N°

296

SE

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Copies authentiques

délivrées à :

— M^e Dumas,

— M^e C,

le 24.09.2021.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 23 septembre 2021

RG 20/00372 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 20/244, rg n° 19/00239 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 22 mai 2020 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 4 décembre 2020 ;

Appelante :

La Sarl Mission, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 15 178 B, […] dont le siège social est […] à Papeete, prise en la personne de son représentant légal : M^me Z A ;

Représentée par M^e Brice DUMAS, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Sci Fare Opu II, au capital de 18 000 000 FCP, immatriculée au Rcs sous le n° 2143 B,[…], représentée par son gérant ;

Représentée par M^e B C, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 18 juin 2021 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 9 septembre 2021, devant M. SEKKAKI, conseiller faisant fonction de président, M. X et M. Y, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. SEKKAKI, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Exposé du litige :

Faits :

Selon contrat de bail conclu pour une durée de 9 années à compter du 1^er avril 2010 la SCI FARE OPU II a donné à bail à la société LOLLI SHOP MARKET des locaux situés quartier de la mission immeuble FARE OPU II d’une superficie de 189 m2.

Par adjudication judiciaire suivi d’un acte notarié du 03 juillet 2015 portant reprise des droits et obligations au titre du bail du 23 mars 2010 la SARL MISSION a acheté le fonds de commerce crée par l’EURL LOLLI SHOP MARKET, suivant acte reçu par M^e Philippe CLEMENCET, notaire, cédé précédemment par la société LOLLI SHOP MARKET, à la société TAHITI CHEAP MARKET laquelle s’est retrouvée placée en liquidation judiciaire.

Par courrier du 27 avril 2018, la société FARE OPU a donné congé avec offre de renouvellement du bail commercial à compter du 1^er avril 2019 pour une durée de neuf années à la SARL MISSION, précisant que la surface de l’immeuble loué était passée de 182 m2 à 371 m2 du fait de la création d’une mezzanine, comme convenu au bail, et que de ce fait le loyer initialement fixé à 450.000 francs était de 883.350 francs mensuels.

Par courrier en date du 27 mars 2019, la SARL MISSION a informé la SCI FARE OPU II qu’elle acceptait l’offre de renouvellement en son principe, mais qu’elle contestait le montant du loyer exigé par la société bailleresse et le droit d’accession.

Procédure :

Par requête enregistrée au greffe le 14 mai 2019 et suivant acte d’huissier du 24 avril 2019, la SARL MISSION a assigné la SCI FARE OPU II devant le tribunal de première instance de Papeete aux fins de :

— Dire et juger que le Tribunal Civil de Première Instance est seul compétent pour statuer sur la validation du congé donné par le bailleur à défaut d’acceptation des nouvelles conditions par le preneur, ainsi que sur.la détermination de la superficie et de la désignation des lieux loués par la suite de la demande contestée d’application de la clause d’accession immobilière par le bailleur, Et

— Valider en son principe le congé avec offre de renouvellement de la SCI FARE OPU II,

Et, à titre principal, .

— Dire et juger que les constructions réalisées par le preneur dans le cadre du précédent bail ne peuvent être prises en compte pour déterminer la valeur locative dans le cadre du bail renouvelé, Et,

vu les prix actuels du marché locatif commercial,

— Fixer le montant du loyer à hauteur de 450.000 FCP mensuels,

Ou à titre subsidiaire, si opposition il y a de la part de la SCI FARE OPU II quant aux demandes et évaluations de la SARL MISSION,

— Ordonner une expertise aux frais de la SCI FARE OPU II visant à déterminer la superficie des locaux devant être prise en considération pour l’évaluation du loyer,

et/ou

— Ordonner une expertise aux frais de la SCI FARE OPU II afin qu’il soit procédé à l’évaluation contradictoire du montant du loyer commercial au regard des prix du marché locatif commercial,

Et, en tout état de cause,

— Condamner la SCI FARE OPU II à payer à la SARL MISSION la somme de 339.000 FCP au titre des frais irrépétibles.

— Condamner la SCI FARE OPU II aux entiers dépens.

Par jugement n° RG 19/00239 en date du 22 mai 2020, le tribunal civil de première instance de Papeete a statué en ces termes :

— Se déclare incompétent au profit du juge chargé des loyers commerciaux pour statuer sur les demandes de la SCI MISSION portant sur la fixation du loyer,

— Déboute la SCI FARE OPU II de ses demandes reconventionnelles,

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

— Condamne la SARL MISSION aux dépens de l’instance.

Le tribunal a jugé que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace, de sorte que le tribunal ne pouvait que se déclarer incompétent au profit du juge désigné constatant qu’il était demandé la fixation du loyer.

Sur la demande reconventionnelle de la société FARE OPU II de constater l’acquisition de la clause résolutoire, le tribunal a constaté que celle-ci se fondait sur le montant du nouveau loyer contesté, alors que la société MISSION s’était acquittée du montant du loyer précédemment appliqué, et qu’il ne pouvait donc que constater que la clause résolutoire n’était pas acquise, le loyer n’ayant pas été fixé suite au renouvellement du bail.

La SARL MISSION a relevé appel de ce jugement par requête enregistrée au greffe le 4 décembre 2020.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2021, et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 12 août 2021, date à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 9 septembre 2021.

A l’issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait rendue le 23 septembre 2021 par mise à disposition au greffe.

Prétentions et moyens des parties :

La SARL MISSION, appelante, demande à la Cour par dernières conclusions régulièrement déposées le 14 mai 2021, de :

— Dire et juger que le Tribunal Civil de Première Instance était seul compétent pour statuer sur la validation du congé donné par le bailleur à défaut d’acceptation des nouvelles conditions par le preneur, ainsi que sur la détermination de la superficie et de la désignation des lieux loués par la suite de la demande contestée d’application de la clause d’accession immobilière par le bailleur,

Et,

— Infirmer la décision du 22 mai 2020 en ce que le tribunal s’est déclaré incompétent pour statuer sur la fixation du loyer,

Et,

— Valider en son principe le congé avec offre de renouvellement de la SCI FARE OPU II,

Et, à titre principal,

— Dire et juger que les constructions réalisées par le preneur dans le cadre du précédent bail ne peuvent être prises en compte pour déterminer la valeur locative dans le cadre du bail renouvelé,

Et, au vu les prix actuels du marché locatif commercial,

— Fixer le montant du loyer à hauteur de 450 000 FCP mensuels,

Ou, à titre subsidiaire, si opposition il y a de la part de la SCI FARE OPU II quant aux demandes et évaluations de la SARL MISSION,

— Ordonner une expertise aux frais de la SCI FARE OPU II visant à déterminer la superficie des locaux devant être prise en considération pour l’évaluation du loyer,

Et/ ou,

— Ordonner une expertise aux frais de la SCI FARE OPU II afin qu’il soit procédé à l’évaluation contradictoire du montant du loyer commercial au regard à l’évaluation des prix du marché locatif commercial,

Et, en tout état de cause,

— Confirmer la décision en ce qu’elle a débouté la SCI FARE OPU II de ses demandes reconventionnelles,

ET,

— Condamner la SCI FARE OPU II à payer à la SARL MISSION la somme de 500 000 FCP au titre des frais irrépétibles,

— Condamner la SCI FARE OPU II aux entiers dépens.

La SCI FARE OPU II, intimée, par dernières conclusions régulièrement déposées le 12 janvier 2021 demande à la Cour de :

— Confirmer le jugement n° 19/00239 du 22 mai 2020 du Tribunal civil de première instance de Papeete,

— Débouter la partie adverse de l’ensemble de ses demandes,

— Constater que tous les travaux, embellissements et les améliorations quelconques sont devenus la propriété de la SCI FARE OPU II et ce, sans indemnité,

— Dire et juger que la surface louée est en conséquence augmentée du premier étage constitué par la mezzanine construite par l’ancien locataire, la société LOLLI SHOP MARKET,

— Constater que la surface louée est de 371 m², base de calcul du nouveau loyer,

— Fixer le nouveau loyer mensuel de 883.350 FCP à compter du 1^er avril 2019 date d’accession par la SCI FARE OPU II à la propriété de la surface du niveau R+1 mezzanine de 182 m2 qui s’ajoute à la surface louée de 189 m2,

— Condamner la SARL MISSION à payer le nouveau loyer mensuel de 883.350 FCP à compter du 1 er avril 2019,

— Subsidiairement, désigner tel expert pour chiffrer la valeur locative en prenant en compte les nouvelles surfaces après accession, tous les travaux, embellissements et les améliorations quelconques qui sont la propriété de la SCI FARE OPU II depuis le 1^er avril 2019,

— Dire et juger que l’expert devra se faire remettre les bilans de 2016 à 2019 et les déclarations fiscales, dont les liasses fiscales des bilans déposés aux impôts, les déclarations de TVA et les récupérations de TVA sur aménagements depuis 2016 pour avoir les montants des travaux et aménagements effectués,

En tout état de cause,

— Condamner la SARL MISSION à payer à la SCI FARE OPU II la somme de 550 000 FCP au titre des frais irrépétibles,

— Condamner la SARL MISSION aux dépens dont distraction et usage au profit de M^e B C en application de l’article 409 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties. L’exposé des moyens des parties, tel que requis par les dispositions de l’article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, sera renvoyé à la motivation ci-après à l’effet d’y répondre.

Motifs de la décision :

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou à « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens.

1. Sur la compétence :

La SARL MISSION estime que seule la juridiction civile de droit commun est compétente pour statuer sur la fixation de loyers lorsqu’un contentieux porte également sur la superficie louée ce qui est le cas en l’espèce. Elle expose que la SCI FARE OPU II ne conteste pas cette évidence procédurale puisqu’elle reste purement et simplement taisante.

LA SCI FARE OPU II demande notamment la confirmation du jugement.

Sur ce :

Il résulte des articles 38 et 39 du code de procédure civile de la Polynésie française que s’il est prétendu que la juridiction saisie est incompétente à raison du lieu ou de la matière, le juge qui se déclare incompétent désigne la juridiction qu’il estime compétente. Cette désignation s’impose aux parties et au juge de renvoi.

Les dispositions relatives au bail commercial sont insérées dans les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce dans sa version applicable en Polynésie française. Elles reprennent les dispositions du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.

L’article L. 145-33 dudit code prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord il est fait référence à des éléments fixés par décret en conseil d’Etat.

L’article L. 145-37 du même code dispose que les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par le présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties dans des conditions prévues par délibération de l’assemblée de la Polynésie française.

Les dispositions réglementaires applicables en Polynésie française à la révision des loyers ne sont pas les articles 23-1 à 23-9 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, qui définissent les critères de la valeur locative, puisque l’article 46 modifié par l’ordonnance n° 98-774 du 2 septembre 1998, qui a rendu applicable ce décret à la Polynésie française, les a précisément exclus de cette extension.

Les seules dispositions réglementaires applicables sont donc celles de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal.

L’article 14 de ce décret prévoit que les loyers des baux d’immeubles ou locaux régis par la présente réglementation, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles 15 et 16 ci-après. A défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles 17 et 18 ci-après.

L’article 16 dispose qu’en aucun cas, il ne sera tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur, ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail.

Or l’article 17 prévoit que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer devant le président du tribunal de première instance ou le juge qui le remplace.

Il en résulte que les différends relatifs à la fixation de la valeur locative, lorsqu’ils comprennent des investissements du preneur, sont soumis à l’appréciation de la juridiction désignée par ce décret.

C’est le cas d’améliorations qui ont pu augmenter la surface du bien.

En tout état de cause en l’espèce, l’augmentation de superficie du bien n’est pas contestée, mais sa prise en compte dans l’évaluation du prix du loyer.

Par conséquent c’est à juste titre que le tribunal a décliné sa compétence au profit du juge chargé de cette matière et sa décision sera confirmée sur ce point, il sera ajouté à ce jugement pour la désignation de ce juge.

Il résulte de ce qui précède, tout comme de l’article 21 du décret susvisé, que les prétentions de la SCI FARE OPU II qui se bornent en appel à des demandes relatives à l’évaluation et la fixation du loyer exclusivement, sans qu’une demande reconventionnelle en constatation de la clause résolutoire ou en expulsion soit présentée comme en première instance, doivent suivre le même sort que la demande principale de l’appelant puisqu’elles relèvent de la compétence de ce juge.

2. Sur les frais et dépens :

Aucun élément ne permet de juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, il convient par conséquent de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Les dépens de première instance et d’appel seront supportés par la SARL MISSION qui succombe conformément aux dispositions de l’article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

CONFIRME le jugement n° RG 19/00239,en date du 22 mai 2020 du tribunal civil de première instance de Papeete ;

Y ajoutant,

CONSTATE que les demandes présentées en appel par la SCI FARE OPU II relèvent de même du président du tribunal de première instance de Papeete ou du juge qui le remplace compétent en matière de loyers commerciaux, par conséquent ;

RENVOIE l’affaire au président du tribunal de première instance de Papeete ou au juge qui le remplace compétent en matière de loyers commerciaux ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais d’appel non compris dans les dépens ;

CONDAMNE la SARL MISSION aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 23 septembre 2021.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SEKKAKI