N°

129

PG

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Jourdainne,

le 27.05.2021.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Dumas,

le 27.05.2021.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 27 mai 2021

RG 18/00347 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 194, rg n° 14/00581 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 21 mars 2018 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 27 septembre 2018 ;

Appelante :

L'Association Syndicale Libre de la Résidence Teuruhi dont le siège social est sis à […], agissant poursuites et diligences de son président, M. C D ;

Ayant pour avocat la Selarl Groupavocats, représentée par M^e Gilles JOURDAINNE, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

M. E X, […] ;

Non comparant, assigné à domicile le 30 octobre 2018 et procès-verbal de recherches du 21 novembre 2019 ;

M. F X, […]

Jay ;

Non comparante, assignée à personne le 30 octobre 2018 ;

M. G X, né le […] à […], de nationalité française, […] ;

Non comparant, assigné à domicile le 30 octobre 2018 et procès-verbal de recherches du 21 novembre 2019 ;

La Sci My Fi dont le siège social est sis à […], prise en la personne de son gérant M X ;

Non comparante, assignée à la personne du gérant H I le 14 novembre 2019 ;

Mme J A divorcée X, née le […] à Marseille, de nationalité française, […] ;

Représentée par M^e Brice DUMAS, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 1^er mars 2021 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 25 mars 2021, devant M. GELPI, conseiller faisant fonction de président, M^me Y et M. SEKKAKI, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. GELPI, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Rappel des faits et de la procédure :

[…], côté mer, à […], est constitué de 31 lots. Afin d’en assurer la gestion, deux cahiers des charges ont été déposés les 7 mai 2002 et 17 décembre 2004 au rang des minutes de Maître K L, notaire à Papeete, et une association syndicale libre (ASL) des propriétaires de ce lotissement a été créée par une assemblée générale du 28 octobre 2006. Cette ASL a fait l’objet d’une inscription au répertoire territorial des entreprises sous le numéro 'Tahiti 799 684" depuis le 13 novembre 2006, avec publication d’un extrait de ses statuts au journal officiel de la Polynésie française le 9 novembre 2006.

La société civile immobilière (S.C.I.) My fi, prise en la personne de son gérant, M. G X, a acquis la parcelle de terrain formant le lot n° 5 de ce lotissement. Monsieur G X était par ailleurs titulaire de la nue-propriété du lot n° 16, dont l’usufruit avait été conservé

par ses parents, Madame J A, épouse X et Monsieur E X. Il était également propriétaire du lot n° 15 de ce même lotissement.

Par requête déposée le 31 juillet 2014, précédée d’assignations signifiées les 11,16 et 29 juillet 2014, l’ASL du lotissement Teuruhi a saisi le tribunal de première instance de Papeete d’une demande à l’encontre de M^me J A, épouse X, M. E X, M. G X et la S.C.I. My fi, tendant à ce qu’il leur soit fait interdiction de se livrer à quelque activité commerciale que ce soit de location de chambres, de maisons, d’organisation de soirées festives ou de toute manifestation au profit de tiers au sein des lots n° 5,15 et 16 de ce lotissement, sous astreinte de 100 000 francs CFP par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir. Elle demandait également qu’il leur soit fait injonction, sous la même astreinte, de procéder à la fermeture de leur site publicitaire internet ou Facebook.

Par jugement du 21 mars 2018, auquel la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, le tribunal de première instance de Papeete a :

— rejeté toutes les demandes de l’ASL du lotissement Teuruhi ;

— débouté pour le surplus ;

— et condamné l’ASL du lotissement Teuruhi aux dépens.

Suivant requête enregistrée au greffe le 27 septembre 2018, l’ASL de la résidence Teuruhi a relevé appel de cette décision. Aux termes de ses conclusions récapitulatives reçues par RPVA au greffe le 10 septembre 2020, elle demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable et bien fondé ;

— réformer le jugement du 21 mars 2018 n° 14/00581 ;

— statuant à nouveau :

— dire et juger que les deux cahiers des charges du lotissement Teuruhi prohibent toute activité commerciale et particulièrement l’activité d’hôtellerie et de pension ;

— dire et juger que les activités commerciales de pension, hébergement touristique et activités festives de M^me J A, divorcée X, constituaient une infraction aux cahiers des charges du lotissement Teuruhi ;

— débouter Madame J A, divorcée X, de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— et condamner solidairement M^me J A, divorcée X, M. E X, et M G X d’avoir à lui payer la somme de 500 000 francs CFP au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, outre leur condamnation solidaire aux dépens.

En réplique, suivant conclusions récapitulatives reçues par RPVA au greffe le 7 décembre 2020, M^me J A demande à la cour de :

— prendre acte qu’il n’est plus formé contre elle la moindre demande, si ce n’est le paiement de frais irrépétibles ;

— en tirer toute conséquence et, autant que de besoin, vu l’absence de toute activité commerciale avant avril 2017, vu la cessation de toute activité depuis avril 2017, dire et juger qu’elle justifie n’avoir

jamais opéré d’activité de pension de famille au sein de l’ASL Teuruhi mais seulement une activité de location saisonnière, de sorte que le cahier des charges était parfaitement respecté ;

— dire et juger qu’en tout état de cause toute activité de location a cessé depuis avril 2017 et, par conséquent, dire et juger le présent appel dénué d’objet, mal fondé et abusif ;

— débouter tout particulièrement l’ASL de la résidence Teuhuri de ses demandes quant aux frais irrépétibles et dépens ;

— en conséquence, confirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions ;

— et, vu le caractère abusif, tardif et dénué de tout objet de cet appel, condamner l’ASL de la résidence Teuruhi à lui verser la somme de 500 000 francs CFP pour appel abusif ;

— la condamner également à lui verser la somme de 339 000 francs CFP au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance.

L’article 268 du code de procédure civile prescrivant d’exposer les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il y sera procédé dans la motivation ci-après, à l’effet d’y répondre, en renvoyant pour un plus ample exposé à leurs écritures respectives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er mars 2021, fixant l’affaire à l’audience civile de la cour du 25 mars 2021.

À l’issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait prononcée le 27 mai 2021, par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

Sur la procédure :

— Concernant la mise en état de l’affaire :

Par acte enregistré au greffe le 27 septembre 2018, l’association syndicale libre des propriétaires du lotissement Teuruhi a interjeté appel du jugement prononcé le 21 mars 2018 par le tribunal de première instance de Papeete, au contradictoire de :

« 1/ M. E X, demeurant […];

2/ M^me J X, demeurant […] ;

3/ M. G X, né le […] à […] ;

[…] dont le siège […], prise en la personne de son gérant M. X».

Cette requête d’appel a été signifiée aux intimés par exploits d’huissier délivrés par Maître M Z, huissier de justice à Papeete, les :

—  21 novembre 2018 à Monsieur E X par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier instrumentaire, Monsieur X, dûment contacté par téléphone, ayant refusé de recevoir Maître Z ;

—  30 octobre 2018, à la personne de Madame J X;

—  30 octobre 2018, au domicile de Monsieur G X ;

— et 23 novembre 2018 à la S.C.I. My Fi selon procès-verbal de recherche dressé dans les conditions de l’article 396-2 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Seule Madame J X a constitué avocat par acte déposé au greffe le 6 décembre 2018.

Par conséquent, conformément aux dispositions de l’article 440-2 du code de procédure civile de la Polynésie française, le conseiller de la mise en état a enjoint le 9 août 2019 à l’appelante de réassigner les intimés.

Elle y a procédé par de nouvelles assignations signifiées les :

— les 21 novembre 2019 à Monsieur E X et à Monsieur G X, selon procès-verbaux de recherche dressés dans les conditions de l’article 396-2 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

— et le 14 novembre 2019 à la personne de la S.C.I. My Fi, représentée par son gérant, M. H I.

Dès lors, contrairement à ce que soutient Madame J A, divorcée X, la présente procédure, conforme aux exigences de l’article 440-2 précité, n’est entachée d’aucune irrégularité.

— Concernant l’intérêt à agir de l’appelante :

Madame A soutient que le présent recours de l’ASL des propriétaires du lotissement Teuhuri relève de 'l’acharnement judiciaire’ dès lors que, indépendamment des critiques, qu’elle conteste, formées quant à l’usage commercial de ses lots de copropriété, il est constant que désormais elle n’en est plus propriétaire, et ce depuis avril 2017, soit bien avant l’appel. D’ailleurs, l’appelante ne forme plus à son encontre qu’une demande de condamnation aux frais irrépétibles.

L’ASL du lotissement Teuhuri ne conteste pas que, depuis les faits reprochés, les consorts X-A ont cédé les 3 lots qu’ils détenaient, directement ou indirectement, dans la résidence Teuhuri. Toutefois, elle soutient que son appel demeure légitime, d’une part, car l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction du recours et, d’autre part, car elle craint la reprise d’une activité commerciale identique à celle antérieurement pratiquée par les intimés par de nouveaux copropriétaires.

Or, il est vrai que, dès lors que le jugement entrepris a statué sur la conformité de l’activité commerciale critiquée aux dispositions du cahier des charges, l’association syndicale chargée de la gestion du lotissement conserve un intérêt à solliciter la réformation de la décision sur ce point puisqu’elle est susceptible d’impacter l’exploitation commerciale à venir de tout ou partie de ces lots.

Compte tenu de ce contexte, l’intérêt à agir de l’appelante apparaît conforme aux dispositions de l’article 1^er du code de procédure civile de la Polynésie française, de sorte que Madame A sera déboutée de sa fin de non-recevoir.

Sur le fond :

Il résulte des pièces versées aux débats que les époux X ont exploité à compter du 1^er janvier 2013 sous l’enseigne 'Eco Vacances et Services', devenue ensuite 'Eco Vacances Moorea', aux fins de

location touristique, plusieurs chambres dans les maisons édifiées sur les lots n° 5 et 15 du lotissement Teuhuri. Par la suite, malgré le courrier de mise en demeure que leur a adressé l’ASL Teuhuri le 8 mars 2013, ils ont également exploité comme pension de famille la résidence, dite 'La Maison Blanche', construite sur le lot n° 16 de ce même lotissement. Il ressort des attestations communiquées par l’appelante, ainsi que des nombreux documents publicitaires versés, que la capacité maximale d’accueil de ces différents hébergements, y compris ceux situés à l’intérieur du lot n° 15 constituant la résidence principale de Madame A, excédait 20 personnes. L’activité commerciale proposée incluait, outre la location meublée avec accès à la piscine commune, la mise à disposition de divers matériels de jeux et sportifs, certaines prestations (ménage, transfert depuis le port de Moorea, prêt de voiture, garde d’enfant, etc), ainsi que des animations ponctuelles (cf.: 'forfait Fiesta’ ; 'barbecue géant et DJ’ ; 'soirée Halloween’ ; etc).

Or, l’article 12, intitulé 'Destination des lots', du cahier des charges du 7 mai 2002 concernant les lots n° 1 à 10 du lotissement Teuhuri énonce sans ambiguïté : «Les lots mis en vente sont destinés exclusivement à la construction de maisons d’habitation bourgeoise devant avoir et conserver un caractère strictement résidentiel. En conséquence de cette affectation exclusive, sont rigoureusement prohibés : […] l’édification d’aucun atelier, usine, laboratoire, entrepôt, commerce […], hôtellerie, pension ou autre bâtiment à destination autre que l’habitation bourgeoise… ».

Le second cahier des charges, rédigé le 17 mai 2004 à destination des lots n° 11 à 31 de ce lotissement, reprend exactement le même article 12 concernant la destination de ces nouveaux lots.

C’est donc à tort que le premier juge, se référant au zonage du terrain d’emprise, situé dans la zone UB dite 'd’habitat de moyenne densité’ qui autorisait, en effet, la construction d’hôtels et de pensions de moins de 50 chambres, a considéré que l’activité exercée par les consorts A -X était, de ce fait, autorisée, alors que, par dérogation aux règles générales de ce zonage, les dispositions contractuelles des deux cahiers des charges susvisés, s’imposant à tous les propriétaires de lots, excluaient expressément l’exploitation de toute activité commerciale en particulier à usage d’hôtellerie ou de pension.

Par conséquent, le jugement entrepris sera réformé en toutes ses dispositions et, nonobstant la cessation de l’activité critiquée, l’interdiction de celle-ci sera rappelée, en tant que de besoin, dans le dispositif ci-après.

Sur la demande reconventionnelle de Madame J A :

Il résulte de ce qui précède que le présent appel formé par l’ASL du lotissement Teuhuri ne présente aucun caractère abusif puisque, tout au contraire, il a permis la réformation totale du jugement critiqué. Par conséquent, M^me A sera déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

Sur l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française :

Il serait particulièrement inéquitable de laisser à l’appelante la charge des frais irrépétibles du procès. En conséquence, les intimés seront condamnés in solidum à lui payer, sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, la somme de 300 000 francs CFP au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française : 'Toute partie qui succombe est condamnée aux dépens, sauf circonstance particulière résultant de l’intérêt ou de la faute d’une autre partie'.

En conséquence, en l’absence au cas présent d’une telle circonstance particulière, les intimés seront également condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Déclare la procédure régulière ;

Déboute Madame J A, divorcée X, de sa fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de l’association syndicale libre (ASL) des propriétaires du lotissement Teuhuri ;

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

Dit que l’exploitation commerciale des lots n° 5, 15 et 16 du lotissement Teuhuri, sis à Papetoai, commune de Moorea, par M^me J A, épouse X, M. E X, M. G X et la S.C.I. My fi, jusqu’à leur cession, était prohibée par l’article 12 des cahiers des charges des 7 mai 2002 et 17 décembre 2004 régissant ledit lotissement;

Rappelle, en tant que de besoin, que ces dispositions, opposables à tous les copropriétaires du lotissement Teuhuri, interdisent notamment l’édification d’aucun commerce, hôtellerie, pension ou autre bâtiment à destination autre que l’habitation bourgeoise sur l’ensemble des lots du lotissement Teuhuri, lesquels sont destinés exclusivement à la construction de maisons d’habitation à usage strictement résidentiel ;

Déboute M^me J A de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts ;

Condamne in solidum M^me J A, divorcée X, M. E X, M. G X et la S.C.I. My fi à payer à l’Association syndicale libre des propriétaires de la résidence Teuhuri la somme de 300 000 francs CFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamne in solidum M^me J A, divorcée X, M. E X, M. G X et la S.C.I. My fi aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Prononcé à Papeete, le 27 mai 2021.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : P. GELPI