COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 MAI 2025

N° RG 24/06563 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WZQS

AFFAIRE :

S.A.S. VPLAYERS CJ93

C/

S.C.I. IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 13 Septembre 2024 par le Président du TJ de PONTOISE

N° RG : 22/00738

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 22.05.2025

à :

M^e Nadia CHEHAT, avocat au barreau de VERSAILLES (88)

M^e Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES 617)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. VPLAYERS CJ93

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 847 53 7 8 67

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentant : M^e Nadia CHEHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 88

Plaidant : M^e Selda CAN, du barreau de Paris

APPELANTE

****************

S.C.I. IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20240794

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2021, la SCI Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf a consenti un bail commercial à la SAS Vplayers CJ93 portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer annuel de base de 40 565 euros hors taxes et hors charges, dont la destination est « prêt-à-porter, femme et enfant et, à titre accessoire, chapellerie et petits accessoires ».

Le 13 juillet 2022, la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf a délivré une sommation avec commandement visant la clause résolutoire à l’encontre de la société Vplayers CJ93, portant sur la somme totale de 53 087,80 euros.

Le 1er mars 2024, la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf a délivré une sommation avec commandement visant la clause résolutoire portant sur la somme de 151 824,42 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 juillet 2022, la société Vplayers CJ93 a fait assigner en référé la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf aux fins d’obtenir principalement la constatation que la sommation avec commandement de payer du 13 juillet 2022 a été délivrée de mauvaise foi par le bailleur et l’absence d’effet de celle-ci, sa condamnation à lui régler une provision de 37 500 euros, avec intérêts au taux Refi majoré de 10 points, à compter du 10 décembre 2021, avec anatocisme, la réduction totale du loyer et des provisions sur charges de la prise d’effet du bail à son ouverture effective au public, le report des franchises de loyer prévues au bail, et subsidiairement, la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire invoquée par le bailleur, la possibilité pour elle d’acquitter sa dette en une fois, passé un délai de 24 mois, à compter de la signification de l’ordonnance et la finalisation des travaux et l’ouverture au public, dans un délai de trois mois, à compter de la signification de l’ordonnance.

Par ordonnance du 11 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. La tentative de médiation a échoué.

Par ordonnance contradictoire rendue le 13 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— déclaré le tribunal judiciaire de Pontoise territorialement compétent,

— dit qu’il existe une contestation sérieuse sur l’effectivité de la sommation avec commandement de payer du 13 juillet 2022,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 19 avril 2021 par l’effet de la sommation avec commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er mars 2024,

— constaté la résiliation du bail conclu le 19 avril 2021 à la date du 1er avril 2024,

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Vplayers CJ93 et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé, à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Vplayers CJ93 à la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf, à compter du 29 août 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société Vplayers CJ93 au paiement de cette indemnité,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en réduction du loyer,

— condamné la société Vplayers CJ93 à payer à la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf la somme provisionnelle de 148 707,99 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 août 2024, échéance du troisième trimestre 2024 comprise, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 1er mars 2024,

— condamné la société Vplayers CJ93 à payer à la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf la somme provisionnelle de 14 870,79 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 1er mars 2024,

— rejeté la demande de la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf au titre des intérêts de retard,

— ordonné que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail,

— rejeté la demande en délais de paiement et de délai pour finaliser les travaux,

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’indemnité équivalente à six mois de loyer,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de capitalisation des intérêts,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en compensation des sommes dues,

— débouté la société Vplayers CJ93 de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— condamné la société Vplayers CJ93 à payer à la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

— condamné la société Vplayers CJ93 au paiement des dépens comprenant le coût de la sommation avec commandement de payer du 1er mars 2024 et de l’état des inscriptions des nantissements et privilèges dont distraction au profit de M^e Bosquet, avocat au barreau de Pontoise,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 11 octobre 2024, la société Vplayers CJ93 a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a :

— déclaré le tribunal judiciaire de Pontoise territorialement compétent,

— dit qu’il existe une contestation sérieuse sur l’effectivité de la sommation avec commandement de payer du 13 juillet 2022,

— rejeté la demande de la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf au titre des intérêts de retard,

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’indemnité équivalente à six mois de loyer.

Dans ses dernières conclusions déposées le 25 novembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Vplayers CJ93 demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, 1343-5 du code civil, de :

'- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’il :

— déclare le tribunal judiciaire de Pontoise territorialement compétent,

— dit qu’il existe une contestation sérieuse sur l’effectivité de la sommation avec commandement de payer du 13 juillet 2022,

— rejette la demande de la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf au titre des intérêts de retard,

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’indemnité équivalente à six mois de loyer,

— infirmer le jugement sur les autres dispositions,

et par voie de conséquence :

— juger que la sommation avec commandement de payer du 13 juillet 2022 et commandement de payer du mars 2024 ont été délivrés, de mauvaise foi, par la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf et dire qu’ils ne produiront aucun effet,

— ordonner la réduction totale du loyer et des provisions sur charges de la prise d’effet du bail à sonouverture effective au public,

— dire que les franchises de loyer prévues au bail seront reportées d’autant,

— ordonner une réduction quasi-totale des loyers sur la période,

subsidiairement, si une telle demande était formulée par l’intimée et que la cour devait ne pas faire droit aux demandes ci-dessus,

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire invoquée par la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf,

— dire que la société Vplayers CJ93 pourra s’acquitter de sa dette, en une fois, passé un délai de 24 mois, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— dire que la société Vplayers CJ93 pourra finaliser ses travaux et ouvrir au public, dans un délai de trois mois, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— dire n’y avoir lieu à référé sur le montant de la clause pénale,

— dire que les sommes éventuellement dues porteront intérêts au taux légal et que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital, conformément à l’article 1343-5 du code civil,

le cas échéant,

— ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties,

en tout état de cause,

— condamner la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf à régler la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf aux entiers dépens, qui comprendront en cas de mesures conservatoires, et en cas d’exécution forcée, les frais d’huissier notamment ceux visés par l’article A. 444-32 du code de commerce.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf demande à la cour, au visa des articles L. 143-2 et L. 145-41 du code de commerce, 1343-5 et 1728 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

'- déclarer la société Vplayers CJ93 irrecevable et mal fondée en son appel,

l’en débouter,

— recevoir la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf en son appel incident, y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— dit qu’il existe une contestation sérieuse sur l’effectivité de la sommation avec commandement de payer du 13 juillet 2022,

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Vplayers CJ93 à la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf, à compter du 29 août 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société Vplayers CJ93 au paiement de cette indemnité,

— condamné la société Vplayers CJ93 à payer à la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf la somme provisionnelle de 148 707,99 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 août 2024, échéance du troisième trimestre 2024 comprise, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 1er mars 2024,

— condamné la société Vplayers CJ93 à payer à la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf la somme provisionnelle de 14 870,79 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 1er mars 2024,

— rejeté la demande de la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf au titre des intérêts de retard,

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’indemnité équivalente à six mois de loyer,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

— condamné la société Vplayers CJ93 au paiement des dépens comprenant seulement le coût de la sommation avec commandement de payer du 1er mars 2024 et de l’état des inscriptions des nantissements et privilèges dont distraction au profit de M^e Bosquet, avocat au barreau de Pontoise,

et statuant à nouveau :

à titre principal,

— constater que la société Vplayers CJ93 n’a pas procédé au règlement des causes de la sommation avec commandement du 13 juillet 2022 dans le délai d’un mois, et n’a pas exploité de manière permanente et continue les locaux, dans les délais requis,

— en conséquence constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et ce à effet du 13 août 2022, et dès lors la résiliation de plein droit du bail à compter de cette date,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait considérer que le commandement du 13 juillet 2022 ne peut produire effet, confirmer l’ordonnance du 13 septembre 2024 en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 19 avril 2021 par l’effet de la sommation avec commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er mars 2024,

— constaté la résiliation du bail conclu le 19 avril 2021 à la date du 1er avril 2024,

et ce faisant :

— fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération des lieux loués au double du montant du loyer contractuel exigible, outre les frais et taxes exigibles selon la convention locative échue, et condamner sur ces bases la société Vplayers CJ93 à compter du 13 août 2022 à titre principal, et à compter du 1er avril 2024 à titre subsidiaire, et jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner par provision la société Vplayers CJ93 à payer à la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf , à titre d’arriéré de loyers/indemnités d’occupation, charges et accessoires, la somme de 180 070,15 euros (cent quatre-vingt mille soixante-dix euros et quinze centimes) arrêté au 12 mars 2025, sauf à parfaire, et sous réserve de la fixation de l’indemnité d’occupation au double du montant du dernier loyer contractuel,

— condamner par provision la société Vplayers CJ93 à payer à la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf, au titre de la clause pénale, la somme de 18 007,02 euros (dix-huit mille sept euros et deux centimes), sauf à parfaire,

— condamner par provision la société Vplayers CJ93 à payer à la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf un intérêt fixé conventionnellement au taux d’intérêt de retard calculé par jour de retard au taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européennes à son opération de refinancement la plus récente en vigueur à la date d’exigibilité, majoré de dix points de pourcentage sans pouvoir être inférieur à trois fois le taux d’intérêt légal en vigueur, soit une somme de 45 634,88 euros (quarante-cinq mille six cent trente-quatre euros et quatre-vingt-cinq centimes), sauf à parfaire,

— condamner par provision la société Vplayers CJ93 à payer à la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf une indemnité égale à six (6) mois de loyer à compter de la reprise des lieux par le bailleur,

pour le surplus, confirmer l’ordonnance en ses autres dispositions en ce qu’elle a :

— déclaré le tribunal judiciaire de Pontoise territorialement compétent, et par voie de conséquence aujourd’hui la cour d’appel de Versailles,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 19 avril 2021 par l’effet de la sommation avec commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er mars 2024 (cf. supra, à titre subsidiaire),

— constaté la résiliation du bail conclu le 19 avril 2021 à la date du 1er avril 2024 (cf. supra, à titre subsidiaire),

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision, l’expulsion de la société Vplayers CJ93 et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoit les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en réduction du loyer,

— ordonné que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail,

— rejeté la demande en délais de paiement et de délai pour finaliser les travaux,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de capitalisation des intérêts,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en compensation des sommes dues,

— débouté la société Vplayers CJ93 de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— condamné la société Vplayers CJ93 à payer à la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause :

— débouter la société Vplayers CJ93 de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délai de paiement,

— condamner la société Vplayers CJ93 à payer à la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf la somme de 2 574 euros (deux mille cinq cent soixante-quatorze euros) au titre des frais de réfection de la porte de secours,

— subsidiairement, si par extraordinaire la cour permettait à la société Vplayers CJ93 de se libérer de l’arriéré locatif dans le délai qui lui serait alors imparti en suspendant ainsi le jeu de la clause résolutoire, juger qu’à défaut de paiement à la date fixée par la décision d’un seul terme exigible au titre de la créance arriérée comme à défaut de paiement d’un seul terme des loyers et charges courants, la clause résolutoire serait acquise et l’expulsion pourrait être poursuivie sans délai,

et plus généralement,

— débouter la société Vplayers CJ93 de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Vplayers CJ93 aux entiers dépens en ce compris le coût du constat du 5 juillet 2022, du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 juillet 2022, du constat en date du 16 août 2022, du constat des 26 janvier, 30 janvier et 1er février 2024, du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er mars 2024, de la levée des états d’inscriptions de privilèges et de nantissements dont distraction au bénéfice de M^e Oriane Dontot, avocat au barreau de Versailles,

— confirmer la condamnation de première instance de la société Vplayers CJ93 à payer à la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et en outre condamner la société Vplayers CJ93 au paiement d’une somme supplémentaire de 5 000 euros (cinq mille euros) au titre de la présente instance en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. »

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La société Vplayers CJ93 relate que la bailleresse lui a versé avec retard la participation financière aux travaux d’aménagement initiaux prévue au bail, de sorte qu’elle n’a pu ouvrir ses portes que le 21 novembre 2022, tandis que le coeur de ville souffrait d’une absence de commercialité, impactant fortement son chiffre d’affaires.

A titre principal, elle demande à la cour de dire que la sommation avec commandement a été délivrée de mauvaise foi par la bailleresse et qu’elle ne peut produire d’effet.

Elle fait valoir que la mauvaise foi de la société Imefa 199 est avérée dès lors que :

— elle n’a pas respecté sa propre obligation de régler sa participation financière aux travaux, ayant versé la première tranche avec plus de 10 mois de retard et la deuxième tranche le 30 janvier 2023 alors qu’elle était due à l’ouverture du magasin intervenue en novembre 2022 ;

— elle ne peut lui reprocher un retard dans la conduite des travaux et dans l’ouverture du local au public alors qu’elle a elle-même provoqué ce retard par le non-paiement de sa participation financière.

Elle demande ensuite que la cour constate le trouble manifestement illicite causé par le retard de la bailleresse dans le versement de ses participations et l’impossibilité pour elle d’exploiter son local et d’ordonner d’une part, la réduction totale du loyer et des provisions sur charges jusqu’au 17 novembre 2022, et d’autre part, le report de la franchise de loyer, à compter de cette date.

Elle invoque également le fait que la société Imefa 199 ait accordé une réduction de loyer à un autre preneur, le Bistrot Régent, lequel souffre également de l’absence de commercialité et du non-respect du plan des enseignes prévu, et notamment la présence du cinéma.

Elle conteste la validité du second commandement de payer qui lui a été délivré en cours de procédure le 1er mars 2024, les difficultés du centre commercial n’ayant nullement été réglées par la bailleresse depuis la délivrance du premier commandement et celle-ci ne justifiant pas de mesure d’accompagnement du locataire pour lui permettre de jouir paisiblement du local et de tirer profit de son exploitation.

Elle argue également de l’irrecevabilité de la demande de la société Imefa 199, qui ne produit pas d’état d’endettement à jour et le cas échéant la signification de ses dernières conclusions aux éventuels créanciers inscrits.

A titre subsidiaire, l’appelante sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois.

Elle fait état de sa bonne foi et de ses meilleurs efforts pour achever les travaux ainsi que de son bilan et compte de résultat qui montrent qu’aucune exploitation viable ne peut être menée dans cette boutique compte tenu de l’importance du montant du loyer et de la faible fréquentation du centre, indiquant que le chiffre d’affaires réalisé sur les 11 premiers mois de l’année 2023 s’élève à 18 576 euros tandis que le loyer annuel s’élève à environ 50 000 euros.

Elle sollicite également un délai de 3 mois pour achever les travaux et procéder à l’ouverture du local au public ainsi que la modération de la clause pénale, manifestement excessive, et qu’il soit dit que les sommes porteront intérêts au taux légal et que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital, conformément à l’article 1343-5 du code civil.

La société Imefa 199, bailleresse intimée sollicite la confirmation de la décision de première instance en ce qu’elle a retenu l’acquisition de la clause résolutoire mais son infirmation sur la date d’effet de cette acquisition.

En réponse aux conclusions adverses, elle souligne avoir à chaque étape de la procédure justifié d’un état d’endettement à jour, permettant de constater l’absence de créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Elle conteste toute mauvaise foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire, relatant que :

— l’article 2.11.6 du bail subordonne la participation financière à la production de l’appel de fonds et des justificatifs de paiement effectués aux entreprises mandatées pour exécuter les travaux ;

— le gestionnaire a dû écrire à la société Vplayers CJ93 pour lui réclamer ces documents le 16 février 2022 ;

— il l’a relancée le 18 mars suivant ;

— ce n’est que le 22 mars que l’appelante a transmis les documents, étant rappelé qu’aux termes du bail, la preneuse devait démarrer son exploitation à compter du 10 mars, de sorte qu’elle ne peut de bonne foi ne pas avoir ouvert ses locaux à la date convenue faute de participation financière du bailleur alors qu’elle n’en a formulé la demande que 10 jours après la date ;

— le gestionnaire a informé le preneur le 28 mars 2022 des délais de règlements ;

— le courriel du preneur s’agissant du rappel du versement au titre des travaux dont il se prévaut n’est intervenu que le 19 juillet 2022, postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Elle ajoute que la première tranche de la participation financière de 37 500 euros a été réglée le 13 septembre 2022 et qu’elle a également versé la deuxième tranche suite à l’annonce de la locataire de l’ouverture des portes de la boutique le 21 novembre 2022.

Elle soutient par ailleurs qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de réduire le montant du loyer ; qu’il n’existe aucun motif de faire droit aux demandes de la locataire à cet égard, l’argument selon lequel elle aurait octroyé une réduction de loyer à un autre locataire du même site étant inopérant au vu des règles régissant les contrats.

Elle avance également que l’exception d’inexécution n’est légitime que si l’inexécution présente un caractère suffisamment grave, soit selon la jurisprudence, l’impossibilité absolue d’exploiter le fonds de commerce, ce que l’appelante ne prouve pas.

S’agissant de l’argument tiré du défaut de commercialité du site, elle fait valoir qu’il est de jurisprudence constante qu’en l’absence de stipulations particulières du bail en ce sens, le bailleur n’est pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre ; qu’en l’espèce, il n’existe aucune stipulation contractuelle en ce sens.

Elle relève que le premier vice-président du tribunal judiciaire de Pontoise, dans un autre dossier, a effectué un transport sur les lieux le 12 juin 2024 et a pu constater l’ouverture et l’exploitation de la majorité des locaux du site.

Elle souligne qu’en vertu du bail, les parties ont au demeurant renoncé réciproquement à l’application des articles 1219 et 1220 du code civil.

Elle conclut donc à l’inexistence de fondement pouvant justifier de faire droit à la demande de la société Vplayers CJ93 en « réduction totale » des loyers avec report de franchise de loyers.

Elle sollicite ensuite l’infirmation de l’ordonnance querellée qui a retenu l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’effectivité du commandement délivré le 13 juillet 2022 eu égard au non-versement effectif de la participation financière et s’est fondée sur la seconde sommation du 1er mars 2024.

Elle entend démontrer qu’elle justifie tant du défaut d’exploitation des locaux que du non-paiement des loyers et charges pourtant dus depuis le 10 mars 2022.

A titre subsidiaire, elle sollicite la confirmation de l’ordonnance querellée qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de la sommation délivrée le 1er mars 2024, pour les mêmes motifs, persistants.

Elle demande la confirmation du rejet de la demande en suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais, aucun paiement n’étant intervenu depuis 2 ans.

A titre reconventionnel, la société Imefa 199 sollicite la condamnation de la société Vplayers CJ93 au paiement d’une indemnité d’occupation et de pénalités, telles que contractuellement prévues, demandant l’actualisation du montant de la clause pénale telle que retenue par le premier juge au montant de 18 007,02 euros, la confirmation de l’ordonnance qui a fait droit à sa demande de conservation du dépôt de garantie, l’infirmation en ce qu’elle n’a pas fait droit à sa demande concernant les intérêts de retard tels que contractuellement prévus, l’infirmation de l’ordonnance sur la date de fin du bail, la condamnation de l’appelante à payer une indemnité d’occupation correspondant au double du montant du dernier loyer contractuel à compter du 13 août 2022, à titre subsidiaire, du 1er avril 2024, ainsi qu’au paiement d’une indemnité égale à 6 mois de loyer à compter de la reprise des lieux.

Elle demande par ailleurs que le montant de la provision concernant l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires, soit actualisé à la somme de 180 070,15 euros arrêtée au 12 mars 2025 et la condamnation de la société Vplayers CJ93 à l’intérêt contractuel, soit la somme de 45 634,85 euros.

Enfin, elle sollicite que la société Vplayers CJ93 soit condamnée à prendre en charge les frais de remise en état de la porte de secours, le procès-verbal de restitution des lieux établi le 20 février 2025 constatant sa défectuosité (2 574 euros selon devis).

Sur ce,

Sur la recevabilité de l’action de la bailleresse

L’article L. 143-2 du code de commerce impose au bailleur qui entend poursuivre en justice la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire de notifier sa demande à tous les créanciers inscrits à la date de celle-ci et selon les termes et dans les conditions prévus audit article.

Au cas présent, la société Imefa 199 justifie avoir sollicité un état d’inscriptions de privilèges et de nantissement les 10 octobre 2022, 29 août 2024 et 21 janvier 2025 concernant la société Vplayers CJ93, qui révèlent à chaque fois l’absence de créanciers inscrits, de sorte qu’elle n’était tenue d’aucune obligation à ce titre.

Le moyen d’irrecevabilité soulevé à ce titre par l’appelante sera rejeté.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Sur les contestations de l’acquisition de la clause résolutoire formées par l’appelante

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l’urgence, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l’absence de contestation sérieuse.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Au cas présent, suivant sommation avec commandement visant la clause résolutoire délivrée le 13 juillet 2022, la société Imefa 199 a fait sommation à la société Vplayers CJ93 d’avoir à respecter scrupuleusement les modalités d’exploitation du local, et par voie de conséquence, d’ouvrir son local au public, ainsi que d’avoir à lui régler la somme de 53 087,80 euros, selon un décompte annexé, non critiqué en tant que tel par la preneuse.

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constat en date du 5 juillet 2022 que le local n’était pas exploité et faisait l’objet de travaux d’aménagement, alors qu’aux termes du bail, le preneur devait ouvrir le local au public dans les trois mois suivant la prise d’effet du bail, soit au plus tard le 10 mars 2022.

L’appelante soutient que cette situation est imputable au bailleur qui n’a pas respecté les délais de versement de sa participation financière pour réaliser les travaux d’aménagement des locaux.

L’article 2.11.6 du contrat, intitulé « participation du bailleur aux travaux d’aménagement initiaux par le preneur », prévoit que :

« En complément des dispositions de l’article 11.1.2 du bail, le bailleur s’engage d’ores et déjà à participer financièrement aux travaux d’aménagement initiaux strictement immobilier du preneur dans le local à hauteur d’un montant maximum de 75 000 euros hors champs d’application de la TVA.

Cette somme est due par le bailleur aux échéances suivantes :

—  50 % soit 37 500 euros à la date de livraison,

—  50 % soit 37 500 euros à la date d’ouverture du local au public.

(')

A défaut de production de l’appel de fonds et des justificatifs de paiement effectués aux entreprises mandatées pour la réalisation des travaux, dans un délai de 6 mois à compter de la date de prise d’effet du bail, le preneur ne pourra plus réclamer au bailleur de sommes au titre de la participation prévue ci-dessus. »

S’il découle des échanges de courriels entre le gestionnaire du local pour le compte de la bailleresse et un représentant de la société Vplayers CJ93 que dès le 16 février 2022, le gestionnaire a réclamé auprès de la preneuse les justificatifs nécessaires pour débloquer la première tranche, contrairement à ce que prétend l’intimée, les stipulations susvisées du bail ne subordonnent pas « très clairement » la participation financière du bailleur à la production de justificatifs.

En effet, la clause selon laquelle « A défaut de production de l’appel de fonds et des justificatifs de paiement effectués aux entreprises mandatées pour la réalisation des travaux, dans un délai de 6 mois à compter de la date de prise d’effet du bail, le preneur ne pourra plus réclamer au bailleur de sommes au titre de la participation prévue ci-dessus. » n’indique pas avec l’évidence requise en référé que les documents visés sont nécessaires au déblocage des fonds, tandis que la mention selon laquelle 50 % de la participation sera versée à la date de livraison tend à laisser penser que la seule livraison des locaux par la bailleresse doit entraîner le déblocage de la première phase de la participation financière.

La société Imefa 199 indique elle-même que la première tranche de cette participation a été réglée le 13 septembre 2022.

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge, a retenu qu’était nécessaire une interprétation du contrat de bail qui échappait aux pouvoirs du juge des référés et qu’il existait une contestation sérieuse quant à l’effectivité de la sommation avec commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 juillet 2022 au regard du potentiel manquement de la bailleresse à son obligation.

C’est également par une motivation que la cour adopte qu’il a exactement retenu qu’en revanche, il n’est pas contesté que la participation financière a été réglée avant la délivrance du second commandement en date du 1er mars 2024, que la bailleresse n’était pas tenue aux termes des stipulations contractuelles d’assurer la commercialité du centre commercial et que la société Vplayers CJ93 ne justifiait pas avoir réglé les sommes réclamées au titre de la sommation du 1er mars 2024.

Les mêmes raisons commandent de confirmer l’ordonnance attaquée qui a rejeté les demandes de l’appelante aux fins de réduction totale du loyer et des provisions jusqu’au 17 novembre 2022 et le report de la franchise de loyer à compter de cette date.

Sur la date d’exigibilité du loyer, l’article 2.6.3 du bail est exempt d’ambiguïté sur le fait qu’il s’agira de la première des deux dates entre l’ouverture au public du local et l’expiration d’un délai de 3 mois suivant la date de prise d’effet du bail, de sorte qu’au cas présent, le loyer était exigible à compter du 10 mars 2022 (le local ayant été mis à disposition selon procès-verbal en date du 10 décembre 2021).

Le fait que la bailleresse ait pu accorder une baisse de loyer, qui au demeurant n’équivaut pas à une franchise totale, à un autre preneur, est indifférent dans les rapports entre les parties au contrat de bail du 19 avril 2021.

Par ailleurs, comme il a été ci-dessus rappelé, en l’absence d’obligation contractuelle de la société Imefa 199 d’assurer une commercialité, les difficultés du centre commercial ne peuvent justifier les demandes d’exonération de paiement de loyers et des charges de la part de la société Vplayers CJ93.

L’ordonnance querellée sera confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 1er avril 2024 avec les conséquences de droit qui en découlent.

Sur les demandes d’actualisation et reconventionnelles de la société Imefa 199

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

La bailleresse démontre que suivant procès-verbal de reprise en date du 20 février 2025, la reprise des locaux et la restitution des clés ont été constatées.

Elle produit un décompte de l’arriéré locatif et d’occupation arrêté au 12 mars 2025 pour un montant total de 180 070,15 euros.

Il convient de déduire de ce décompte la somme de 2 000 euros imputée au titre de la condamnation de l’appelante aux frais irrépétibles de première instance ainsi que les sommes appelées postérieurement à la reprise des locaux, qui ne sont pas justifiées par la société Imefa 199, soit la somme totale de 8 684,71 euros (375,06 + 8 309,65 euros).

C’est donc la somme de 169 385,44 euros qui apparaît due au titre de la dette locative et d’occupation avec l’évidence requise en référé.

L’ordonnance querellée sera émendée sur le quantum de la provision octroyée.

Les deux premiers alinéas de l’article 1231-5 du code civil disposent que :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

Or tant la clause contractuelle 22.3 intitulée « intérêts et pénalités contractuels de retard » prévoyant un taux d’intérêt majoré ainsi qu’une indemnité forfaitaire compensatrice de 10 %, que la clause 22.4 relative au dépôt de garantie acquis au bailleur en cas de résiliation pour faute du preneur, sont des clauses pénales susceptibles d’être modérées au cas d’espèce par le juge du fond compte tenu des circonstances particulières du dossier qui révèlent que l’absence d’exploitation de la part de l’appelante résulte pour partie de circonstances extérieures à sa volonté.

Dans ces conditions, l’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a condamné la société Vplayers CJ93 à verser une provision au titre de la clause pénale et dit que le montant du dépôt de garantie sera conservé par la bailleresse. Elle sera en revanche confirmée en ce qu’elle a débouté la société Imefa 199 de sa demande au titre des intérêts de retard majoré et dit n’y avoir lieu à référé sur l’indemnité égale à 6 mois de loyer.

De la même façon, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a retenu que l’indemnité d’occupation devait être fixée au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné l’appelante à la payer, rejetant la demande de la société Imefa 199 aux fins de fixation de cette indemnité au double du montant du loyer, la clause le prévoyant étant une clause pénale susceptible de modération comme ci-dessus indiqué.

Enfin, il sera relevé qu’à défaut pour l’intimée de formuler une demande provisionnelle s’agissant des frais de réfection de la porte de secours, il ne peut être fait droit à cette demande en référé, étant par ailleurs souligné qu’un devis seul est insuffisant pour justifier d’une créance certaine.

Sur les demandes de la société Vplayers CJ93 aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le premier alinéa de l’article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au cas d’espèce, il ressort du procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 25 février 2025 que les lieux ont été restitués à la bailleresse, de sorte que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est sans objet, outre qu’en l’absence de tout règlement, il n’y a pas lieu d’y faire droit.

Il en est de même de la demande d’octroi d’un délai de 3 mois pour achever les travaux et procéder à l’ouverture du local au public, au demeurant contradictoire avec les propres écritures de l’appelante qui soutient avoir ouvert son local au public au mois de novembre 2022.

Par ailleurs, la société Vplayers CJ93 reconnaît elle-même ne pas être en mesure d’apurer sa dette, quand bien même celle-ci serait échelonnée.

Dans ces conditions, il convient de confirmer l’ordonnance querellée qui a rejeté les demandes de l’appelante à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Vplayers CJ93 ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel tels que limitativement énumérés par l’article 696 du code de procédure civile, avec distraction au bénéfice de l’avocat qui en a fait la demande.

L’équité commande de débouter les deux parties de leurs demandes le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Rejette le moyen d’irrecevabilité soulevé par la société Vplayers CJ93 tiré du non-respect de l’article L. 143-2 du code de commerce,

Confirme l’ordonnance du 13 septembre 2024 sauf sur la quantum de la provision au titre de l’arriéré locatif et d’occupation, sur la condamnation au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la société Vplayers CJ93 à payer à la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf la somme provisionnelle de 169 385,44 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 20 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 sur la somme de 148 707,99 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Imefa Cent Quatre Vingt Dix Neuf au titre de la clause pénale, du dépôt de garantie et des frais de réfection de la porte de secours,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit que la société Vplayers CJ93 supportera les dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente