RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 13 Octobre 2016

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S 16/00027

Décision déférée à la Cour :
jugement rendu le 20 Octobre 2010 par le tribunal de grande instance de
BOBIGNY RG n° 10/00051

APPELANTE

S.C.I. FROMONT PARIS-LILAS

RCS Paris n°950 042 648

XXX

XXX

Représentée par M^e Nayef ROMELLY, substitué par M^e X Y, avocats au barreau de PARIS, toque : D1761

INTIMÉES

LA COMMUNE DES LILAS

Hôtel de Ville

XXX

XXX

Représentée par M^e Marie-Céline PELÉ de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de
PARIS, toque : P0498

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA
SEINE ST
DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

XXX

XXX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Septembre 2016, en audience publique, devant la cour composée de :

Christian HOURS, Président de chambre, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Mme le Premier Président de la Cour d’Appel de
PARIS,

Anne du BESSET, Conseillère désignée par Mme le Premier Président de la Cour d’Appel de
PARIS

Marc BAILLY, Conseiller désigné par Mme le
Premier Président de la Cour d’Appel de
PARIS

Greffier : Isabelle THOMAS, lors des débats

ARRÊT : – contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Christian HOURS, président et par
Isabelle THOMAS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé :

La SCI Fromont Paris-Lilas, en abrégé la SCI, était propriétaire, dans le périmètre d’emprise de l’îlot
D de l’opération d’aménagement de la ZAC du centre ville de la commune des Lilas, d’un ensemble immobilier, aujourd’hui démoli, sur deux parcelles cadastrées section F numéro 81 et F numéro 82, de superficies respectives de 633 m² et 1 080 m².

Par ordonnance du 18 juin 2008, le juge de l’expropriation de
Seine Saint Denis a déclaré expropriées au profit de la commune des Lilas les immeubles, portions d’immeubles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de cette
ZAC, en particulier les parcelles précitées de la SCI
Fromont Paris-Lilas.

Faute d’accord sur le montant de l’indemnisation proposée, le juge de l’expropriation a été saisi par requête de la commune des Lilas en date du 12 avril 2010.

Par jugement du 20 octobre 2010, ce juge a fixé de la façon suivante les indemnités revenant à la SCI
Fromont Paris-Lilas :

— indemnité principale : 4 538 089 euros, se décomposant comme suit :

— murs du supermarché : 1 825 980 euros ;

— murs du cabinet d’architecte ; 911 200 euros ;

— bâtiments A, C et D : 900 000 euros ;

— bâtiment B : 459 675 euros ;

— bâtiment E : 317 234 euros ;

— bâtiment F : 124 000 euros ;

— indemnité de remploi : 454 809 euros,

l’expropriante étant condamnée à supporter les dépens.

Sur l’appel de la SCI Fromont Paris-Lilas, la cour d’appel de
Paris a, par arrêt du 30 janvier 2014, confirmé en toutes ses dispositions ce jugement et condamné l’appelante aux dépens.

Sur le pourvoi de la SCI Fromont Paris-Lilas, la Cour de cassation, au motif que la cour d’appel n’avait pas recherché si un mémoire complémentaire de la SCI ne contenait pas des éléments complémentaires, en réplique aux mémoires de la commune ou aux conclusions du commissaire du gouvernement, qui auraient été recevables, a, par arrêt du 5 mai 2015, cassé en toutes ses dispositions l’arrêt du 30 janvier 2014 et renvoyé la cause et les parties devant la cour d’appel de
Paris autrement composée.

Par déclaration du 13 novembre 2015, la SCI Fromont
Paris-Lilas a saisi la cour d’appel de Paris.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée, aux écritures et aux pièces qui ont été :

— déposées au greffe, le 11 janvier 2016, par la
SCI Fromont Paris-Lilas, aux termes desquelles elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :

— fixer l’indemnité principale de dépossession lui revenant à la somme de 16 774 132 euros, se décomposant comme suit :

— supermarché : 9 740 642 euros ;

— locaux cabinet d’architecte : 2 515 515 euros ;

— boulangerie : 641 177 euros ;

— appartement premier étage gauche : 217 010 euros ;

— appartement premier étage droite : 178 714 euros ;

— appartement deuxième étage droite : 178 714 euros ;

—  5 appartements vides : 5 x 255 306 : 1 276 530 euros ;

—  2 boutiques et 2 cabinets dentaires (bât B) : 920 492 euros ;

— locaux ex-Culina (bât E) : 1 353 172 euros ;

— locaux ex Les Roses Restauration : 136 251 euros ;

— fixer l’indemnité de remploi à la somme de 1 679 421 euros ;

— condamner la commune des Lilas à lui payer ces sommes avec intérêts de droit à compter du 20 novembre 2009, date de sa première réclamation ;

— condamner la commune des Lilas à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déposées au greffe, le 10 mars 2016, par la commune des Lilas, aux termes desquelles elle demande à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris sur les surfaces retenues ;

— d’infirmer le jugement sur certaines pondérations, certains abattements pour occupation, certains prix unitaires et, statuant à nouveau, de retenir les indemnisations suivantes :

indemnité principale

— supermarché : 1 258,40 m² x 1 400 /m² x 0,6 = 1 057 056 euros ;

— autres locaux : 454 m² x 1 500 /m² = 681 000 euros ;

Total supermarché alimentaire : 1 738 056 euros ;

— boulangerie bât A : 127 m² x 1 400 /m² x 0,6 = 106 680 euros ;

— appartements bât A :

102 m² x 4 – 38 m² (D^r Bensimon) x 1 600 /m² x 0,9 = 532 800 euros ;

— D^r Bensimon : 38 m² x 1 600/m² x 0,8 = 48 640 euros ;

Total Bât A : 688 120 euros ;

— locaux commerciaux bâti B : 217,8 m² x 1 600 /m² x 0,6 = 209 088 euros;

— locaux bât E : 246,3 m² x 1 200 /m² x 0,6 = 177 336 euros ;

— locaux bât F : 24,8 m² x 1 600 /m² = 39 680 euros ;

indemnité accessoire : 283 728 euros ;

Total = 3 136 008 euros ;

— adressées au greffe, le 27 janvier 2016, par la commissaire du gouvernement, aux termes desquelles elle demande à la cour d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de fixer l’indemnisation totale de la SCI à la somme de 3 994 000 euros, se décomposant comme suit :

indemnité principale :

— parcelle F 82 : 2 160 000 euros ;

— parcelle F 81 :

Bât A = 779 040 euros ;

Bât B = 307 800 euros ;

Bât C et D = 70 560 euros ;

Bât E = 263 900 euros ;

Bât F = 48 600 euros ;

indemnité de remploi = 364 000 euros.

Motifs de l’arrêt :

Considérant à titre liminaire que l’appel et les écritures des parties, lesquelles, dûment notifiées, ont permis un débat contradictoire complet et ne font l’objet d’aucune contestation sur ce point, sont recevables ;

Considérant qu’aux termes de l’article 17 de la
Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ;

Considérant que l’article 13-13, devenu L321-1, du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

Considérant que, conformément aux dispositions de l’article L 13-15, devenu L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur consistance matérielle et juridique au jour de l’ordonnance portant transfert de propriété, aux termes de l’article L13-14, devenu L 322-1, dudit code et en fonction de leur usage effectif à la date de référence, l’appréciation de cette date se faisant à la date du jugement du première instance ;

Considérant qu’en application des dispositions des articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L13-15, devenu L322-2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est, l’emprise expropriée étant située dans un secteur couvert par un droit de préemption, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

Considérant dès lors que le bien doit être évalué à la date du 20 octobre 2010, selon son usage effectif à la date de référence du 14 novembre 2007, date de la dernière modification du plan local d’urbanisme de la commune des Lilas ; qu’à cette date, les parcelles considérées étaient située dans la
ZAC de la ville et étaient construites ;

Considérant que les caractéristiques du bien devant être prises en compte sont celles au jour de l’ordonnance d’expropriation, le 18 juin 2008 ;

Considérant que se trouvait alors, en plein centre ville, à proximité du métro, sur la parcelle F 82, au 81 rue de Paris et 4 rue Francine Fromont, avec entrée de plain-pied par la rue de Paris, un local commercial occupé par un supermarché alimentaire
Franprix, structure béton, en forme de T, datant de 1955 avec auvent sur toute la façade des réserves, entrée de plain-pied sur la rue Francine
Fromont, locaux techniques, chambres froides, vestiaires et sanitaires ; qu’à l’étage sur la rue
Francine Fromont il y avait des locaux à usage de bureaux, occupés par convention d’occupation précaire par l’architecte Vignaud agrémentés d’une terrasse, l’ensemble dans un état correct ;

Considérant que, par ailleurs, six bâtiments étaient construits sur la parcelle F 81 :

— un bâtiment A au 79 rue de Paris, datant de 1910, sur caves, en bon état général, avec un boulangerie au rez-de-chaussée et six appartements sur les 4 étages au dessus ;

— un bâtiment B sur cave à l’angle de la rue de
Paris et de la rue Francine Fromont, comprenant deux locaux commerciaux occupés par un cabinet d’assurances et une boutique de téléphonie et un cabinet de dentiste au premier étage ;

— un bâtiment C à usage de boulangerie, à l’arrière du bâtiment A, comprenant le fournil au

rez-de-chaussée et la paneterie au dessus ;

— un bâtiment D à usage de boulangerie, à l’arrière du bâtiment A, comprenant le fournil au rez-de-chaussée et un laboratoire de pâtisserie au dessus ;

— un bâtiment E au 4 rue Francine Fromont, occupé par les ateliers de préparation d’un traiteur, la société Culinia ;

— un bâtiment F, comprenant un local commercial libre, occupé auparavant par une entreprise de restauration rapide ;

Considérant qu’il convient d’évoquer successivement les superficies des locaux en cause, qui ont été mesurées par un géomètre, le litige portant pour l’essentiel sur les pondérations à appliquer, ainsi que leur situation juridique au jour de l’ordonnance d’expropriation ;

Considérant que s’agissant de la parcelle F 82 au 81 rue de Paris et 4 rue Francine Fromont, qu’il n’y a plus de discussion en cause d’appel sur la pondération à 1 de la partie appelée rez-de-chaussée pour 889,20 m² ;

Considérant sur la partie auvent que la SCI demande une pondération à 1 de sa surface de 61 m², tandis que la commune sollicite sa minoration à 0,2 ;

Considérant que le premier juge a exactement retenu le caractère de simple abri offert par l’auvent, permettant seulement l’exposition de marchandises ; qu’il convient de confirmer le coefficient de pondération de 0,3, ce qui porte la superficie à : 61 x 0,3 = 18,3 m²;

Considérant ainsi que la surface pondérée du supermarché côté rue de Paris s’élève à :

889,20 m² + 18,30 m² = 907,50 m² ;

Considérant la SCI revendique pour la partie que le premier juge aurait improprement qualifiée de sous-sol et qui serait de plain-pied par rapport à la rue
Francine Fromont un coefficient de 0,8 au lieu de 0,2 pour le hall d’entrée et de 0,5 pour le surplus ; que la commune demande en revanche de limiter à 0,2 la pondération pour le hall d’entrée et à 0,4 pour les locaux à usage de réserves qu’elle considère être en sous-sol ;

Considérant que la surface du hall d’entrée, qui n’est pas directement consacrée à la vente, doit être pondérée à 0,2 comme le premier juge l’a fait ; que la partie inférieure utilisée en réserves, toujours nécessaires dans ce type de commerce et non à proprement parler en surface commerciale, sera pondérée à 0,5, de sorte que le jugement doit être confirmé sur ces points ; que la partie hall d’entrée et sous-sol ressort ainsi à :

[8 m² x 0,2 = 1,6 m²] + [889,70 m² x 0,5 = 444,80 m²] = 446,40 m² ;

Considérant que la toiture de 523 m², sur laquelle le supermarché a placé des groupes de refroidissement, justifierait selon la SCI un coefficient de pondération de 0,20, tandis qu’elle ne devrait pas être prise en compte pour la commune ;

Considérant qu’eu égard à l’utilisation effective faite par le supermarché de cette toiture sur environ un dixième seulement de sa surface, il convient de confirmer la pondération à 0,1 adoptée par le premier juge, ce qui donne une superficie de 523 m² x 0,1 = 52,30 m² ;

Considérant que la surface pondérée totale de l’ensemble des locaux du supermarché s’établit ainsi à :

907,50 m² + 446,40 m² +52,30 m² = 1 406,20 m² ;

Considérant que les parties sont en désaccord sur la question de savoir si l’immeuble abritant le supermarché doit être considéré comme libre ou occupé, la SCI soutenant que le bail prévoyant que le groupe Casino devant faire son affaire de l’indemnisation du supermarché, la commune des Lilas n’aurait aucune somme à débourser, de sorte que cette partie devrait être indemnisée comme libre, tandis que la commune des Lilas précise qu’une procédure en fixation de l’indemnité commerciale d’éviction a été introduite par le locataire, la société Gregorim Distribution, sur laquelle il a été statué par jugement du 11 janvier 2012 ;

Considérant qu’il n’est pas contestable qu’à la date du jugement d’expropriation, le local abritant le supermarché faisait l’objet d’une location commerciale ; que, nonobstant la clause concernant le groupe Casino, la commune des Lilas a dû indemniser le locataire commercial en vertu des dispositions d’ordre public sur la propriété commerciale ; qu’en conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que cette partie de l’immeuble devait être indemnisée en valeur

occupée ;

Considérant sur le premier étage du bâtiment sur la parcelle F 82 qu’il n’existe pas de contestation sur la surface des locaux à usage de bureaux pour 442 m², la discussion concernant seulement la terrasse ;

Considérant à cet égard que le jugement mentionne une superficie de 60 m² sans préciser d’où vient ce chiffre qui ne figure pas dans les relevés de l’expert mais qui apparaît, aucune autre explication n’étant donnée par la commune des Lilas comme étant le résultant approximatif (60,50 m²) de la pondération à 0,2 (coefficient accepté par la commune) de la superficie totale de 302,30 m² correspondant à la superficie totale relevée de la petite terrasse de 28,50 m², de la terrasse jardin de 194,50 m² et d’un auvent de 79,30 m² ; qu’en conséquence, il n’y a pas lieu de pratiquer un second abattement sur cette surface, de sorte qu’il sera retenu une surface pondérée pour la terrasse et auvent de 60,50 m² ;

Considérant dès lors que la superficie hors supermarché de l’immeuble sis 81 rue de Paris et 4 rue
Francine Fromont est de : 442 m² + 60,50 m² = 502,50 m² ;

Considérant que la commune des Lilas ne conteste pas que ces locaux doivent être indemnisés en valeur libre ;

Considérant, sur les superficies des bâtiments situés sur la parcelle F 81 au 79 rue de Paris-2 rue
Francine Fromont, que la SCI demande à la cour de confirmer la décision entreprise :

— sur la surface pondérée totale des locaux de la boulangerie, s’étendant au rez-de-chaussée du bâtiment A, (deux boutiques et arrière-boutiques, rez-de-chaussée et premier étage des bâtiments C et D, soit au total 137,30 m² ;

— sur la surface pondérée totale des appartements en étage du bâtiment A, soit 408 m² ;

— sur la surface pondérée totale des locaux commerciaux du rez-de-chaussée du bâtiment B et des cabinets dentaires du 1^er étage, soit 93,80 m² (boutique
Assu 2 000 et sa cave), 16 m² (boutique de téléphonie), 108 m² (cabinets dentaires du 1^er étage) ;

— sur la surface pondérée totale du bâtiment E à 246,30 m² ;

— sur la surface pondérée totale du bâtiment F (locaux commerciaux) à 24,80 m² ;

Considérant que la commune des Lilas est d’accord sur ces données, la divergence entre les parties résidant dans l’appréciation du caractère libre ou occupé de ces locaux ;

Considérant que, pour ce qui est de la boulangerie, la commune des Lilas excipe d’une convention précaire qu’elle a signée avec le commerçant pour estimer les lieux occupés, indiquant avoir racheté le bail et fait son affaire de l’éviction commerciale ;

Considérant qu’au jour de l’ordonnance d’expropriation le bien en cause était occupé ; que, toutefois la nature précaire de la convention autorise la limitation de l’abattement sur la valeur libre de la boulangerie et de l’appartement y rattaché à 15 % ;

Considérant que la SCI reconnaît que l’appartement du 1^er étage droite du bâtiment A était loué, (cabinet médical) ; que la commune précise s’être chargée de l’éviction de l’occupant des lieux;
qu’elle admet qu’il en va de même pour l’appartement du 2^e étage droite (location Forner) ; qu’un abattement de 30 %, proposé par l’appelante elle-même, apparaît raisonnable et doit être pratiqué sur la valeur libre ;

Considérant qu’en revanche, les parties sont d’accord pour estimer que les cinq autres appartements sont libres ( 2^e étage gauche, 3^e étage droite, 3^e étage gauche, 4^e étage droite et 4^e étage gauche) ; qu’en conséquence, aucun abattement ne sera pratiqué sur leur valeur libre ;

Considérant qu’il n’est pas discuté que, dans le bâtiment B, les deux locaux commerciaux étaient occupés et que la commune des Lilas a dû assurer l’indemnisation des sociétés Assu 2000 (cabinet d’assurance) et GBA (boutique de téléphonie), de sorte qu’ils seront évalués en valeur occupée avec un abattement de 40 % justifié par l’existence de baux commerciaux, sur la valeur libre ;

Considérant que les locaux occupés par les dentistes, qui faisaient l’objet de baux professionnels, lesquels, s’ils n’entraînent pas le paiement d’une indemnité d’éviction, mettent à la charge du propriétaire le remboursement de frais (déménagement, installation, divers) et le paiement d’une indemnité pour compenser la perte de bénéfice pendant la période de transfert, ainsi que la perte partielle de clientèle en raison de la situation du nouveau local ; qu’il y aura par conséquent lieu à application d’un abattement réduit à 20 % ;

Considérant s’agissant du bâtiment E qu’il convient de relever qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, qui doit seule être prise en compte, il était loué, en vertu d’un bail commercial, à la société Culinia, lequel ouvrait droit à une indemnité d’éviction ; qu’en conséquence il doit être considéré comme occupé, ce qui entraîne l’application d’un abattement qui doit être fixé à 40 %, la commune des Lilas ne démontrant pas un préjudice supérieur ; qu’il n’appartient pas au juge de l’expropriation d’apprécier l’existence d’une faute de la commune des Lilas dans la conduite de ses procédures judiciaires, la SCI restant libre de diligenter toute action de ce chef devant le juge compétent ;

Considérant que les parties sont d’accord pour admettre que les locaux commerciaux dans le bâtiment F sont libres et qu’aucun abattement ne doit être pratiqué ;

Considérant que l’appréciation de la valeur des biens en cause doit se faire par comparaison avec celle d’autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches ;

Considérant que la SCI Fromont Paris-Lilas, appelante, soutient que son bien était, à la date de l’expropriation en très bon état et bénéficiait d’une situation exceptionnelle à quelques mètres de
Paris et de la mairie des Lilas, étant desservi par deux stations de métro, au coeur de la commune des
Lilas, la plus cotée du département de Seine Saint Denis ; qu’elle affirme que :

— le premier juge a, à tort, écarté les références qu’elle a fournies, pourtant pertinentes, puisqu’il s’agissait de ventes portant chacune sur une somme de petits lots intégrés, tenant compte de leur surface réunie et non de la surface de chacun d’eux pris séparément, réalisées par une seul vendeur au profit d’un seul acquéreur, avec un prix unique et global pour l’ensemble des lots agrégés en un seul grand lot ; en outre, ces ventes concernaient des biens dans la même rue et dans la même ZAC que le bien à évaluer, à la différence des références citées par le commissaire du gouvernement, portant sur des immeubles qui n’ont pas la même attractivité commerciale, situés hors la commune des Lilas, dans des zones de qualité nettement inférieure ; il convient de retenir dès lors une valeur de 5 494 euros le m² pour les locaux commerciaux du supermarché ;

— s’agissant des locaux du premier étage (cabinet d’architecte), les termes de comparaison du commissaire du gouvernement auraient dû être écartés comme situés sur des communes différentes, au profit des siens, s’agissant de la liste notariée de près de 200 ventes d’appartements, dans un rayon de 200 mètres des biens expropriés, dont les prix sont généralement inférieurs à ceux des ventes de bureaux, de sorte qu’une valeur de 5 006 euros le m² doit être retenue ;

— pour l’autre parcelle (bâtiment A), la méthode de la vente d’immeubles de rapport ne saurait être retenue, ceux-ci ne possédant pas tous les mêmes qualités et la méthode étant inapplicable puisque le bien dont s’agit ne dégageait pratiquement aucun revenu, tous les logements sauf un étant libres; il convient dès lors de s’en tenir aux termes de comparaison précités qu’elle a fournis et de retenir une valeur de 5 006 euros le m² pour les appartements et de 5 494 euros pour le local commercial;

— pour le bâtiment B, il convient également de retenir ce prix de 5 494 euros le m² pour les boutiques et de 5 006 euros le m² pour les appartements ; il en va de même pour le local commercial du bâtiment E et pour celui du bâtiment F ;

Considérant que la commune des Lilas réplique que la situation attractive de l’ensemble immobilier de l’appelante n’a jamais été niée et a été suffisamment prise en compte par le premier juge dans son évaluation et même au delà, d’où l’appel incident ;

— il convient de retenir la référence qu’elle a fournie résultant d’un accord du mois de décembre 2009 pour l’acquisition d’un immeuble comparable au bien en cause, sis 107-113 rue de Paris, ressortant à 1 388 euros le m² ;

— la référence du supermarché situé à Pantin, dans une rue commerçante touchant les Lilas, est pertinente, à 1 101 euros le m², tandis que les références de l’appelante concernent un ensemble de commerces de petite taille, davantage valorisés, qui ne peuvent être comparés aux locaux accueillant le magasin Franprix, de sorte que le prix proposé de 1 400 euros le m² est satisfactoire;

— pour les bureaux du 1^er étage, la vente de bureaux du 28 avenue de la République à Bagnolet, à 1 920 euros le m², est pertinente, de sorte que le prix proposé de 1 500 euros le m² pour les locaux en état passable de l’appelante est correct ;

— le prix de 1 400 euros le m² est proposé pour la boulangerie et de 1 600 euros pour les appartements du bâtiment A, ainsi que pour les bâtiments B et F ;

— le prix de 1 200 euros le m² est proposé pour les ateliers de la société Culinia dans le bâtiment
E;

Considérant que le commissaire du gouvernement fait valoir que :

— les termes de comparaison produits par l’appelante pour les locaux commerciaux ne peuvent être retenus car ils ne correspondant pas aux biens à évaluer (petits locaux commerciaux dont la surface utile ne dépasse pas 281 m², acquis en VEFA ; très petit local de 20,71 m², locaux ne dépassant pas 253,62 m²), étant souligné que le marché des petits locaux commerciaux est très différent de celui

des grandes surfaces et d’un niveau de prix très supérieur ;

— le recours à la base BIEN de la chambre des notaires, à partir d’un critère de rayon indéterminé, sans références hypothécaires, ni précision sur la qualité des logements ne peut être pris en compte;

— l’estimation doit être faite globalement, comme immeuble de rapport et non, local par local ;

— les évaluations du commissaire du gouvernement dès la première instance sont reprises (parcelle F 82 : 1 000 euros en valeur occupée pour le supermarché, 2 000 euros le m² en valeur libre pour les bureaux à l’étage ; parcelle F 81 : 1 600 euros le m² en estimation globale du bâtiment A valeur libre avec abattement de 10 % sur la totalité, 1 800 euros pour le bâtiment B avec abattement de 25 %, 900 euros pour les bâtiments C et D avec abattement de 30 %, 1 300 euros pour le bâtiment E avec abattement de 30 %) ;

Considérant qu’il convient d’évaluer successivement les immeubles ou parties d’immeubles évoqués précédemment selon leur nature et non globalement ;

Considérant sur la partie d’immeuble abritant le supermarché que la SCI conteste l’estimation retenue par le premier juge qui s’est fondé sur la référence fournie par le commissaire du gouvernement, à savoir la vente sur Pantin d’une grande surface de 1957 m², dépendances couvertes de 1107 m², vendue 2 539 049 euros, soit 1 011 euros le m², après avoir écarté à tort ses propres références au motif que les deux termes proposés concernaient des locaux à usage de commerce de faible superficie, tandis que la référence de la commune des
Lilas était également écartée, au motif que il 's’agissait d’un immeuble pris dans son ensemble’ ;

Considérant que la SCI fait valoir que deux des titres de propriété, qu’elle avait fournis à la cour mais que celle-ci n’avait pas pris en considération, ce qui a entraîné la cassation de sa décision, montrent que la vente du 16 mars 2007 portait sur sept lots agrégés, dépendant d’un immeuble sis 97-105 rue de Paris, pour une surface globale de 1 229,42 m², faite par un seul vendeur au profit d’un seul acquéreur, dans un seul acte et pour un prix global de 5 358 094 euros, soit 4 349 euros le m² et que la vente du 6 mai 2011 porte sur quatre lots agrégés, dépendant d’un immeuble sis 97 rue de Paris, pour une surface globale de 555 m², faite par un seul vendeur au profit d’un seul acheteur, dans un seul acte et pour un prix global pour la totalité des lots, de 3 600 000 euros, soit 6 486 euros le m² ;
qu’il s’en déduit , selon l’appelante, que ces ventes porte non sur la surface de chacun des lots pris séparément mais sur leur surface réunie ;

Considérant qu’il convient de rechercher la comparaison qui est la plus pertinente ; que dès lors il apparaît que c’est à juste titre que la référence fournie par la commune des Lilas a été écartée, s’agissant d’un immeuble mixte, alors qu’on recherche le prix de locaux à usage commercial ;

Considérant que les deux ventes, citées par la SCI, apparaissent porter sur la surface réunie des lots qui la composent et non sur chacun des lots en cause, situés dans la même commune et mieux encore dans la même rue, dans la même ZAC, à quelques dizaines de mètres du bien à évaluer, alors que la référence du commissaire du gouvernement correspond à la vente d’un ensemble commercial situé dans une autre commune, Pantin, dont il n’est en rien démontré quelle serait son degré exact d’attractivité par rapport à celle des Lilas ;

Considérant cependant que les superficies des deux références de la SCI, pour lesquels les surfaces totales sont du même ordre que le bien en cause, sont calculées selon les normes de la loi Carrez, ce qui est beaucoup plus restrictif que la SDPHO ; qu’en outre l’acte du 16 mars 2007 est une vente en l’état futur d’achèvement portant dès lors sur des locaux qui seront neufs, à la différence des locaux de l’appelante, lesquels sont dans l’ensemble seulement dans un état très correct, selon le procès-verbal de transport ; qu’en outre, même si les ventes portent sur une superficie totale, il restera possible aux acquéreurs du bien faisant l’objet des références de l’appelante d’utiliser les lots de façon

séparée, ce qui accroît leur valorisation par rapport au bien en cause (locaux à usage de supermarché qui ne peut, en l’état, qu’être utilisé d’une seule façon) ; qu’à cet égard, il convient de rappeler que l’utilisation faite par l’expropriant du bien en cause est complètement indifférente à l’indemnisation de l’exproprié, qui n’a pas vocation à bénéficier de la plus-value apportées par les opérations postérieures à la date de référence ;

Considérant dans ces conditions qu’il convient, tout en tenant compte de l’excellente situation du bien en cause, de pratiquer un abattement de 50 % sur la valeur moyenne des deux références de la SCI, soit :

[4 349 euros + 6 486 euros] x 0,5 x 0,5 = 2 708,75 euros, arrondis à 2 709 euros ;

Considérant dès lors que l’ensemble des locaux du supermarché doivent être valorisés à la somme de :

1 406,20 m² x 2 709 euros x 0,60 (abattement pour occupation commerciale) = 2 285 637,48 euros arrondis à 2 285 637 euros ;

Considérant, s’agissant des locaux du cabinet d’architecture, que la SCI tire une valeur moyenne du m² d’un très grand nombre de ventes retirées de la base BIEN, relatifs à des locaux d’habitation et non à usage de bureaux, sans que les actes de vente correspondants soient versés aux débats, ce qui ne permet pas de les analyser et alors que certains des biens mentionnés sont de très petite dimension et/ou à l’état neuf, à la différence des appartements en cause ; qu’il n’est dès lors pas possible de retenir que ce chiffre provient de références pertinentes ;

Considérant que la référence de la commune des
Lilas doit également être écartée car elle concerne un immeuble mixte, alors qu’il s’agit de valoriser des appartements à seul usage de bureaux ;

Considérant que, dans ces conditions, dès lors que la SCI accepte dans ses écritures de valoriser ces bureaux comme des appartements, il convient de retenir les références fournies par le commissaire du gouvernement pour des appartements, lesquelles apparaissent pertinentes ;

Considérant qu’il sera ainsi retenu une valeur au m² correspondant à la moyenne des références des quatre ventes récentes (février et mars 2010) d’appartements, dans le même quartier (rue de Paris) de la même commune des Lilas, soit :

[3 545,80 euros +3 095 euros + 4 054 euros + 4 012 euros] x 0,25 = 3 676,70 euros, arrondis à 3 677 euros ;

Considérant que la partie hors supermarché du 81 rue de Paris et 4 rue Francine Fromont se valorise ainsi à :

502,50 m² x 3 677 euros = 1 847 692,50 euros ;

Considérant que les autres locaux composant les autres bâtiments doivent être également évalués selon leur destination, selon la même méthode par comparaison déjà utilisée ;

Considérant que les locaux commerciaux abritant la boulangerie seront, bien que plus petits, valorisés, comme le sollicitent la SCI et la commune des
Lilas, au prix moyen du m² des locaux commerciaux qu’elles proposaient chacune pour le supermarché ;
que la cour reprendra ainsi la valeur déjà arbitrée de 2 167 euros le m², d’où une indemnisation à ce titre de :

137,30 m² x 2 167 euros x 0,85 (abattement pour occupation à titre précaire) = 252 899,73 euros arrondis à 252 890 euros ;

Considérant que pour les appartements, il sera retenu à XXXXXXXXX),
XXXXXXXXX ;

Considérant que pour l’appartement rattaché à la boulangerie, il sera pratiqué un abattement de 15 % lié à l’existence d’une convention précaire d’occupation :

51 m² x 3 677 euros x 0,85 = 159 397,95 euros, arrondis à 159 398 euros ;

Considérant que, ainsi que le reconnaît la SCI, cinq seulement des huit appartements doivent être évalués libres, soit:

51 m² x 5 x 3 677 euros = 937 635 euros ;

Considérant que les deux derniers appartements (cabinet médical et appartement 2^e étage droit) occupés subiront, comme proposé par la SCI, un abattement de 30 %, de sorte qu’ils seront valorisés comme suit :

51 m² x 2 x 3 677 euros x 0,70 = 262 537,80 euros arrondis à 262 538 euros ;

Considérant que pour le bâtiment B, il sera retenu :

— pour les locaux faisant l’objet de baux commerciaux, la valeur précitée de 2 167 euros appliquée à une superficie de [93,80 m² + 16 m²] avec un abattement de 40 %, soit :

109,80 m² x 2 167 euros x 0,60 = 142 761,96 euros, arrondis à 142 762 euros ;

— pour les deux cabinets dentaires, la valeur unitaire retenue pour les appartements et les bureaux de 3 677 euros au m², appliquée à une superficie de 108 m² avec un abattement de 20 %, soit :

108 m² x 3 677 euros x 0,80 = 317 692,80 euros, arrondis à 317 693 euros ;

Considérant que pour le bâtiment E, l’indemnisation suivante sera allouée sur la base du prix du m² déjà retenu pour les locaux commerciaux avec application d’un abattement de 40 % sur la valeur libre :

246,30 m² x 2 167 euros x 0,60 = 320 239,26 euros, arrondis à 320 239 euros ;

Considérant que pour le bâtiment F, l’application de cette même valeur unitaire, sans application d’un abattement, donne une valorisation de :

24,80 m² x 2 167 euros = 53 741,60 euros, arrondis à 53 742 euros ;

Considérant que l’indemnisation principale totale se monte à :

2 285 637 euros

1 847 692,50 euros

252 890 euros

159 398 euros

937 635 euros

262 538 euros

317 693 euros

320 239 euros

53 742 euros

---

6 437 464,50 euros ;

Considérant que l’indemnité de remploi est par conséquent de :

—  5 000 euros X 20 % = 1 000 euros ;

—  10 000 euros X 15 % = 1 500 euros ;

— le surplus par rapport à 15 000 euros, soit 6 422 464,50 euros, x 10 % = 642 246,45 euros, arrondis à 642 246 euros ;

soit au total, la somme de 644 746 euros ;

Considérant en définitive que le jugement entrepris doit être infirmé sauf sur les frais irrépétibles et la charge des dépens ;

Considérant que la demande de la SCI, afférente au paiement des intérêts légaux à compter de la première réclamation, doit être rejetée, le régime des intérêts légaux en matière d’expropriation obéissant aux dispositions spécifiques de l’article R 13-78 du code de l’expropriation devenu R 323-14 du même code ;

Considérant que la commune des Lilas doit être condamnée à payer à la SCI la somme de 10 000 euros pour compenser les frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel ;

Considérant que la commune des Lilas doit être condamnée à supporter les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

— infirme le jugement du 20 octobre 2010 du juge de l’expropriation de Seine Saint Denis sauf sur les frais irrépétibles et la charge des dépens ;

— statuant à nouveau sur le montant de l’indemnisation de la SCI Fromont Paris-Lilas , fixe de la façon suivante les indemnités lui revenant :

— indemnité principale d’expropriation : 6 437 464,50 euros ;

— indemnité de remploi : 644 746 euros ;

— y ajoutant :

— déboute la SCI Fromont Paris-Lilas de sa demande afférente au paiement des intérêts au taux légal ;

— condamne la commune des Lilas à payer à la SCI
Fromont Paris-Lilas la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— condamne la commune des Lilas à supporter les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT