Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

(n° 420 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02793 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKZZM

Décision déférée à la cour : ordonnance du 23 janvier 2025 – président du TJ de [Localité 6] – RG n° 24/01303

APPELANTE

S.C.I. AEROVILLE, RCS de [Localité 7] n°483594545, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Antoine Pineau-Braudel de la SAS cabinet Pineau-Braudel, avocat au barreau de Paris, toque : C0260

INTIMÉE

S.E.L.A.R.L. SIXTH JUNE RETAIL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Mohamed Iharkane, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, toque : 143

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 octobre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Caroline Bianconi-Dulin, conseillère, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2022, la société Aéroville a donné à bail commercial ayant pour objet le prêt à porter, à la société Sixth June Retail un local n°136 C, situé dans le centre commercial Aéroville, sis [Adresse 1] pour une durée de dix années à compter de la livraison intervenue le 12 juillet 2023, et moyennant un loyer annuel de base de 100 100 euros, hors taxes et hors charges à actualiser et à indexer, payable trimestriellement et d’avance outre un loyer variable additionnel.

Les parties convenaient également d’un protocole de résiliation du précédent bail portant sur le local n°65 prévoyant le paiement d’une indemnité de résiliation de 250 000 euros HT par le bailleur à Sixt June Retail, et la libération de l’ancien local à la date du 3 août 2023 et la livraison du nouvau local le 12 juillet 2023.

Le 15 septembre 2023, les parties ont conclu un avenant audit protocole aux fins d’adapter les modalités de réglement et portant sur l’abattement consenti au titre de l’indemnité de résiliation, les abandons de créance par le bailleur et la compensation partielle entre les créances réciproques.

Faisant valoir que depuis juillet 2023, la société Sixth June Retail n’a plus payé ses loyers, la société Aéroville l’a fait assigner par acte du 18 juillet 2024, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir, notamment :

condamner par provision, sous réserve d’actualisation, la société Sixth June Retail à lui régler les sommes de :

173 934,13 euros au titre des loyers et charges impayés en principal et accessoires;

26 757,03 euros au titre du remboursement de la franchise et des réductions de loyers ;

20 069,11 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% ;

les intérêts de retard contractuels, à parfaire au jour du paiement.

soit au total la somme de 220 760,27 euros.

rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir ;

condamner la société Sixth June retail à la reconstitution du dépôt de garantie entre les mains de la société Aéroville ;

condamner la société Sixth June Retail à lui régler la somme de 3 600 euros par application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, et très subsidiairement, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Sixth June Retail en tous dépens.

Par ordonnance contradictoire du 23 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, a :

dit n’y avoir lieu à référé ;

dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles ;

rappelé l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 30 janvier 2025, la société Aéroville a relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 juillet 2025, la société Aéroville demande à la cour, sur le fondement des articles 699, 700 et 835 du code de procédure civile et des articles 1103 et 1104 du code civil, de :

dire la société Aéroville recevable et bien fondée en son appel ;

sur l’appel principal de la requérante, en conséquence,

infirmer l’ordonnance de référé du 23 janvier 2025, en son intégralité, en ce qu’elle a :

dit n’y avoir lieu à référé ;

dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

sur l’appel incident de l’intimée :

confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a dit que la société Sixth June Retail ne démontrait pas que la somme qu’elle réclamait à titre reconventionnel soit incontestablement due par le bailleur.

et statuant à nouveau, il est demandé à la cour d’appel de Paris, de :

juger la société Aéroville recevable et bien fondée en ses demandes ;

juger qu’il n’existe aucune contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande de la société Aéroville ;

débouter la société Sixth June Retail de l’ensemble de ses prétentions et de son appel incident mal fondé ;

en conséquence,

condamner par provision, sous la réserve de l’actualisation de la dette locative, la société Sixth June Retail à payer à la société Aéroville les sommes suivantes, arrêtées au 10 avril 2025 :

loyers et charges impayés en principal et accessoires : 380 369,11 euros

remboursement de la franchise et des réductions de loyer : 26 757,03 euros

indemnité forfaitaire de 10 % : 40 712,61 euros

intérêts de retard contractuels : à parfaire au jour du paiement

Total des sommes dues : 447 838,74 euros

condamner la société Sixth June Retail à la reconstitution du dépôt de garantie entre les mains de la société Aéroville ;

en tout état de cause :

condamner la société Sixth June Retail à payer à la société Aéroville la somme de 6 000 euros par application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

condamner la société Sixth June Retail aux entiers dépens, qui comprendront notamment les dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 septembre 2025, la société Sixth June Retail demande à la cour de :

sur l’appel principal :

déclarer la société Aéroville irrecevable, en tout cas l’y dire mal fondée en son appel;

en conséquence,

le rejeter ;

déclarer la demande tendant à la reconstitution du dépôt de garantie irrecevable car tardive ;

débouter la société Aéroville de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formulées par la société Aéroville ;

à titre subsidiaire,

accorder à la société Sixth June Retail les plus larges délais de paiement ;

sur l’appel incident :

déclarer la société Sixth June Retail bien fondée en son appel incident ;

en conséquence,

réformer la décision entreprise en ce qu’elle a :

dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande formulée par la société Sixth June Retail

et statuant à nouveau,

condamner la société Aéroville à verser à la société Sixth June Retail la somme de 30 641,99 euros ;

ordonner la compensation des créances le cas échéant ;

en tout cas,

condamner la société Aéroville à verser à la société Sixth June Retail une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Aéroville aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur les demandes de la société Aéroville en paiement de la somme provisionnelle correspondant à l’arriéré locatif au titre du bail portant sur le local 136 C outre en reconstitution du dépôt de garantie

Les dispositions de l’article 835 alinea 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée.

Une contestation sérieuse est caracterisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparait pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle.

Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, qui s’apprécie à la date de la décision et non à celle de sa saisine.

Selon l’article 1231-5, 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'

L’article 1343-5 du code civil prévoit que '[W] peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…)'.

La société Aéroville sollicite l’infirmation de l’ordonnance dont appel soutenant que ses demandes en paiement ne sont pas contestables contrairement à ce que le premier juge a considéré. En cause d’appel, elle actualise sa créance en principal à la somme de 380 369,11 euros, outre la somme de 40 712,61 euros au titre de l’indemnité forfaitaire, et la somme de 26 757,03 euros au titre du remboursement de la franchise et des réductions de loyer outre les indemnités de retard, somme à parfaire au jour du paiement, dont elle soutient que la société Sixth June Retail est redevable au titre de la location du local 136 C. C’est donc la somme totale de 447 834,74 euros arrêtée au 10 avril 2025 que réclame la société Aéroville à titre provisionnel à la société Sixth June Retail, laquelle s’établit comme suit :

— loyers et charges impayés : 380 369,11 euros

— remboursement de franchise et réductions : 26757,03 euros

— indemnité forfaitaire de 10% : 40 712,62 euros

— intérêts contractuels de retards ( à parfaire)

Elle fait valoir avoir parfaitement exécuté son obligation telle que prévue à l’avenant au protocole d’accord conclu le 15 septembre 2023, en versant l’indemnité de résiliation due à la société Sixth June Retail et en lui mettant à disposition un nouveau local dès le 12 juillet 2023, mais que tel n’est pas le cas de son preneur qui ne respecte pas les clauses contractuelles essentielles du bail commercial du 20 décembre 2022 à effet au 12 juillet 2023.

La société Aéroville rétorque à la société Sixth June Retail que si contractuellement la facturation des deux loyers est justifiée dans la mesure où un bail est entré en application avant la résiliation de l’autre, il n’en demeure pas moins qu’elle a pris en considération cette situation délicate pour son preneur et lui a consenti une franchise de loyer au titre du nouveau bail pour la période du 12 juillet au 11 août 2023 comme indiqué sur le décompte du 4 décembre 2024 et que le loyer de l’ancien bail résilié le 3 août 2023 suivant protocole d’accord du 20 décembre 2022, a également fait l’objet d’un avoir pour août et septembre 2023 comme indiqué au décompte du 4 décembre 2024.

Enfin, la société Aéroville précise que si elle n’a pas eu l’opportunité de produire le protocole d’accord invoqué par son preneur dans le cadre de la première instance, celui-ci n’a en tout état de cause pas d’effet sur la dette locative dont elle sollicite le règlement, et qu’elle le produit en cause d’appel.

La société Sixth June Retail sollicite la confirmation de l’ordonnance dont appel disant n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement de la société Aéroville formées à son encontre notamment en l’état de la violation par son bailleur du protocole d’accord conclu le 20 décembre 2022 entre les parties, d’ailleurs opportunément non produit en première instance par la société bailleresse.

Elle explique ainsi avoir pris à bail un premier local en 2012, puis après résiliation et conclusion d’un nouveau bail en 2017, un autre local, mais que compte tenu de la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19, ayant entraîné une importante baisse de fréquentation du centre commercial, elle a, à la demande du bailleur, accepté de transférer son activité vers une autre cellule, ce qui a donné lieu à la conclusion du bail de décembre 2022 objet du litige, mais également d’un protocole de résiliation du précédent bail prévoyant que la société Aéroville lui verse une indemnité de 250 000 euros HT. Or, face à la persistance des difficultés financières pour finaliser ce protocole, les parties ont signé le 15 septembre 2023 un avenant au protocole d’accord prévoyant de nouvelles modalités financières.

C’est ainsi que la société Sixth June Retailsoutient que son bailleur ne lui a pas versé la totalité de l’indemnité transactionnelle prévue, seule une partie d’un montant de 233 066,57 euros TTC (sur les 300 000 prévue initialement) lui a été versée et que son bailleur lui a fait payer les loyers de juillet et août 2023 pour deux locaux alors que le transfert n’était pas totalement effectif. Elle argue ainsi avoir été mise de ce fait, en situation de graves difficultés financières.Elle conclut que c’est donc en toute mauvaise foi que la société Aéroville a fait procéder à une saisie conservatoire sur la base du bail pour un montant de 137 870 euros en 2024 et l’a assignée en paiement de l’indemnité forfaitaire sans aucune mise en demeure ou commmandement de payer préalable.

En l’espèce, il ressort de la lecture de l’avenant au protocole de résiliation signé entre les parties le 15 septembre 2023, que les parties sont convenues :

— d’un abattement par le bailleur à valoir sur le loyer de base de 25 869,50 euros HT imputé sur le loyer facturé au titre de l’échéance du 4 ème trimestre 2021,

— de l’abandon des pénalités de 5 761,77 euros

— de la confirmation du versement de la somme de 36 291,44 euros TTC par le preneur résultant de l’exécution du bail du 20 décembre 2022 (local n°136 C)

— de la compensation du montant de l’indemnité de résiliation de 250 000 euros HT, due par le bailleur au preneur avec la somme restant due au titre du bail résilié de 36 291,44 euros au 13 septembre 2023.

Or, il ressort des pièces produites aux débats que la société Aéroville a défalqué la somme de 66 933,43 euros de l’indemnité de résiliation de 250 000 euros HT payée par virement du 27 octobre 2023 telle que prévue à l’avenant au protocole, de telle sorte que seule la somme effective de 233 0766,57 euros TTC a été payée.

Si la société Aéroville indique que le solde de 30 641,99 euros impayé et défalqué du montant de l’indemnité de résiliation correspond à la dette locative de son preneur, ce dernier conteste le décompte opéré par son bailleur, notamment en ce que celui-ci inclut les loyers des mois de juillet/ août et septembre 2023 en violation de l’avenant au protocole d’accord signé le 15 septembre 2023 prévoyant le paiement d’une indemnité de résiliation par le bailleur à sa société locataire d’un montant de 250 000 euros HT et qui circonscrivait les obligations des parties ainsi:

— un abattement par le bailleur à valoir sur le loyer de base de 25 869,50 euros HT imputé sur le loyer facturé au titre de l’échéance du 4 ème trimestre 2021,

— l’abandon par le bailleur des pénalités de retard et indemnités forfaitaires de 5 761,77 euros

— le versement par le preneur d’une somme de 36 291,44 euros TTC au titre du bail résilié.

Or, et dès lors que qu’il était prévu au contrat de bail du 20 décembre 2022 que le bail portant sur le local 65 précédemment loué, serait résilié le 3 août 2023 mais qu’un avenant audit protocole d’accord a été signé le 15 septembre 2023, il apparaît, ainsi que l’a relevé le premier juge, qu’il existe une contestation sérieuse quant à la détermination des obligations réciproques des parties notamment quant à la date d’entrée en application du nouveau bail portant sur le local 136 C, la société Sixth June Retail indiquant être contrainte de devoir supporter un double loyer jusqu’au 15 septembre 2023 en violation des dispositions de l’avenant au protocole d’accord, et contestant à ce titre la somme de 30 641,99 euros indûment défalquée du paiement par la société bailleresse de l’indemnité de résiliation.

En l’état de ces éléments, il existe une contestation sérieuse relative à l’étendue des obligations contractuelles respectives des parties et à la détermination des sommes dues au titre de l’arriéré locatif et en l’état du paiement partiel de l’indemnité de résiliation par la société Aéroville.

Concernant la demande de la société Aéroville en remboursement de la franchise et des réductions de loyer pour un montant de 26 757,03 euros, il résulte de l’article 11.2 du contrat de bail que la déchéance du bénéfice de la franchise et des réductions de loyers ne s’applique qu’en cas -alinéa 2- 'de décision de justice définitive condamnant le preneur au paiement de toutes sommes dues au titre du bail'.

Or, tel n’est pas le cas de l’espèce;

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

S’agissant de la demande en paiement de la somme de 40 712,61 euros au titre de la clause pénale de 10 % , l’article 26.2.1 du contrat de bail prévoit, au chapitre 'Sanctions générales dudit bail’que :

« A défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’une lettre consécutive à cette défaillance restée infructueuse 8 jours après sa première présentation, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire ».

En l’état de cette disposition, s’il ne peut être considéré que la demande de majoration à hauteur de 10% de sommes dues s’analyse en une clause pénale manifestemente excessive susceptible de modération par le juge du fond comme le soutient la société Sixth June Retail, il apparaît cependant que la société bailleresse échoue à caractériser, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’une obligation non sérieusement contestable pour en justifier dès lors que le montant de la créance principale au titre de l’arriéré locatif n’est pas établi.

Enfin et s’agissant de la demande en paiement de la somme correspondant à trois mois de loyer TTC au titre de la reconstitution du dépôt de garantie par le preneur visée par l’article 5 du titre II du bail qui prévoit « Pour garantir le paiement de toutes sommes dues en exécution des obligations lui incombant au titre du Bail et de ses annexes, le Preneur verse au Bailleur à la signature du Bail un dépôt de garantie représentant un montant égal à trois mois de loyer TTC. Cette somme devra toujours être égale au quart du loyer de base annuel tel que défini par l’article 4.1.1 du Titre II, auquel s’ajoutera le cas échéant le quart du loyer des réserves. », si la société Sixth June Retail oppose à la société Aéroville que cette demande ne figurait pas au dispositif de ses premières conclusions d’appel, il apparaît en tout état de cause que cette demande s’analyse en une demande tendant au paiement d’une créance et non d’une provision qui excède les pouvoirs de la cour statuant en référé.

Sur la demande en paiement de la somme de 30 641,99 euros formée par la société Sixth June Retail à l’encontre de la société Aéroville

La demande en paiement de la somme de 30 641,99 euros formée par la société Sixth June Retail à l’encontre de la société Aéroville sera également déclarée irrecevable pour les mêmes motifs, s’agissant d’une demande tendant au paiement d’une créance et non d’une provision qui excède les pouvoirs de la cour statuant en référé.

La demande subsidiaire en délais de paiement formée de la société Sixth June Retail est donc sans objet.

En conséquence et dès lors qu’en application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile précité le juge des référés doit s’assurer avec l’évidence requise en référé que la créance dont le paiement est reclamé est certaine, liquide et exigible, et qu’il ne peut faire application de stipulations contractuelles qu’à la condition que celles-ci soit claires et précises et qu’elles ne nécessitent aucune interprétation, ce qui n’est pas le cas de l’espèce, c’est à bon droit que le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Aéroville et sur la demande reconventionnelle de la société Sixt June Retail.

L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Il y a lieu de rejeter toutes prétentions plus amples ou contraires des parties.

Sur les demandes accessoires

Le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et des frais irrépétibles, l’ordonnance sera confirmée de ces chefs.

A hauteur d’appel, la société Aéroville, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il n’y a lieu à allouer d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande en paiement de la société Aéroville au titre de la reconstitution du dépôt de garantie;

Déclare irrecevable la demande en paiement de la société Sixth June Retail;

Déclare sans objet la demande en délais de paiement de la société Sixth June Retail;

Condamne la société Aéroville aux dépens d’ appel;

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles d’appel;

Rejette toutes prétentions plus amples ou contraires des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT