COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 31 MAI 2016

R.G. N° 15/01215

AFFAIRE :

SA SOVAL ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DU VAL DE SEINE

C/

Y-Z, B, C X

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 19 Décembre 2014 par le Tribunal d’Instance de MANTES-LA-JOLIE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-14-511

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI

M^e Philippe CHATEAUNEUF

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE TRENTE ET UN MAI DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SA SOVAL ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DU VAL DE SEINE

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

N° SIRET : 785 086 505

XXX

XXX

Représentée par M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 23065

assistée de M^e Pascale BOYAJEAN PERROT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486

APPELANTE

****************

Madame Y-Z, B, C X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée par M^e Philippe CHATEAUNEUF, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 – N° du dossier 2015034

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/003162 du 08/04/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Janvier 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Serge PORTELLI, Président chargé du rapport, et Madame Claire MORICE, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

M^me Claire MORICE, Conseiller,

M^me Véronique CATRY, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Y-Pierre QUINCY,

FAITS ET PROCEDURE,

Par acte sous seing privé en date du 30 mai 1996, la SA HLM SOVAL a donné à bail à Madame Y-Z X un logement sis XXX – 78200 MANTES-LA-JOLIE.

Depuis l’année 2009, Madame X fait état auprès de la SA HLM SOVAL de problèmes liés à une insuffisance de chauffage de son logement durant la période hivernale.

Par acte d’huissier en date du 15 septembre 2014, Madame X a fait assigner la SA HLM SOVAL devant le tribunal d’instance de MANTES-LA-JOLIE aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner la SA HLM SOVAL au paiement de la somme de 4 000 en réparation de son préjudice moral ;

— condamner la SA HLM SOVAL au dépôt des loyers sur un compte séquestre à son nom pour la contraindre à effectuer des travaux.

La SA HLM SOVAL a conclu au débouté et sollicité le rejet des constats produits par Madame X au motif qu’ils n’avaient pas été établis de manière contradictoire.

Par jugement contradictoire en date du 19 décembre 2014, le tribunal d’instance de MANTES-LA-JOLIE a :

— condamné la SA HLM SOVAL à verser à Madame X la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

— ordonné la séquestration entre les mains du bâtonnier de l’Ordre des avocats du Barreau de Versailles de la somme de 94,21 euros due mensuellement au titre des charges de chauffage en exécution du contrat de bail jusqu’à la réalisation des travaux sur les équipements de chauffage ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné la SA HLM SOVAL aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 17 février 2015, la SA HLM SOVAL a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures auxquelles la cour se réfère pour l’exposé de ses moyens et prétentions, la SA HLM SOVAL formule les demandes suivantes :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

En conséquence,

— réformer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

— débouter Madame X de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— dire que les charges séquestrées chez Monsieur le Bâtonnier devront être intégralement versées à la SA HLM SOVAL ;

— condamner Madame X au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame X au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame X aux entiers dépens, y compris les frais exposés pour les constats d’huissier des 27 janvier 2015 et 11 mars 2015 ;

A titre subsidiaire,

— désigner un expert dont la mission sera de :

— se rendre sur place ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les lieux ;

— examiner les désordres allégués ainsi que les dommages ;

— rechercher si ces désordres proviennent d’une non-conformité aux règles de l’art ou à une exécution défectueuse ;

— dire si l’installation de chauffage chez Madame X est conforme aux normes en vigueur ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis ;

— dire s’il existe ou non un préjudice de jouissance ;

— indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

— en cas d’urgence reconnue, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par lui, ces travaux étant dirigés par le maître d’oeuvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel déposera alors un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux ;

— donner son avis sur les comptes présentés entre les parties ;

— dire que l’expertise sera mise en oeuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et que sauf conciliation des parties, l’expert déposera son rapport au secrétariat greffe de ce tribunal dans les six mois de sa saisine ;

— dire qu’il en sera référé en cas de difficultés ;

— fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai imparti par l’ordonnance à intervenir ;

— réserver, dans ce cas, le sort des dépens.

Dans ses dernières écritures auxquelles la cour se réfère pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Madame X formule les demandes suivantes :

— déclarer la SA HLM SOVAL mal fondée en son appel ;

— débouter la SA HLM SOVAL de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SA HLM SOVAL au paiement d’une indemnité pour trouble de jouissance et ordonné la séquestration des charges de chauffage jusqu’à l’exécution des travaux sur les équipements de chauffage ;

Y ajoutant,

— porter le montant des dommages et intérêts pour trouble de jouissance à la somme de 10 000 euros ;

— condamner la SA HLM SOVAL à faire poser, à ses frais, une chaudière individuelle de chauffage à gaz avec radiateur dans chaque pièce au domicile de Madame X, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du délai d’un mois après la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la SA HLM SOVAL à payer la somme de 3 000 euros pour appel abusif ;

— condamner la SA HLM SOVAL à verser à Madame X la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance et d’appel qui seront recouvrés par Maître Philippe CHATEAUNEUF, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 17 décembre 2015.

MOTIFS

Jugement et arguments des parties

Le tribunal d’instance de MANTES-LA-JOLIE a condamné la SA HLM SOVAL à verser à Madame X la somme de 2 000 euros en réparation de son trouble de jouissance au motif qu’elle a démontré que les températures relevées dans son appartement en période hivernale étaient anormalement basses. Elle produit à cet effet le constat d’huissier du 10 janvier 2014 relevant que les sols des chambres et de la cuisine étaient froids et que la température ambiante de l’appartement était insuffisante alors même qu’il existe un chauffage au sol.

Le tribunal précise cependant que les certificats médicaux produits par Madame X sont trop anciens et ne permettent pas, en tout état de cause, d’établir un lien de causalité entre la survenance de ses problèmes de santé et les températures anormalement basses relevées dans son logement. La SA HLM SOVAL n’a, quant à elle, pas démontré qu’elle avait, comme elle l’a fait valoir, procédé aux diligences permettant de remédier à ce trouble de jouissance.

Par ailleurs, le tribunal d’instance de MANTES-LA-JOLIE n’a pas fait droit à la demande de Madame X de dépôt des loyers sur un compte séquestre au nom de la SA HLM SOVAL dès lors qu’elle n’avait pas été totalement empêchée de jouir des lieux loués, de sorte qu’elle ne pouvait être totalement dispensée de régler directement dans les mains du bailleur la contrepartie de la jouissance des lieux. Cependant, le tribunal l’a autorisée à régler entre les mains du séquestre la somme correspondant à la provision sur charges de chauffage jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires sur les équipements de chauffage par la SA HLM SOVAL.

La SA HLM SOVAL sollicite l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demande que Madame X soit déboutée de toutes ses demandes, fins et conclusions. Elle demande également que les charges séquestrées lui soient intégralement versées.

Comme en première instance, la SA HLM SOVAL conteste les preuves produites par Madame X sur lesquelles le tribunal d’instance s’est fondé pour établir le préjudice subi par cette dernière dès lors que ces pièces n’avaient aucun caractère contradictoire.

La SA HLM SOVAL reproche au tribunal d’avoir écarté l’ensemble des preuves qu’elle avaient produit en ne retenant que les courriers présentés par Madame X comme éléments de preuve afin d’établir l’existence d’un trouble de jouissance. Elle précise que les certificats médicaux ainsi que les ordonnances versées aux débats ne permettent pas d’établir avec certitude le lien de causalité entre les affections dont souffre Madame X et les problèmes liés au chauffage dans son logement.

La SA HLM SOVAL fait valoir la mauvaise foi de Madame X qui s’est opposée à la pose d’enregistreurs par la société COFELY en préférant effectuer ses propres constats et a refusé de coopérer en refusant à plusieurs reprises l’accès à son logement à la SA HLM SOVAL qui se déplaçait pour constater les difficultés dont Madame X faisait état. La SA HLM SOVAL estime avoir subi un préjudice lié à son image et à la perte de temps des divers salariés s’étant déplacés inutilement et demande à cet effet la condamnation de Madame X à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par ailleurs, la SA HLM SOVAL soutient avoir satisfait à ses obligations en tant que bailleur, notamment en procédant à une rénovation de la chaufferie durant l’été 2012,et en ayant procédé à la pose d’enregistreurs et à un contrôle du réseau de chauffage via une entreprise spécialisée en la présence d’un huissier.

A titre subsidiaire, la SA HLM SOVAL sollicite la réalisation d’une expertise judiciaire effectuée par un professionnel, consistant à ce que les enregistreurs soient fixés et les fenêtres ouvertes à heures fixes, afin d’expliquer les variations importantes entre les températures relevées par les enregistreurs et celles mesurées lors des passages de la société COFELY mandatée par la SA HLM SOVAL.

Madame X sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la SA HLM SOVAL à réparer le trouble de jouissance qu’elle a subi et ordonné la séquestration des charges de chauffage jusqu’à l’exécution des travaux à cet effet. Elle établit le manquement de la SA HLM SOVAL à son obligation d’assurer une température minimale de 19°C dans l’appartement de la locataire dès lors que cette dernière produit elle-même des relevés de température réalisés par la société COFELY et démontrant que la température intérieure est très insuffisante dans certaines pièces durant la période hivernale.

A titre incident, Madame X demande à ce que le montant dû par la SA HLM SOVAL en réparation de son trouble de jouissance soit porté à la somme de 10 000 euros et sollicite sa condamnation à faire poser, à ses frais, une chaudière individuelle de chauffage à gaz avec radiateur dans chaque pièce de son domicile sous astreinte de 300 euros par jour de retard. Madame X avance que la SA HLM SOVAL a accepté d’installer chez d’autres locataires des chauffages individuels.

Enfin, Madame X dit subir un trouble dans la jouissance de son logement puisqu’elle est contrainte d’utiliser des chauffages d’appoint engendrant un surcoût de sa facture énergétique, de sorte que l’insuffisance de chauffage l’empêche de jouir de son logement conformément aux dispositions contractuelles. Elle avance également que cette insuffisance de chauffage a un impact sur sa santé. Enfin, elle souligne la mauvaise foi de la SA HLM SOVAL qui continue de lui adresser chaque mois une relance pour impayés alors même que le jugement dont appel l’avait autorisée à séquestrer entre les mains du bâtonnier la somme mensuelle due au titre des charges liées au chauffage.

Sur le manquement du bailleur à son obligation

Aux termes des articles 6 b) et 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant la durée du bail et d''entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Madame X produit à l’appui de ses allégations un constat d’huissier dressé le 10 janvier 2014 ainsi qu’un compte-rendu d’intervention de la société PRO TECH 27 en date du 14 mars 2014, établissant que les températures prélevées dans son logement étaient effectivement inférieures au minimum requis de 19°C.

Le constat d’huissier a cependant été établi en l’absence de la SA HLM SOVAL. Quant au compte-rendu d’intervention de la société PRO TECH, aucun élément ne permet d’établir dans quelles conditions les relevés de température sont intervenus, et ce toujours en l’absence de la SA HLM SOVAL.

Il ressort des pièces versées aux débats que SA HLM SOVAL n’a pas négligé les problèmes liés au chauffage soulevés par Madame X, en tentant d’intervenir à son domicile à plusieurs reprises.

Ainsi, dans un courrier du 17 mars 2014 adressé par la SA HLM SOVAL à Madame X concernant la pose d’un enregistreur de température dans le logement : 'nous vous informons que la commande de cette installation a été passée auprès de la société COFELY qui prendra contact prochainement avec vous afin de fixer un rendez-vous à votre domicile. Cette société procédera par la même occasion, à un diagnostic complet de l’état du circuit de chauffage en dalles alimentant votre habitation'.

La SA HLM SOVAL produit notamment aux débats le contrat d’exploitation conclu avec la société COFELY jusqu’au 31 décembre 2020 précisant que ces interventions concernent notamment les équipements de chauffage et connexes.

Suite à la réception du constat du 10 janvier 2014 établi à la demande de Madame X, la SA HLM SOVAL a adressé à cette dernière un courrier dans lequel elle explique que le chauffage collectif au sol se déclenche en fonction de la température extérieure enregistrée par la sonde et qu’il est ainsi possible que la température extérieure n’ait pas été suffisamment basse le jour du relevé des températures pour déclencher le chauffage au sol. La SA HLM SOVAL ajoute : 'c’est la raison pour laquelle (…) nous avons impérativement besoin de contrôler la température ambiante de votre logement sur plusieurs jours et non à un seul moment de la journée comme ce fut le cas lors du constat d’huissier réalisé le 10 janvier dernier. Aussi, nous vous informons missionner la société COFELY pour qu’elle procède à la pose d’un appareil enregistreur de températures dans votre appartement'.

Or, les rapports de visites site par site démontrent que la société COFELY a procédé à la pose d’enregistreurs de températures chez certains locataires de la SA HLM SOVAL sans qu’ils n’aient pu le faire dans le logement de Madame X. La société COFELY précise dans un courriel adressé à la SA HLM SOVAL en date du 3 avril 2014 : 'en ce qui concerne Madame X (…), nous n’avons pas de réponse aux différents messages que nous leur avons adressés. Notre technicien est allé sur place le 2 avril pour tenter de les joindre, sans succès'.

Le 27 janvier 2015, la SA HLM SOVAL a finalement procédé, en présence d’un huissier, à la pose de deux enregistreurs de température dans la chambre du fond et dans le bureau côté cour du logement de Madame X.

Au regard des courbes réalisées, les enregistreurs ont relevé des températures inférieures au minimum requis de 19°C sur toute la durée de la pose, à l’exception du jour de la pose et du jour de retrait des enregistreurs, le 3 février 2015, où les températures relevées étaient de 19,4 °C dans chacune des pièces.

La société COFELY en a informé la SA HLM SOVAL dans un courriel du 10 février 2015: 'la température relevée par les enregistreurs ne correspond pas à la température mesurée lors de nos passages. Sauf déplacement des enregistreurs ou ouverture des fenêtres, il n’y a pas d’explication logique aux variations de température constatées sur les graphiques'.

Par ailleurs, il apparaît que la SA HLM SOVAL a déjà été confrontée au manque de coopération de Madame X lorsqu’elle a rencontré des difficultés avec le chauffe-bain. La SA HLM SOVAL avait mandaté la société COURTEILLE en charge de l’entretien des appareils à production d’eau chaude afin d’intervenir au logement de Madame X pour une coupure de gaz alimentant son habitation, alors même que Gaz de France y avait procédé à sa demande, bien qu’ils n’aient détecté aucun dysfonctionnement lors de leur intervention.

A cet égard, le procès-verbal de constatations du 11 mars 2015 mentionne de que Madame X n’a jamais répondu ni donné l’accès à son domicile alors même que c’est elle qui avait sollicité une intervention par son courrier du 9 mars 2015.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SA HLM SOVAL a satisfait aux obligations qui lui incombaient en sa qualité de bailleur en procédant à toutes les diligences nécessaires pour honorer ses engagements auprès de Madame X quant aux problèmes de chauffage de son logement.

Le fait que Madame X ait refusé à plusieurs reprises à la SA HLM SOVAL l’accès à son domicile pour effectuer des constatations, qu’elle ait toujours sollicité elle-même des constats qui n’ont pas de valeur contradictoire, ainsi que son refus de procéder à une expertise judiciaire alors même qu’elle n’aurait pas à en supporter le coût tend d’autant plus à remettre en cause ses allégations.

Dès lors, il convient d’infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, de sorte que les sommes séquestrées au titre des charges relatives au chauffage devront être intégralement versées à la SA HLM SOVAL.

Sur le préjudice de la SA HLM SOVAL

Il résulte des dispositions de l’article 1147 du Code civil que la responsabilité contractuelle d’une partie peut être engagée à raison de la mauvaise exécution de son obligation.

En l’espèce, Madame X a refusé à plusieurs reprises l’accès à son logement à la SA HLM SOVAL qui s’était déplacée, notamment pour constater les baisses de températures relatées par la locataire.

Bien que le comportement non coopératif de Madame X soit avéré, la SA HLM SOVAL ne rapporte pas d’éléments de preuve suffisants pour établir l’existence d’un véritable préjudice lié à la dégradation de son image par Madame X et à la perte de temps pour les différents salariés qui se sont déplacés inutilement à son domicile.

Le préjudice de la SA HLM SOVAL n’étant pas caractérisé, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes de Madame X

Le jugement dont appel ayant été infirmé en toutes ses dispositions, il n’y a pas lieu d’étudier les demandes soulevées par Madame X.

Sur les frais et dépens

Le jugement entrepris ayant été infirmé en toutes ses dispositions, il le sera également en ce qu’il a condamné la SA HLM SOVAL aux entiers dépens d’instance.

Dès lors, il y a lieu de condamner Madame X aux dépens d’instance et d’appel.

Madame X sera également condamnée à verser à la SA HLM SOVAL la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

— infirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de MANTES-LA-JOLIE en date du 19 décembre 2012 en toutes ses dispositions ;

— rejette la demande de dommages et intérêts formulée par la SA HLM SOVAL ;

— condamne Madame X aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés pour les constats d’huissier des 27 janvier 2015 et 11 mars 2015 ;

— condamner Madame X à verser à la SA HLM SOVAL la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,