RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11359 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH3ZM

Décision déférée à la Cour : Sur renvoi après cassation selon l’arrêt du 06 Avril 2023 de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation de PARIS – Pourvoi n ° J 22-10.722 de l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre – 2ème section, en date du 03 novembre 2021 sur appel d’un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre, Pôle civil, 8ème chambre, en date du 21 octobre 2019, RG 17/02792

DEMANDEUR A LA SAISINE

Monsieur [J] [M]

né le 21 février 1949 à [Localité 7] (Tunisie)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R0079

DEFENDEUR A LA SAISINE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] [Localité 6] représenté par son syndic, la société DODIM IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de paris sous le numéro B 382 327 203

C/O Société DODIM IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Pascal MURZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0793

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

M. Jean-Loup CARRIERE, Président magistrat honoraire

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [M] est propriétaire des lots n°103, situé au rez-de-chaussée du bâtiment C et 131 (bâtiment D) au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] qui comprend 6 bâtiments A à F.

Le 13 décembre 2016, une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires s’est tenue, lors de laquelle ont été adoptées les résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 11, relatives :

— à l’autorisation obtenue par M. [L], copropriétaire des lots 104 à 106 constitués de trois chambres de bonne au premier étage du bâtiment C, d’acquérir le couloir, partie commune, de ce premier étage pour les transformer en un appartement, moyennant la somme de 10 000 euros (résolutions n° 4 et 5),

— aux modifications du règlement de copropriété qui en constituaient le préalable : approbation du modificatif et création des lots (résolutions n° 6 à 9),

— à la délégation de pouvoir à donner au syndic (résolution n° 10),

— et aux honoraires de ce dernier pour régulariser la vente et le modificatif du règlement de copropriété (résolution n° 11).

M. [M] a assigné le syndicat des copropriétaires le 13 mars 2017 en annulation de ces résolutions.

Par jugement du 21 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— débouté M. [M] de l’intégralité de ses demandes,

— condamné M. [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions,

— condamné M. [M] aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Pascal Murzeau, avocat.

M. [M] a interjeté appel suivant déclaration du 19 novembre 2019 à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Par arrêt du 3 novembre 2021, la cour d’appel de Versailles a :

— confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamné M. [M] aux dépens d’appel, distraits conformément à l’article 699 du code procédure civile,

— condamné M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] une indemnité de procédure de 2 500 euros et rejette toute autre demande.

M. [M] a formé un pourvoi contre cet arrêt.

Par arrêt du 6 avril 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :

— cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 3 novembre 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles,

— remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Paris,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] aux dépens,

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] et condamné à payer à M. [M] la somme de 3 000 euros,

— dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé.

M. [M] a saisi la cour d’appel de renvoi par déclaration de saisine remise au greffe le 20 juin 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 20 août 2023 par lesquelles M. [M], demandeur à la saisine, invite la cour, au visa des articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

— annuler les résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 11 de l’assemblée générale extraordinaire du 13 décembre 2016 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6],

— juger que M. [M] sera dispensé de toutes participations aux frais de procédure,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 6] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance comme en appel, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 19 octobre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], défendeur à la saisine, invite la cour, à :

— confirmer le jugement du 21 octobre 2019 en toutes ses dispositions,

en conséquence,

— débouter M. [M] de sa demande d’annulation des résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 11 de l’assemblée générale extraordinaire du 13 décembre 2016 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6],

— débouter M. [M] de sa demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure,

— condamner M. [M] à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

y ajoutant,

— condamner M. [M] à lui régler au titre de la présente procédure devant la Cour, la somme supplémentaire de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 4 à 11 de l’assemblée générale du 13 décembre 2016

M. [M] soutient, à titre principal, que l’article 24 du règlement de copropriété, prévoyant que doivent seuls prendre part au vote d’une question concernant des parties communes à un certain nombre de copropriétaires seulement les copropriétaires concernés, était applicable au vote des résolutions litigieuses 4 et 5 portant respectivement sur l’accord de principe de la cession du couloir partie commune et la fixation du prix de vente. Il en déduit que ces résolutions, votées par l’ensemble des copropriétaires, doivent être annulées.

Il fait valoir que les résolutions n° 6 à 10 deviennent ainsi sans objet, et qu’elles doivent en tout état de cause être annulées car l’assemblée générale a, à tort, approuvé la création d’un lot n° 108 constitué en partie d’un grenier commun qui n’a pas été cédé à M. [L] et ne pouvait donc être intégré dans un lot privatif.

Le syndicat des copropriétaires allègue que la décision d’aliéner une partie commune, qu’elle soit générale ou particulière, entraîne la création d’un nouveau lot de copropriété et l’attribution à ce lot d’une quote-part dans les parties communes spéciales de ce bâtiment mais également dans les parties communes générales, de sorte que cette attribution doit être soumise au vote de l’ensemble des copropriétaires. Il soutient également que les dispositions relatives aux parties communes spéciales ne portent que sur leur gestion réservée à certains copropriétaires car ils en ont seuls l’usage, et que le raisonnement de la cour de cassation a pour conséquence de conférer à M. [M], seul autre copropriétaire concerné, la liberté d’accepter ou refuser seul la cession du couloir.

Il prétend que la cour de céans ne peut appliquer la solution nouvellement adoptée par la cour de cassation et qui modifierait la jurisprudence existante au temps des faits de l’espèce.

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux».

L’article 4 de la même loi prévoit que « les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. »

L’article 24 de la loi énonce que : «Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses».

En l’espèce, le règlement de copropriété a institué des parties communes spéciales à chaque bâtiment. Dans cette mesure, il a prévu à l’article 24 : « Chaque fois que la question mise en discussion dans une assemblée concernera des parties communes à un certain nombre de copropriétaires seulement, ou concernera des éléments d’équipement, dont seuls certains copropriétaires ont l’usage, seuls les intéressés prendront part à la discussion et aux votes et disposeront d’un nombre de voix équivalent à leur quote-part de propriété ou de charges concernant la chose mise en discussion.»

Il résulte des dispositions précitées que les parties communes spéciales étant propriété indivise entre les seuls copropriétaires concernés, tout droit de propriété des autres copropriétaires sur ces parties communes spéciales est, en conséquence, écarté.

Par conséquent, seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’aliénation de celles-ci.

Il en résulte que les résolutions n° 4 et 5 de l’assemblée générale extraordinaire du 13 décembre 2016, par lesquelles l’assemblée générale des copropriétaires, d’une part, décide de régulariser la vente du couloir situé dans le bâtiment C à M. [L] et, d’autre part, fixe le prix de vente de ce couloir à la somme de 10 000 euros, votées par l’ensemble de la copropriété et non par les seuls copropriétaires du bâtiment C, doivent être annulées.

L’annulation de ces résolutions emporte l’annulation des résolutions subséquentes en ce que l’assemblée générale ne pouvait accepter la création de lots issus des parties communes, modifier le règlement de copropriété en ce sens, ni déléguer au syndic ses pouvoirs aux fins de signer pour le compte du syndicat des copropriétaires les actes pris en exécution de ces résolutions.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation formée par M. [M], sans qu’il soit besoin de répondre aux autres moyens.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance, d’appel devant la cour d’appel de Versailles et d’appel sur renvoi après cassation devant la cour de céans, ainsi qu’à payer la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

Sur la dispense de participation aux frais de procédure

M. [M] demande à être dispensé de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 «le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires».

M. [M], gagnant son procès contre le syndicat, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant les dépens comprenant les frais d’expertise, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Dans la limite de sa saisine,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule les résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 11 de l’assemblée générale extraordinaire du 13 décembre 2016 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] aux dépens de première instance, d’appel et d’appel après renvoi après cassation qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [M] la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

1Dispense M. [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant notamment les dépens, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

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