N° 370

GR

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Copies authentiques

délivrées à :

— M^e Piriou,

— M^e Houbouyan,

le 24.12.2024.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 12 décembre 2024

RG 22/00311 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n°22/336, rg n° 20/00050 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 10 juin 2022 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 25 octobre 2022 ;

Appelante :

La Sarl Te Noha, sarl au capital de 200 000 FCP, immatriculée au Rcs de [Localité 6] sous le n° 07 324 B, n° Tahiti 843417 dont le siège social est sis à [Adresse 2] ;

Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par M^e Yves PIRIOU, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Sci SKKL, société civile immobilière, au capital de 100 000 FCP, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° Tpi 18 6 C, n° Tahiti C 64603 dont le siège social est sis à [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, M. [G] [D] ;

Ayant pour avocat la Selarl M & H, représentée par M^e Ivan HOUBOUYAN, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 26 avril 2024 ;

Composition de la Cour :

La cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 8 août 2024, devant M. RIPOLL, conseiller désigné par l’ordonnance n° 64/ORD/PP .CA/23 du premier président de la Cour d’Appel de Papeete en date du 25 août 2023 pour faire fonction de président dans le présent dossier, M^me GUENGARD, président de chambre, M^me MARTINEZ, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

La cour se réfère à la décision dont appel pour l’exposé du litige et de la procédure antérieure. Il suffit de rappeler que :

La SCI SKKL, acquéreur d’un appartement en l’état de futur achèvement, a assigné le promoteur, la SARL TE NOHA, en réparation d’un préjudice causé par un défaut de conformité des places de stationnement incluses.

Par jugement rendu le 10 juin 2022, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

condamné la SARL TE NOHA à payer à la SCI SKKL la somme de 1.000.000 F CFP au titre de l’empiétement réalisé par la première sur les parkings n°13 et 14 appartenant à la seconde ;

condamné la SARL TE NOHA à payer à la SCI SKKL la somme de 700.000 F CFP en réparation du préjudice de jouissance subi en raison des désordres touchant les places de parking n° 13 et 14 ;

condamné la SARL TE NOHA à payer à la SCI SKKL la somme de 200.000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française ;

condamné la SARL TE NOHA aux dépens de l’instance, dont distraction d’usage au bénéfice de la SELARL M&H.

La SARL TE NOHA a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 25 octobre 2022.

Il est demandé :

1° par la SARL TE NOHA, dans ses conclusions récapitulatives visées le 23 mars 2023, de :

Recevoir la SARL TE NOHA en son appel ;

La dire bien fondée ;

Infirmer le jugement du 10 juin 2022 en toutes ses dispositions ;

Déclarer les demandes de la société SKKL au titre du préjudice de jouissance irrecevables ;

En tout état de cause, à titre subsidiaire,

Déclarer que la somme de 700 000 FCP allouée en réparation du préjudice de jouissance est disproportionnée ;

Condamner la SCI SKKL à payer à la SARL TE NOHA la somme de 250 000 CFP au titre des frais irrépétibles ;

Condamner la SCI SKKL aux dépens dont distraction d’usage ;

2° par la SCI SKKL, dans ses conclusions récapitulatives visées le 31 mai 2023, de :

Vu les articles 545 et suivants et 1382 et suivants du Code civil,

Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé la SCI SKKL bien fondée à réclamer l’indemnisation de l’empiétement irréversible et du préjudice de jouissance, ainsi que la condamnation de la SARL TE NOHA au paiement des frais irrépétibles et des dépens ;

Infirmer sur le quantum des indemnités dues à SCI SKKL ;

En conséquence,

Condamner la SARL TE NOHA à verser à la SCI SKKL la somme de 1.500.000 XPF en réparation du préjudice résultant de l’empiétement sur ses places de parkings ;

Condamner la SARL TE NOHA à verser à la SCI SKKL la somme de 2.000.000 XPF en réparation de la perte de jouissance des places de parkings ;

Condamner la SARL TE NOHA à verser à la SCI SKKL la somme de 600.000 XPF en application de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamner la SARL TE NOHA aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 avril 2024.

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n’est pas discutée.

Le jugement dont appel a retenu que :

— Selon les dispositions de l’article 545 du Code Civil : 'Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 'Selon les dispositions de l’article 1617 du Code Civil : 'Si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat. Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.'

— Il sera en premier lieu relevé que la SCI SKKL a clairement fondé son action sur les dispositions de l’article 545 du Code Civil, et a dénoncé un empiétement réalisé par la SARL TE NOHA, et ne poursuit aucune action en défaut de délivrance.

— La SCI SKKL confirme effectivement que les places de parking livrées par la SARL TE NOHA selon procès-verbal contradictoire du 24 juillet 2018 étaient tout à fait conformes au contrat et à l’acte authentique d’achat, notamment le plan annexé, lequel permet de constater que la longueur et la largeur des emplacements n°13 et 14 sont strictement identiques aux emplacements 11 et 12.

— Il résulte des éléments produits par les parties, notamment du courrier de la SARL BOYER, qui a effectivement le même dirigeant que la SARL TE NOHA, du rapport de réception des parties communes de la résidence [9] établi le 12 septembre 2019 par [O] [F], ainsi d’ailleurs que des propres conclusions de la SARL TE NOHA que les travaux de modificatifs du local de la station d’épuration ont été réalisés entre septembre et octobre 2018, consistant dans le creusement d’un bassin tampon implanté sur les places de parking des appartements 604 (soit les places n° 13 et 14) et 601, diminués d’autant d’emprise.

— L’empiétement sur les places de parking n° l3 et 14, appartenant à la SCI SKKL est dès lors établi, ainsi que la responsabilité de la SARL TE NOHA, constructeur de l’immeuble.

— La SCI SKKL a donc été privée d’une partie de sa propriété, et, prenant acte de ce que la cessation de l’empiétement est impossible, sollicite indemnisation de son préjudice.

— Les parkings ont été acquis moyennant une somme de 3.000.000 F CFP, ainsi que cela résulte de l’acte d’acquisition du 27 avril 2018.

— La SCI SKKL est privée d’une partie de la surface acquise et livrée, amputée d’environ 1 mètre dans la longueur de ses deux places de parking, ainsi que d’une vingtaine de centimètres au moins dans la largeur de la place n°14, en raison de l’installation de tuyaux, ainsi que cela résulte des photographies produites.

— La SARL TE NOHA sera dès lors condamnée à verser à la SCI SKKL la somme de 1.000.000 F CFP au titre de l’empiétement réalisé par ses soins sur les parkings appartenant à cette dernière.

— Selon les dispositions de l’article 1382 du Code Civil dans sa version applicable en Polynésie française : 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.'

— La SCI SKKL justifie de ce qu’en raison de dysfonctionnements de la station d’épuration à la suite des travaux de modification de septembre et octobre 2018, ses places de stationnement ont été affectées par des débordements de matières fécales, la prolifération de moucherons dans le garage, et des odeurs nauséabondes émanant de la station d’épuration.

— Il résulte tant du rapport de réception des parties communes de la résidence [9] établi le 12 septembre 2019 par [O] [F], que du courrier adressé par la SA BOYER à la SARL TECHNIVAL le 23 juin 2020, ainsi que des attestations des résidents de la résidence [9] produites par la SCI SKKL que ces désordres étaient tous toujours présents en juin 2020, et que la présence des odeurs nauséabondes et des moucherons se poursuivait en juin 2021.

— Ces désordres causent d’évidence un préjudice à la SCI SKKL, lié à la difficulté d’utilisation des places de parking, en raison du caractère déplaisant des conditions d’accès aux places de stationnement. Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 700.000 F CFP.

Les moyens d’appel sont : l’empiétement et les désordres sont contestés ; la réduction d’un tiers du prix de vente des places de stationnement par l’allocation de dommages et intérêts pour empiétement et troubles de jouissance est disproportionnée ; les emplacements sont utilisables ; l’empiétement est minime ; les nuisances alléguées ont été résolues bien avant la date retenue par le jugement ; la SCI SKKL n’occupe pas les lieux et n’a pas d’intérêt à demander une indemnisation.

La SCI SKKL conclut à la confirmation du jugement et demande une majoration de son indemnisation.

Sur quoi :

Au vu des pièces produites :

Selon un acte authentique en date du 27 avril 2018, [W] [R], qui s’était porté acquéreur de lots en l’état futur d’achèvement dans un programme immobilier réalisé par la SARL TE NOHA, a vendu à la SCI SKKL un appartement et deux places de stationnement (lots 13 et 14).

L’immeuble s’est constitué en copropriété dénommée [Adresse 7] [Adresse 3] Iti. Le certificat de conformité des travaux a été délivré le 16 novembre 2018. Néanmoins, l’administration du service de l’hygiène avait signalé des non-conformités dans les ouvrages d’assainissement.

L’ingénieur [O] [F] a établi le 16 octobre 2019 pour le syndicat des copropriétaires et son syndic, [Z] IMMOBILIER, un rapport de réception des parties communes de la résidence [Adresse 8] [Localité 4]. On y lit, dans l’extrait qui en est produit par la SCI SKKL, que 110 désordres ont été constatés, pour lequel un appel en garantie du promoteur, la SARL TE NOHA, a été recommandé.

En suite de quoi, le 23 juin 2020, l’entrepreneur BOYER CONSTRUCTION a mis en demeure son sous-traitant, la société TECHNIVAL, d’effectuer les reprises de travaux nécessaires sur la station d’épuration qui faisait l’objet de désordres et non-conformités.

Entretemps, par lettre de son conseil en date du 29 octobre 2019, la SCI SKKL avait mis en demeure la SARL TE NOHA de faire cesser un empiétement décrit en ces termes : «Il ressort en effet des éléments en ma possession que lesdites places de parking ont été diminuées pour les besoins de l’installation d’un bassin tampon connexe à la station d’épuration de l’immeuble (') [1] travaux (') ont eu pour effet d’en diminuer l’usage à concurrence de l’empiétement, mais surtout pour conséquence de les rendre en pratique quasiment inutilisables du fait des dysfonctionnements affectant la STEP (débordements de matières fécales, odeurs insupporta-bles, envahissement continuel par des nuées de mouches, etc.)».

La SCI SKKL verse des attestations sur la persistance des nuisances de la station d’épuration. La SARL TE NOHA produit un courrier de la société TECHNIVAL à la société BOYER en date du 13 novembre 2019 décrivant les reprises auxquelles elle avait procédé, notamment la mise en place de plaques anti-odeurs le long du bassin tampon en extérieur et à la sortie du local station épuration.

On apprend par le jugement déféré et les conclusions auxquelles il se réfère que les sociétés BOYER et TE NOHA ont le même dirigeant.

Le litige n’est pas davantage documenté par les pièces qui sont soumises à la cour. Aucun constat ou avis technique relatif à l’empiétement et aux désordres persistants allégués n’est produit. La cour se réfère par conséquent aux aveux judiciaires qui sont faits dans les conclusions récapitulatives de la société TE NOHA, à savoir que celle-ci ne conteste pas que :

— Un défaut de fonctionnement de la station d’épuration de l’immeuble est apparu postérieurement à la réception de l’ouvrage. La société TE NOHA a mis en 'uvre des mesures correctives.

— Un bassin tampon a été édifié. La société TECHNIVAL est intervenue pour remédier aux débordements de matières fécales, aux odeurs et à la présence de mouches.

— Les parties communes ont été modifiées dans le règlement de copropriété.

Par conséquent :

Sur l’empiétement :

Son existence est contestée par la SARL TE NOHA. La preuve d’un empiétement n’est pas rapportée par la SCI SKKL. Les photographies produites par celle-ci, ne permettent pas, faute de constat ou d’avis technique, de trancher la contestation de la SARL TE NOHA selon laquelle les emplacements mesurent 5,5 m x 2,5 m, il n’existe pas de préjudice de jouissance, et le règlement de copropriété a été modifié.

Et l’action réelle que déclare exercer la SCI SKKL ne peut pas prospérer à l’encontre de la SARL TE NOHA, puisque cette dernière, promoteur de la résidence [9] qui est constituée en copropriété, n’était, au moment des travaux réalisés par la société TECHNIVAL à la demande de la société BOYER, plus propriétaire de la station d’épuration et de ses dépendances, qui sont des parties communes.

La SCI SKKL doit donc être déboutée de sa demande de réparation du préjudice résultant de l’empiétement sur ses places de parking.

Sur la perte de jouissance :

La SCI SKKL exerce de ce chef contre la SARL TE NOHA une action en responsabilité civile fondée sur les fautes qu’elle impute au promoteur (C. civ., art. 1382), qui les conteste.

La SCI SKKL doit par conséquent rapporter la preuve d’une faute de la SARL TE NOHA dans l’exercice de son obligation de garantie des ouvrages en suite des réserves décrites par l’expert [F], et d’un lien de causalité entre cette faute et son préjudice de jouissance.

Il n’est justifié d’aucune diligence effectuée à cet égard par la SARL TE NOHA, mais il est acquis que celle-ci s’est manifestée par le truchement de la société BOYER.

Cette intervention a donné lieu à des reprises réalisées par la société TECHNIVAL le 12 novembre 2019, selon son courrier en date du lendemain adressé à la SARL BOYER. Les attestations versées par la SCI SKKL montrent que, néanmoins, les nuisances persistaient quand celles-ci ont été établies (juin 2021).

Mais il n’en résulte pas la preuve d’une faute commise par la SARL TE NOHA qui soit la cause de ce préjudice. Puisque seule la responsabilité civile de droit commun est invoquée contre elle, elle n’a pas d’obligation de résultat à l’égard de la SCI SKKL. Faute de justification de la réception des reprises sur les parties communes par le syndicat des copropriétaires de la résidence Te [Localité 4], ou de tout autre document à cet égard, la preuve d’une faute volontaire ou d’imprudence ou de négligence du promoteur dans la mise en 'uvre des réfections prescrites par l’expert [F] n’est pas rapportée.

La SCI SKKL doit par conséquent être aussi déboutée de sa demande de réparation de la perte de jouissance des places de parking.

Le jugement entrepris sera donc infirmé. L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française . La partie qui succombe est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;

En la forme, déclare l’appel recevable ;

Au fond, infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

Déboute la SCI SKKL de toutes ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Met à la charge de la SCI SKKL les dépens de première instance et d’appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à [Localité 6], le 12 décembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL