Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4- Chambre 1

ARRÊT DU 28 AVRIL 2017

(no, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/ 22506

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Septembre 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 12348

APPELANT

Monsieur Christophe X…

né le 22 Octobre 1971 à Clermont-Ferrand (63000)

demeurant…

Représenté et assisté sur l’audience par M^e Cécile POITVIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0216

INTIMÉE

SA MTD FINANCE agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

No SIRET : 412 61 8 9 77

ayant son siège au 1 Rue Castex-75004 PARIS

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET-HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Assistée sur l’audience par M^e Grégory ALLEMAND de l’AARPI GUIRAMAND ALLEMAND MOUSSY ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0727, substitué sur l’audience par M^e Marianne CORDELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0727

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte authentique du 24 octobre 2006, la SCI « LES TERRASSES DE L’ALLEMEND 2 » a vendu en état de futur achèvement à M. X… un appartement de 43 m ², une cave et un emplacement de garage dans un immeuble à édifier à Theding (57) moyennant le prix de 130 200 € entièrement financé par un prêt. Ce bien lui avait été présenté par la société anonyme MTD Finance en considération de son intérêt pour un achat immobilier à vocation locative, susceptible de lui permettre de bénéficier d’une défiscalisation. C’est ainsi qu’un contrat de réservation et un mandat de gestion immobilière avaient été signés par M. X…, après présentation d’une simulation de la rentabilité par la société MTD Finance.

L’immeuble a été livré le 17 mars 2008. Des inondations et des désordres constructifs sont apparus à la suite. Le syndicat des copropriétaires a obtenu en référé le 8 septembre 2009 la désignation d’un expert judiciaire et le maire de Theding a pris un arrêté de péril le 21 avril 2011 ordonnant l’évacuation de l’immeuble. L’expertise judiciaire concluait au fait que l’immeuble avait été édifié sur une nappe d’eau de surface, que les systèmes d’évacuation et de pompage de l’eau étaient insuffisants, occasionnant des inondations du sous-sol, ainsi qu’une atteinte à la structure de l’immeuble ; la garantie décennale des constructeurs apparaissait engagée.

Le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Sarreguemine, saisi par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires, dont M. X…, dans le cadre d’une instance au fond ouverte en 2013 et dans laquelle ne figure pas la société MTD Finance, allouait des provisions aux co-propriétaires ; par arrêt de la Cour d’appel de Metz du 9 juin 2015, M. X… se voyait ainsi allouer une provision égale à 36 mois de loyers mise à la charge de l’assureur du promoteur vendeur et de l’assureur de l’entrepreneur général et maître d’oeuvre.

M. X…, reprochant au commercialisateur, la société MTD Finance, des manquements lui ayant causé un préjudice évalué à 200 000 € a saisi le tribunal de grande instance de Paris d’une action indemnitaire contre ce professionnel, aux termes d’une assignation du 1er août 2013.

C’est dans ces conditions que par jugement du 04 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré irrecevable la demande de M. X… relative à des soucis dus à des déboires antérieurs au 1er août 2008 ;

— débouté M. X… de sa demande quant aux chefs de préjudice non prescrits ;

— condamné M. X… à verser à la société MTD Finance une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. X… aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Par conclusions du 05 février 2016, M. X…, appelant, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement dont appel ;

— dire que la société MTD Finance a manqué à son obligation de conseil ;

— dire qu’il en est résulté un dommage justifiant la condamnation de la société MTD Finance à lui payer :

25 318 € au titre de la perte de déductibilité fiscale ;

49 146 € au titre de la perte de gain sur la revente ;

15 000 € de dommages et intérêts supplémentaires pour préjudice moral subi depuis 2008 ;

— condamner la société MTD Finance à lui verser une somme de 5 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 21 février 2017, la société MTD Finance prie la cour de :

— déclarer prescrite l’action de M. X… relative à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente envisagé ;

— dire qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’information et de conseil ;

— débouter en conséquence M. X… de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, dire que les préjudices allégués par M. X… sont sans lien de causalité avec les manquements que celui-ci lui impute, et le débouter de l’ensemble de ses demandes ;

— en tout état de cause, condamner M. X… à lui verser une somme de 3 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE

LA COUR

M. X… fait grief à la société MTD Finance d’avoir manqué à son obligation de renseignement et à son devoir de conseil pour lui avoir fait souscrire un investissement sur la base d’une simulation présentant faussement le projet comme rentable, lui reprochant en particulier d’avoir omis de le renseigner de manière complète et objective sur la valeur du bien immobilier, d’avoir omis de vérifier que le bien était implanté dans une zone où il serait aisé de trouver des locataires pendant la durée minimum de 9 années, d’avoir omis de vérifier la qualité des prestataires avec lesquels elles avait décidé de travailler, et enfin d’avoir omis de vérifier que l’immeuble serait construit dans les règles de l’art. M. X… fait reproche à la société MTD Finance de ne pas s’être déplacée sur les lieux du chantier, l’immeuble ayant été construit « sans pieux », sur une terrain marécageux, ce qui priverait l’appartement de toute valeur et de toute possibilité de générer des revenus.

M. X… reproche également à la société MTD Finance de ne pas avoir pris en compte ses ressources financières en ce qu’il ne disposait d’aucun apport à investir dans l’achat d’un appartement locatif, ce qui l’a conduit à s’endetter pour l’intégralité du prix. M. X… fait valoir qu’il a des difficultés à rembourser son emprunt bancaire, qu’il ne peut pas bénéficier de la défiscalisation présentée par la société MTD Finance et que le bien demeure invendable par suite de l’arrêté de péril.

Le jugement dont appel doit tout d’abord être approuvé en ce qu’il a déclaré prescrite la demande indemnitaire relative à des préjudices antérieurs au 1er août 2008, eu égard à la date de l’assignation et par application de l’article 2224 du code civil.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts pour perte sur la revente du bien, M. X… fait valoir que la simulation réalisée à son intention par la société MTD Finance avait envisagé la possibilité de revente du bien au bout de 10 ans pour la somme de 142 398 €, permettant, déduction faite du remboursement anticipé du prêt, un gain de 49 146 €.

La société MTD Finance fait valoir, à titre principal, que cette demande est prescrite, au motif que dès le 10 avril 2008 M. X… lui adressait un courriel formulant des reproches quant à l’accomplissement de son devoir de conseil, en particulier s’agissant des simulations présentées et de la valeur du bien immobilier ; à titre subsidiaire, elle soutient qu’elle est mal fondée.

M. X… conteste cette prescription au motif que la société MTD Finance dénaturerait les termes de ce courriel et de son assignation. Il soutient que son courriel avait pour objet la surestimation des loyers annoncés, des travaux de finition restant à réaliser, et faisait état du fait que le prix du mètre carré lui paraissait supérieur à celui pratiqué dans la localité. Ce courriel du 10 avril 2008 n’aurait pas évoqué la perte de toute valeur de l’appartement depuis l’arrêté de péril intervenu le 21 avril 2011 seulement. L’assignation ferait ainsi reproche à la société MTD Finance d’avoir manqué à son obligation de conseil, ce manquement ayant entraîné l’impossibilité de trouver des locataires à compter d’octobre 2009, l’impossibilité d’occuper l’appartement à compter du 21 avril 2011, et la perte du bénéfice de la défiscalisation espérée. M. X… soutient que la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil-qui ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établi qu’elle n’en avait pas eu connaissance précédemment-n’était pas acquise au 1er août 2013, date de l’assignation, lorsqu’il est apparu en octobre 2009 l’impossibilité de donner le bien en location, et en avril 2011 l’impossibilité de l’occuper.

A cet égard, la Cour relève que dès le courriel de réclamation du 10 avril 2008 qu’il adresse à la société MTD Finance, M. X… expose que la valeur de revente figurant à la simulation en prenant pour base le prix d’acquisition de 130 200 € se trouve surestimée, la valeur du bien de l’appartement étant à cette époque " à peu près de l’ordre de 108 000 € ". Il résulte nécessairement de cette circonstance que, dès cette date, M. X… avait connaissance du manquement au devoir de conseil qu’il allègue comme étant à l’origine de l’impossibilité de réaliser une plus-value sur la revente du bien au bout de 10 ans, tel que porté à la simulation. Dans le cadre de la présente action, M. X… produit une estimation qu’il a faite réaliser le 18 décembre 2008. Le professionnel retient une estimation du bien à hauteur de 80 000 €, mais cet élément supplémentaire vient seulement à l’appui du même dommage allégué résultant du prétendu manquement de la société MTD Finance à son devoir de conseil et pris de l’impossibilité de réaliser une plus value sur revente au bout de 10 ans.

Il doit donc être retenu que la perte alléguée de la plus-value sur revente du bien immobilier au bout de 10 ans était connue de M. X… dès le 10 avril 2008, de sorte que la prescription quinquennale était acquise à la société MTD Finance lors de l’introduction de l’instance, le 1er août 2013.

S’agissant du manquement au devoir de conseil tiré de l’impossibilité alléguée de louer le bien à compter d’octobre 2009 et de l’impossibilité d’occuper le bien à compter de l’arrêté de péril, la demande n’est pas prescrite ; toutefois les difficultés locatives alléguées, résultant d’une demande insuffisante dans le secteur de la construction, (la population ne disposant généralement pas des revenus nécessaires pour accéder à ce type de logement) ne se distinguent pas de la prétendue surestimation de la valeur d’acquisition du bien et de la prétendue surestimation de sa valeur de revente du bien au bout de 10 ans, l’une et l’autre de ces surestimations étant seules de nature à caractériser le dommage allégué pris de la perte du gain sur revente au bout de 10 ans.

Les prétendues difficultés locatives à compter d’octobre 2009, à les supposer établies, ne peuvent donc pas fonder la demande de dommages et intérêts pour perte du gain sur revente du bien.

Enfin, il n’est pas prouvé en l’espèce que les désordres constructifs ni l’arrêté de péril, causant l’impossibilité d’occuper le bien, aient procédé des manquements de la société MTD Finance à son obligation de conseil. En effet, la spécialité de celle-ci ne ressortissant pas à la construction immobilière, elle ne peut être tenue responsable des manquements aux règles de l’art de construire. Rien ne permet de retenir davantage que la société MTD Finance aurait dû être alertée sur un éventuel manque de sérieux du maître d’oeuvre ou de l’entrepreneur général, la société GH Construction, ni que la société MTD Finance aurait manqué à un devoir de vigilance à cet égard et à supposer que la société MTD Finance ne se soit pas rendue sur les lieux où devait être construit l’immeuble, cette circonstance serait sans emport, la société MTD Finance n’ayant aucune obligation de surveiller les travaux.

S’agissant du préjudice lié à la perte de « déductibilité fiscale », M. X… réclame 25 318 € à ce titre, correspondant au montant figurant sur une simulation revêtue de la date du 25 novembre 2008, allant de l’année 2009 à l’année 2018, mais il reconnaît dans ses écritures avoir bénéficié de la déductibilité des intérêts d’emprunt pour l’année 2009, le logement ayant été loué cette dernière année, la période précédente ayant été couverte par l’assurance souscrite à cet effet. M. X… indique être « dans la plus grande difficulté à reconstituer la réduction d’impôt annuelle qu’il aurait pu réaliser », mais il estime qu’il aurait pu bénéficier du maximum légal de déductibilité annuel de10 700 € correspondant à la déduction de 6 % de l’investissement global, des intérêts d’emprunt, des charges de copropriété, de la taxe foncière, de 6 % des loyers reçus, selon les éléments qui lui avaient été communiqués par la société MTD Finance.

M. X… a la charge de prouver que le manquement de la société MTD Finance à ses obligations à son égard a causé le préjudice fiscal qu’il allègue, or il n’est nullement démontré, au regard des éléments relatifs à la situation fiscale personnelle de M. X… produits aux débats, que la société MTD Finance aurait mal évalué la situation financière de celui-ci pour lui conseiller fautivement un achat sans apport personnel.

Il est uniquement établi que ce fût le défaut de location du bien qui a causé la perte du régime fiscal recherché par M. X….

Or, en l’espèce, il n’est pas établi que le défaut de location, à compter d’octobre 2009, procéderait du manquement de la société MTD Finance à son obligation de renseignement et à son devoir de conseil. En effet, dès avant le départ du locataire de M. X…, le syndicat des copropriétaire avait saisi le juge des référés en raison des désordres constructifs, ceux-ci ayant donné lieu à un arrêté de péril le 21 avril 2011. Ces circonstances sont étrangères à la société MTD Finance.

Il s’ensuit que le défaut de location, et par suite la perte des avantages du régime fiscal ne peuvent être imputés à la société MTD Finance.

M. X… doit être débouté de sa demande sur ce point.

M. X… ne justifie pas que la société MTD Finance lui ait causé un quelconque préjudice moral, par suite d’un manquement avéré à une obligation d’information ou de conseil. La demande à ce titre ne peut être accueillie.

Le jugement dont appel doit donc être approuvé en ce qu’il a débouté M. X… de sa demande quant aux chefs de préjudice non prescrits, condamné M. X… aux dépens et condamné celui-ci à verser une somme de 500 € à la société MTD Finance.

M. X…, qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel.

M. X… versera à la société MTD Finance une somme supplémentaire de 1 500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement querellé,

Dit M. X… irrecevable et mal fondé en ses demandes,

Condamne M. X… aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. X… à payer à la société MTD Finance une somme de 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

Le Greffier, La Présidente,