Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 1

ARRET DU 11 JUIN 2019

(n° 249, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/06855 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B27I7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2017 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 15/03949

APPELANTS

Monsieur Z X

[…]

[…]

né le […] à […]

Madame A B épouse X

[…]

[…]

née le […] à […]

Présents à l’audience

Représentés et ayant pour avocat plaidant M^e Michael HADDAD de la SELAS HADDAD & LAGACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2092

[…]

[…]

[…]

N° SIRET : 524 341 377

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Michael HADDAD de la SELAS HADDAD & LAGACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2092

INTIMEE

SCP SFEZ

[…]

[…]

N° SIRET : 391 50 5 5 34

Représentée par M^e Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Ayant pour avocat plaidant Me

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Avril 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Christian HOURS, Président de chambre

M^me C-D E, Conseillère

Madame Anne de LACAUSSADE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me C-D E dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Nadyra MOUNIEN

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Christian HOURS, Président de chambre et par Nadyra MOUNIEN, Greffière présente lors du prononcé.

****

Par acte sous seing privé du 8 juin 2010, les époux X ont signé une promesse unilatérale de vente avec faculté de substitution portant sur un bien situé rue 8 Portefoin à Paris, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt et ils ont versé une indemnité d’immobilisation de 53 000 €. L’acte authentique devait être régularisé dans le délai de trois mois.

Les époux X ont créé la SCI Marni Portefoin, avec l’assistance de la SCP de notaires Sfez, pour se substituer à eux dans l’acquisition du bien. Ils ont obtenu une offre de prêt le 14 octobre 2010.

Le 11 octobre 2010, un incendie a affecté les parties communes et privatives de l’immeuble. La date de signature de l’acte a été reportée pour permettre au promettant d’effectuer des travaux de remise en état. Le 20 décembre 2010, M. X a signé un premier avenant reportant la date de réalisation de la vente au 15 février 2011; les époux X n’ont pas signé le second avenant proposé par la venderesse, la SNC Portefoin, et reportant la date au 10 mai 2011.

Le 30 mai 2011, les époux X et la SCI ont fait assigner la société venderesse afin qu’il leur soit donné acte qu’ils régulariseront l’acte de vente après réalisation des travaux dans les parties privatives

et les parties communes, et en condamnation de la défenderesse à une indemnité d’immobilisation et des dommages-intérêts.

Le 14 avril 2011, la SNC Portefoin a fait délivrer une première sommation restée inefficace. Le 15 septembre suivant, ils ont adressé une seconde sommation aux époux X d’exercer l’option de l’article 1182 al3 du code civil dans sa rédaction en vigueur à l’époque et en cas d’option pour l’acquisition, d’avoir à comparaître le 7 octobre 2011; ceux-ci ne se sont pas présentés au rendez vous fixé et un procès-verbal de carence a été établi.

Par un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 10 septembre 2013, ils ont été déboutés de leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Ils ont ensuite engagé la responsabilité de leur notaire la SCP Sfez pour manquement à ses obligations de diligence et de conseil et lui ont réclamé la somme de 87 536, 84 € à titre de dommages-intérêts. Par un jugement du 11 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Paris a condamné la SCP Sfez à leur verser la somme de 18 000 € en indemnisation de la perte de chance d’exercer l’option de l’article 1182 al 2 du code civil, outre la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux X et la SCI Marni Portefoin ont formé appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 15 mars 2019, ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 11 janvier 2017 en ce qu’il a constaté l’existence d’une faute de la part de la SCP Sfez donnant droit à indemnisation à leur profit,

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il a considéré que le préjudice indemnisable doit s’analyser en une perte de chance de conserver l’indemnité d’immobilisation, limitant ainsi l’indemnisation à la somme de 18 000 € et en ce qu’il a rejeté toutes demandes de réparation fondées sur les frais de procédure, les honoraires d’avocat et les frais de création de la SCI,

et statuant à nouveau :

— juger que leur action est recevable et bien fondée,

— débouter la SCP Sfez en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— constater que la SCP Sfez a fait preuve de négligence dans le suivi de l’acquisition du bien immobilier :

o en ne procédant pas à l’envoi des documents importants au notaire du vendeur,

o en signifiant tardivement la substitution d’acquéreur,

o en faisant preuve de carence dans la signature de l’avenant,

— constater que la SCP Sfez a manqué à son obligation de conseil,

En conséquence :

— condamner la SCP Sfez à leur verser la somme de 91 251,26 € à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice consistant en :

o la perte de l’indemnité d’immobilisation de 53 000 €,

o les dépenses engagées pour les besoins de la vente et la procédure lancée contre la SNC Portefoin à hauteur de 33 097,84 €,

o les dépenses engagées au titre des honoraires et frais de l’expert-comptable pour le maintien de la SCI Marni Portefoin compte tenu de la procédure judiciaire

pendante, à hauteur de 5 153,42 €,

— condamner la SCP Sfez à leur verser la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner la SCP Sfez aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 24 août 2019, la SCP Sfez demande à la cour de la déclarer recevable et bien fondée dans son appel incident, d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau, de débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes, à titre subsidiaire, de juger que le préjudice lié à la perte de chance de conserver l’indemnité d’immobilisation ne saurait excéder les sommes allouées en première instance et de condamner les appelants à lui verser la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1/ Sur la faute et le lien de causalité :

Les époux X et la SCI reprochent à l’intimée :

— sa carence dans la transmission de l’offre de prêt et de sa prorogation au notaire du vendeur, malgré plusieurs relances de ce dernier en septembre et décembre 2010 pour le contrat de prêt et en février et mars 2011 pour sa prorogation,

— le retard à informer de leur substitution par la SCI immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 13 août 2010, qui a été signifiée au vendeur le 20 avril 2011.

Les époux X soutiennent en outre que la SCP Sfez ne les a pas informés de l’option prévue par l’article 1182 du code civil dans sa version antérieure au 1^er octobre 2016 et que s’ils en avaient eu connaissance, ils auraient pu renoncer à acquérir dès le mois d’octobre 2010 et se voir restituer l’indemnité d’immobilisation. Ils déclarent que la SCP Sfez s’est contentée de leur transmettre un mail du notaire du vendeur proposant de reporter la vente de quatre mois afin de permettre la réalisation de travaux. Ils expliquent qu’ils ont retourné l’avenant proposé uniquement signé par M. X en sa qualité de gérant de la SCI, tout en réclamant la restitution de la moitié de l’indemnité d’immobilisation mais qu’ils n’avaient pas été informés des suites par leur notaire, que le notaire du vendeur a transmis un nouvel avenant devant être signés par les deux époux qu’ils n’ont pas signé en l’absence d’explication.

Ils soutiennent que ces retards multiples ont créé un climat de suspicion avec le notaire du vendeur qui a détérioré leurs relations avec celui-ci. Ils déclarent que ces circonstances les ont conduits à s’adresser à un avocat au mois d’avril 2011 et à faire délivrer, le 30 mai 2011, une assignation en vente forcée du bien et en restitution de l’indemnité d’immobilisation. Ils font valoir que la présence à leur côté d’un avocat n’avait pas pour effet de faire disparaître le devoir de conseil du notaire.

Ils exposent que sommés de signer l’acte le 21 avril 2011, la SCP Sfez leur a déconseillé de le faire,

compte tenu du sinistre affectant l’appartement et l’absence de justificatifs sur la conformité, la prise en charge et l’avancement des travaux de réfection invoquant les dispositions de l’article 1601 du code civil. Ils font valoir que le notaire a invoqué un fondement juridique erroné. Ils ajoutent qu’ils ont reçu une seconde sommation le 15 septembre suivant pour le 7 octobre et que la SCP Sfez leur a répondu que les dispositions visées dans la sommation n’avaient pas lieu de s’appliquer , qu’elle a sollicité sans les consulter un report du rendez- vous sans s’y rendre pour s’assurer que cette demande ne présentait pas de difficulté et sans les informer du risque résultant de leur absence. Ils ajoutent que les démarches qu’elle a réalisées ultérieurement étaient vaines. Ils concluent à la faute du notaire pour ne pas s’être rendus au rendez vous du 7 octobre 2011 et en leur indiquant que les dispositions visées dans la sommation n’étaient pas applicables.

Les époux X réclament l’indemnisation du préjudice tenant à la perte de leur indemnité d’immobilisation, aux dépenses qu’ils ont engagées pour les besoins de la vente (frais de création de la SCI, frais d’expertise comptable ) et de la procédure à l’égard de la SNC Portefoin (frais d’avocat et d’huissier de justice, condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile) ainsi qu’aux dépenses liées à la présente procédure (frais d’expert-comptable pour le maintien de la SCI) soit respectivement les sommes de 53 000 €, de 33 097, 84€ et de 5 153, 42€.

La SCP Sfez répond que la banque CIC avait confirmé que le notaire du vendeur avait été destinataire des éléments relatifs au financement du bien et qu’elle-même avait adressé à son confrère une copie de l’offre de prêt le 8 décembre 2010 de sorte qu’il ne peut exister aucun grief.

S’agissant du retard relatif à la substitution des promettants par la SCI nouvellement créée, la SCP Sfez déclare que les époux X n’ont fait part d’aucun grief avant le jugement du 10 septembre 2013 et qu’elle n’est pas à l’origine des désaccords avec le vendeur qui sont liés au sinistre et à la prise en charge des travaux.

La SCP Sfez conteste le lien de causalité avec les préjudices allégués et l’absence d’une information sur l’article 1182 du code civil alors que les époux X étaient assistés d’un avocat dès le mois d’avril 2011 et qu’ils ont fait délivrer une assignation au vendeur aux fins de se voir donner acte qu’ils signeraient l’acte authentique dès que la réalisation et la prise en charge financière des travaux seraient acquises. Elle soutient que l’absence des époux X au rendez vous du 7 octobre 2011 résulte des conseils de leur avocat, compte tenu de la procédure qui était pendante depuis le mois de mai 2011; elle ajoute qu’il en est de même pour l’application ou non de l’article 1182 du code civil.

La SCP Sfez conteste l’existence d’un lien de causalité entre les fautes qui lui est reprochées et els préjudices allégués notamment la perte de l’indemnité d’immobilisation et les frais de la procédure judiciaire engagée en mai 2011. Elle relève que les frais de l’expert-comptable ne sont pas justifiés te ajoutent que la SCI continuant d’exister, il n’y a pas de préjudice à ce titre.

La SCP Sfez a manqué de diligence en ne transmettant pas rapidement les documents relatifs au prêt bancaire et ceux sur la substitution des époux X par la SCI Marni Portefoin au notaire de la société venderesse. Ainsi dans une lettre du 8 février 2011, la SCP Chevreux, notaire de la venderesse, écrit à la SCP Sfez :

'En date du 30 septembre et 2 décembre dernier nous vous demandions de bien vouloir nous justifier de l’accord définitif du prêt obtenu par vos clients, ce que vous nous avez justifié par courriel du 8 décembre dernier en nous faisant parvenir une offre de prêt consentie le 14 octobre 2010.'

'L’exercice de cette faculté de substitution n’a jamais été signifiée à ma cliente. A ce jour nous ne disposons d’aucune pièce relative à cette société dans notre dossier'.

Ces manquements à l’obligation de diligence, outre qu’ils ont perturbé les époux X, ont participé à l’instauration d’un sentiment de méfiance entre les parties.

Par ailleurs, l’article 1182 al3 dispose que : 'Si la chose s’est détériorée sans la faute du débiteur, le créancier a le droit ou de résoudre l’obligation, ou d’exiger la chose dans l’état où elle se trouve, sans diminution du prix'. Or, la SCP Sfez qui doit justifier qu’elle a rempli ses obligations à l’égard de ses clients, a transmis aux époux X le projet d’avenant reportant la date de réalisation de la vente sans les informer de la possibilité qu’ils avaient de renoncer à celle-ci et d’obtenir immédiatement la restitution de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation qu’ils avaient versée et dont l’indisponibilité prolongée perturbait gravement leur trésorerie ainsi qu’ils en avaient informé l’étude.

Il convient donc de retenir que dès la survenance du sinistre, le notaire a manqué à son obligation d’information et de conseil et que ce manquement a privé les époux X d’une chance de renoncer immédiatement à l’achat du bien immobilier et de récupérer l’indemnité d’immobilisation.

Par ailleurs à la suite de la délivrance de la sommation par la société venderesse le 14 septembre 2011, le notaire n’a pas attiré l’attention des époux X sur les risques qu’ils encouraient en ne se présentant pas au rendez vous de signature alors qu’il était informé par la SCP Chevreux du refus catégorique de la société venderesse d’un report de la réalisation de la vente ainsi qu’il ressort d’un mail qu’elle a adressé à la SCP Sfez le 6 octobre à 16h25. Ainsi à ce stade, le notaire a également fait perdre une chance aux époux X de se présenter à l’étude de la SCP Chevreux et de signer l’acte authentique de vente.

Le fait que les époux X aient été assistés d’un avocat ne dispensait pas le notaire de l’exécution de ses propres obligations, néanmoins, l’intervention d’un autre conseil peut avoir une incidence dans l’appréciation du lien de causalité entre la faute commise par le notaire et les préjudices allégués.

La question reste en effet de savoir quelle aurait été l’attitude des époux X s’ils avaient été parfaitement informés par la SCP Sfez.

Il convient de constater qu’un différend était né entre les époux X et la société venderesse, les acquéreurs souhaitant avoir l’assurance que l’intégralité des travaux, y compris ceux affectant les parties communes, seraient effectués sans qu’ils aient à supporter de coûts, alors que de son côté, la SNC Portefoin, se fondant sur l’article 1182al 3 du code civil, faisait valoir que si les époux X ne renonçaient pas à la vente, ils ne pouvaient pas prétendre à une diminution du prix.

Ce différend avait entraîné la délivrance d’une assignation en justice à la SNC Portefoin dès le mois de mai 2011 et les époux X ont maintenu leur volonté d’obtenir des assurances quant à la réalisation des travaux des parties communes jusqu’au dernier moment.

Néanmoins, dans un mail du 4 octobre 2011à 14h15, M. X qui joignait l’avis reçu de son avocat, interrogeait la SCP Sfez en rappelant in fine que la SNC Portefoin fondait son argumentation sur l’article1882 al3 du code civil :

— 'Est il raisonnable d’envisager une signature sans avoir un écrit de la compagnie d’assurance indiquant de manière précise la nature des travaux pris en charge’ et ce sans aucune visibilité sur un calendrier des travaux ( près d’un an après le sinistre)'

— 'Nous avions demandé que l’architecte nous transmette un procès-verbal sans réserve de l’architecte de l’immeuble suite au changement des garde-corps te de fenêtres… Doit on maintenir cette demande''

— 'Doit on se contenter du dernier constat d’huissier qui a finalement pris en compte nos demandes ….'

Il ressort de ces éléments que les époux X avaient déjà recueilli l’avis de leur avocat mais qu’ils interrogeaient néanmoins leur notaire sur la pertinence du maintien de leurs exigences à l’égard de la société venderesse à propos des travaux restant à réaliser.

Il sera en conséquence retenu qu’il existait une chance réelle et séreuse qu’informés des risques qu’ils encouraient par leur notaire, ils se soient présentés au rendez vous de signature le 7 octobre 2011. Cette chance sera appréciée à hauteur de 70 %. Il sera ainsi alloué aux époux X à ce titre la somme de 37 100 € au titre de la perte de l’indemnité d’immobilisation.

S’agissant des frais de la procédure engagée en mai 2011, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que la SCP Sfez ait joué un rôle dans son introduction bien avant que la situation à l’égard de la société venderesse ne soit définitivement compromise et il n’y a pas lieu de condamner la SCP Sfez pour des choix procédurauxd ans lesquels elle n’est pas intervenue.

S’agissant des frais relatifs à la création et au maintien de la SCI pour les besoins de l’actuelle procédure, ils correspondent à des frais d’établissement des comptes et de réalisation des assemblées générales de 2012 à 2017. Les époux X versent aux débats des factures pour un montant total de 4 799€. Cette SCI ayant été créée pour l’acquisition du bien immobilier rue Portefoin et étant maintenue en vie pour les besoins de la procédure, il y a lieu de retenir que les frais en cause inutilement engagés constituent un préjudice en relation avec les fautes commises par le notaire. La perte de chance de ne pas les avoir engagés en vain sera donc estimé à 3 359 €.

Il sera donc alloué aux époux X la somme totale de 40 459€.

Il sera en outre alloué aux époux X la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 11 janvier 2017 sauf en ce qu’il a fixé le montant des dommages-intérêts dus aux époux X à la somme de 18000€,

Statuant à nouveau :

Condamne la SCP Sfez à payer aux époux X la somme de 40 459 € à titre de dommages-intérêts ,

Condamne la SCP Sfez à payer aux époux X la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCP Sfez aux dépens.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,