Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 8 FÉVRIER 2012

( n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/12414

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Avril 2010 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 05/04690

APPELANT

Syndicat des copropriétaires 8 RUE Z A 94250 GENTILLY représenté par son syndic le Cabinet BERYL IMMOBILIER

XXX

XXX

représenté par la SCP FANET SERRA (avoués à la Cour)

assisté de Maître Jean-michel QUILLARDET, avocat au barreau de Paris, Toque : D0664

INTIMÉES

Madame B Y

XXX

XXX

représentée par la SCP EDOUARD ET JEAN GOIRAND (avoués à la Cour)

assistée de Maître Patrick PILLOT, avocat au barreau de Paris, Toque : A544

S.A. LOISELET ET DAIGREMONT PARIS SUD aux droits et obligations de la SA CYPRENNE GESTION prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

représentée par M^e Louis-Charles HUYGHE (avoué à la Cour)

assistée de Maître Corinne DIAZ, avocat au barreau de Paris, Toque : E1360

Société GRUN prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Société MARTINET ET FILS prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Société BATEAM prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Société RUECHE EUREXO venant aux droits de la SAS SERI RUECHE BOUCHER prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

représentée par Maître Dominique OLIVIER (avoué à la Cour)

assistée de Maître Deborah BALOUKA, avocat au barreau de Paris, Toque : D125.

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral, l’affaire a été débattue le 7 décembre 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean DUSSARD, président

Madame Marie-Paule RAVANEL, conseiller

Madame Denise JAFFUEL, conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par jugement du 6 avril 2010, le Tribunal de Grande Instance de Créteil a, sur la demande de Madame Y, propriétaire de trois appartements aux 4^e et 5^e et dernier étage de l’immeuble du 8 rue Z A à XXX, ayant subi des infiltrations d’eau lors de la tempête de décembre 1999 :

— condamné le s à faire effectuer les travaux de réfection de la toiture selon les préconisations de l’expert X correspondant aux devis de l’entreprise Frey du 3 octobre 2003, pour un montant de 5 857, 53 euros TTC 'sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, dans un délai de deux mois', à compter de la signification du jugement,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à payer à Madame Y :

* l’actualisation de la somme de 29 412, 27 € TTC selon l’indice BT 01 de la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur au 15 février 2004, date de la clôture du rapport d’expertise et à la date du jugement,

* 72 000 € au titre du trouble de jouissance,

* 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que dans les rapports entre les parties, la responsabilité des dommages subis par Madame Y incombait :

* pour 90 % au syndicat des copropriétaires,

* pour 10 % à la Société Loiselet et Daigremont Paris Sud venant aux droits de la société Cyprenne Gestion, ancien syndic,

— fait droit à l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la Société Loiselet et Daigremont Paris Sud au titre des condamnations prononcées au bénéfice de Madame Y, sur la base et dans les limites de ce partage de responsabilité, en principal, intérêts, frais et dépens,

— rejeté les demandes formées à l’encontre de la Société Rueche Eurexo venant aux droits de la société Seri Rueche Boucher, la société Grun, la société Martinet et Fils et la société Bateam,

— dit que Madame Y sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer 2 000 € à la Société Rueche Eurexo sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Cour est saisie de l’appel formé contre cette décision.

Vu la déclaration d’appel du 15 juin 2010,

Vu les conclusions :

— de la Société Rueche Eurexo, expert amiable de la compagnie Winterthur, assureur du syndicat des copropriétaires, du 18 janvier 2011,

— du syndicat des copropriétaires du 8 rue Z A à Gentilly, du 1^er mars 2011,

— de la SA Loiselet et Daigremont Paris Sud, du 25 octobre 2011,

— de Madame Y, du 16 novembre 2011.

SUR CE , LA COUR,

A la suite des infiltrations dues à la tempête du 26 décembre 1999, la compagnie Winterthur, assureur de la copropriété, a missionné le Cabinet Rueche comme expert amiable.

Celui-ci a établi un rapport le 29 juillet 2000 évaluant les travaux à 43 011 francs, compte tenu d’une vétusté évaluée à 20 %.

De nouveaux désordres ont été constatés postérieurement chez Madame Y.

La société Grun qui avait établi un devis pour les réparations sur la toiture le 17 mars 2000 n’est intervenue qu’en août 2001, la copropriété qui avait affecté les fonds reçus de l’assurance (6 328, 31 € le 21 septembre 2000) au règlement de dépenses urgentes de fonctionnement n’ayant pu payer l’acompte demandé par l’entreprise.

En fin de travaux, une partie du plafond s’est affaissé dans la chambre arrière de l’appartement situé au 5^e étage à droite appartenant à Madame Y, du fait de l’effondrement d’une cheminée

Madame Y a obtenu la désignation de Monsieur X par ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 23 octobre 2001.

Celui-ci a clos son rapport le 15 février 2004.

Il ressort des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Toutefois, la faute du copropriétaire qui a mis en péril la trésorerie du syndicat en ne payant pas ses charges, le mettant ainsi dans l’impossibilité de faire les travaux nécessaires, peut être de nature à exonérer le syndicat de tout ou partie de sa responsabilité.

Le syndicat des copropriétaires fait état dans ses écritures des très importants retards de paiement de charges de Madame Y dont le compte, selon lui, était au 8 juin 1999, débiteur de 30 231, 48 € sur un total d’impayés à cette époque de 50 731, 48 €. Mais il n’en justifie pas.

Dès lors, la justification des retards de paiement de charges par Madame Y pour les périodes postérieures au 21 septembre 2000, date de paiement de l’indemnité d’assurance, est-elle inopérante pour exonérer le syndicat des copropriétaires de toute part de responsabilité pour l’absence de paiement de charges.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats une facture de l’entreprise Frey du 3 novembre 2003 qui ne correspond pas aux travaux visés au devis du 3 octobre 2003 figurant au rapport d’expertise.

Il ne justifie donc pas avoir effectué les travaux et le jugement sera confirmé en ce qu’il lui a été enjoint de réaliser ceux-ci sous astreinte; les conditions de l’astreinte seront toutefois modifiées conformément au dispositif.

Madame Y conclut à la réformation du jugement en ce qu’il a refusé d’ordonner le rétablissement du WC commun du 5^e étage, se contentant de dire que 'c’est de façon non fondée que le tribunal a refusé d’ordonner le rétablissement'.

L’expert judiciaire a constaté l’existence d’un WC commun au 5^e étage, étage où se trouvent deux des trois appartements de Madame Y et mentionné qu’il y avait une fuite en amont de l’éclairant.

Il ressort d’un procès-verbal de constat du 15 décembre 2004 que le cabinet de toilettes du 5^e étage est dégradé, avec une porte brisée et dégage des odeurs malodorantes.

Il ne ressort pas de ces éléments que les WC communs aient été supprimés.

Par courrier du 29 juillet 2009, Madame Y fait grief au syndic d’avoir 'refusé de constater l’absence de WC commun du 5^e étage’ et lui demande 'de bien vouloir faire installer ces WC'.

Cette simple lettre est insuffisante pour apporter la preuve de la suppression des toilettes communes qui serait en lien avec le sinistre objet de la présente procédure.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Madame Y tendant à voir ordonner le rétablissement du WC commun.

Les appartements dont Madame Y est propriétaire n’étaient pas loués au moment de la tempête de 1999 à l’origine des désordres, et étaient à rénover.

Il s’agit de trois appartements de deux pièces dont deux ne possèdent ni salle d’eau ni WC.

Compte tenu de leur état, de leur inconfort mais aussi de la longueur du préjudice subi, la Cour évaluera celui-ci à la date du présent arrêt à la somme de 80 000 eurox que le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Madame Y.

Madame Y ne justifie pas d’un préjudice moral excédant celui inhérent à toute procédure. Elle sera déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires conclut à sa garantie par la société Loiselet et Daigremont.

La société Cyprenne Gestion aux droits de qui se trouve Loiselet et Daigremont a effectué la gestion de la copropriété du 22 mars 2000 au 24 juin 2002.

Elle indique avoir dû faire face aux dépenses de première nécessité telles que EDF, chauffage, assurance de l’immeuble alors que la majorité des copropriétaires ne payaient pas leurs charges.

Elle verse aux débats une lettre écrite le 15 janvier 2001 à tous les copropriétaires leur expliquant avoir perçu de la compagnie d’assurances les fonds nécessaires aux réparations des désordres occasionnés par la tempête mais que 'les sommes perçues de la compagnie d’assurance n’ont permis que de maintenir la trésorerie générale à la limite proche du zéro’ et expliquait que c’est pour cette raison qu’un 'appel de solidarité’ avait été envoyé aux copropriétaires pour réaliser les travaux de couverture sur le bâtiment endommagé'.

Le syndic indique que compte tenu l’impécuniosité de la copropriété il n’a pas même pu donner mission à un avocat pour engager des procédures de recouvrement des charges.

Devant une telle situation, il appartenait à la société Cyprenne Gestion de convoquer une assemblée générale pour voter sur un appel de fonds mais non de prendre, de sa propre initiative, la décision d’utiliser l’indemnité d’assurances pour les dépenses de fonctionnement de la copropriété.

Le fait d’avoir donné des explications par la note sus-visée aux copropriétaires, dont on ignore d’ailleurs si tous ont pu en prendre connaissance, n’établit pas que le quitus donné au syndic lors de l’assemblée générale du 25 juin 2001 l’ait été en pleine connaissance des conséquences de l’utilisation des fonds reçus de l’assureur de l’immeuble pour une autre destination que pour les réfections de celui-ci.

La responsabilité de la SA Loiselet et Daigremont Paris Sud est encourue et elle sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 30 % des condamnations prononcées, ce pourcentage prenant en considération les négligences et les lenteurs imputables au seul syndicat notamment après la cessation des fonctions du syndic.

La société Loiselet et Daigremont conclut à sa garantie in solidum par les entreprises Grun, Bateam et Martinet et Fils.

Le jugement, par des motifs que la Cour adopte, a mis hors de cause ces entreprises et sera confirmé de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires, comme en première instance, recherche la garantie de la société Rueche Eurexo expert amiable de son assureur à hauteur de 15 000 euros en affirmant que l’expert avait insuffisamment évalué le coût des travaux.

Il sera observé que les fonds de la compagnie d’assurance ont été versés le 21 septembre 2000 et que ce n’est qu’un an après, en fin des travaux effectués par la société Grun qu’a eu lieu l’effondrement d’une cheminée.

L’expert indique que ' cet effondrement qu’on peut considérer comme une conséquence tardive de la tempête n’a jamais été déclaré et l’ouvrage est alors resté en l’état. Cette inertie a été préjudiciable'.

Compte tenu du caractère tardif de cet effondrement, aucune mauvaise appréciation du coût des réparations ne peut être reprochée à l’expert amiable de l’assureur.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Rueche Eurexo ainsi qu’à l’encontre des sociétés Grun, Martinet et Fils et Bateam.

Il est également confirmé du chef des dépens, des frais hors dépens, de la dispense de participation de Madame Y à la dépense commune des frais de la procédure.

Il apparaît inéquitable de laisser à Madame Y la charge de la totalité de ses frais irrépétibles d’appel et le syndicat des copropriétaires sera condamné avec la garantie de la SA Loiselet et Daigremont Paris Sud à hauteur de 30 %, à payer à Madame Y la somme de 3 000 euros au titre desdits frais en sus de la condamnation prononcée en première instance.

Toutes les autres demandes des parties seront rejetées.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du 8 rue Z A à XXX à effectuer sous astreinte les travaux de réfection de la toiture préconisés par l’expert X conformément aux devis de l’entreprise Frey établi le 3 octobre 2003 pour un montant de 5 857, 53 euros TTC,

Ajoutant :

MODIFIE comme suit les modalités de l’astreinte :

DIT que ledit syndicat devra faire réaliser lesdits travaux dans le délai de six mois de la signification du présent arrêt sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai pendant deux mois à l’issue desquels il pourra être à nouveau statué sur l’astreinte par le juge de l’Exécution,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné le syndicat des copropriétaires dudit immeuble à payer à Madame Y, l’actualisation de la somme de 29 412, 27 euros TTC selon les modalités y précisés,

* rejeté la demande de dommages et intérêts de Madame Y pour préjudice moral,

* rejeté la demande de Madame Y de rétablissement de WC communs,

*dit que Madame Y sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

* rejeté les demandes formées à l’encontre de la société Rueche Eurexo venant aux droits de la société Seri Rueche Boucher, la société Grun, la société Martinet et Fils et la société Bateam,

CONFIRME le jugement entrepris du chef de ses dispositions concernant les dépens et frais hors dépens,

L’INFIRME pour le surplus, statuant à nouveau et ajoutant :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à Madame Y la somme de 80 000 euros au titre de son trouble de jouissance,

DIT que dans leurs rapports, la responsabilité des dommages subis par Madame Y incombe aux parties suivantes dans les proportions ci-après indiquées :

* 70 % au syndicat des copropriétaires

* 30 % à la société Loiselet et Daigremont Paris Sud.

CONDAMNE la SA Loiselet et Daigremont Paris Sud à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 30 % des condamnations pécuniaires, astreinte exclue, prononcées incluant les indemnités pour frais irrépétibles et les dépens de première instance et d’appel,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3 000 euros à Madame Y sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais hors dépens d’appel,

REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires et la SA Loiselet et Daigremont Paris Sud aux dépens d’appel,

DIT qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

Dominique FENOGLI Jean DUSSARD