Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 06 MARS 2019

(n°116 , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/20978 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6MRM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Septembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 18/56491

APPELANTE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 5 BOULEVARD BEAUMARCHAIS […], représenté par son syndic en exercice le […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Assisté par M^e Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : A684

INTIMÉE

SAS KFC FRANCE, représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Luca DE MARIA de la SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Assistée par M^e Xavier NGUYEN substituant M^e Bertrand THOUNY de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocat au barreau de PARIS, toque : K030

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE

Société BASTIREST, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Luca DE MARIA de la SELARL SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Assistée par M^e Xavier NGUYEN substituant M^e Bertrand THOUNY de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocat au barreau de PARIS, toque : K030

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Février 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sophie GRALL, Conseillère, et M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Martine ROY-ZENATI, Première Présidente de chambre

M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère

M^me Sophie GRALL, Conseillère

Qui ont en délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me X Y

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Martine ROY-ZENATI, Première Présidente de chambre et par X Y, Greffière.

Suivant acte d’huissier en date du 2 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires du 5, […] a fait assigner la SAS KFC France devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir :

— Constater qu’il existe un dommage imminent à laisser la société KFC France exploiter commercialement le lot n° 30 de l’immeuble à usage d’habitation, dans lequel elle compte accueillir jusqu’à 40 clients au mépris des règles d’ordre public applicables en matière de changement d’usage et exposant ainsi la copropriété à des dangers en matière de sécurité.

— Constater qu’il existe un dommage imminent à laisser la société KFC France exploiter le lot n° 30, à usage d’habitation, par l’utilisation d’un escalier installé entre le lot n° 28 et le n° 30 sans autorisation de l’assemblée générale.

— Constater qu’il existe un dommage imminent à laisser la société KFC France exploiter un local commercial dans les parties communes de l’immeuble en sous-sol, à savoir dans le couloir d’accès aux caves n° 7, 19, 20 et 21.

— Constater qu’il existe un dommage imminent à laisser la société KFC France installer ses cuisines

dans les caves de l’immeuble du 5, […].

— Constater qu’il existe un dommage imminent à laisser la société KFC France exploiter un restaurant de type fast-food avec la gaine d’extraction actuelle non conforme aux normes en vigueur et insuffisante, qui expose la copropriété à des nuisances olfactives et sonores certaines ainsi qu’à un danger en matière de sécurité.

— Constater qu’il existe un dommage imminent à laisser la société KFC France exploiter un fast-food au mépris de la destination de l’immeuble et exposant de manière importante les occupants de l’immeuble à des nuisances sonores et olfactives auxquelles ils n’étaient pas exposés jusqu’alors et auxquelles ils pourraient ne pas être exposés.

En conséquence,

— Interdire à la société KFC France d’entreprendre les travaux d’aménagement en vue de l’ouverture d’un restaurant fast-food KFC au 5, […].

— Condamner la société KFC France au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance en date du 11 septembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires du 5, […] de l’ensemble de ses demandes,

— Débouté la société KFC France de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné le syndicat des copropriétaires du 5, […] aux dépens.

Suivant déclaration d’appel en date du 17 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires du 5, […] a interjeté appel de cette décision.

Suivant conclusions déposées et notifiées le 10 janvier 2019 par le RPVA, le syndicat des copropriétaires du 5, […], représenté par son syndic en exercice la société Oralia Sully Gestion, appelant, demande à la cour de :

Vu l’article L 631-7 du code de la construction et de l’urbanisme,

Vu les articles 3, 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le règlement sanitaire départemental de la ville de Paris,

Vu les articles 699, 700, 809 et 1315 du code de procédure civile,

Vu les articles 2227 et 2241 du code civil,

Vu l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public,

Vu le règlement de copropriété du 5, […],

— Infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

— Le déclarer recevable et bien-fondé en son appel.

Vu l’existence d’un dommage imminent,

— Interdire aux sociétés Bastirest et KFC France de poursuivre les travaux d’aménagement en vue de l’ouverture d’un restaurant fast-food KFC au 5, […].

Dans l’hypothèse où les travaux auraient été réalisés,

— Ordonner aux sociétés Bastirest et KFC France de procéder à leur destruction ainsi qu’à la remise en état de toute partie commune qui aurait été affectée, en particulier en cas de création d’une nouvelle trémie entre le rez-de-chaussée et le premier étage.

En tout état de cause,

— Débouter la société KFC France de l’ensemble de ses demandes.

— Débouter la société Bastirest de l’ensemble de ses demandes.

— Condamner in solidum la société KFC France et la société Bastirest au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner in solidum la société KFC France et la société Bastirest aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires du 5, […] fait valoir principalement ce qui suit :

' Sur l’intervention volontaire de la société Bastirest :

— La reprise par la société Bastirest du projet d’exploitation d’un fast-food initié par la société KFC France apparaît dénuée de clarté dans la mesure où l’ensemble des éléments administratifs dont dispose le syndicat des copropriétaires ont été établis à l’initiative et à l’attention de la société KFC France, ainsi en particulier, l’autorisation de la préfecture en date du 25 août 2017 et la déclaration préalable de travaux du 23 mai 2018, aucun affichage du transfert de la déclaration préalable de travaux n’ayant à ce jour été effectué sur le site du restaurant.

— En l’état des informations en sa possession, le syndicat des copropriétaires maintient, en conséquence, l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société KFC France et les formule également à l’encontre de la société Bastirest.

' Sur le caractère imminent du dommage :

— L’installation d’un fast-food implique l’exploitation commerciale d’un lot privatif n° 30 situé au premier étage, qui était à usage d’habitation au 1^er janvier 1970 et qui l’est toujours en l’absence d’autorisation de changement d’usage, ladite installation pouvant porter atteinte à la structure ainsi qu’à la solidité de l’immeuble et nuire à la sécurité de ses occupants en ce qu’elle prévoit l’accueil dans une salle, que la société Dalloyau utilisait comme bureau/salle de stockage , de 47 personnes en continu de 11h du matin à minuit, avec une issue de secours aboutissant dans les parties communes.

— L’exploitation du restaurant impliquerait l’utilisation par le public d’un escalier reliant le lot n° 30 au lot n° 28 situé au rez-de-chaussée, dont l’installation n’a pas été autorisée par l’assemblée générale de la copropriété, ou encore d’autoriser l’installation d’un nouvel escalier par la création d’une trémie

tel que prévu par les plans déposés à la préfecture par la société KFC France ce qui équivaudrait à tolérer une appropriation d’une partie commune de l’immeuble.

— L’installation des cuisines en sous-sol telle que prévue dans la déclaration préalable de travaux est contraire au règlement de copropriété.

— La gaine d’extraction actuelle ne permettant pas l’exploitation d’un restaurant de type fast-food ainsi qu’il ressort du rapport établi par le bureau d’étude EPI en date du 23 avril 2018 et du rapport complémentaire déposé le 12 octobre 2018, dont les conclusions ne sont pas valablement remises en cause, cette exploitation constituerait une violation du règlement sanitaire de la ville de Paris ainsi que des décisions définitives prises par l’assemblée générale des copropriétaires les 10 janvier et 25 avril 2018 pour d’opposer au remplacement de la gaine d’extraction actuelle avec pour objectif d’empêcher l’installation d’un fast-food dans l’immeuble dont il convient de tirer toutes conséquences légales, et exposerait les copropriétaires à des nuisances olfactives et acoustiques ainsi qu’à un danger en matière de sécurité.

— L’ouverture d’un restaurant de type fast-food expose la copropriété à un risque certain de nuisances ainsi qu’à une atteinte à la destination bourgeoise de l’immeuble.

Suivant conclusions déposées et notifiées le 21 janvier 2019 par le RPVA, la société KFC France, intimée, demande à la cour de :

Vu l’article 809 du code de procédure civile,

Vu l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

— Constater que les locaux devant faire l’objet des travaux litigieux ont été donnés à bail à la société Bastirest par acte sous signature privée du 1^er octobre 2018.

— Constater qu’elle ne dispose d’aucun titre d’occupation des locaux et qu’elle ne réalisera pas les travaux litigieux.

Par conséquent,

— Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires du 5, […] qui la visent.

— Condamner le syndicat des copropriétaires du 5, […] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner le syndicat des copropriétaires du 5, […] aux entiers dépens.

La société KFC France fait valoir que, le local destiné à être aménagé en restaurant KFC, pour lequel elle avait conclu des promesses de cession de deux baux consentis à la société Dalloyau, tout en négociant un nouveau bail commercial avec les propriétaires des murs, a été donné à bail à la société Bastirest, selon acte sous signature privée en date du 1^er octobre 2018, de sorte qu’elle ne dispose donc d’aucun titre d’occupation du dit local et ne réalisera pas les travaux auxquels s’oppose le syndicat des copropriétaires du 5, […] dont les demandes formées à son encontre sont, en conséquence, devenues sans objet.

Suivant conclusions déposées et notifiées le 21 janvier 2019 par le RPVA, la société Bastirest, intervenante volontaire, demande à la cour de :

Vu les articles 328, 329 et 809 du code de procédure civile,

— Dire recevable et bien fondée son intervention volontaire à la procédure d’appel.

— Débouter le syndicat des copropriétaires du 5, […] de l’ensemble de ses demandes.

— Condamner le syndicat des copropriétaires du 5, […] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner le syndicat des copropriétaires du 5, […] aux entiers dépens.

La société Bastirest fait valoir principalement ce qui suit :

' Sur la recevabilité de son intervention volontaire :

— Par acte sous signature privée du 1^er octobre 2018, les propriétaires du local en cause lui ont consenti un bail commercial de sorte qu’elle s’est intégralement substituée à la société KFC France pour la mise en oeuvre du projet de travaux de réaménagement de ce local ainsi que pour l’exploitation du restaurant KFC et a donc intérêt à intervenir à la procédure pour préserver ses droits.

' Sur les prétendus dommages imminents :

— L’argumentation du syndicat des copropriétaires du 5, […] est empreinte de mauvaise foi dès lors que les prétendus dommages imminents allégués ne sont pas établis et qu’ils ne sont invoqués que pour tenter de faire échec au projet d’installation dans l’immeuble d’un restaurant sous l’enseigne KFC vis à vis duquel plusieurs copropriétaires ont, dès l’origine, fait part de leur hostilité qui s’est manifestée non seulement par des propos dénigrants mais également au travers d’un activisme visant à faire échec au projet par tous moyens.

— Aucun dommage imminent n’est caractérisé par l’usage commercial du lot n° 30 situé au 1^er étage. Ce lot était à usage commercial au 1^er janvier 1970 ainsi que le démontrent les baux successifs retrouvés par le propriétaire remontant au 20 janvier 1956. Le syndicat des copropriétaires du 5, […] n’est pas recevable à invoquer la méconnaissance d’une réglementation dont l’application incombe exclusivement à l’administration et qui n’entre pas dans son objet tel que défini par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ainsi à supposer même que l’affectation commerciale du lot n° 30 soit irrégulière au regard de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à caractériser un prétendu dommage imminent en invoquant l’affectation commerciale du lot n° 30 puisque celle-ci est permise par le règlement de copropriété. En tout état de cause, aucun des arguments évoqués par le syndicat des copropriétaires n’est de nature à contredire les preuves de la régularité de l’affectation commerciale du lot n° 30 depuis a minima le 6 mai 1965. Le projet d’implantation du restaurant ne nécessite que des travaux de réaménagement d’ampleur limitée dès lors que le local était déjà en totalité exploité commercialement par Dalloyau ainsi que par les commerçants qui l’ont précédé au rez-de-chaussée et au premier étage où l’on trouve une salle de restauration pour la clientèle de sorte qu’une simple déclaration préalable de travaux auprès de la mairie de Paris a suffi, un permis de construire n’étant pas requis. Le syndicat des copropriétaires n’a aucun droit acquis à un type d’usage précis des parties privatives dès lors que cet usage est conforme au règlement de copropriété. L’issue de secours débouchant sur les parties communes a toujours existé sans que cela ne pose problème aux copropriétaires. L’élaboration du projet de travaux a été confié à un architecte qui n’a relevé aucun risque structurel quelconque. La préfecture de police a émis un avis favorable après étude du projet.

— Il n’existe aucun dommage imminent tenant à l’escalier reliant le lot n° 28 au lot n° 30 dès lors que ledit escalier a pu être réalisé sans autorisation de l’assemblée générale et, à supposer même qu’une telle autorisation ait été nécessaire, l’escalier dont le syndicat des copropriétaires a toujours eu connaissance de l’existence est très ancien et sa prétendue illégalité n’implique pas l’existence d’un dommage imminent. Elle n’entend pas réaliser de nouvelle trémie ni modifier l’escalier existant.

— Aucune cuisine ne sera implantée au sous-sol de l’immeuble mais uniquement au rez-de-chaussée.

— Contrairement à ce que prétend de manière péremptoire le syndicat des copropriétaires du 5, […], le restaurant peut parfaitement fonctionner en utilisant la gaine d’extraction existante. La déclaration préalable de travaux approuvée par la mairie de Paris ne prévoit, du reste, aucun remplacement compte tenu du refus opposé par les copropriétaires. Dès lors qu’il s’est opposé à des travaux d’amélioration, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à invoquer d’hypothétiques nuisances olfactives et acoustiques pour caractériser des dommages imminents.

— Le restaurant projeté ne générera pas de nuisances particulières ni aucun trouble anormal de voisinage. l’aménagement du restaurant étant conforme à la destination générale de l’immeuble et à celle des locaux pris à bail, c’est en vain que le syndicat des copropriétaires du 5, […] invoque une atteinte portée au standing et à la tranquillité de l’immeuble étant observé qu’il abrite déjà un bar restaurant avec terrasse extérieure qui propose un 'service pizza non stop' ouvert de jour comme de nuit et que l’avenue Beaumarchais est une artère bruyante, l’immeuble étant quasiment implanté sur la place de la Bastille. S’agissant des odeurs de cuisine, les restaurants KFC sont équipés de filtres spéciaux de sorte que les odeurs ne sont pas plus fortes que pour d’autres restaurants ou types de cuisine. Le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de se livrer à une justice prédictive en lui demandant d’interdire par anticipation une activité commerciale pourtant expressément admise par le règlement de copropriété en alléguant de prétendues nuisances qui ne se sont pas encore produites, et prétend ce faisant s’arroger un véritable droit de regard sur les enseignes pouvant être exploitées dans les locaux.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2019.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur l’intervention volontaire de la société Bastirest en cause d’appel :

En vertu de l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

L’intervention volontaire en cause d’appel est subordonnée à la seule condition d’un intérêt pour celui qui la forme et d’un lien suffisant avec la procédure en cours.

En l’espèce, la société Bastirest n’a été ni partie, ni représenté en première instance.

Elle n’y a pas figuré en une autre qualité.

Suivant acte sous seing privé en date du 1^er octobre 2018, à effet du même jour, M. Z A, administrateur de biens, agissant en qualité des propriétaires indivis Rey & Vormus, a consenti un bail commercial à la société en formation Bastirest portant sur des locaux dépendant de l’immeuble sis 5, […] à Paris (4^e), respectivement désignés par les lots 28 (pour le

rez-de-chaussée), 7 (pour le sous-sol), 30 (pour le premier étage), 55 (pour le débarras) et 54 (pour la chambre de service au 5^e étage) de l’état descriptif de division de la copropriété, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 109 000 euros.

Il ressort d’un extrait Kbis à jour au 26 novembre 2018 que la société Bastirest a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris le 12 octobre 2018.

Par lettre recommandée en date du 12 novembre 2018, reçue le 13 novembre 2018, la société KFC France a écrit à la mairie de Paris dans les termes suivants :

'Je souhaiterais vous informer que l’exploitant du restaurant ci-dessus mentionné sera dorénavant la société Bastirest 5, […] qui s’est substituée à la société KFC France.

Par conséquent, la société Bastirest réalisera les travaux en totale conformité avec la déclaration préalable obtenue le 23 mai 2018.

Je vous remercie de nous confirmer que la société Bastirest est dorénavant le nouveau bénéficiaire de cette autorisation'.

La société Bastirest s’étant vue consentir un bail commercial sur les locaux dans lesquels la société KFC France avait projeté d’exploiter un restaurant de type fast-food sous l’enseigne KFC, et ayant, en conséquence, vocation à se substituer à celle-ci pour réaliser les travaux d’aménagement des dits locaux en vue de cette exploitation, il s’ensuit qu’elle a intérêt à intervenir volontairement pour s’opposer aux demandes présentées par le syndicat des copropriétaires du 5, […] tendant à voir interdire la poursuite des travaux d’aménagement entrepris dans les locaux et à voir ordonner la destruction des travaux d’ores et déjà réalisés ainsi que la remise en état des lieux.

Il convient, par conséquent, de déclarer la société Bastirest recevable en son intervention volontaire en cause d’appel.

* Sur les demandes du syndicat des copropriétaires du 5, […] :

Aux termes de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’application de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile n’est pas subordonnée à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée ni à la preuve de l’absence de contestation sérieuse.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui indirectement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit ordonnée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle la cour statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage ou la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés.

La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble du 11 juin 1970 prévoit que 'Les appartements ou locaux dépendant de l’immeuble pourront être occupés bourgeoisement, commercialement ou pour l’exercice d’une activité libérale pourvu que le commerce ou l’industrie exploité ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou l’odeur les personnes habitant l’immeuble'.

S’agissant de l’utilisation à usage commercial du lot n° 30 et de l’utilisation par le public de l’escalier reliant le lot n° 30 au lot n° 28, il convient de relever qu’il ressort notamment d’un plan des intérieurs établi en décembre 2016 que ledit local situé au premier étage de l’immeuble était déjà utilisé à usage de salle de réception par la société Dalloyau et qu’il n’est nullement contesté que ces plans mentionnent l’existence de deux sorties sur le couloir via un dégagement et un bureau.

Il y a lieu, par ailleurs, de relever que l’escalier reliant les lots n° 28 situé au rez-de-chaussée et le lot n° 30 situé au premier étage est ancien puisqu’il apparaît que sa réalisation a été autorisée aux termes d’un avenant en date du 20 juin 1991 signé par le mandataire des bailleurs et la société Pâtisserie Clichy.

La société Bastirest a indiqué dans sa réponse à une sommation délivrée par le syndicat des copropriétaires le 19 décembre 2018 qu’elle n’entendait, en tout état de cause, pas réaliser de nouvelle trémie sans en informer la copropriété et/ou obtenir son autorisation si celle-ci était requise et l’a confirmé aux termes de ses écritures devant la cour.

Un avis favorable a été donné le 25 août 2017, après étude par le service d’inspection de la salubrité et de la prévention du risque incendie et service des architectes de sécurité de la préfecture de police de Paris du dossier concernant 'l’aménagement d’un restaurant KFC dans un local de restauration implanté aux sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage d’un bâtiment situé 5, […] à Paris 4^e'.

Le risque allégué tenant aux atteintes portées à la structure et à la solidité de l’immeuble ainsi qu’à la sécurité de ses occupants du fait de l’utilisation commerciale du local situé au premier étage et de l’utilisation par le public de l’escalier reliant ledit local au local situé au rez-de-chaussée n’est pas démontré en l’état des pièces produites par le syndicat des copropriétaires.

Il se déduit, dès lors, de ces éléments, que l’imminence d’un dommage lié à l’utilisation à usage commercial du lot n° 30 ainsi qu’à l’utilisation de l’escalier qui relie le lot n° 28 au lot n° 30 n’est pas établie.

Aucun dommage imminent ne saurait, par ailleurs, résulter de l’installation des cuisines dans les caves de l’immeuble dès lors que la société Bastirest indique aux termes de ses écritures devant la cour que les cuisines seront implantées au rez-de-chaussée et non au sous-sol et qu’elle précise que la mention qui figure sur la notice jointe à la déclaration préalable de travaux faisant état d’une 'réfection complète des cuisines en sous-sol’ est non seulement erronée mais qu’elle est, de surcroît, contredite par les plans de coupe 'DP3" qui y sont également joints.

S’agissant de la gaine d’extraction, la société Bastirest soutient que le restaurant KFC peut parfaitement fonctionner en utilisant la gaine d’extraction existante située dans la cour intérieure de l’immeuble, qui servait à l’activité de la société Dalloyau, et que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du dommage imminent qu’il allègue.

Elle fait valoir, en ce sens, que le projet de travaux a été établi par des architectes, assistés par un bureau d’étude spécialisé, professionnels de la construction et de la restauration bénéficiant d’une longue expérience en la matière et parfaitement au fait des normes et contraintes applicables à la

restauration rapide, et que ce projet a été, de surcroît, validé par la mairie de Paris et la préfecture de police, la déclaration préalable de travaux approuvée par la mairie de Paris le 23 mai 2018 ne prévoyant, du reste, aucunement le remplacement de la gaine existante.

Elle conteste la valeur probante des rapports produits par le syndicat des copropriétaires et précise que la proposition de remplacement de la gaine d’extraction et des grilles de prise d’air n’a été formulée que dans un souci de conciliation afin de limiter les bruits générés par son fonctionnement.

Elle ajoute que si le remplacement de la gaine d’extraction était véritablement nécessaire à l’exploitation du restaurant, elle n’aurait jamais signé le bail commercial du 1^er octobre 2018, qui ne comporte pas de condition suspensive à cet égard, et ce d’autant qu’elle n’ignore pas qu’elle n’obtiendra jamais l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires d’améliorer la gaine d’extraction actuelle.

Les copropriétaires de l’immeuble ont refusé à deux reprises lors de l’assemblée générale spéciale du 10 janvier 2018 et lors de l’assemblée générale spéciale du 25 avril 2018 d’autoriser le remplacement dans la cour intérieure de la gaine d’extraction.

Il ressort d’une lettre de la société KFC en date du 22 février 2018 jointe au projet de résolution adressé au syndic le 6 mars 2018 qu’est prévu, pour ce qui concerne la gaine d’extraction, le remplacement de l’équipement existant par un équipement neuf type gaine double (extraction et rejet d’air vicié des locaux annexes/sanitaires, rejet cuisine jusqu’au-dessus du faîtage de la toiture) répondant aux dernières normes et, pour ce qui concerne les grilles de prise d’air, leur remplacement avec les dernières normes acoustiques.

Il résulte, par ailleurs, d’une 'notice descriptive gaines d’extraction’ établie par Concept Fluides, également jointe au projet de résolution que ledit document a pour but de 'décrire les réseaux de gaines d’extraction nécessaires au fonctionnement du restaurant situé au 5, […] à Paris’ et qu’il prévoit notamment que l’extraction de la cuisine sera réalisée par un ventilateur d’extraction d’air de type centrifuge 400° C pendant 2 heures situé dans un local technique à l’intérieur du restaurant et que l’extraction des locaux annexes sera réalisée par un ventilateur d’extraction de type centrifuge situé dans un local technique à l’intérieur du bâtiment.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut d’un rapport établi à sa demande le 23 avril 2018 par le bureau d’Etudes EPI, contenant analyse critique d’utilisation d’une gaine d’extraction existante pour la mise en place d’un fast-food, qui fait notamment apparaître que le conduit existant n’est pas suffisant pour l’activité projetée et qu’il en résultera, en l’absence d’une refonte du système de ventilation, des problèmes d’odeurs non maîtrisées, l’extraction de la partie production et le rejet d’air en toiture, éloigné de tous les ouvrants de l’immeuble d’habitation n’étant pas possible, ainsi des problèmes acoustiques, le système de rafraîchissement devant être positionné côté cour intérieure.

Il produit également un rapport complémentaire établi le 12 octobre 2018 par le bureau d’étude EPI, qui maintient ses précédentes conclusions, connaissance prise, de la déclaration préalable de travaux déposée par la société KFC France, approuvée par la mairie de Paris le 23 mai 2018, en relevant notamment que ladite déclaration 'est uniquement basée sur les interfaces esthétiques avec la façade sur rue (…) et ne contient pas d’éléments techniques dimensionnés et complétés des vues des installations techniques nécessaires à KFC, pour le bon fonctionnement du restaurant'.

La société Bastirest ne produit aucun document technique pour contredire utilement les termes de ces rapports, se bornant à faire valoir qu’ils ont été établis pour les besoins de la cause à la demande du syndicat des copropriétaires et à indiquer qu’elle n’a aucun intérêt à financer une telle étude pour examiner une gaine d’extraction que des professionnels de la restauration rapide estiment suffisante et ce alors même que la 'notice descriptive gaines d’extraction’ établie par Concept Fluides, jointe au projet de résolution, mentionnait qu’elle avait pour but de 'décrire les réseaux de gaines d’extraction

nécessaires au fonctionnement du restaurant situé au 5, […] à Paris’ et ne contenait aucune précision quant au caractère suffisant ou non de l’installation existante.

La société Bastirest procède également par simples affirmations lorsqu’elle indique aux termes de ses écritures que les restaurants exploités sous l’enseigne KFC sont équipés de filtres spéciaux.

Il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires d’avoir, à deux reprises, rejeté la demande d’autorisation de travaux qui lui était soumise, dès lors que la demande qu’il forme dans le cadre de la présente instance ne tend pas à voir ordonner l’exécution de travaux de remplacement de l’existant mais à voir interdire la poursuite des travaux d’aménagement à raison de l’inadéquation de la gaine d’extraction existante avec l’exploitation projetée.

Cette inadéquation devant à l’évidence être source de nuisances notamment olfactives et sonores, la preuve de l’imminence d’un dommage tenant à l’exploitation du restaurant avec la gaine d’extraction existante est suffisamment établie.

Il y a lieu, par conséquent, de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires d’interdire à la société Bastirest, et en tant que de besoin, à la société KFC France, qui demeure en l’état des pièces produites titulaire des autorisations administratives de travaux, de poursuivre les travaux d’aménagement des locaux en vue de l’exploitation d’un restaurant de type fast-food.

En l’absence de toute indication précise sur la teneur des travaux réalisés et leur état d’avancement, la demande tendant à voir ordonner la destruction des travaux d’ores et déjà réalisés et la remise en état des lieux ne peut être accueillie, étant observé au surplus qu’une procédure est pendante au fond devant le tribunal de grande instance de Paris, saisi par le syndicat des copropriétaires, aux fins de voir déclarer partiellement nul le bail commercial visant un lot n° 30 et obtenir la remise en état du gros oeuvre du plancher entre les lots n° 28 et 30, ainsi que la restitution d’un couloir des parties communes, et qu’un recours a également été formé devant le tribunal administratif de Paris par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de l’arrêté du 23 mai 2018 par lequel le maire de Paris ne s’est pas opposé à la déclaration préalable de travaux déposée par la société KFC France en vue de 'la modification de la devanture, la suppression des stores au rez-de-chaussée et 1^er étage et la remise en peinture des fenêtres d’un restaurant au 1^er étage sur rue'.

Il convient, par conséquent, de la rejeter.

* Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile :

Compte tenu de la solution donnée au présent litige, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires du 5, […] aux dépens de première instance, et de condamner la société KFC France au paiement des dits dépens.

Il y a lieu, en outre, de condamner in solidum la société KFC France et la société Bastirest aux dépens d’appel et de les débouter de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient, par ailleurs, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires du 5, […] et de condamner in solidum la société KFC France et la société Bastirest à lui payer la somme de 2 500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Déclare la société Bastirest recevable en son intervention volontaire en cause d’appel ;

Infirme l’ordonnance rendue le 11 septembre 2018 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris sauf en ce qu’elle a débouté la société KFC France de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Dit qu’il y a lieu de faire interdiction à la société Bastirest et, en tant que de besoin, à la société KFC France, de poursuivre les travaux d’aménagement en vue de l’ouverture d’un restaurant fast-food au 5, […]

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 5, […] tendant à voir ordonner la destruction des travaux déjà réalisés et la remise en état des lieux ;

Condamne in solidum la société KFC France et la société Bastirest à payer au syndicat des copropriétaires du 5, […] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société KFC France aux dépens de première instance ;

Condamne in solidum la société KFC France et la société Bastirest aux dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente,