Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 16 avril 2019, n° 17/14668

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 16 AVRIL 2019

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/14668 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3Z4K

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Mai 2017 -Tribunal d’Instance de PARIS 15^e arrondissement – RG n° 11-16-000401

APPELANTE

SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) agissant poursuites et diligences en la personne de son Directeur Général y domicilié

SIRET : 552 032 708 00216

[…]

[…]

Représentée par Maître Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant Maître Sandrine BELLIGAUD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 25

INTIMEE

Madame Z X

[…]

[…]

Représentée par Maître Romain DARRIERE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1753

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président

M. François BOUYX, Conseiller

M^me Marie MONGIN, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me A B

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président et par Mélodie ROSANT, Greffier présent lors de la mise à disposition.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a donné à bail à Madame Z X un appartement à usage d’habitation, situé au 91' de la rue des Cévennes à Paris 15^e, par contrat prenant effet le 5 décembre 2014, pour un loyer mensuel de 458,11 euros, hors charges.

Madame X a proposé cet appartement pour une location saisonnière via le site internet ''Y'', moyennant une somme de 90 euros par nuit.

Douze commentaires apparaissaient sur le site.

Un procès-verbal d’huissier constatant ces locations était dressé le 26 novembre 2015 par un huissier de justice ; il a été dénoncé à Madame Z X le 5 janvier 2016.

A la réception de ce constat, Madame Z X a retiré l’annonce du site.

Invoquant le non-respect du contrat de bail, la RIVP a assigné Madame Z X, par acte du 9 mai 2016, devant le tribunal d’instance de Paris 15^e afin de l’entendre, principalement :

— ordonner la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de Madame X,

— la condamner à payer à la société RIVP les frais engagés pour le constat d’huissier, la dénonciation et la sommation,

— fixer une indemnité d’occupation à la somme de 458,11 euros par mois, outre les charges jusqu’au complet déménagement et restitution des clés,

— condamner Madame X à payer à la RIVP la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts et la condamner à 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens.

Par jugement du 9 mai 2017, ce tribunal :

CONSTATE que Z X a manqué à ses obligations contractuelles sans que, pour autant, cette faute ne justifie la résiliation du bail,

DEBOUTE la RIVP de ses demandes d’expulsion et de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Z X à verser à la RIVP la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Z X aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de l’assignation et de la décision, les fiais du constat d’huissier, de la dénonciation et de la sommation.

ORDONNE l’exécution provisoire.

Par acte du 20 juillet 2017, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (ou RIVP) a interjeté appel de cette décision, par déclaration reçue, par voie électronique, au greffe de la cour le 31 juillet 2017.

Dans le dernier état de ses écritures récapitulatives, déposées par voie électronique le 3 septembre 2018, elle demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris en date du 9 mai 2017 en toutes ses dispositions et statuant de nouveau :

- Juger que Madame Z X a illicitement sous-loué l’appartement loué par la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS et se trouve en conséquence en infraction avec les articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 et les conditions générales de son contrat de location,

En conséquence :

—  Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 5 décembre 2014 sur le local à usage d’habitation sis […] et ce, aux torts exclusifs du preneur,

—  Ordonner l’expulsion immédiate de Madame Z X et tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,

—  Supprimer au profit de Madame Z X et tous occupants de son chef le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code de procédure civile d’exécution,

- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Madame Z X,

—  Condamner Madame Z X à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS des indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés doublés, augmentés des charges, tels que Madame Z X les réglait au titre de son bail et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

—  Condamner Madame Z X à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, la somme de 4 410 euros au titre des fruits civils indûment perçus,

—  Condamner Madame Z X à payer une amende de 9 000 euros,

—  Condamner Madame Z X à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, la somme 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts,

—  Condamner Madame Z X à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS la somme de 2 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût d’établissement du procès-verbal de constat soit la somme de 740,36 euros.

Les actes de procédure ont été signifiés à Madame Z X puis à son avocat, une fois constitué pour défendre ses intérêts.

Madame Z X n’a cependant déposé ni conclusions ni pièces.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant la cour ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé que les moyens des parties développés dans leurs conclusions seront rappelés dans la motivation de la décision lors de l’examen successif de chaque chef de prétentions.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 février 2019.

SUR CE,

Considérant que – se fondant sur les articles 1103, 1104 et 1224 du Code civil, tels qu’issus de l’ordonnance du 10 février 2016 inapplicable aux faits de l’espèce, et les articles 1728, 1729 et 1217 du même code – la RIVP sollicite la réformation du jugement entrepris aux fins d’obtenir devant la cour la résiliation du bail avec ses conséquences ;

Qu’elle se prévaut de la fraude manifeste, à la loi et au contrat de bail, commises par Madame Z X au mépris des règles d’attribution du logement social ;

Que le bailleur réclame une amende de 9 000 euros, au titre de l’article L 442-8 du Code de la construction et de l’habitation, le remboursement des sommes illicitement perçues par sa locataire – qu’elle qualifie de fruits civils au sens de l’article 546 du Code civil – pour un total de 4 410 euros, et des dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros, en réparation du préjudice directement subi du fait des manquements commis par le preneur à ses obligations contractuelles ;

Considérant, en l’espèce, qu’il résulte du procès-verbal de constat, établi par un huissier de justice le 26 novembre 2015 à la demande du bailleur, que le logement social, donné à bail comme habitation principale de la locataire, a été l’objet d’une sous-location par l’intermédiaire du site Y ;

Que Madame Z X reconnaît l’avoir sous-loué ainsi de septembre à la mi-novembre 2015 ;

Qu’il est donc constant que la locataire a contrevenu tant aux dispositions légales qu’aux stipulations contractuelles sus-énoncées, procédant à la location de son appartement, à 12 reprises, pour un gain financier que Madame Z X a, devant le premier juge, estimé entre 1300 et 1500 euros ;

Que, cependant, si la durée de ces sous-locations n’a pu être déterminée au regard des éléments de la cause, il résulte du procès-verbal de constat du 26 novembre 2015 et du calendrier reproduit issu du site Y de la locataire que l’appartement était déjà sous-loué en décembre 2015 et janvier 2016 ;

' Sur la résiliation du bail

Considérant que, selon les dispositions de l’article 1134 ancien du Code civil applicables au présent litige, « les conventions légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » ;

Que, selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. » ;

Que précisément les articles 5 et 11 des conditions générales du contrat de bail litigieux stipulent : « L’occupation des locaux loués étant strictement réservé au locataire qui doit y établir son habitation principale et résider à ce titre au moins huit mois par an, 1^e présent contrat étant incessible et intransmissible, sauf dans les conditions prévues aux articles 14 et 40 – III de la loi du 6 juillet 1989. » , « Le présent contrat pourra également être résilié par toutes voies de droit, en cas : d’infraction aux clauses du présent contrat et notamment de toute sous-location ou cession partielle ou totale (…) » ;

Que selon l’article L 442-8 du code de la construction et de l’habitation « Le locataire ne pourra sous-louer les lieux loués, même partiellement, sauf aux personnes limitativement énumérées à l’article 442-8-1 du Code de la construction et de l’habitation et dans le respect des conditions dudit article, sous réserve d’informer préalablement le bailleur de son intention d’user de cette faculté et après accord exprès de celui-ci sur la recevabilité de la demande.» ;

Que l’article 1184 du Code civil, applicable au présent litige, dispose : « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement » ;

Qu’il est de principe que la résiliation doit être prononcée lorsque le manquement allégué aux stipulations du contrat présente un caractère de gravité telle qu’il rend impossible la poursuite des relations contractuelles ;

Considérant, en l’espèce, qu’il est constant que, dès septembre 2015, Madame Z X n’a pas respecté l’interdiction contractuelle de sous-louer qu’elle ne pouvait ignorer à la lecture du bail conclu le 5 décembre 2014 ;

Que le logement concerné, à caractère social, est attribué en fonction de la situation financière et familiale du locataire par une commission d’attribution et selon des critères fixés par les règlements ;

Que Madame Z X en a usé à des fins purement lucratives pour une période qui n’a cessé qu’en raison de la sommation qui lui a été adressée par le bailleur social ;

Considérant que ces éléments caractérisent de la part de Madame Z X un manquement contractuel d’un degré de gravité qui justifie la résiliation du bail avec tous ses effets ;

Que la cour prononcera donc la résiliation judiciaire du bail liant la RIVP à Madame X ;

Que sera prononcée l’expulsion de Madame Z X et de tous occupants de son chef, avec le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution alors que le jugement entrepris avait rejeté la demande de résiliation et maintenu ainsi la locataire dans les lieux ;

Que la RIVP sera, le cas échéant, autorisée à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais, risques et périls de Madame X ;

Considérant que le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation, à vocation de contrepartie et d’indemnité pour le bailleur, sera équivalent au loyer actualisé, augmenté des charges, selon les clauses du contrat de bail ;

Que ces indemnités d’occupation seront perçues dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel et seront dues jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés, un procès- verbal d’expulsion ou de reprise ;

Que le jugement sera donc infirmé de ces chefs ;

' Sur les prétentions financières

Amende civile :

Considérant que la demande afférente à l’amende, en application de l’article L 442-8 du Code de la Construction et de l’Habitation, qui n’était pas présentée devant le tribunal d’instance ni ne tendent aux mêmes fin sur un fondement différent, constitue, devant la cour, une prétention nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile ;

Qu’en tout état de cause il n’appartient pas à une partie de solliciter une amende civile qui relève de l’initiative du juge saisi ;

Qu’elle sera d’office déclarée irrecevable par la cour ;

Dommages et intérêts :

Considérant qu’au soutien de sa demande en paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts, la société RIVP expose principalement que Madame Z X a usé du logement dans un but lucratif, alors que celui-ci ne lui a été attribué qu’en vertu de sa situation financière et familiale, dans des conditions plus favorables que celle du prix du marché privé et que le bailleur assume tous les coûts financiers et les charges d’entretien de l’immeuble, que la société RIVP engage des dépenses importantes pour la surveillance des sous-locations interdites, qu’en occultant une partie de ses revenus, base de calcul du loyer, la locataire a profité d’un logement social sans supplément de loyer ;

Qu’ainsi ces infractions à la législation sur les baux sociaux causent à la société RIVP un préjudice qui doit être réparé ;

Mais considérant que la société RIVP, qui ne conteste pas avoir, par ailleurs, régulièrement perçu le loyer prévu au bail, ne produit aucun élément de preuve de nature à établir l’existence d’un préjudice spécifique en lien direct et certain avec le manquement commis par Madame Z X ;

Que la demande en paiement de dommages-intérêts n’apparaît donc pas justifiée ;

Remboursement des sommes indûment perçues au titre de la sous-location illicite :

Considérant que la RIVP s’estime légitime à obtenir de Madame Z X la somme de 4 410 euros correspondant aux revenus fonciers qu’elle a perçus et dissimulés, notamment dans sa déclaration fiscale, au titre de la sous-location illicite ;

Que, selon elle, les loyers perçus ainsi sont les fruits civils d’un bien immobilier relevant de son droit de propriété qui doivent lui revenir en application des articles 546 et 547 du Code civil ;

Considérant que la revendication de la RIVP est fondée sur le droit de propriété ;

Que les loyers perçus au titre de la sous-location du bien sont des fruits civils au sens de l’article 547 du Code civil et entrent dans le droit d’accession ouvert au propriétaire par l’article 546 du Code civil ;

Qu’il en résulte que les revenus, issus de la sous-location non autorisée par le propriétaire bailleur – fruits civils de la propriété -, appartiennent au propriétaire ;

Qu’il s’agit ici de fruits civils distincts et complémentaires des loyers courants, issus de l’usage de la chose louée par le propriétaire, trouvant leur cause dans le droit de propriété de la RIVP ;

Que le détournement fautif de fruits civils produits par la sous-location à l’insu et au détriment du propriétaire oblige Madame Z X, auteur de ces agissements, à lui rembourser les sommes qu’elle a perçues à ce titre ;

Et considérant que Madame Z X, inscrite sur le site Y depuis le mois de juillet 2015, comme il a été relevé à la page 22 du procès-verbal de constat, n’a communiqué aucun relevé des versements effectués par Y ;

Que, cependant, il est prouvé qu’elle a sous-loué l’appartement à 12 reprises durant la période litigieuse, ainsi que cela résulte des commentaires figurant sur le compte Y ;

Que les calendriers de location qui figurent au procès-verbal de constat montrent que l’appartement était réservé pour 25 jours en décembre 2015 et début janvier 2016 ;

Qu’ainsi, sur la période de juillet 2015 à janvier 2016 – soit antérieurement à l’acte introductif d’instance ' il est démontré que la locataire a tiré un profit financier correspondant, pour le moins, à 12 sous-locations, soit : 12 x 2 nuits x 90 euros = 2 160 euros, outre 25 nuits apparaissant sur le calendrier du site Y, soit : 25 x 90 = 2 250 euros ;

Qu’ainsi le revenu foncier illicitement perçu par Madame Z X s’élève, pour ce qui est établi par les pièces produites aux débats et non contesté en cause d’appel, au total de 4 410 euros,

Qu’il apparaît fondé de déduire de ce montant les loyers courants encaissés par le bailleur
-contrepartie contractuelle de la jouissance du bien loué et sous-loué – pour les mêmes périodes temps, soit : 595 euros/31 = 19euros x 49nuits = 931euros arrondis à 930 euros ;

Qu’en conséquence Madame Z X, auteur de ces agissements, sera condamnée à rembourser à la RIVP la somme de 4410 ' 930 = 3 480 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation devant le tribunal d’instance du 9 mai 2016, avec capitalisation annuelle des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

Que le jugement entrepris sera réformé à cette fin ;

' Sur les frais irrépétibles de procédure et les dépens

Considérant qu’il résulte des dispositions cumulées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que, sauf dispositions contraires motivées sur l’équité, la partie perdante est condamnée aux dépens de la procédure et doit en outre supporter les frais irrépétibles, tels que les frais d’avocat,

avancés par son adversaire pour les besoins de sa défense en justice ;

Que compte tenu tant de l’importance du litige, de sa durée, des diligences accomplies et de l’équité, que du sens de l’arrêt, il apparaît justifié de confirmer le jugement déféré sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la RIVP l’intégralité des frais non compris dans les dépens exposés, par elle, en appel ;

Qu’il y a lieu de lui allouer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 euros au titre de l’instance d’appel ;

Que le sens de l’arrêt justifie de condamner Madame Z X aux dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe ;

Déclare la demande de la RIVP afférente à l’amende prévue par l’article L 442-8 du Code de la Construction et de l’Habitation, irrecevable ;

Infirme le jugement déféré en ses dispositions ;

Sauf en ce qu’il a :

Condamné Z X à verser à la RIVP la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Z X aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de l’assignation et de la décision, les fiais du constat d’huissier, de la dénonciation et de la sommation ;

Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés ;

Et y ajoutant ;

Prononce la résiliation judiciaire du bail en date du 5 décembre 2014 sur le local à usage d’habitation sis […], aux torts exclusifs du preneur ;

Prononcé l’expulsion de Madame Z X et tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu ;

Ordonne, si nécessaire, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Madame Z X ;

Accorde à Madame Z X le bénéfice du délai de deux mois pour quitter les lieux, prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame Z X à payer, en deniers ou quittances, à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS une indemnité mensuelle d’occupation correspondant aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels que réglées au titre de son bail et ce, jusqu’à

parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Condamne Madame Z X à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, la somme de 3 480 euros au titre des fruits civils lui revenant, avec intérêts légaux à compter de l’assignation devant le tribunal d’instance du 9 mai 2016, et capitalisation annuelle des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

Condamne Madame Z X à payer la somme de 2 000 euros à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT