AFFAIRE […]

COLLÉGIALE

N° RG 19/00741 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MFJZ

Société EARL AU BONHEUR SIMPLE

S.E.L.A.R.L. AJ PARTENAIRES

S.E.L.A.R.L. O P

C/

X

T-U

Société d’Avocats NORMANDIE-JURIS

SCP V Q-R, H C, F B, notaires associés

APPEL D’UNE DÉCISION DU :

Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de BOURG-EN-BRESSE

du 08 Janvier 2019

RG : 51-16-000002

COUR D’APPEL DE LYON

[…]

ARRÊT DU 04 MARS 2022

APPELANTES :

Société EARL AU BONHEUR SIMPLE

[…]

S.E.L.A.R.L. AJ PARTENAIRES, représentée par M^e Maurice PICARD ès qualités d’administrateur judiciaire de la société EARL AU BONHEUR SIMPLE

[…]

S.E.L.A.R.L. O P représentée par M^e François R ès qualités de mandataire judiciaire de la société EARL AU BONHEUR SIMPLE

22 rue du Cordier 01000 BOURG-EN-BRESSE

R e p r é s e n t é e s p a r M e P i e r r e e m m a n u e l T H I V E N D d e l a S E L A R L S E L A R L D ' A V O C A T PIERRE-F THIVEND, avocat au barreau de l’AIN

INTIMÉS :

D X

né le […] à […]

[…]

S T-U épouse X

née le […] à […]

[…]

Représentés par M^e Christian LALLEMENT de la SELARL LALLEMENT & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
Ayant pour avocat plaidant M^e Francoise VANDENBROUCQUE de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON

Société d’Avocats NORMANDIE-JURIS

1 Rue Andrei Sakhorov 76130 MONT SAINT-AIGNAN

Représentée par M^e Thibault GUINET de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS VICARI LE GOFF GUINET, avocat au barreau de l’AIN

Ayant pour avocat plaidant M^e Marc ABSIRE de la SELARL DAMC, avocat au barreau de ROUEN substituée par M^e Baptiste BEAUCOURT, avocat au barreau de LYON

SCP V Q-R, H C, F B, notaires associés

[…]

Représentée par M^e Roger TUDELA de la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-jacques RINCK de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON

DÉBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE DU : 18 Novembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

- AB AC, présidente

- Sophie NOIR, conseiller

- Olivier MOLIN, conseiller

assistés pendant les débats de W AA, Greffier.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 04 Mars 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par AB AC, Présidente et par W AA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******************************

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

M. et M^me X exploitaient jusqu’en 2014 des terrains situés à Pirajoux dans le cadre d’une entreprise agricole à responsabilité limitée dénommée « Au bonheur simple ».

Cette société a pour activité l’élevage de vaches laitières et la production de céréales.

Le 22 juillet 2014, les époux X ont signé un protocole de cession de leur exploitation au profit de M. et M^me Z. Ce protocole a été établi par la SCP Normandie-Juris, avocat.

Aux termes de cet acte, il était stipulé:

- la cession de 75 parts sur 76 de l’Earl Au bonheur simple au profit de M. E Z,

- une promesse de vente de la maison des époux X sise à Pirajoux au profit des époux Z,

- la conclusion d’un bail cessible hors cadre familial d’une durée de 18 ans portant sur un corps de ferme (hangar à usage de stabulation et stockage et corps de bâtiment attenant à la maison d’habitation à usage d’étable) et des parcelles de terres au profit de l’Earl Au bonheur simple et de Monsieur et Madame Z

- une promesse de vente sous condition suspensive des biens objets du bail cessible ainsi que l’acceptation de cette promesse de vente par les époux Z.
Le protocole prévoyait la méthode de fixation du prix de cession des parts sociales avec un prix provisoire et un prix définitif.

Les parties ne se sont jamais entendues sur le prix définitif et la 76e part n’a jamais été vendue.

Par deux actes notariés établis par la SCP Q C B le 27 novembre 2014, les époux X ont donné à bail rural cessible hors cadre familial à l’Earl Au bonheur simple un corps de ferme et des terres à usage agricole pour une durée de 18 ans et à bail rural de droit commun, deux parcelles de terre pour une durée de 9 ans.

Le 14 avril 2016, M. et M^me X ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourg en Bresse pour obtenir la condamnation de l’Earl Au bonheur simple au paiement des arriérés de fermages des années 2015 et 2016 et de la quote part de la taxe foncière.

L’Earl Au bonheur simple a formé des demandes reconventionnelles pour obtenir la requalification du bail rural cessible hors du cadre familial en bail rural de droit commun et la condamnation des époux X à restituer la somme de 78.000 euros fixée dans le cadre du bail cessible pour indemniser le bailleur des contraintes inhérentes à un tel bail.

Par requête en date du 15 mai 2017, M. et M^me X ont saisi le même tribunal pour attraire en c a u s e l a S E L A R L N o r m a n d i e – j u r i s e t l a S C P A n n a b e l M o n t a g n o n – D e s p r a t – É r i c C-F B.

Par requête du 05 septembre 2017, M. et M^me X ont à nouveau saisi cette juridiction d’une demande de convocation des époux Z pour faire constater l’absence de règlement des fermages dûs pour les années 2015 et 2016, voir prononcer la résiliation du bail rural, voir ordonner l’expulsion de l’Earl Au bonheur simple et voir condamner l’Earl au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement rendu le 08 janvier 2019, le Tribunal des Baux Ruraux de Bourg en Bresse a :

- ordonné la jonction des procédures n°RG 51 16-02, 51 17-05 et 51 17-10 sous le numéro RG 51/16-02;

- constaté que Mr E Z et M^me G Z se désistent de leur intervention volontaire;

- condamné l’Earl Au bonheur simple à payer à Mr et M^me X les sommes de :

-44.002,39 euros au titre de l’arriéré des fermages dus au titre du bail cessible, arrêtés au 29 mars 2018,

-1.097,11 euros au titre de l’arriéré des fermages dûs au titre du bail rural, arrêtés au 29 mars 2018, sauf à déduire la somme de 4.000euros ayant pour l’objet d’une saisie-attribution et tout autre versement effectué en cours d’instance

-2.126,69euros au titre des taxes acquittées pour les années 2015-2016 et 2017,

- débouté Mr et M^me X de leur demande en remboursement de la majoration de 81euros au titre de la majoration de la taxe foncière;

- débouté l’Earl Au bonheur simple de sa demande en requalification du bail cessible hors cadre familial en bail rural;

- condamné Mr et M^me X à exécuter leur obligation de faire, contractée aux termes du bail consistant en la réparation du bâtiment comme mentionné dans le bail, sous astreinte de 200 euros par jour de retard après que la décision à rendre dans cette affaire soit définitive;

- dit n’y avoir lieu à ce que le tribunal se réservé la liquidation de l’astreinte,

- prononcé la résiliation de baux conclus entre les parties le 27 novembre 2014,

- ordonné l’expulsion de l’Earl Au bonheur simple et de tous les occupants de son chef des lieux loués sous astreinte de 75 euros par jour de retard,

- condamné à titre provisionnel l’Earl Au bonheur simple à payer à Mr et M^me X la somme de 2000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation et ce à compter de la date du jugement jusqu’à la libération effective des immeubles et la remise des clés,

- r e j e t t e l e s d e m a n d e s e n g a r a n t i e s d i r i g é e s à l ' e n c o n t r e d e l a S C P Q-R-C-B,
- condamné Mr et M^me X à payer :

-à la SELARL Normandie juris la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

-à la SCP Q-R-C-B la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné l’Earl Au bonheur simple à payer la somme de 1.000euros à Mr et M^me X au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties ou les dit sans objet,

- condamné l’Earl Au bonheur simple aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration du 29 janvier 2019, l’Earl Au bonheur simple a interjeté appel de ce jugement.

Monsieur Z s’est suicidé le 20 mars 2019.

Par un jugement du 7 juin 2019, l’Earl Au bonheur simple a été placée en redressement judiciaire, la Selarl AJ Partenaires étant désignée en qualité d’administrateur judiciaire et la Selarl O P en qualité de mandataire judiciaire.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse du 4 septembre 2020, M^me Z a été désignée en qualité de gérante de l’Earl au Bonheur Simple pour une durée de un an afin d’accomplir les actes d’administration et de dispositions relevant des attributions du gérant.

Aux termes de leurs dernières conclusions, l’Earl Au bonheur simple, la Selarl AJPartenaires et la Selarl O P ès qualités demandent à la cour de :

à titre principal :

-infirmer le jugement du 08 janvier 2019 en ce qu’il a :

-condamné l’EARL Au bonheur simple à payer aux époux X :

' la somme de 44.002,39 euros arrêtés au 29 mars 2018;

' la somme de 1.097,11 euros arrêtés au 29 mars 2018;

' 2.126,69 euros au titre des taxes acquittées pour les années 2015, 2016 et 2017;

-débouté l’EARL Au bonheur simple de sa demande de requalification du bail cessible hors cadre familial en bail rural;

-prononcé la résiliation des baux conclus le 27 novembre 2014;

-ordonné l’expulsion de l’EARL Au bonheur simple et de tous les occupants de son chef sous astreinte de 75 euros par jour de retard ;

-condamné à titre provisionnel l’EARL Au bonheur simple à payer aux époux X la somme de 2000euros par mois à titre d’indemnité d’occupation;

-débouté l’EARL Au bonheur simple de sa demande de requalification du bail rural cessible hors cadre familial en bail rural et de sa demande de restitution de l’indemnité de 78.000euros,

Par conséquent de,

-ordonner la requalification du bail rural cessible hors cadre familial en bail rural,

-condamner les époux X à restituer à l’Earl Au bonheur simple la somme de 78.000euros versé à titre d’indemnité,

-constater que le bâtiment loué par les consorts X à l’Earl Au bonheur simple s’est effondré faute de réalisation de travaux qui étaient à leur charge et frais,

-constater que les réparations rendues nécessaires suite à cet effondrement ont fait l’objet d’un devis pour un montant de ………………….. (sic)

-confirmer par conséquent le jugement rendu le 8 janvier 2019, en ce qu’il a :
-condamné les époux X à exécuter leur obligation de faire consistant en al réparation du bâtiment sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

-débouté les époux A de leur demande de remboursement de la majoration de 81 euros au titre de la majoration de la taxe foncière,

à titre subsidiaire,

-autoriser un échelonnement du paiement des dettes de l’Earl Au bonheur simple sur une durée de 24 mois, en tout état de cause,

-condamner les époux X à payer à l’Earl Au bonheur simple la somme de 1.500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions, M. et M^me X demandent à la cour de :

-confirmer le jugement rendu en date du 08 janvier 2019 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourg en Bresse sauf en ce qu’il a :

-débouté Mr et M^me X de leur demande en remboursement de la majoration de 81 euros au titre de la majoration de la taxe foncière,

-condamné Mr et M^me X a exécuter leur obligation de faire, contractée aux termes du bail consistant en la réparation du bâtiment comme mentionné dans le bail, sous astreinte de 200 euros par jour de retard après que la décision à rendre dans cette affaire soit devenue définitive,

-condamné à titre provisionnel l’EARL Au bonheur simple à payer à Mr et M^me X la somme de 2000euros par mois à titre d’indemnité d’occupation

-rejeté les demandes en garanties dirigées à l’encontre de la SCP V Q-R, H C, F B,

-condamné Mr et M^me X à payer :

-à la SELARL Normandie Juris la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-à la SCP V Q-R, H C, F B, la somme de 1.500euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

y faisant droit et réformant,

-condamner l’Earl Au bonheur simple à leur payer la somme de 5.793,69 euros au titre du solde du fermage 2018 sur le bail cessible de 18 ans outre intérêts de droit à compter de leur exigibilité,

-condamner l’Earl Au bonheur simple à leur payer à la somme de 346,89 euros en règlement du fermage de l’année 2018,

-condamner l’Earl Au bonheur simple à leur payer la somme de 660 euros et 81 euros en règlement des taxes foncières de l’année 2018 outre intérêts de droit à compter de leur exigibilité,

-débouter l’Earl au bonheur simple de sa demande de travaux à moins que la Cour ne préfère ordonner une expertise afin de dire pour chacun des désordres constatés s’il ressort de défauts de conformité, de défauts d’entretien ou d’agissements fautifs du preneur, et de fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues,

-condamner l’Earl Au bonheur simple à leur payer la somme de 2.000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation et ce à compter de la date de jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourg en Bresse jusqu’à la libération effective des immeubles et la remise des clés,

-déclarer leur appel en garantie à l’encontre de la SCP V Q-R, H C, F B, recevable et bien fondée,

-dire en conséquence que la SCP V Q-R, H C, F B, sera tenue de les garantir de toute condamnation pouvant intervenir à leur encontre,
-condamner l’Earl Au bonheur simple à leur payer la somme de 3.500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-la condamner en tous les dépends à hauteur d’appel;

-débouter la SELARL Normandie Juris et la SCP V Q-R, H C, F B de leur demande de condamnation à l’endroit de Mr et M^me X.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCP V Q-R, H C, F B demande à la cour de :

-dire et juger que M. et M^me X sont défaillants dans la démonstration d’une faute du notaire directement génératrice pour eux d’un préjudice indemnisable,

-débouter les époux X de toutes prétentions en qu’elles sont dirigées à l’encontre de Maître B, subsidiairement,

-condamner la SELARL Normandie-Juris à relever et garantir Maître F B de l’intégralité des condamnations qui par impossible seraient prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires, en tout état de cause,

- c o n d a m n e r M . e t M m e G e n o u d o u q u i m i e u x l e d e v r a , à p a y e r à l a S C P A n n a b e l Q-R, H C, F B la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SAS Tudela et associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SELARL Normandie Juris demande à la cour de :

-se déclarer incompétent au profit du tribunal de Grande instance de Caen pour statuer sur la question de sa prétendue responsabilité civile professionnelle,

-condamner les époux X, qui ont appelé en cause la SELARL Normandie Juris à régler à cette dernière la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire, sur le fond,

-confirmer en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourg en Bresse en date du 8 janvier 2019, et en conséquence,

-débouter la SCP V Q-R, H C, F B de son recours en garantie dirigé contre elle,

-condamner les époux X aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées, régulièrement communiquées, visées par le greffier et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des arriérés de fermages:

Par acte notarié du 27 novembre 2014, M. et M^me X et l’Earl Au bonheur simple ont conclu un bail rural cessible hors du cadre familial d’une durée de 18 ans à compter du 27 novembre 2014 portant sur différentes parcelles (prés, parcelles agricoles, bâtiment de ferme à usage d’étable) pour un montant de total de fermages de 12'571,78 euros payables en deux fois à terme échu, les 29 mars et 29 septembre de chaque année, actualisables chaque année à la date anniversaire du bail selon la variation de l’indice national des fermages (indice de 2014:108,30).

M. et M^me X et l’Earl Au bonheur simple ont en outre conclu le même jour un bail rural d’une durée de 9 ans à compter du 27 novembre 2014 portant sur une parcelle de pré et une parcelle de terre et de pré pour un montant de fermage de 364,56 euros par an, payable en une seule fois à terme échu le 11 novembre de chaque année, actualisable à la date anniversaire du bail selon la variation de l’indice national des fermages.

Les époux X sollicitent le paiement des arriérés de fermages dus à compter du 29 mars 2015 et jusqu’au 29 septembre 2018.

L’Earl Au bonheur simple, la Selarl AJPartenaires et la Selarl O P ès qualités ne contestent pas le principe de la créance mais font valoir:

- que les baux ont pris effet au 27 novembre 2014 sans effet rétroactif de sorte qu’il ne peut être être réclamé paiement des fermages échus entre le 29 septembre 2014 et le 27 novembre 2014

- que de ce fait, le montant de la créance arrêtée au 29 mars 2018 s’élève à 30'459,17 euros

- que les impayés sont imputables aux multiples procédures engagées par les époux X.

Aucun des éléments versés aux débats ne permet d’établir un lien de causalité entre les multiples procédures ayant opposé les parties au sujet de l’application des dispositions du protocole du 22 juillet 2014 et le défaut de paiement des fermages par l’Earl Au bonheur simple depuis la prise d’effet du bail.

De plus, contrairement à ce que soutient l’Earl, la demande ne porte pas sur la période antérieure à la date d’effet du bail rural (le 27 novembre 2014) mais bien sur les fermages échus au 29 mars 2015, date d’exigibilité stipulée au bail.

Il résulte du détail de la créance figurant aux conclusions de M. et M^me X que le montant total des fermages exigibles au titre du bail cessible entre le 29 mars 2015 et le 30 septembre 2018 s’élève, après actualisation, à la somme totale de 49 796,09 euros, en tenant compte du dernier fermage échu le 29 septembre 2018 à hauteur de 5 793,69 euros.

Compte tenu de la procédure collective en cours, il n’y a pas lieu à condamnation mais à fixation de ces sommes au passif du redressement judiciaire de l’Earl Au bonheur simple.

En conséquence la cour, infirmant le jugement de ce chef, fixe la créance de M. et M^me X au passif du redressement judiciaire de l’Earl Au bonheur simple à la somme de 44 002,39 euros au titre du montant total des fermages relatifs au bail rural cessible hors cadre familial, arrêtés au 29 mars 2018 et à celle de 5 793,69 euros au titre des fermages dus au 30 septembre 2018.

Pour le même motif et s’agissant des fermages dus au titre du bail rural, la cour infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné l’Earl Au bonheur simple et fixe au passif du redressement judiciaire de l’Earl Au bonheur simple la somme de 1 097,11 euros au titre du montant total des fermages arrêtés au 29 mars 2018 et celle de 346,89 euros au titre du fermage dû au 27 novembre 2018.

Sur la demande de délai de paiement:

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, l’Earl Au bonheur simple, la Selarl AJPartenaires et la Selarl O P ès qualités sollicitent l’échelonnement du paiement des sommes dues sur 24 mois en raison, notamment, des difficultés financières de l’Earl.

M et M^me X s’opposent à cette demande au motif que cette dernière a déjà obtenu les plus larges délais de paiement.

L’Earl Au bonheur simple, la Selarl AJPartenaires et la Selarl O P ès qualités ne démontrent pas que l’octroi des délais de paiement est compatible avec le respect des besoins des créanciers.

En conséquence, la cour rejette cette demande présentée pour la première fois en cause d’appel.

Sur la demande de paiement des taxes acquittées au titre des années 2015, 2016 et 2017:

Les parties appelantes ne faisant valoir aucun moyen à l’appui de leur demande d’infirmation du chef de jugement ayant condamné l’Earl Au bonheur simple au paiement de la somme de 2 126,69 euros au titre des taxes acquittées pour les années 2015, 2016 et 2017, la cour confirme le jugement de ce chef et, y ajoutant, fixe la créance de M. et M^me X au passif du redressement judiciaire de l’EARL Au bonheur simple à la somme de 660 euros au titre des taxes foncières de l’année 2018, cette créance n’étant pas contestée.

Sur la demande de remboursement de la majoration au titre de la taxe foncière:
Ainsi que l’ont justement retenu les premiers juges, M. et M^me X ne rapportent pas la preuve de ce que la majoration de 81 euros qui leur a été appliquée par l’administration fiscale le 15 octobre 2016 au titre de la taxe foncière 2016 est liée au défaut de paiement des fermages et des quote part de taxe foncière par l’Earl Au bonheur simple.

En conséquence la cour, confirmant le jugement de ce chef, rejette la demande de remboursement de la majoration de 81 euros au titre de la taxe foncière.

Sur la demande de requalification du bail rural cessible hors cadre familial de 18 ans en bail rural et la demande de remboursement de la somme de 78'000 euros versée à titre d’indemnité :

Sur le fondement de l’article 1131 ancien du Code civil et L 411-74 du code rural et de la pêche maritime, les parties appelantes font valoir que, compte tenu de la promesse synallagmatique de vente des parcelles et de la faculté de levée d’option au plus tard le 31 décembre 2019, le bail rural cessible de 18 ans n’avait, en réalité, vocation à s’appliquer pour une durée de quatre ans seulement de sorte que les bailleurs ne subissaient aucune des contraintes propres au bail rural cessible hors cadre familial mais uniquement celles d’un bail rural de droit commun.

Il est constant que, par acte notarié du 27 novembre 2014, les époux Z se sont engagés à acheter les parcelles objet du bail rural cessible hors cadre familial aux époux X, lesquels disposaient d’un délai expirant le 31 décembre 2019 pour demander ou non la réalisation de cette promesse.

Il est également constant que le bail rural dont fait état la partie appelante a été conclu entre les époux X et l’Earl Au bonheur simple par acte authentique du 27 novembre 2014 et que ce bail stipulait le paiement d’une indemnité de 78'000 euros « Afin d’indemniser le bailleur de la dépréciation du bien loué en raison de la durée du bail et des contraintes résultant de la conclusion d’un tel bail, notamment du droit pour le preneur de céder librement son bail et du droit à indemnité en cas de non renouvellement du bail ».

Il résulte de ces éléments que, comme l’ont justement relevé les premiers juges, il n’existe pas d’identité entre le promettant (M et M^me Z) et le preneur à bail (l’Earl Au bonheur simple) si bien que la réalisation de la vente n’était pas de nature à mettre fin au bail rural au plus tard le 31 décembre 2019 par confusion des personnalités juridiques du propriétaire des parcelles louées et du bailleur.

En conséquence la cour, confirmant le jugement de ces chefs, rejette la demande de requalification du bail rural cessible hors cadre familial en bail rural et la demande de remboursement de la somme de 78'000 euros perçue au titre de l’indemnité pour bail cessible.

Sur la demande de résiliation des baux, la demande d’expulsion de l’EARL Au bonheur simple et l’indemnité d’occupation:

Selon l’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime : " Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. (…)".

Selon l’article 1766 du code civil dans sa version applicable depuis le 6 août 2014 et auquel renvoi expressément l’article L411-27 du code rural et de la pêche maritime fixant les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail : "Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts, ainsi qu’il est dit en l’article 1764".
Au soutien de leur demande de confirmation du jugement ayant prononcé la résiliation des baux conclus entre les parties le 27 novembre 2014 M. et M^me X font valoir au visa de ces trois textes:

- que l’Earl Au bonheur simple ne s’est acquittée d’aucun fermage au titre des années 2015 à 2017, nonobstant une mise en demeure du 31 mai 2017

- que l’Earl Au bonheur simple a totalement abandonné l’exploitation de son fonds et qu’elle en compromet la bonne exploitation.

Les bailleurs justifient de ce dernier élément par plusieurs pièces et notamment par deux attestations de M^me I J du 13 octobre 2021 certifiant que les parcelles sont à l’abandon et celle de M. E K indiquant qu’aucun cheptel n’est présent sur les parcelles exploitées par l’Earl Au bonheur simple, que certaines d’entre elles ont été fauchées par des tiers et que le reste du parcellaire est laissé à l’abandon.

Ces attestations sont corroborées par une série de photographies produites en pièce 34 et par une attestation de M. L M, président des fromageries du Revermont, datée du 4 octobre 2021, dont il ressort que l’Earl Au bonheur simple a cessé de livrer du lait à la coopérative le 30 janvier 2021 et qu’elle a été remboursée de ses parts sociales depuis le 23 juillet 2021.

L’Earl Au bonheur simple, la Selarl AJPartenaires et la Selarl O P ès qualités répondent que l’absence de paiement des fermages est principalement due au comportement des époux X qui ont transmis à l’Earl une exploitation dans une situation financière catastrophique et un cheptel malade, à un prix très supérieur à sa valeur vénale, que ces derniers ont également initié de nombreuses procédures judiciaires, opéré des prélèvements abusifs sur les comptes de l’Earl et commis de nombreux manquements (blocage de la remise des passeports des bovins, conservation des moyens de paiement, maintien des prélèvements sur le compte de l’EARL, actes de vandalisme, boycott du lait, vente d’un matériel défectueux et parfois inutilisable).

Il est établi que l’Earl Au bonheur simple n’a pas payé au moins deux fermages et ce pendant plus de trois mois après la mise en demeure du 31 mai 2017, postérieure aux échéances du 29 mars 2015 et du 27 novembre 2015.

Aucun élément ne démontre que ces défauts de paiements sont en lien avec des manquements des bailleurs.

Par ailleurs, l’existence d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds est démontrée.

En conséquence, la cour, confirmant le jugement de ce chef, prononce la résiliation des deux baux ruraux conclus entre les parties le 27 novembre 2014 et ordonne l’expulsion de l’Earl Au bonheur simple et de tous les occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter du jour où le présent arrêt sera devenu définitif.

Le jugement sera complété sur ce dernier point.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, la cour fixe la créance de M. et M^me X au passif du redressement judiciaire de l’Earl Au bonheur simple à la somme de 2 000 euros par mois à compter de la signification du présent arrêt et jusqu’à la libération effective des immeubles objets des deux baux ruraux signés le 27 novembre 2014.

Le jugement qui a prononcé une condamnation à titre provisoire sera donc infirmé de ce chef.

Sur la demande de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux sur le bâtiment de la ferme:

Le bail rural cessible hors cadre familial conclu le 27 novembre 2014 stipule que "en cas de destruction d’un bâtiment loué, compromettant gravement l’équilibre économique de l’exploitation, le bailleur sera tenu, si le preneur le demande, de reconstruire le bâtiment détruit ou un bâtiment équivalent, à due concurrence des sommes versées par les compagnies d’assurances (…)".

Ce bail stipule également que : 'concernant le mur sud de la stabulation, le bailleur s’engage à effectuer des travaux de reprise pour garantir la solidité de l’ouvrage.

Le preneur s’engage à informer le bailleur dès que de grosses réparations s’avéreraient nécessaires".

Il est constant que le bâtiment s’est effondré en 2019.
Cependant, ainsi que le font justement valoir M et M^me X, dès lors que le bail rural est résilié, le preneur, qui ne dispose plus de la jouissance du bâtiment, ne peut valablement solliciter sa reconstruction.

En conséquence la cour, infirmant le jugement de ce chef, rejette la demande de condamnation de M. et M^me X à effectuer la réparation du bâtiment sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

Sur la demande de garantie présentée par les époux X à l’encontre de la SCP Q-R, C, B:

Compte tenu des termes du présent arrêt, la cour confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de garantie formée par les époux X à l’encontre de la SCP Q-R, C, B.

Sur l’exception d’incompétence soulevée par la Selarl Normandie Juris au profit du « tribunal de grande instance de Caen »:

Selon l’article L311-1 du code de l’organisation judiciaire: "La cour d’appel connaît, sous réserve des compétences attribuées à d’autres juridictions, des décisions judiciaires, civiles et pénales, rendues en premier ressort (…)"

Par application de ces dispositions, la cour rejette l’exception d’incompétence soulevée par la Selarl Normandie Juris au profit du tribunal judiciaire de Caen.

Sur la demande de garantie formée par la SCP Q-R, C, B à l’encontre de la Selarl Normandie Juris:

Compte tenu des termes du présent arrêt, la cour confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de garantie formée par la SCP Q-R, C, B à l’encontre de la Selarl Normandie Juris.

Sur les demandes accessoires:

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné l’Earl Au bonheur simple à payer à M. Et M^me X les dépens de la procédure de première instance et la Selarl O P, prise en sa qualité de mandataire judiciaire de l’Earl Au bonheur simple, supportera la charge des dépens d’appel.

Par ailleurs, M et M^me X ont dû, pour la présente instance exposer tant en première instance qu’en appel des frais de procédure et honoraires non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à leur charge.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné l’Earl Au bonheur simple à leur payer la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la Selarl O P, prise en sa qualité de mandataire judiciaire de l’EARL Au bonheur simple, à leur payer sur le même fondement une indemnité de 1500 euros au titre des frais qu’ils ont dû exposer en appel.

S’agissant des frais et honoraires exposés par la SCP Q-R, C, B et par la Selarl Normandie Juris, la cour confirme le jugement en ce qu’il a condamné M. et M^me X à payer à chacune d’elles la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamne M. et M^me X à payer à chacune d’entre elles la somme de 1 000 euros sur le même fondement au titre des frais et honoraires exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement entrepris, SAUF en ce qu’il a:

- condamné M. et M^me X à exécuter leur obligation de faire, contractée aux termes du bail consistant en la réparation du bâtiment comme mentionné dans le bail, sous astreinte de 200 euros par jour de retard après que la décision à rendre dans cette affaire soit définitive;

- condamné à titre provisionnel l’Earl Au bonheur simple à payer à M. et M^me X la somme de 2 000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation et ce à compter de la date du jugement jusqu’à la libération effective des immeubles et la remise des clés;

Infirme le jugement de ces chefs et, statuant à nouveau et y ajoutant:

- Fixe la créance de M. et M^me X au passif du redressement judiciaire de l’Earl Au bonheur simple aux sommes suivantes:
* 5 793,69 euros au titre des fermages dûs au 30 septembre 2018;

* 346,89 euros au titre du fermage dû au 27 novembre 2018;

* 660 euros au titre des taxes foncières de l’année 2018;

- rejette la demande de délais de paiement;

- dit que la condamnation à expulsion de l’Earl Au bonheur simple et de tous les occupants de son chef des lieux loués est assortie d’une astreinte provisoire de 75 euros provisoires par jour de retard passé un délai de trois mois à compter du jour où le présent arrêt sera devenu définitif;

- fixe la créance de M. et M^me X au passif du redressement judiciaire de l’Earl Au bonheur simple au titre de l’indemnité d’occupation à la somme de 2 000 euros par mois à compter de la signification du présent arrêt et jusqu’à la libération effective des immeubles objets des deux baux ruraux signés le 27 novembre 2014;

- rejette la demande de condamnation sous astreinte de M. et M^me X à effectuer la réparation du bâtiment;

- rejette l’exception d’incompétence soulevée par la Selarl Normandie Juris au profit du tribunal judiciaire de Caen;

- condamne la Selarl O P, prise en sa qualité de mandataire judiciaire de l’Earl Au bonheur simple, à payer à M. et M^me X la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

- condamne M. et M^me X à payer à la SCP Q-R, C, B et à la Selarl Normandie Juris la somme de 1 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais et honoraires exposés en cause d’appel;

- condamne l’Earl Au bonheur simple aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente