Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 31 MAI 2016

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/14294

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Avril 2013 -Tribunal d’Instance de PARIS 12^e arrondissement – RG n° 11-12-155

APPELANTE

Madame Z X

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921, substituée par M^e Sandra RAMOS de la SELARL ALTALEXIS

INTIMÉ

EPIC PARIS HABITAT-OPH (anciennement dénommé OPAC de Paris), pris en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège

N° de SIRET : 344 810 825 00366

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Michel MENANT de la SELEURL CABINET MENANT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0190, substitué par M^e Matthieu MENANT de la SELEURL CABINET MENANT ET ASSOCIES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Avril 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre, chargé du rapport, et Madame D E, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame D E, Conseillère

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller

En application de l’ordonnance de Madame le Premier Président de la cour d’appel de Paris du 15 décembre 2015

Greffier, lors des débats : M^me Fabienne LEFRANC

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par M^me Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.

Vu le jugement prononcé le 25 avril 2013 par le tribunal d’instance du 12^e arrondissement de Paris, qui, saisi sur assignation délivrée le 23 janvier 2012 à la requête de l’établissement Paris Habitat OPH à M^me Z X, aux fins de voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des occupants et la voir condamner au paiement de la somme de 1 756,37 euros correspondant à l’arriéré locatif, a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 juillet 2010,

— condamné M^me X à payer à Paris Habitat OPH la somme de 2 007,73 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au terme de février 2013 inclus,

— autorisé M^me X à s’acquitter de sa dette au moyen de 12 mensualités de 150 euros chacune, payables en sus et en même temps que le loyer et les charges courants, à compter du mois suivant la signification du jugement, le solde de la dette devant être payé le 12^e mois,

— suspendu les effets de la clause résolutoire du bail et dit que, si les délais étaient respectés et si les loyers et charges courants étaient payés, la clause résolutoire serait réputée n’avoir jamais joué,

— dit qu’à défaut de paiement de deux mensualités même non consécutives à leur échéance, l’intégralité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendrait ses effets, l’expulsion de M^me X pourrait être poursuivie et elle serait condamnée à payer à Paris Habitat OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges,

— ordonné une expertise et désigné M. B Y à cet effet en lui confiant pour mission d’examiner les désordre allégués, d’indiquer les travaux éventuellement nécessaires, fournir tous éléments utiles pour faire le compte entre les parties,

— condamné M^me X aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et à payer à Paris Habitat OPH la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire ;

Vu l’appel interjeté de ce jugement le 12 juillet 2013 par M^me Z X ;

Vu l’arrêt prononcé le 24 février 2015 par la cour, qui a :

— confirmé le jugement en sa disposition ordonnant une mesure d’expertise portant sur les désordres affectant le logement,

pour le surplus,

— déclaré recevable la contestation de M^me X quant au montant du loyer et à la somme, objet du commandement de payer,

avant dire droit, ordonné une expertise et commis à cet effet M. B Y en lui confiant pour mission de :

* décrire les travaux réalisés par M^me X dans le logement depuis la prise d’effet du bail, dire si ces travaux entraient en totalité ou pour partie dans le cadre des travaux prévus dans le programme Palulos et, le cas échéant, dans quelle mesure ils pouvaient donner lieu à un abattement de surface corrigée,

* décrire les travaux effectivement réalisés par Paris Habitat OPH dans le cadre du programme Palulos,

* établir la surface corrigée du logement avant la réalisation de ces travaux et après leur réalisation, compte tenu de l’abattement en raison des travaux réalisés par la locataire, ainsi que le prix du loyer hors charges au m² de surface corrigée et le prix mensuel du loyer exigible pour l’appartement à compter du mois d’avril 2008 compte tenu de la réglementation applicable,

* indiquer quel était le montant dû par M^me X lors de la délivrance du commandement et faire le compte entre les parties,

— réservé les frais et dépens ;

Vu le rapport d’expertise déposé le 1^er décembre 2015 au greffe de la cour par M. Y ;

Vu les conclusions notifiées le 18 janvier 2016 par M^me Z X, appelante, qui prie la cour de :

— infirmer le jugement entrepris,

— dire nul le commandement de payer délivré le 5 mai 2010,

— débouter Paris Habitat OPH de sa demande d’augmentation de loyer,

— fixer la surface corrigée du logement après travaux à 78m² et le loyer mensuel hors charges à la somme de 251 euros au 1^er juillet 2015,

— condamner Paris Habitat OPH à lui rembourser la somme de 2 464,90 euros au titre des loyers indus,

— à titre subsidiaire, condamner Paris Habitat OPH à lui verser la somme de 13 065,20 euros au titre des travaux réalisés,

— à titre infiniment subsidiaire, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail et de lui accorder un délai de douze mois pour se libérer de sa dette,

— en tout état de cause, condamner Paris Habitat OPH aux dépens y compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 19 février 2016 par l’établissement public Paris Habitat OPH, intimé, qui demande à la cour de dire qu’il justifie de la surface corrigée de 81m², qu’il justifie de la majoration de 0,31 euros au m² après les opérations d’expertise, d’entériner les conclusions de l’expert sur la base de la majoration de 0,31 euros au m², de déclarer irrecevable et infondée M^me X en ses demandes et de la condamner aux dépens et à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant qu’il convient de rappeler que :

— l’établissement public Paris Habitat OPH a donné en location à M^me Z X, suivant acte sous seing privé en date du 1^er mars 1994, un logement de deux pièces principales situé XXX, 10^e étage à Paris 12^e et faisant partie d’un ensemble immobilier comportant 107 logements,

— Paris Habitat OPH a réalisé dans cet ensemble immobilier un programme d’amélioration des conditions de confort, financé par une subvention Palulos suivant une convention conclue avec l’Etat le 7 décembre 1993 et approuvé, avec une option d’installation de l’eau chaude collective sanitaire, par les locataires par un vote du 9 mars 2005,

— les travaux d’amélioration et de mise aux normes ont été achevés le 22 avril 2008 et Paris Habitat OPH a appliqué une hausse du loyer de 25,11 euros par mois conformément à l’article 1 de l’avenant à la convention, ce dont M^me X a été avisée par lettre recommandée du 19 juin 2008,

— M^me X ayant retranché de ses règlements le montant de l’augmentation de loyer, Paris Habitat OPH lui a fait délivrer le 5 mai 2010 un commandement visant la clause résolutoire du bail pour obtenir le paiement de la somme de 1 251,48 euros ;

Considérant que M^me X soutient qu’elle avait auparavant réalisé les travaux de rénovation de l’appartement, en particulier l’installation d’un ballon d’eau chaude, que les travaux de rénovation prévus dans le programme Palulos n’ont pas été effectués dans son logement car ils l’avaient déjà été par ses soins, que l’augmentation de loyer n’a donc pas à s’appliquer ; qu’elle demande d’entériner le rapport de l’expert Y en ce qu’il dit que le loyer devait être fixé à la somme mensuelle de 251 euros au 1^er juillet 2015 ;

Que Paris Habitat OPH fait valoir que la surface corrigée est de 89m² en vertu de l’avenant à la convention signé le 18 août 2008 par le président du Conseil de Paris et le directeur général de l’OPAC de Paris et soutient qu’après abattement de 7,9m² en raison des travaux de pose d’un chauffe-eau et de branchement d’un lave linge effectués par la locataire, la surface corrigée est de 81m² et non 77m², le coefficient de situation étant de 1,20 et non 1,10 contrairement à ce qui a été retenu par l’expert ; qu’il prétend que le loyer était de 28,8913 euros le m² en janvier 2008, compte tenu de l’augmentation de 3,72 euros, soit 2,76 augmenté du taux de 0,31 ;

Considérant que l’expert indique dans son rapport que la surface corrigée du logement loué à M^me X est de 76m² en vertu de la convention de 1996 et explique que les éléments de majoration invoqués par Paris Habitat OPH ne sont pas justifiés, hormis celle de 1m² au titre de la réfection de l’électricité ;

Considérant que les éléments de majoration de la surface corrigée correspondant à celle mentionnée dans l’avenant à la convention en date du 18 mai 2008 ne sont pas justifiés par Paris Habitat OPH, en particulier quant au coefficient de situation dont il affirme sans aucune démonstration qu’il devrait être fixé au taux maximum de 1,2 au lieu de 1,1 et au coefficient de vue dont il n’explique pas pourquoi il devrait être fixé au taux de 1,1 plutôt qu’au taux initial de 1 ;

Qu’il s’ensuit qu’il convient de retenir que la surface corrigée du logement loué par M^me X est de 77m², comme proposée par l’expert, avant la réalisation des travaux et de 78m2 après la réalisation des travaux caractérisée par l’installation d’un interphone ;

Considérant que Paris Habitat OPH prétend encore que le loyer est passé après travaux à 38,8913 euros le m² de surface corrigée à la suite de l’augmentation du taux de 3,72 euros correspondant au taux de base de 2,76 augmenté du taux de 0,31 et qu’il applique strictement l’article R 353-17 du code de la construction et de l’habitation ;

Considérant qu’en application de l’article 1 de l’avenant à la convention, conclue le 18 août 2008 entre le président du Conseil de Paris et le directeur général de l’OPAC de Paris, à la suite des travaux d’amélioration et de mise aux normes, la hausse du loyer pratiquée par le bailleur sera limitée à 10% du coût réel des travaux, hors subvention de l’Etat et elle s’appliquera à tous les locataires présents à la date de prise d’effet de cette convention, cet avenant prenant effet à la date d’achèvement des travaux ;

Qu’il résulte des documents versés aux débats par Paris Habitat OPH que les travaux ont été terminés en ce qui concerne le logement en cause au mois d’avril 2008 ;

Que, cependant, Paris Habitat OPH ne justifie par aucune délibération de son conseil d’administration d’une augmentation de 0,31 euros par m² du taux de base, contrairement aux augmentations de taux appliquées chaque année par la suite à compter du 1^er juillet 2009, pour lesquelles il fournit ces délibérations ;

Qu’il s’ensuit que cette augmentation de 0,31 à l’issue des travaux n’est pas justifiée ;

Que le rapport de l’expert Y sera entériné sur la base de la non prise en compte de cette augmentation, les augmentations postérieures justifiées étant prises en compte ;

Qu’il résulte, dans cette hypothèse, du rapport de l’expert que les loyers dus d’avril 2008 à septembre 2015 par M^me X se sont élevés à 21 567,03 euros et que, pour la même période, elle a réglé la somme de 23 674,47 euros ;

Qu’ainsi, lors de la délivrance du commandement de payer litigieux, elle était créditrice de la somme de 357,46 euro et, au 30 septembre 2015, elle a trop versé la somme de 2 107,44 euros ;

Considérant en conséquence que le commandement du 5 mai 2010 n’étant pas fondé, le jugement doit être infirmé en ses dispositions entreprises et les demandes de M^me X doivent être accueillies ;

Qu’ainsi, la surface corrigée du logement sera fixée à 78m²et Paris Habitat OPH sera condamnée à lui payer la somme de 2 107,44 euros arrêtée au 30 septembre 2015 ;

Considérant qu’eu égard à la solution donnée au litige, Paris Habitat OPH supportera les dépens en ce compris les frais d’expertise, sera débouté de ses demandes, notamment sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera, en application de ce texte, condamnée à verser à M^me X la somme de 1 500 euros pour ses frais hors dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement, sauf en sa disposition déjà confirmée par la cour en son arrêt du 24 février 2015,

Statuant à nouveau,

Dit que le commandement de payer du 5 mai 2010 n’est pas fondé,

Fixe la surface corrigée du logement à 78m² après travaux,

Condamne Paris Habitat OPH à payer à M^me X la somme de 2 107,44 euros arrêtée au 30 septembre 2015,

Déboute Paris Habitat OPH de ses demandes,

Condamne Paris Habitat OPH aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers comprenant les frais d’expertise, et à payer à M^me X la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT