Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 30 MAI 2013

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/15415

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juillet 2011 -Tribunal d’Instance de PARIS 09 – RG n° 11-11-000159

APPELANTS

Monsieur F X

Le Prieuré Saint-Martin

15 rue Le Prieuré Saint-Martin

XXX

Représenté par la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES (M^e Michel GUIZARD), avocats postulant au barreau de PARIS, toque : L0020

Assisté de M^e Isabelle DE LIPSKI, avocate plaidant au barreau de PARIS, toque : D0669

Madame A X épouse Z

XXX

XXX

Représentée par la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES (M^e Michel GUIZARD), avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0020

Assistée de M^e Isabelle DE LIPSKI, avocate plaidant au barreau de PARIS, toque : D0669

INTIMES

Monsieur C Y

XXX

XXX

Représenté par la SCP LAGOURGUE – OLIVIER (M^e Charles- F OLIVIER), avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0029

Assisté par M^e Christophe THEVENET de la AARPI THEVENET DECAP MC GREEVY, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : R183

Madame J Y

XXX

XXX

Représenté par la SCP LAGOURGUE – OLIVIER (M^e Charles- F OLIVIER), avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0029

Assisté par M^e Christophe THEVENET de la AARPI THEVENET DECAP MC GREEVY, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : R183

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Conseillère, chargé d’instruire l’affaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques CHAUVELOT, président

Madame Michèle TIMBERT, conseiller

Madame Isabelle BROGLY, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me N O

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par M^me N O, greffier présent lors du prononcé.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 1^er juillet 2010 à effet du 1^er août 2010, les consorts X ont consenti à Monsieur et Madame C Y un bail d’habitation portant sur un appartement sis à XXX et ce, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4 060 € dont 210 € de provision sur charges locatives.

Invoquant d’importants troubles de jouissances à compter d’octobre 2010 soit à peine deux mois après leur entrée dans les lieux, liés d’une part à l’installation d’imposants échafaudages devant les fenêtres de leur appartement et d’autre part au bruit assourdissant provoqué par les travaux de ravalement de la façade, Monsieur et Madame C Y ont, par acte d’huissier de justice en date du 18 février 2011, fait délivrer assignation aux consorts X devant le Tribunal d’Instance du 9^e arrondissement de Paris qui, par jugement en date du 4 juillet 2011, a :

— constaté l’intervention volontaire de Madame A Z pour l’indivision Z-X.

— condamné Monsieur L X et Madame A X épouse Z à verser à Monsieur et Madame C Y la somme de 15 000 € à titre d’indemnisation de leur trouble de jouissance.

— condamné Monsieur et Madame C Y à verser à Monsieur L X et Madame A Z :

' la somme de 24 208,80 € au titre des loyers impayés du 1^er novembre 2010 au 30 juin 2011, déduction faite du préjudice de jouissance subi sur la période du 1^er novembre 2010 au 30 mars 2011 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2011.

' la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

— ordonné la compensation entre les sommes dues.

— débouté Monsieur et Madame C Y de leurs autres demandes.

— débouté Monsieur L X et Madame A Z de leurs demandes.

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés à concurrence d’un tiers par Monsieur X et Madame Z d’une part et des deux tiers par Monsieur et Madame Y.

Monsieur L X et Madame A X épouse Z ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions du 6 décembre 2012, ils poursuivent l’infirmation du jugement et demandent en conséquence à la Cour, statuant à nouveau :

— de condamner les époux Y à leu verser la somme de 29 364€ au titre des loyers impayés.

— de les condamner à leur verser la somme de 20 000 € à titre de résistance abusive et celle de 5 000 € au titre du préjudice résultant de leur refus de faire visiter l’appartement pendant le préavis et de remettre l’intégralité des clés.

— de dire et juger que les éléments constitutifs du dol invoqué par les intimés ne sont pas rapportés.

— de rejeter la demande de nullité du contrat de location pour réticence dolosive ainsi que la demande subséquente de dommages-intérêts.

— de dire et juger non fondée la demande d’indemnisation du trouble de jouissance allégué.

— de débouter les époux Y de leur demande de ce chef.

— de dire et juger que la demande de dommages-intérêts au titre du défaut d’information n’est pas davantage fondée.

— de débouter les époux Y de cette demande.

En tout état de cause:

— de dire et juger qu’il y a lieu à compensation entre les sommes dues de part et d’autre.

— de condamner Monsieur et Madame Y à leur verser la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— de les condamner aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Monsieur et Madame C Y, intimés, par conclusions du 2 novembre 2012, demandent à la Cour :

— de réformer partiellement le jugement entrepris.

Principalement sur le dol:

— de dire et juger que le bailleur, Monsieur L X, pris en qualité de représentant de l’indivision X était informé des travaux de l’immeuble litigieux dès le 25 mai 2010, soit avant la signature du bail et l’emménagement des époux Y.

— de dire que les consorts X ont, lors de la signature du contrat de location, volontairement passé sous silence l’exécution prochaine d’importants travaux de ravalement d’une durée prévue de six mois, caractérisant ainsi une réticence dolosive au sens des dispositions de l’article 1116 du Code Civil.

— de dire et juger que les éléments constitutifs du dol sont démontrés, la réticence dolosive ayant été déterminante de leur consentement.

— de prononcer la nullité du contrat de location pour réticence dolosive.

— de condamner en conséquence les consorts X à leur restituer les loyers versés depuis le 1^er août 2010, le dépôt de garantie constitué entre leurs mains à hauteur de la somme de 3 850 €

— de condamner les consorts X à leur verser la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts du fait des préjudices subis liés au dol qu’ils ont commis.

— de fixer l’ indemnité d’occupation à 3 850 € par mois du 1^er août 2010 au 30 septembre 2010 et à 1 975 € par mois à compter du 1^er octobre 2010 jusqu’au 15 avril 2011.

Subsidiairement, sur les manquements aux obligations contractuelles:

— de leur donner acte de ce qu’ils ont réglé la somme de 3 850 € au titre du loyer de septembre 2010 et la somme de 3 116 € par mois de la fin des travaux jusqu’au 15 avril 2011, date de libération des lieux, ces sommes devant venir en compensation de celles éventuellement mises à leur charge.

— de condamner les consorts X à leur verser la somme de 20 000€ à titre d’indemnisation de leur trouble de jouissance en application de l’article 6 b/ de la loi du 6 juillet 1989.

En tout état de cause :

— de dire et juger que les consorts X ont manqué de bonne foi dans l’exécution du contrat de location et se sont avérés défaillants dans le bon accomplissement de leurs obligations contractuelles.

— de condamner les consorts X à leur verser la somme de 20 000€ à titre d’indemnisation de leurs différents préjudices.

— de les dire et juger fondés à opposer l’exception d’inexécution au bailleur à raison des troubles de jouissance subis de son fait.

— de dire et juger que les consorts X ne rapportent pas la preuve d’un préjudice au titre du non-paiement des loyers ou du non respect du préavis ou encore au titre d’une prétendue inexécution d’une obligation de visite.

— de dire et juger qu’il y a lieu à compensation entre les sommes dues de part et d’autre.

— de dire et juger les consorts X mal fondés en leurs demandes reconventionnelles et de les en débouter.

— de condamner les consorts X à leur verser la somme de 10 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— de les condamner aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au soutien de leur appel, les consorts X font valoir que c’est à tort que le premier juge s’est fondé sur les dispositions de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 pour les condamner à indemniser les époux Y de leur trouble de jouissance. Ils ajoutent qu’aucune disposition légale ne met à la charge du bailleur l’obligation d’informer par une clause expresse du bail, les travaux décidés par le Syndicat des Copropriétaires de nature à porter atteinte à la jouissance paisible des lieux par les locataires. Ils prétendent que les travaux de ravalement ont été évoqués devant les locataires et que s’agissant de travaux courants, prévisibles notamment à Paris où ils doivent être exécutés régulièrement selon les dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation, il n’était nul besoin d’en informer les locataires par une clause expresse du bail.

Les consorts X exposent encore que locataires ont pris le prétexte des travaux de ravalement pour ne plus payer leur loyer et qu’ils ont paradoxalement donné congé dès que ces travaux ont été terminés.

Ils reprochent enfin au premier juge d’être allé au delà des demandes des locataires en leur accordant une réfaction du montant de leur loyer de 30% qu’ils ne sollicitaient pas et de leur avoir octroyé dans le même temps des dommages-intérêts, ce qui l’a conduit à les indemniser deux fois du même préjudice.

Monsieur et Madame Y invoquent à titre principal la réticence dolosive, subsidiairement les manquements des bailleurs à leurs obligations contractuelles et en tout état de cause l’absence de bonne foi des consorts X dans l’exécution du contrat de location et leur défaillance dans le bon accomplissement de leurs obligations contractuelles.

' Sur la réticence dolosive

Monsieur et Madame Y ne sont pas fondés à invoquer la réticence dolosive pour conclure à la nullité du contrat de location.

En effet, si Monsieur X ne pouvait ignorer que des travaux de ravalement devaient être effectués dès lors qu’ils avaient été votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 mai 2010, il n’est pas établi qu’il ait eu connaissance de leur ampleur lors de la conclusion du contrat de location le 1^er juillet 2010 et partant des conséquences dommageables importantes pouvant en résulter pour les locataires.

Pour les mêmes raisons que celles ci-dessus exposées, il ne saurait être fait grief aux bailleurs d’avoir manqué à leur obligation d’information et ce, dès lors qu’ainsi qu’ils le font observer, les travaux de ravalement sont obligatoires et doivent normalement être supportés par les locataires comme tous les autre travaux.

Cependant, en l’espèce, les propriétaires bailleurs ont manqué à leurs obligations contractuelles dès lors qu’il est acquis que les travaux ont commencé dès mi- octobre 2010 pour se terminer le 18 mars 2011, soit cinq mois, durée d’autant mois tolérable que les troubles occasionnés aux locataires ont été très importants.

C’est ainsi que des échafaudages ont été installés sur l’ensemble de la façade de l’immeuble et qu’aux termes du procès-verbal de constat qu’il a dressé le 2 février 2011, l’huissier de justice mentionne que :

'Si les volets sont fermés ce jour et les pièces plongées dans l’obscurité, les fenêtres sont quand même maculées de projection. En outre, les travaux de ravalement en cours génèrent des bruits et vibrations extrêmement gênants qui rendent les pièces sur rue inutilisables : en effet, le piochage du mur de façade est en cours et un bruit de martèlement et de grattage continu se fait entendre générant en outre, d’importantes vibrations sensibles dans les planchers. Ces nuisance sonores sont suffisamment élevées pour être nettement perceptibles encore dans les pièces sur cour et en particulier dans la cuisine où, pourtant, lors de la visite, une machine à laver fonctionne.

Dans la deuxième chambre sur rue, j’ai ouvert le volet afin de constater directement la consistance des travaux : j’y note naturellement une abondante poussière et des petits gravats et résidus de pierre omniprésents ce qui, conjugué à la présence d’ouvriers, rend naturellement indispensable la fermeture des volets'.

Les locataires ont donc subi un trouble de jouissance incontestable peu après leur entrée dans les lieux se matérialisant par les nuisances sonores importantes et persistantes durant toute la journée et par l’obligation de vivre, du fait de l’installation de l’échafaudage important, une grande partie de la journée dans l’obscurité dans les pièces à vivre côté rue, de supporter la présence des ouvriers à leur étage, soit à d’autres étages, ainsi que de subir des projections que les travaux engendraient.

La Cour estime que le Premier Juge a, au vu des éléments de la procédure, fait une exacte appréciation de l’évaluation du préjudice subi par les locataires en le fixant à la somme de 15 000 €. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

' Sur la demande en paiement des loyers.

Les consorts X sollicitent la somme de 29 364€ au titre des loyers impayés.

Les époux Y qui reconnaissent n’avoir acquitté que le loyer du mois de septembre 2010 (3 850 €), ainsi que la somme de 3 116 € de la fin des travaux jusqu’au 15 avril 2011, date de libération des lieux, s’estiment bien fondés à opposer aux bailleurs l’exception d’inexécution du fait des divers troubles de jouissance subis.

Pour autant, bien que les nuisances subies soient incontestables, il n’en demeure pas moins que Monsieur et Madame Y ne démontrent pas avoir été dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués, l’état du logement permettant de satisfaire aux besoins normaux de ses occupants.

Les locataires doivent être condamnés au paiement des loyers impayés du 1^er octobre 2010 jusqu’au mois de juin 2011 inclus, date d’expiration du délai de congé : à cet égard, il y a lieu de rappeler qu’en vertu des dispositions de l’article 15-1 de a loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis est de trois mois lorsqu’il émane du locataire.

En l’espèce, Monsieur et Madame Y qui ont donné congé le 21 mars 2011 ne sont pas fondés en leur demande d’exonération du paiement du préavis de trois mois au prétexte des nuisances subies dès lors qu’il est acquis que lors de la délivrance du congé, les travaux étaient achevés depuis début mars 2011 et que l’échafaudage était totalement démonté mi-mars 2011.

Toutefois, le jugement doit être confirmé en ce qu’il accordé une réfaction du montant du loyer de 30% durant la période des travaux, soit pendant cinq mois du 15 octobre 2010 jusqu’au 15 mars 2011, date de la fin des travaux. Il y a lieu de relever à cet égard que le premier juge n’a pas, contrairement à ce que soutiennent les appelants, statué 'ultra petita’ dès lors que les locataires invoquaient l’exception d’inexécution pour prétendre à l’exonération totale du paiement de leur loyer.

Monsieur et Madame Y qui ont réglé le loyer de septembre 2010, sont redevables de la somme de 1 975 € du 1^er au 15 octobre 2010, celle de 3 850 € x 30% x 5 = 13 475 € du 15 octobre 2010 au 15 mars 2011, de celle de 1 975 € du 16 mars au 30 mars 2011, de 3 850€ du 1^er avril au 30 juin 2011 soit 11 550 €.

En définitive, Monsieur et Madame Y doivent être condamnés au paiement de la somme de 28 875 €, sous déduction de la somme de 3 116 € par eux versée et de la somme de 3 850 € au titre du montant du dépôt de garantie, soit en définitive la somme de 21 909 €.

' Sur les demandes de dommages-intérêts formées par les parties.

Les consorts X poursuivent l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il ne leur a accordé que la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant pour eux de la réticence des époux Y à s’acquitter du paiement de leurs loyers, sans avoir obtenu préalablement l’autorisation de les consigner. Ils reprochent au premier juge de n’avoir pas pris en compte le préjudice qu’ils alléguaient, résultant du refus des locataires de permettre la visite de l’appartement au mépris des clauses du bail.

Cependant, ainsi que l’a très exactement relevé le Premier Juge, les échanges de courriers entre la société mandataire et les locataires ne permettent pas de démontrer que Monsieur et Madame Y auraient manqué à leur obligation de permettre la visite du logement, eu égard au climat conflictuel entre les parties et aux procédures en cours et ce, d’autant que les clés ont été remises le 3 mai 2011, soit à peine plus d’un mois après la réception de la lettre de préavis, permettant ainsi les visites.

Le jugement doit donc être confirmé sur ce point et les consorts X déboutés comme mal fondés en leur demande tendant à voir condamner les époux Y à leur verser la somme de 20 000 € à titre de résistance abusive.

' Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Succombant en leur recours, les consorts X seront condamnés aux dépens d’appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge des consorts X au titre des frais non compris dans les dépens exposés par Monsieur et Madame Y en cause d’appel peut être équitablement fixée à 1 500 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire.

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de l’arriéré de loyers dû par Monsieur et Madame Y, fixé par le premier juge à la somme de 24 208,80 €.

Statuant à nouveau, condamne Monsieur et Madame Y à verser aux consorts X la somme de 21 909 € au titre des loyers impayés, (compte tenu de la réfaction de 30 % sur le montant mensuel pour la période comprise entre le 15 octobre 2010 et le 15 mars 2011 et déduction faite de la somme de 3 116 € versée par les locataire et du montant de dépôt de garantie de 3 850 €) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2011.

Condamne les consorts X à verser à Monsieur et Madame Y la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne les consorts X aux dépens d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT