Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 FEVRIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/16747 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEL3N

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 juillet 2021 -Juridiction de proximité de paris – RG n° 11-21-4482

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet O’REAL, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 813 730 322

C/O Cabinet O’REAL

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par M^e Grégory COHEN de la SELARL AGC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1263

INTIME

Monsieur [N] [R]

[Adresse 2]

[Localité 8]

DEFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— Défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par actes d’huissier du 29 mars 2021 et du 6 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] a fait citer respectivement M. [R] et Mme [R] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle de proximité, aux fins d’obtenir leur condamnation, au bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement solidaire des sommes suivantes :

—  3 838, 67 euros représentant les arriérés de charges de copropriété et appels de travaux impayés,

appels du 1er trimestre 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise

en demeure,

—  420 euros au titre des frais avancés par le syndicat des copropriétaires,

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 28 juillet 2021, le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], la somme de 2 210, 77 euros, au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 1er janvier 2021 inclus, appels de provisions de charges et travaux de l’exercice 2020 non compris, avec intérêts légaux à compter de ce jour,

— condamné M. [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné M. [R] à payer au titre du recouvrement de la créance du syndicat de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [R] aux dépens,

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 22 septembre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 septembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 15 décembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, à :

— infirmer le jugement rendu le 28 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il l’a condamné à la somme de 2 210,77 euros au titre des charges et frais arrêtés au 1er janvier 2021 inclus,

en statuant à nouveau,

— le déclarer recevable en ses demandes,

— condamner M. [R] au paiement de la somme de 5 035,47 euros, au titre des charges de copropriété, appel du 4ème trimestre 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner M. [R] au paiement de la somme de 384 euros au titre des frais avancés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4],

— condamner M. [R] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [R] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], délivrée à M. [R], le 2 novembre 2021, remise à étude ;

Vu la signification des conclusions d’appelant à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], délivrées à M. [R], le 17 décembre 2021, remise à personne physique ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que, pour justifier d’une reprise de solde et à défaut de pouvoir produire les appels de charge, la production du [Localité 9] Livre suffit et des procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes correspondants suffisent. Il indique que la dette s’élevait à la somme de 16 433,69 euros au 22 mars 2023.

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Sur la demande formulée en première instance

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

la matrice cadastrale justifiant que Monsieur [R] est propriétaire des lots n° 127 et 138 dans l’immeuble du [Adresse 7],

le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 décembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2021 et approuvant des travaux de remplacement des colonnes du toilette dans la cour principale et la cave de M. et Mme [G],

un décompte de charges du 1er avril 2019 au 1er janvier 2023 mentionnant, un solde débiteur de 4258, 67 euros au 1er janvier 2021

les appels provisionnels sur la période concernée et les relevés individuels de charges,

le contrat de gestion du syndic O’REAL conclu pour 18 mois à compter du 15 décembre 2020.

Le premier juge a justement relevé que ces pièces justifiaient l’arriéré des charges de copropriété dues pour l’année 2019 et pour le trimestre 2021 mais ne le justifiaient pas pour les charges dues pour l’exercice 2020 faute pour le syndicat des copropriétaires de produire le ou les procès-verbaux votant le budget provisionnel pour cette période ou en approuvant les comptes.

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas davantage du vote du budget ou de l’approbation des comptes pour l’année 2020 devant la cour.

C’est donc à juste titre que le tribunal a dit que la créance principale était fondée à hauteur de 2 162, 77 euros.

Sur l’actualisation de la demande en cause d’appel

Le syndicat des copropriétaires poursuit en appel le paiement de l’arriéré de charges dû jusqu’à l’appel de fonds du 4ème trimestre 2021 inclus, soit à hauteur de 5 035,47 euros.

Les appels de provisions pour charges courantes et travaux, tels qu’ils ressortent du décompte versé aux débats, sont justifiés pour les quatre trimestres 2021 objet de l’actualisation par le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 décembre 2020.

Le décompte mentionne à la date du 1er octobre 2021, 4èmes appels inclus, un arriéré de 6 923,25 euros. Doivent être déduits les frais réclamés en première instance (420 euros), les appels de fonds 2020 (1 591 euros), la ligne « Mercier étiquette BAL » que le syndicat des copropriétaires ne réclame pas (18,45 euros) et les frais apparaissant sur le décompte pour la période postérieure (1 449,33 euros).

La créance du syndicat des copropriétaires est donc justifiée à hauteur de la somme de 3 462,92 euros arrêtée au 1er octobre 2021, 4ème appel de fonds inclus. M. [R] doit être condamné au paiement de cette somme. Le jugement doit être infirmé sur ce point en raison de l’actualisation de la créance.

Sur les frais de recouvrement nécessaires

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance sont imputables au copropriétaire.

Cependant, il résulte de la combinaison des premier et troisième alinéas de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, des deuxième et cinquième alinéas de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, de la liste limitative contenue à l’annexe 2 de ce décret (laquelle ne prévoit aucune rémunération spécifique complémentaire pour les prestations relatives au recouvrement de créances auprès des copropriétaires), ainsi que de l’article 9 du contrat type contenu à l’annexe 1 de ce décret, que les prestations dont le coût est imputable au seul copropriétaire concerné sont limitées aux prestations suivantes : mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; relance après mise en demeure, conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ; frais de constitution d’hypothèque ; frais de mainlevée d’hypothèque ; dépôt d’une requête en injonction de payer ; constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ; suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires expose que les frais qu’il a engagés s’élèvent à la somme de 384 euros au mois de décembre 2021 sans préciser le détail de cette somme et alors qu’il demandait 420 euros en première instance.

Il verse aux débats deux relances du syndic des 16 décembre 2019 et 7 août 2020 (facturées 48 euros chacune) et deux mises en demeure d’avocat du 15 octobre 2020 et du 6 avril 2021,

Il résulte des dispositions précitées que les frais nécessaires sont justifiés à hauteur de 48 euros x 2 = 96 euros. M. [R] doit être condamné au paiement de cette somme. Le jugement doit être infirmé sur ce point en raison de l’actualisation de la créance.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce supplémentaire permettant de réévaluer le montant des dommages et intérêts alloués par le premier juge.

Dès lors, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a alloué la somme de 200 euros de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe en ses prétentions hors celles concernant l’actualisation de sa créance, doit être condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], la somme de 2 210, 77 euros au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 1er janvier 2021 inclus, appels de provisions de charges et travaux de l’exercice 2020 non compris, avec intérêts légaux à compter de ce jour,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] la somme de 3 462,92 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 1er octobre 2021, 4ème appel de fonds inclus ;

CONDAMNE M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] la somme de 96 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE