COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 53F

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/05098 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VLLD

AFFAIRE :

S.A.S. NAVITRANS FRANCE

C/

S.C.I. MEG ROISSY

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 27 Juin 2022 par le Tribunal judiciaire de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 20/03320

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Frédéric ZAJAC de la SELARL 2APVO, avocat au barreau de VAL D’OISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. NAVITRANS FRANCE

N° SIRET : 349 920 209

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625

Représentant : M^e Charles-edouard DESFORGES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J102

APPELANTE

****************

S.C.I. MEG ROISSY

N° SIRET : 494 189 848

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : M^e Frédéric ZAJAC de la SELARL 2APVO, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 165

Représentant : M^e Cécile LEGOUT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 juin 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargé du rapport et Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère.

Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique reçu le 28 janvier 2008 par Me [M] [D], notaire associé à [Localité 3], les sociétés CMCIC, HSBC Real Estate Leasing et Norbail-Immobilier ont consenti à la société Meg Roissy un crédit-bail immobilier d’une durée de 15 ans portant sur un terrain de 79 ares 30 centiares situé [Adresse 4] à [Localité 2] (Val d’Oise), ainsi que les constructions à édifier sur ce terrain par les crédits-bailleurs, consistant en un bâtiment à usage d’entrepôt et de bureaux d’une SHON de 3.126 m2, soit 2.127 m2 d’entrepôt et 999 m2 de bureaux, et 47 emplacements de stationnement.

Par acte sous signature privée du 28 janvier 2017, la société Meg Roissy a consenti à la société Navint’l, actuellement dénommée Navitrans France, avec l’accord des crédit-bailleurs, une convention de sous-location portant sur des locaux situés au sein de l’ensemble immobilier objet du crédit-bail, à savoir des locaux à usage de bureaux d’une superficie de 100 m2 et des locaux à usage d’entrepôt d’une superficie de 454 m2, prenant effet au 28 janvier 2017 jusqu’au 28 janvier 2025, moyennant un loyer mensuel de 4 199 euros hors taxes (ht) et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

A compter du 1er août 2018, la société Navitrans France a occupé, sans autorisation, des locaux complémentaires à usage de bureaux, d’une surface de 140 m2 environ. Un projet d’avenant régularisant la situation a été élaboré en octobre 2018 par la sous-locataire elle même, mais n’a jamais été signé par les deux parties.

Depuis le mois de juin 2018, les loyers n’ont plus été payés par la société Navitrans France. A compter du 1er juin 2019, la société Meg Roissy a cédé ses créances de loyer à la société CMCIC Lease puis en juin 2020, cette délégation a été levée sans qu’aucun paiement n’ait été réglé à la société CMCIC Lease.

Le 31 mai 2019, le gérant de la société Meg Roissy a mis en demeure la société Navitrans France de régler la somme de 90 513,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2019, et de régulariser l’avenant d’octobre 2018. La société Navitrans France s’est opposée à ces demandes, faisant valoir des compensations, contestées par la bailleresse. Des discussions se sont instaurées entre les parties, qui n’ont pas abouti, d’autant que la société Meg Roissy s’est aperçue que la société Navitrans France louait sans autorisation depuis mars 2017 à une société Air Emballages, déjà sous-locataire, des locaux complémentaires ne lui appartenant pas, et en encaissait les loyers.

Par exploit du 30 juillet 2020, la société Meg Roissy a fait assigner la société Navitrans France devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins notamment de la voir condamner au paiement de diverses sommes.

Par jugement du 27 juin 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— condamné la société Navistrans France à payer à la société Meg Roissy au titre de loyers et de quatre factures la somme de 236 642,99 euros arrêtée au 30 juin 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2019 sur la somme de 90 513,80 euros, et à compter du 30 juillet 2020 sur le surplus,

— ordonné à la société Navitrans France de régulariser l’avenant transmis par elle le 29 novembre 2018 concernant la location d’une surface complémentaire de 140 m2 dans le bâtiment de [Localité 2] à compter du 1er août 2018 moyennant un loyer mensuel de 1 062 euros ht, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de ce jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné la société Navitrans France à payer à la société Meg Roissy la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Navitrans France aux dépens,

— rappelé que ce jugement était de droit exécutoire à titre provisoire.

Par acte du 29 juillet 2022, la société Navitrans France a interjeté appel de la décision en demande en paiement des loyers ou afin de résilier le bail.

Par dernières écritures du 20 avril 2023, la société Navitrans France prie la cour de :

— infirmer la décision du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’elle :

* l’a condamnée à payer à la société Meg Roissy la somme de 236 642,99 euros arrêtée au 30 juin 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2019 sur la somme de 90 513,80 euros, et à compter du 30 juillet 2020 sur le surplus,

* lui a ordonné de régulariser l’avenant transmis par elle le 29 novembre 2018 concernant la location d’une surface complémentaire de 140 m2 dans le bâtiment de [Localité 2] à compter du 1er août 2018 moyennant un loyer mensuel de 1062 euros ht, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,

* l’a déboutée de ses demandes plus amples ou contraires,

* l’a condamnée à payer à la société Meg Roissy la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux dépens.

Et statuant à nouveau,

— condamner la société Meg Roissy à payer à Navitrans la somme de 66 511 euros ht au titre des prestations de service effectuées,

— condamner la société Meg Roissy à payer à Navitrans la somme de 8 700 euros en application de l’article 8 du contrat de prestation de services du 2 janvier 2017,

— ordonner toute compensation éventuellement due,

Subsidiairement, si la cour d’appel confirmait une condamnation,

— juger qu’il y a lieu d’accorder des délais de paiement à la société Navitrans sur un échéancier de deux années,

En tout état de cause,

— débouter la société Meg Roissy de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Meg Roissy à régler à Navitrans la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Meg Roissy aux entiers dépens.

Par dernières écritures du 23 janvier 2023, la société Meg Roissy prie la cour de :

— débouter la société Navitrans France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise le 27 juin 2022 en ce qu’il a:

* condamné la société Navitrans France à régulariser l’avenant à bail qu’elle a elle-même établi et adressé à la société Meg Roissy en date du 29 novembre 2018 au titre de la location d’une surface complémentaire de bureaux de 140 m2 à compter du 1er août 2018, moyennant un loyer mensuel de 106 000 euros ttc, soit 1 274,40 euros ttc par mois, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,

* débouté la société Navitrans France de ses demandes plus amples ou contraires,

— réformer le jugement rendu par le tribunal de Pontoise le 27 juin 2022 en ce qu’il a :

* considéré que devait s’imputer au crédit de la société Navitrans France une somme de 2 048,40 euros ttc au titre de quatre factures,

* après compensation, limité à la somme de 236 642,99 euros arrêté au 30 juin 2020, la condamnation de société Navitrans France à l’égard de la société Meg Roissy au titre des sommes dues,

* limité à la somme de 5 000 euros la condamnation de la société Navitrans France à l’égard de la société Meg Roissy au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2024.

SUR QUOI :

L’appelante reprend dans leur intégralité et leur teneur les moyens développés devant les premiers juges. La cour ne trouve pas dans les écritures déposées devant elle d’éléments nouveaux qui justifieraient l’infirmation du jugement sur ces dispositions, et adopte les motifs pertinents et complets énoncés par le tribunal, auxquels elle ajoute seulement que :

— s’agissant de la preuve de la non réalisation par la société Meg Roissy de son obligation d’entretien, qui justifierait selon la société Navitrans France le non-paiement à compter du 1er juin 2018 des loyers dus pour les locaux donnés à bail par la convention de sous-location du 28 janvier 2017, elle ne peut être sérieusement administrée par le simple état de dépenses nécessaires pour l’entretien de la climatisation et du dispositif anti-incendie ou par la tardiveté de certaines menues réparations . Ces motifs sont au surplus nouveaux de sorte qu’impuissants par leur nature à prouver l’impossibilité de toute jouissance des lieux par la locataire, ils n’ont pu constituer à l’époque la véritable raison de l’arrêt du paiement des loyers dus. De même, l’usage intempestif mais non prouvé d’une porte de secours non fermée – ce qui est son office – ne peut justifier l’arrêt du paiement des loyers.

L’argument dans son ensemble est en outre paradoxal de la part d’une société qui a voulu occuper dans le même lieu des locaux supplémentaires dont elle était gestionnaire et qui ne s’en est jamais plainte avant que la société Meg Roissy ne la mette en demeure de payer.

— en ce qui concerne le prétendu non-respect de l’engagement de cession du bâtiment justifiant aux yeux de Navitrans France le non-paiement des loyers ainsi que l’occupation de nouveaux espaces d’une surface de 140 m2, il est inexact de soutenir que le jugement a considéré qu’aucun préjudice n’était prouvé. Il a en réalité rejeté cet argument, non fondé en droit, car il était invoqué, comme devant la cour d’appel, sur la base d’une convention de remboursement du 8 juin 2018, à laquelle ni Meg Roissy ni Navitrans ne sont parties et qui, en outre, n’a pas le sens que l’appelante lui attribue. Enfin, force est de constater qu’il est même mentionné dans cet acte qui ne lie pas les parties de l’espèce que le projet de réalisation d’un compromis de vente n’affecte pas les baux en vigueur, ce qui en fait définitivement un sujet non pertinent pour la résolution du présent litige.

Il s’agit là de la traduction de litiges entre associés de différentes structures autres que celles qui entrent dans le périmètre de la saisine de la présente cour, pendants devant les juridictions suisses, et qui ne bouleversent pas le déroulement normal des relations contractuelles entre les sociétés Navitrans France et Meg Roissy.

— Ce prétendu engagement de M. [P], dirigeant de Meg Roissy ou de la société Meg Roissy elle-même à vendre le bâtiment loué ne peut pas plus prouver que les 140 m2 de locaux occupés l’auraient été au vu et au su de la société intimée qui aurait accepté que « Navitrans change de place, sans loyer supplémentaire, compte tenu de la cession envisagée du bâtiment qui devait avoir lieu quelques mois plus tard. » En effet, la pièce 9 invoquée en ce sens par Navitrans, soit un courriel envoyé par M. [P] à M. [H] [B], évoque expressément l’occupation de locaux « supplémentaires » qui viennent donc s’ajouter aux locaux déjà pris à bail et non s’y substituer comme soutenu par l’appelante. Il n’est nulle part indiqué qu’aucun loyer ne serait dû pour cette occupation, quelle qu’en serait la raison.

Ceci est encore confirmé par la production aux débats par l’intimée (sa pièce 3) d’un avenant au contrat du 4 octobre 2018 transmis par Navitrans, non signé par les parties, mentionnant en exergue : « le sous-locataire a souhaité prendre à bail un local supplémentaire » ce qui s’est produit dans les faits depuis le 1er août 2018. Cet avenant, élaboré par l’appelante elle-même au titre de cette sous-location, prouve bien la nécessaire contractualisation de cette nouvelle occupation à un prix prévu dans cet acte, inabouti de la faute de Navitrans qui n’a jamais voulu le signer.

Rien ne s’opposant à la signature de l’avenant et conformément à la demande de la société Meg Roissy, les dispositions du jugement déféré à cet égard sont confirmées.

— De même, il est inopérant de la part de Navitrans de prétendre que la promesse de cession future a justifié la sous-location qu’elle a accordée à la société Air Emballages d’une surface de 120 m2 de locaux qui ne lui appartenaient pas à compter du 2 janvier 2017. D’une part, cette promesse de vente n’est pas prouvée et en tout état de cause, elle ne vient pas dispenser le locataire de payer les loyers tant qu’il occupe les lieux en cette qualité ni lui permettre de se conduire en propriétaire qu’il n’est pas.

L’appelante, qui admet avoir perçu les loyers de la part de la société Air Emballages, ne prouve nullement que cette sous-location se soit faite encore une fois au vu et au su de la société Meg Roissy et en tant que gestionnaire des locaux, elle se devait d’en rendre compte à son mandant en vertu de l’article 1993 du code civil.

Plus spécifiquement, l’article 1301 du même code impose à « Celui qui, sans y être tenu, gère sciemment et utilement l’affaire d’autrui, à l’insu ou sans opposition du maître de cette affaire, est soumis, dans l’accomplissement des actes juridiques et matériels de sa gestion, à toutes les obligations d’un mandataire. »

— En ce qui concerne les loyers dus à ces différents titres, la cour constate que les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer, sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels, se livrant à une exacte appréciation des faits de la cause et à une juste application des règles de droit s’y rapportant, ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte après les avoir complétés par les énonciations ci-dessus.

Les comptes tels qu’opérés par les premiers juges au titre des surfaces occupées par Navitrans ou données à bail par elle de façon illicite sont justes au vu des pièces versées aux débats et sont confirmés. De ce point de vue, la cession de créances par la société Meg Roissy ayant été annulée, les montants retenus par le tribunal sont confirmés.

— S’agissant des sommes réclamées par Navitrans au titre de la convention de prestations de service conclue entre les parties le 2 janvier 2017, le jugement sera réformé en ce qu’il a considéré que la facturation au fil des mois à hauteur de la somme de 2900 euros ht ne ressortait pas du texte du contrat. S’il est effectivement prévu dans cet acte une rémunération au temps pour chacune des diverses tâches confiées à Navitrans, un calcul est néanmoins opéré par les parties pour les calibrer, certes dans les conditions contemporaines à la signature de l’accord, mais force est de constater que la société Meg Roissy n’a jamais contesté ce même montant à la réception desdites factures au fil des mois, ni dans leur mode de calcul ni dans leur montant. Le mandant ne prouve pas non plus avoir résilié l’accord ni respecté un préavis quelconque si tant est que sa pièce n°19 établisse véritablement la résiliation du mandat ce qu’elle ne fait pas clairement. La société Meg Roissy ne peut invoquer l’application de l’acte de cession d’actions du 8 juin 2018, précédemment disqualifié pour les raisons ci-dessus énoncées, pour en justifier.

Si la lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mai 2019 que M. [P] envoie à Navitrans évoque expressément une résiliation au 9 juin 2018 (pièce 5 de Meg Roissy), conformément à ce qu’explique Navitrans, cette dernière n’a pour autant pas cessé immédiatement de s’occuper de la gestion locative, financière et administrative de l’immeuble de Roissy et des courriers allant jusqu’au 16 mai 2019 (mails de Mme [Z] [R] Navitrans à M. [F] [S] Meg Roissy et à M. [I] [P]) témoignent de la poursuite de leur collaboration, même si la volonté de Meg Roissy d’y mettre fin est plus ou moins clairement affirmée.

C’est à Meg Roissy de prouver que l’ensemble des prestations n’a pas été assumé comme elle le soutient alors que Navitrans prouve de son côté l’exécution de son obligation de faire.

Au surplus, la lettre écrite par M. [P] dirigeant de la société Meg Roissy à Navitrans France dont l’objet est : « changements contacts et process », certes non datée mais dont la paternité n’est pas reniée par l’intimée, commence par les termes suivants qui viennent confirmer la poursuite informelle des relations contractuelles : "Nous vous remercions de noter qu’à compter du 1er juin 2019, nous avons confié la gestion financière et comptable des locaux que nous vous louons au cabinet d’expertise comptable Exaudis Atrium Avon, [Adresse 1]." (pièce 2 de Navitrans). A compter de cette date, Navitrans n’était plus gestionnaire comme auparavant, étant précisé qu’aucune carte professionnelle n’était nécessaire pour un exercice diversifié touchant aux tâches locatives, administratives et fiscales.

Dès lors, le paiement des prestations de gestion de toute nature à Navitrans par Meg Roissy, sur laquelle pèse la charge de la preuve de sa libération ou de l’extinction de son obligation en vertu de l’article 1353 du code civil, et qui ne la fournit pas, est dû jusqu’à cette date.

En outre, la société Meg Roissy ne dit rien du respect du préavis de 4 mois que lui imposait la convention de services pour la résiliation du contrat. Dans le cas de « rupture à l’initiative du client », en vertu de l’article VIII du contrat, une pénalité forfaitaire de trois mois de d’honoraires était due, soit 8700 euros (2900 X3) dont Meg Roissy doit s’acquitter. Elle ne prouve pas que la rupture a eu lieu par accord mutuel, la dispensant ainsi du respect de cette stipulation.

Le jugement sera donc également réformé sur ce point.

Les sommes de 66 511euros ht pour des prestations fournies jusqu’au mois de mai 2019 inclus et 8700 euros en application de l’article 8 du contrat du 2 janvier 2017 étant des créances certaines, liquides et exigibles, feront l’objet d’une compensation avec la dette de loyers.

En revanche, la somme de 2048,40 euros correspondant à 4 factures que le premier jugement a mis à la charge de la société Meg Roissy, n’est pas demandée dans le dispositif des conclusions de l’appelante et cette dette est contestée par la société Meg Roissy dans son appel incident. La société Navitrans ne prouvant pas les avoir acquittées, le jugement sera réformé sur ce point.

En conclusion, la société Navitrans devra s’acquitter, après compensation, de la somme de 90513,80 + 73546,80 + 2119,79 + 29311,20 + 43200 – 66511 euros hors taxes – 8700 euros = 163 480,59 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2019 sur la somme de 90513,80 euros et à compter du 30 juillet 2020 sur le surplus.

— En ce qui concerne la demande de dommages et intérêts formée par la société Meg Roissy, il y a lieu d’infirmer le jugement qui l’a rejetée au motif de ce que la demanderesse ne faisait pas la preuve d’un préjudice distinct de la privation des loyers détournés par sa locataire, préjudice réparé par la condamnation à les payer.

Le mandataire doit répondre des fautes commises dans sa gestion en vertu de l’article 1992 du code civil.

D’une part, c’est extrêmement tardivement qu’ils seront finalement payés, entraînant pour l’intimée une baisse de sa trésorerie, et d’autre part, la déloyauté du gestionnaire qui, de façon occulte s’organise pour détourner des revenus qui appartiennent à son mandant génère un préjudice moral indéniable qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 5 000 euros.

— S’agissant de la demande de délais de paiement, l’article 1345-3 du code civil énonce notamment que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Néanmoins, cette faveur suppose la bonne foi du débiteur qui fait la preuve de ses difficultés de paiement ce qui n’est pas le cas et la société Navitrans s’est déjà octroyée dans les faits un délai de paiement très important. Dès lors, le rejet de cette demande est confirmé.

— Les dispositions du jugement critiqué relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

Succombant, la société Navitrans sera condamnée à verser à Meg Roissy la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais à hauteur d’appel et supportera les dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,

Infirme le jugement déféré en ce qui concerne :

— le rejet des demandes de la société Navitrans France à voir condamner la SCI Meg Roissy à lui payer les sommes de 66511 euros hors taxes et de 8700 euros,

— le rejet de la demande de condamnation de la société Navitrans à payer à la société Meg Roissy des dommages et intérêts pour préjudice moral,

— la condamnation de la société Navitrans France à payer à la société Meg Roissy au titre de loyers et de quatre factures la somme de 236 642,99 euros arrêtée au 30 juin 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2019 sur la somme de 90 513,80 euros, et à compter du 30 juillet 2020 sur le surplus,

Statuant de nouveau,

Condamne, après compensation, la société Navitrans France à payer à la SCI Meg Roissy la somme de 163 480,59 euros avec avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2019 sur la somme de 90513,80 euros et à compter du 30 juillet 2020 sur le surplus,

Condamne la société Navitrans France à payer à la SCI Meg Roissy la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Confirme sur le surplus les dispositions du jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne la société Navitrans France aux dépens d’appel,

Condamne la société Navitrans France à payer à la SCI Meg Roissy la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, La présidente,