Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 JUILLET 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/11289 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJUFW

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Juin 2024 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 23/02125

APPELANTE

Madame [I] [M] épouse [P] née le 23 Mars 1940 au [Localité 8] (Egypte),

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 assistée deMe Pierre BOUAZIZ de la SELEURL SELARLU BOUAZIZ BENAMARA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0215

INTIMES

Madame [U] [Z] épouse [H] née le 08 Mars 1950 à [Localité 11],

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 assistée de par M^e Olivier ORTEGA substitué par M^e Benoit LOUIS de LEXCITY AVOCATS

Monsieur [L] [H] né le 01 Mai 1949 à [Localité 10],

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 assistée de par M^e Olivier ORTEGA substitué par M^e Benoit LOUIS de LEXCITY AVOCATS

S.A.S. GRAMONT venant aux droit de la société suite à la fusion absorption dont elle a fait l’objet en vertu d’un traité du 22 février 2022, immatriculée au RCS sous le n°443 133 111, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée et assistée de M^e Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0479

S.C. UFG PIXEL 1 immatriculée au RCS sous le n° 491 102 489 , agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 assistée de M^e Céline RIFFLET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON,magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialment prévue le 16 ami 2025 prorogé au 06 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

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Conclusions Mme [P] : 7 octobre 2024

Conclusions société UFG Pixel 1 : 5 septembre 2024

Conclusions M. et Mme [H] : 6 septembre 2024

Conclusions société Gramont : 10 septembre 2024

Clôture : 3 avril 2025

Mme [P] est locataire du parking numéro 1 correspondant au lot numéro 821 d’un ensemble immobilier en copropriété situé à [Adresse 9].

La société Valmy, propriétaire de ce lot, après avoir délivré congé à Mme [P], l’a vendu le 21 juillet 2006 à M. et Mme [H].

Le 14 mai 2007, la société Valmy a vendu à la société UFG Pixel 1 (la société UFG) d’autres lots situés dans le même immeuble. Par jugement du 19 décembre 2018, cette vente a été annulée en ce qu’elle portait sur les lots loués à Mme [P].

Le 14 février 2023, Mme [P] a assigné la société UFG, la société Gramont, venue aux droits de la société Valmy, ainsi que M. et Mme [H] en nullité de la vente du 21 juillet 2006 et en condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 200 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Devant le juge de la mise en état, la société UFG, la société Gramont et M. et Mme [H] ont chacune conclu à l’irrecevabilité des demandes de Mme [P], d’abord en raison de la prescription, ensuite pour défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière.

Par ordonnance du 4 juin 2024, le juge de la mise en état a :

— déclaré irrecevables, faute d’intérêt à agir, les fins de non-recevoir soulevées par la société UFG et tirées de l’irrecevabilité de la demande d’annulation de la vente du 21 juillet 2006;

— déclaré irrecevable comme prescrite la demande de Mme [P] en nullité de la vente du 21 juillet 2006 ;

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de dommages-intérêts formée par Mme [P] contre la société UFG, la société Gramont et M. et Mme [H] ;

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication au service de la publicité foncière de l’assignation..

Pour déclarer prescrite la demande d’annulation de la vente, le juge de la mise en état a retenu que si Mme [P] a fait valoir, dans ses conclusions du 16 mai 2013, que la société UFG ne lui avait pas révélé qu’elle n’était pas propriétaire de de l’emplacement de stationnement litigieux, elle indiquait également qu’elle s’interrogeait sur l’identité du propriétaire de ce lot, situation qu’elle était donc en mesure de vérifier auprès du service de la publicité foncière, ainsi qu’elle l’a finalement fait en 2018, de sorte que le point de départ du délai de prescription doit être fixé à la date de ces conclusions.

Mme [P] a interjeté appel de cette décision dont elle sollicite l’infirmation en ce qu’elle a déclaré prescrite sa demande en nullité de la vente du 21 juillet 2006 et sollicite la condamnation de la société UFG, de la société Gramont et de M. et Mme [H] à lui payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 10 000 euros au titre de ceux de l’instance d’appel.

Elle explique, alors que l’emplacement de stationnement litigieux avait été vendu à M. et Mme [H] le 21 juillet 2006, que ce n’est que dans ses conclusions déposées le 18 septembre 2019 devant le juge de l’exécution, qu’elle avait saisi aux fins de condamnation de la société UFG au paiement d’une astreinte assortissant son obligation de lui restituer ce lot, que celle-ci a expliqué qu’elle ne pouvait effectuer cette restitution puisque M. et Mme [H] en étaient les propriétaires. Elle reproche à la société UFG d’avoir caché cette information tout au long des procédures, postérieures à la vente de ce lot à M. et Mme [H], aux fins de validation des congés pour motif légitime et sérieux (non paiement des loyers) qu’avait initialement fait délivrer la société Valmy puisque celle-ci n’avait pas renoncé à la demande de validation du congé portant sur cet emplacement de parking, que la société UFG n’avait pas indiqué que son intervention volontaire devant le tribunal ne portait pas sur ce lot et que M. et Mme [H], devenus propriétaires de ce lot, n’étaient pas intervenus volontairement à l’instance aux fins de validation du congé portant sur ce lot. Elle ajoute qu’après le jugement du 15 septembre 2011 rejetant ces demandes de validation de congés, la société Valmy et la société UFG ont interjeté appel aux fins d’infimation de ce jugement sans à nouveau révéler que l’emplacement de parking avait été vendu à M. et Mme [H], ce qui a conduit la cour d’appel, confirmant le jugement, à enjoindre la société UFG 'actuelle bailleresse de mettre à la disposition de Mme [P] le box de parking dont elle était à l’origine locataire…'.

Elle soutient que jusqu’en 2019, la société Valmy et la société UFG se sont volontairement abstenues de lui indiquer que l’emplacement de stationnement n’avait jamais été vendu à cette dernière, ceci dans le but de provoquer la prescription de sa demande en annulation de la vente conclue avec M. et Mme [H] qu’elle n’a pu engager que tardivement, ce qui constitue un comportement procédural déloyal pour n’avoir pas communiquer devant le tribunal l’acte de vente à M. et Mme [H] de l’emplacement de stationnement et une fraude à ses droits, de sorte qu’en application de l’adage 'fraus omnia corrumpit', les dispositions relatives à la prescription se trouvent paralysées et ne peuvent lui être appliquées.

A titre subsidiaire, elle soutient qu’en tout état de cause, le point de départ du délai de prescription doit être fixé au 18 septembre 2019, date à laquelle, devant le juge de l’exécution, la société UFG a reconnu qu’elle n’était pas propriétaire de l’emplacement de stationnement litigieux et a révélé qu’il avait été acquis par M. [H] qui était alors l’avocat de la société Valmy, avant de devenir celui de la société UFG.

La société UFG a formé un appel incident. Elle conclut à l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré irrecevables les fins de non-recevoir qu’elle a opposées à la demande de Mme [P] en nullité de la vente du 21 juillet 2006, en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes indemnitaires formées par Mme [P] et en ce qu’elle a réservé les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour de déclarer recevable la fin de non-recevoir qu’elle a opposée à la demande d’annulation de la vente du 21 juillet 2006, de déclarer irrecevables car prescrites la demande de Mme [P] en annulation de cette vente sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Elle sollicite en outre la condamnation de Mme [P] aux dépens et à lui payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 20 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 10 000 euros au tire de ceux de l’instance d’appel.

Sur son intérêt à opposer à la demande en nulllité de la vente la fin de non-recevoir tirée de la prescription, elle fait valoir qu’elle est concernée par cette demande puisque la demande en paiement de dommages-intérêts formée contre elle trouve sa cause dans la demande en nullité de cette vente.

Elle soutient que le point de départ du délai de prescription se situe, comme l’a retenu le juge de la mise en état, en mai 2013 puisque dans les conclusions qu’elle a déposées, elle indiquait ignorer qui était le propriétaire de l’emplacement de parking ; qu’à toute le moins ce point de départ doit être fixé en février 2015 lorsque, à l’occasion de ses échanges avec Mme [P] en vue de trouver un accord, elle l’a informée qu’elle n’était pas propriétaire du lot litigieux.

M. et Mme [H] ont également formé un appel incident et demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes indemnitaires de Mme [P] et en ce qu’elle a réservé les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour de déclarer irrecevable les demandes en paiement de dommages-intérêts formées par Mme [P], de la condamner aux dépens de première instance et d’appel et à leur payer une somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Gramont conclut à la confirmation de l’ordonnance et à la condamnation de Mme [P] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le point de départ de la prescription quinquennale doit être fixé au 20 septembre 2006, date à laquelle l’acte de vente de l’emplacement de stationnement litigieux à M. et Mme [H] a été publié et, à défaut, en février 2015 lorsque la société UFG l’a informée qu’elle n’était pas propriétaire de ce lot.

MOTIFS DE L’ARRÊT

— Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par la société UFG et tirée de la prescription de l’action en nullité de la vente par la société Valmy à M. et Mme [H]

Considérant que la demande de dommages-intérêts formée par Mme [P] contre la société UFG , fondée sur un comportement procédural déloyal, ne dépend pas de l’annulation du contrat de vente de l’emplacement de stationnement à M. et Mme [H] ; que, par conséquent, ainsi que l’a retenu le juge de la mise en état, la société UFG, qui n’est pas partie à ce contrat, n’a pas qualité à soulever cette fin de non-recevoir ;

— Sur la prescription de la demande d’annulation de la vente

Considérant que, selon les dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

Considérant que l’action engagée par Mme [P] tend d’abord à l’annulation de la vente par la société Valmy à M. et Mme [H] de l’emplacement de stationnement dont elle était locataire ;

Considérant que la fraude alléguée par Mme [P] pour lui avoir caché que le lot litigieux avait été vendu en 2006 à M. et Mme [H] ne peut avoir pour effet d’exclure l’application des règles relatives à la prescription, mais seulement de reporter son point de départ, qui court en principe au jour de la vente, si cette fraude à empêché Mme [P] de prendre connaissance des faits sur lesquels elle a fondé son action ; que selon l’assignation qu’elle a fait délivrer le 14 février 2023 à M. et Mme [H], à la société Gramont et à la société UFG, la nullité de la vente litigieuse est encourue au motif qu’en vendant à M. et Mme [H] l’emplacement de stationnement dont elle était locataire sans lui avoir préalablement adressé une offre de vente, la société Valmy a violé l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu’il en résulte que le point de départ de cette action se situe au jour où elle a su que ce lot avait été vendu ; que, dans ses conclusions d’appel, Mme [P] a indiqué que dans des conclusions déposées par la société Valmy le 18 mars 2013, celle-ci a écrit qu’elle 'n’est plus bailleur de Mme [P]' ; qu’ensuite, lors d’échanges avec la société UFG, celle-ci l’a informée en février 2015 qu’elle n’était pas propriétaire de l’emplacement de stationnement litigieux ; que Mme [P] a ainsi été informée dès le 18 mars 2013 et au plus tard en février 2015 que l’emplacement de stationnement avait été vendu, ce qui lui permettait d’exercer son action en nullité de la vente contre l’acquéreur dont l’identification exacte ne lui avait pas été indiquée mais pouvait lui être transmise par le service de la publicité foncière ; que son action engagée le 14 février 2023, soit plus de cinq ans après cette date, est donc prescrite ;

— Sur la prescription de l’action en paiement de dommages-intérêts

Considérant que cette action est fondée sur le préjudice matériel et moral que lui a causé la déloyauté procédurale et la fraude qu’elle reproche à la société Valmy, à la société UFG et à M. et Mme [H] qui ont tardé à lui révéler que l’emplacement de stationnement avait été vendu à ces derniers le 14 mai 2006 ; qu’il résulte des précédents motifs que dès le mois de février 2015 elle avait connaissance des faits, constitutifs selon elle de déloyauté et de fraude, sur lesquels elle fonde son action en paiement de dommages-intérêts qui, engagée le 14 février 2023, est également prescrite ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme l’ordonnance, sauf en ce qu’elle rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement de dommages-intérêts formée par Mme [P] contre la société UFG Pixel 1, la société Gramont et M. et Mme [H] et en ce qu’elle réserve les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Déclare prescrite, partant irrecevable, l’action en paiement de dommages-intérêts formée par Mme [P] contre la société UFG Pixel 1, la société Gramont et M. et Mme [H];

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [P] et la condamne à payer à M. et Mme [H] la somme de 3 000 euros, à la société UFG Pixel 1 la somme de 3 000 euros et à la société UFG Pixel la somme de 2 000 euros ;

La condamne aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,