Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 3, 24 février 2021, n° 20/13107

TGI Bobigny 11 septembre 2020

CA Paris
Infirmation 24 février 2021

Arguments

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Accepté
Violation des obligations contractuelles par le bailleur
La cour a jugé que la SCI Roussel Vie a effectivement violé ses obligations de bailleur en empêchant Nexdot d'accéder aux locaux, ce qui a causé un préjudice à Nexdot.
Accepté
Obligation de remise des clés par le bailleur
La cour a ordonné la remise des clés, considérant que la SCI Roussel Vie devait permettre à Nexdot d'accéder aux locaux conformément aux obligations contractuelles.
Accepté
Droit à l'indemnité en raison de la défaite de l'intimée
La cour a condamné la SCI Roussel Vie à verser une indemnité à Nexdot en raison de sa défaite dans la procédure.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la société Nexdot a interjeté appel d'une ordonnance du tribunal judiciaire de Bobigny qui avait débouté ses demandes contre la SCI Roussel Vie, suite à un conflit sur l'accès à des locaux loués. La question juridique principale était l'opposabilité de l'avenant n°4 au bail commercial à la SCI Roussel Vie, qui avait acquis les locaux après la signature de cet avenant. Le tribunal de première instance a conclu que Nexdot n'avait pas prouvé que la SCI avait eu connaissance de l'avenant avant la vente. La cour d'appel, après avoir examiné les preuves, a infirmé cette décision, considérant que la SCI Roussel Vie avait effectivement eu connaissance de l'avenant avant la vente et avait ainsi violé ses obligations contractuelles. Elle a ordonné la libération des locaux et la remise des clés à Nexdot, tout en condamnant la SCI aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 3, 24 févr. 2021, n° 20/13107
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/13107
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bobigny, 11 septembre 2020, N° 20/00914
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Patrick BIROLLEAU, président
Avocat(s) :	Luca DE MARIAFrédéric INGOLDJérome CELLIELucie MOIRIGNOT
Cabinet(s) :	SELARL PELLERIN-DE MARIA-GUERREINGOLD & THOMAS - AVOCATS
Parties :	S.A.S. NEXDOT c/ SCI ROUSSEL VIE

Texte intégral

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 24 FEVRIER 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/13107 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCLE4

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Septembre 2020 -Président du TJ de BOBIGNY – RG n° 20/00914

APPELANTE

S.A.S. NEXDOT prise en la personne de son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité

[…]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistée par M^e Morgan GIRARDIN et M^e Lucie MOIRIGNOT, avocats au barreau de PARIS, toque : K0116

INTIMEE

SCI ROUSSEL VIE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Luca DE MARIA de la SELARL SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Assistée par M^e Jérôme CELLIÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : K0030

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Janvier 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Carole CHEGARAY, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier présent lors de la mise à disposition.

********

Le 25 juillet 2016, la société Nexdot et la société Biocitech Immobilier ont conclu un bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1^er octobre 2016 portant sur 4 lots au 1^er étage du bâtiment Pasteur du Parc Biocitech situé […].

Depuis, la société Nexdot et la société Biocitech Immobilier ont étendu à plusieurs reprises le périmètre des locaux donnés à bail.

A la suite d’une nouvelle demande d’extension de la société Nexdot, la société Biocitech Immobilier a adressé à cette dernière le 27 avril 2020 une proposition d’avenant n° 4 au contrat de bail du 25 juillet 2016 pour une mise à disposition à compter du 2 mai 2020 de 20 lots supplémentaires situés au 1^er étage du bâtiment Pasteur, soit les lots 2270, 2330, 2331, 2332, 2333, 2334, 233A, 2280 à 2991, à usage de bureau ou de laboratoire, et PCS3 à usage de circulation.

Le 23 juin 2020, la société Nexdot a renvoyé à la société Biocitech Immobilier deux exemplaires signés de l’avenant n°4 et daté du même jour et le 29 juin 2020, la société Biocitech Immobilier a retourné à la société Nexdot l’avenant n°4 paraphé et signé.

Parallèlement, le 16 décembre 2019, la société Biocitech Immobilier a conclu au profit de la SCI Roussel Vie une promesse de vente de l’ensemble du Parc Biocitech. La vente a été finalisée par acte authentique du 30 juin 2020.

La société Nexdot qui fait grief à la SCI Roussel Vie, devenue propriétaire, d’avoir pris la décision de modifier les serrures de certains locaux compris dans l’avenant n°4 du bail du 25 juillet 2016 et de mettre en place un vigile afin d’éviter toute nouvelle occupation des locaux a, par acte du 28 juillet 2020, fait assigner en référé d’heure à heure la SCI Roussel Vie devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sous astreinte la libération immédiate par la SCI Roussel Vie des lots 2280 à 2291 qu’elle a pris à bail aux termes de l’avenant n° 4 et la remise des clés de la nouvelle serrure installée par le propriétaire, outre l’autorisation de recourir à un serrurier et à la force publique, en tant que de besoin, et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé contradictoire du 11 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— débouté la SAS Nexdot de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SAS Nexdot à payer à la SCI Roussel Vie la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

— condamné la SAS Nexdot aux dépens.

Suivant déclaration du17 septembre 2020, la SAS Nexdot a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions du 9 novembre 2020, la SAS Nexdot demande à la cour de:

Vu l’article 835 alinéa 1^er du code de procédure civile,

Vu les articles 1719 et 1743 du code civil,

— infirmer l’ordonnance rendue le 11 septembre 2020 par le président du tribunal judiciaire de Bobigny, en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— ordonner, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard, la libération immédiate par la SCI Roussel Vie des lots n° 2280, 2281, 2282, 2283, 2284, 2285, 2286, 2287, 2288, 2289, 2290 et 2291 situés au 1^er étage du bâtiment Pasteur du parc imobilier sis […], pris à bail par la société Nexdot aux termes de l’avenant n°4 au contrat de bail commercial du 25 juillet 2016,

— ordonner, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard, la remise à la société Nexdot des clés de la nouvelle serrure de la porte du couloir de circulation Sud du premier étage du bâtiment Pasteur du parc immobilier sis […],

— autoriser la société Nexdot, à défaut de restitution des clés par la SCI Roussel Vie dans un délai de trois jours à compter du prononcé de l’ordonnance, à recourir à un serrurier et à la force publique aux frais exclusifs de la SCI Roussel Vie afin de pouvoir accéder aux lots n° 2280, 2281, 2282, 2283, 2284, 2285, 2286, 2287, 2288, 2289, 2290 et 2291 situés au 1^er étage du bâtiment Pasteur du parc imobilier sis […],

— condamner la SCI Roussel Vie à verser à la société Nexdot la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SCI Roussel Vie aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification de la sommation interpellative délivrée à cette dernière le 22 juillet 2020.

Dans ses dernières conclusions du 7 décembre 2020, la SCI Roussel Vie demande à la cour de :

Vu les articles 544, 1103 et 1377 du code civil,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 11 septembre 2020 en toutes ses dispositions,

Vu la promesse de vente en date du 16 décembre 2019,

Vu l’acte de vente du 30 juin 2020,

— constater que la signature du document intitulé 'avenant n° 4 au bail commercial en date du 25 juillet 2016" constitue une tentative de manoeuvre frauduleuse en vue d’imposer à la SCI Roussel Vie la mise en location forcée des lots 2270, 2330, 2331, 2332, 2333, 2334, 233A, 2280, 2281, 2282, 2283, 2284, 2285, 2286, 2287, 2288, 2289, 2290, 2291 et PSC3 au sein du bâtiment Pasteur sis […],

— constater que le document intitulé 'avenant n°4 au bail commercial en date du 25 juillet 2016" n’a pas de date certaine,

— constater que la société Nexdot n’apporte pas la preuve certaine de la connaissance par la SCI Roussel Vie de l’existence d’un avenant n°4 au bail commercial en date du 25 juillet 2016 avant la signature de l’acte de vente le 30 juin 2020,

— constater que le document intitulé 'avenant n°4 au bail commercial en date du 25 juillet 2016" est inopposable à la SCI Roussel Vie,

— constater que le trouble manifestement illicite allégué par la société Nexdot n’est pas établi,

dès lors,

— dire et juger que la société Nexdot n’établit pas l’existence d’un avenant signé avant la signature de l’acte de vente le 30 juin 2020,

— dire et juger que le document intitulé 'avenant n°4 au bail commercial en date du 25 juillet 2016" est inopposable à la SCI Roussel Vie,

— dire et juger n’y avoir lieu à référé,

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 11 septembre 2020 en toutes ses dispositions,

— débouter la société Nexdot de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Nexdot à 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Nexdot aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

L’article 835 alinéa 1^er du code de procédure civile dispose que 'le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

La société Nexdot fait valoir que l’appréciation de l’opposabilité à la SCI Roussel Vie de l’avenant n°4 conclu avec le précédent propriétaire relève de la compétence du juge fond, le juge des référés ne pouvant que constater l’existence de cet avenant ; qu’en tout état de cause, l’avenant n°4 est parfaitement opposable à la SCI Roussel Vie dans la mesure où celle-ci en a eu connaissance, à l’initiative de la société Nexdot, antérieurement à vente intervenue le 30 juin 2020 ; qu’il en résulte que l’intimée a violé ses obligations contractuelles et légales en privant la société Nexdot de l’accès aux locaux loués, ce qui constitue pour le preneur un trouble manifestement illicite auquel il est demandé qu’il soit mis fin.

La SCI Roussel Vie sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise qui a considéré que la société Nexdot n’établissait pas que l’avenant au bail avait été signé antérieurement à l’acte de vente ou ait été connu de la SCI Roussel Vie et qu’en conséquence aucune preuve d’une violation d’une stipulation contractuelle par celle-ci n’était rapportée. Elle ajoute que le seul trouble manifestement illicite qui pourrait être constaté est l’atteinte grave à son droit de propriété par la société Nexdot qui tente de lui imposer une mise en location de locaux qu’elle a acheté vides de tout occupant, selon les termes tant de la promesse du 16 décembre 2019 que de l’acte de vente du 30 juin 2020.

Il n’est pas contesté que la SCI Roussel Vie a procédé dans la nuit du 18 au 19 juillet 2020 au changement de serrure de la porte du couloir de circulation donnant accès aux lots n° 2280 à 2291 à usage de bureau compris dans l’avenant n°4 conclu le 23 juin 2020 avec la société Biocitech Immobilier ainsi qu’à la mise en place d’un vigile visant à éviter une occupation desdits locaux.

Il s’avère que l’avenant n° 4 au bail commercial du 25 juillet 2016, présenté comme signé le 23 juin 2020, existe bel et bien et qu’il a été adressé à la SCI Roussel Vie par le précédent propriétaire des lieux par courrier affranchi le 3 juillet 2020, soit postérieurement à la vente régularisée par acte authentique du 30 juin 2020.

A l’évidence, cet avenant n’a pas acquis date certaine à l’égard de la SCI Roussel Vie pour ne pas remplir les conditions de l’article 1377 du code civil aux termes duquel 'l’acte sous signature privée n’acquiert date certaine à l’égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d’un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique'.

Il reste qu’un acte sous seing privé qui n’a pas acquis date certaine est opposable à des tiers s’il est démontré que ces tiers en ont eu effectivement connaissance avant la formation du contrat qui les engage. A cet égard, il n’est pas nécessaire que l’acquéreur ait eu l’acte sous seing privé en sa posession antérieurement à la vente.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la société Nexdot a entrepris diverses démarches en vue de la conclusion de l’avenant n°4, avant la vente du 30 juin 2020, ce dont elle a tenu informé la SCI Roussel Vie qu’elle avait recontrée par l’intermédiaire de ses représentants préalablement à la vente. C’est ainsi que par un courriel adressé au représentant de la SCI Roussel Vie (Fiminco) le 16 juin 2020, la société Nexdot a fait savoir : 'A court terme, c’est la quasi-totalité du 1^er étage du bâtiment qui nous sera nécessaire. Nous avons, dans cette perspective, déposé des options pour prendre tout bureau et laboratoire vacants du 1^er étage du bâtiment Pasteur auprès de la SCET' (représentant de Biocitech Immobilier). Aux termes d’un deuxième courriel du 26 juin 2020 adressé au représentant de la SCI Roussel Vie dont l’objet est 'Avenant n°4 au bail commercial entre Biocitech Immobilier et Nexdot daté du 25 juillet 2016", la société Nexdot a plus précisément indiqué : 'Suite à notre réunion ce jour en nos bureaux, nous vous confirmons avoir adressé le 24 juin à la SCET dûment paraphé et signé par Nexdot en deux exemplaires, l’avenant n°4 au bail commercial visé en objet. Ce document correspond au document forcément déjà approuvé par la SCET, puisqu’il nous avait été envoyé pour paraphe et signature par M. X de la SCET, le 27 avril dernier.

(…) notre signature avait notamment pour objet de consolider les droits locatifsde Nexdot envers tous les tiers intéressés, notamment ceux que la SCET nous a décrits comme ses actuels et futurs 'associés/actionnaires’ auprès desquels une cession du site Biocitech est envisagée'. Enfin, par un courriel du 29 juin 2020 dont il a été accusé réception le même jour, le représentant de la SCI Roussel Vie a été mis en copie d’un courriel de relance adressé au bailleur pour la signature de l’avenant n°4.

Il en résulte que la SCI Roussel Vie a manifestement eu connaissance, avant la vente du 30 juin 2020, de la conclusion d’un avenant au bail portant sur les locaux du 1^er étage de l’immeuble Pasteur tels que mentionnés dans le courriel du 26 juin 2020. Il est au demeurant édifiant de constater qu’alors que celle-ci conteste l’opposabilité de l’avenant n°4 à son égard, elle n’a pas interdit à la société Nexdot l’accès aux locaux à usage de laboratoire au sein desquels cette dernière a fait d’importants travaux bien avant le 30 juin 2020 avec l’accord du précédent bailleur, à savoir les lots n° 2330, 2331, 2332 et 2333, outre le lot n° 2334 à usage de bureau, pourtant inclus dans l’asssiette de l’avenant n° 4.

En application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le contrat de bail constitue un titre d’occupation obligeant le bailleur à délivrer la chose louée au preneur et à lui garantir une jouissance paisible pendant toute la durée du contrat. En procédant au changement de serrure et en interdisant ainsi à la société Nexdot d’accéder aux locaux donnés à bail, la SCI Roussel Vie a violé de façon manifeste ses obligations de bailleur et gravement préjudicié aux intérêts de la société Nexdot qui s’est vue entravée dans son développement économique et dans son organisation pour faire respecter notamment les règles de distanciation physique dans le cadre de l’épidémie de covid-19.

Ses agissements sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin en faisant droit aux demandes de libération des locaux concernés et de remise des clés de la société Nexdot, selon les modalités prévues au dispositif.

L’ordonnance entreprise qui a débouté la société Nexdot de l’ensemble de ses demandes sera donc infirmée en toutes ses dispositions.

La SCI Roussel Vie, qui succombe, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel et sera condamnée à verser à la société Nexdot la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Ordonne la libération par la SCI Roussel Vie des lots n° 2280, 2281, 2282, 2283, 2284, 2285, 2286, 2287, 2288, 2289, 2290 et 2291 situés au 1^er étage du bâtiment Pasteur du parc imobilier sis […], pris à bail par la société Nexdot aux termes de l’avenant n°4 au contrat de bail commercial du 25 juillet 2016, et ce dans un délai de dix jours à compter de la signification du présent arrêt et sous atreinte de 2 000 euros par jour de retard à l’expiration du délai imparti pendant un délai de quatre mois,

Ordonne la remise par la SCI Roussel Vie à la société Nexdot des clés de la nouvelle serrure de la porte du couloir de circulation Sud du premier étage du bâtiment Pasteur du parc immobilier sis […], et ce dans un délai de dix jours à compter de la signification du présent arrêt et sous atreinte de 2 000 euros par jour de retard à l’expiration du délai imparti pendant un délai de quatre mois,

Condamne la SCI Roussel Vie aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la SCI Roussel Vie à verser à la société Nexdot la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT