est obligée à mettre en valeur elle-même avec le concours de sa famille et accessoirement de main- d''uvre salariée la totalité de la parcelle louée, sans avoir

recours à la sous-location ou au métayage ; à jouir des lieux en bon père de famille suivant leur destination, sans rien faire ni laisser faire qui soit susceptible de détériorer le terrain loué, d’en réduire la valeur ou de porter atteinte aux droits de propriété du bailleur ; à prévenir le bailleur de toutes usurpations, dégradations et détériorations (art. I-5) ; à commencer la mise en valeur de sa terre sous 16 mois, après quoi l’absence de mise en valeur ou la mise en valeur insuffisante seront considérées comme des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds pouvant motiver la résiliation ; à maintenir en bon état par un entretien régulier les chemins d’exploitation et de desserte ainsi que les abords des bâtiments ; à maintenir les talus limitrophes des voisins en bon état ainsi que les clôtures et les haies ; à prendre toutes dispositions nécessaires pour assurer l’écoulement des eaux (art. II-1).

La mise en valeur de la totalité de la superficie louée devait ainsi avoir été entreprise au 24 juillet 2012 (délai de 16 mois). Mais tel n’a pas été le cas.

Il résulte d’un rapport de deux agents de la Direction des affaires foncières établi le 10 avril 2013 que Z Y a refusé de déférer à une injonction de son bailleur d’avoir à cesser le blocage d’un chemin d’accès desservant les propriétés en amont, en des termes sans équivoque : «Non, je ne vais pas enlever, après ils vont gagner, je vais me battre jusqu’au bout, mets-moi à l’épreuve, même si je dois perdre ce terrain». Cette résistance a exposé la POLYNÉSIE FRANÇAISE à un contentieux pouvant donner lieu à des condamnations préjudiciables à la bonne exploitation du fonds.

Aux termes du même rapport, Z Y a déclaré qu’elle vivait seule et qu’elle n’avait pas les moyens de couper l’herbe haute, et qu’un voisin avait refusé de nettoyer le terrain. Les agents ont constaté que :

— Le chemin principal situé en milieu de propriété est obstrué par des troncs de cocotiers et planté en partie de cannes à sucre. Il mène à des terres enclavées adjacentes appartenant à des tiers.

— Un autre chemin de desserte a été fermé et planté de petits arbustes.

— La situation de la terre domaniale a empiré depuis une précédente visite faite en février 2013. «De l’herbe a poussé partout, sur les chemins d’accès, sur les abords et dans le site agricole, et on a relevé d’autres plants fruitiers asséchés voire morts. Il n’y a aucun entretien, aucun nouvel aménagement agricole si ce n’est les anciennes plantations de l’ex-belle-famille de M^me X qui y subsistent. Nous n’avons pas remarqué de présence d’engins agricoles tels que tracteur, motoculteur etc. On a constaté également l’existence de petites décharges composées de vieilles tôles, de monticules de terre recouverts d’herbe, de coques de noix de coco et de déchets verts séchés gisants le sol ainsi qu’une déchetterie qui avait contenu les déchets de la commune (') On a remarqué aussi l’ossature métallique et ses quelques tôles rouillées de la toiture d’une construction (') Le site est mal entretenu et n’est pas nettoyé. Il est insalubre. Le jardin de plantes horticoles environnant la maison d’habitation reflète également un manque d’entretien.» Le rapport est illustré de photographies qui le corroborent.

Un agent de la Direction des Affaires foncières a établi le 12 juin 2014 un nouveau rapport aux termes duquel la terre était laissée à l’abandon, en friche avec des amas de mauvaises herbes, un chemin de servitude tombé en brousse, et une aggravation de la végétation sauvage. Des photographies corroborent ce constat.

L’état de friche des lieux loués résulte encore d’un constat d’huissier établi le 29 juillet 2016.

Le jugement déféré a par conséquent exactement et à bon droit retenu que les agissements de Z Y ont été de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué et qu’ils ont justifié la résiliation du bail. De fait, la plus grande partie du fonds n’a pas été exploitée et a été laissée à l’abandon au moins à partir de 2013.

C’est vainement que A Y conteste le rapport du 10 avril 2013 pour avoir été établi par des agents non assermentés et non spécialistes. En effet, ce rapport et les photographies qui l’illustrent ont été contradictoirement débattus, et ils mettent la cour en mesure d’apprécier qu’il en résulte la preuve à cette date d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Ceux-ci apparaissent de manière évidente sans que soient requises les compétences d’un technicien pour les apprécier. L’appelante ne rapporte pas la preuve contraire qui lui incombe.

Et c’est non sans audace que A Y soutient qu’elle a décidé «depuis quelques années» de ne pas utiliser de désherbants car elle aurait entrepris de se livrer à une agriculture biologique, dont elle ne justifie que par une inscription à une formation en 2019.

C’est tout aussi vainement que A Y se prévaut d’un constat d’huissier qu’elle a fait dresser le 5 mars 2015, duquel il résulte au demeurant que si des plantations ont été faites, une partie de la terre était toujours en friche.

En effet, A Y y reconnaît qu’elle n’a pas les moyens de cultiver la totalité des lieux loués comme le stipulait son bail, faute de main d''uvre familiale après son divorce.

Surtout, comme le fait valoir à bon droit la POLYNÉSIE FRANÇAISE, c’est à la date à laquelle le congé a été donné, soit le 7 mai 2013, qu’il convient de se placer pour apprécier la régularité de ses motifs. Or, le rapport précité du 10 avril 2013 établit, comme il a été dit, que ces motifs sont exacts en fait et bien fondés en droit.

Il est dès lors sans conséquence sur la validité de la résiliation du bail que A Y, en raison de ce qu’elle s’est de fait maintenue dans les lieux sans droit ni titre, ait obtenu en 2018 une carte professionnelle agricole après une enquête administrative faite en 2017. Elle n’est en effet pas fondée à se prévaloir de sa propre turpitude.

Il n’y a pas lieu de faire en l’espèce application des dispositions de l’article 32 de la délibération n° 84-19 du 1^er mars 1984 qui ouvre au preneur sortant un droit à indemnité quelle que soit la cause qui a mis fin au bail, car il est établi qu’au moment où celui-ci a été résilié, Z Y n’avait par son travail ou par ses investissements apporté aucune amélioration au fonds loué. Comme il a été dit, d’éventuelles améliorations qu’elle aurait ultérieurement faites en se maintenant dans les lieux sans droit ni titre ne sont pas rattachables à son bail.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé.

L’examen et l’appréciation par la cour des prétentions et des moyens d’appel de Z Y permettent de caractériser de sa part une résistance abusive et fautive dont la POLYNÉSIE FRANÇAISE est recevable et bien fondée à demander l’indemnisation à hauteur du préjudice qu’elle a subi du fait de l’affectation de moyens administratifs à la gestion de ce contentieux. La cour dispose des éléments qui lui permettent d’en fixer le montant à 300 000 FCP.

La partie qui succombe est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu le 6 mars 2018 par le tribunal civil de première instance de Papeete ;

Y ajoutant, condamne Z Y épouse X à payer à la POLYNÉSIE FRANÇAISE la somme de 300 000 FCP pour résistance et procédure abusive ;

Met les dépens à la charge de Z Y épouse X.

Prononcé à Papeete, le 24 octobre 2019.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL